中古戸建ての価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

岐阜県美濃市横越の中古戸建て価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

岐阜県美濃市横越の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

岐阜県美濃市横越の中古戸建ての価格・相場は?

現在の価格は、65万円/坪(10年前比▲20.2%)

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岐阜県美濃市横越の中古戸建て価格

  • 2,373万円(65万円/坪)
  • 10年前比▲20.2%(前年比▲2.1%
  • 平均築年 : 1990年
  • 平均駅距離 : -1分
  • 平均専有面積 : 120.0㎡(36.4坪)
  • 平均土地面積 : 270.0㎡(81.8坪)
※2020年時点の価格相場です。
岐阜県美濃市横越の中古戸建て価格推移

◆岐阜県美濃市横越の中古戸建て価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 78万円/坪
2010年 82万円/坪
2015年 79万円/坪
2020年(現在) 65万円/坪
2025年 58万円/坪
2030年 51万円/坪
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■現在の中古戸建て価格

岐阜県美濃市横越:2,373万円(65万円/坪、10年前比-20.2%)

(参考)周囲の中古戸建て価格は?
美濃市:2,245万円(62万円/坪、10年前比▲20.6%
関市:2,090万円(58万円/坪、10年前比▲34.5%
郡上市:2,155万円(62万円/坪、10年前比▲36.7%

岐阜県美濃市横越の価格は過去10年で▲20.2%となっており、資産性が低いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲30.6%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、▲22.7%

2030年の岐阜県美濃市横越の中古戸建て価格を予想
  • グッドシナリオ
    2,368万円(65.2万円/坪、10年間で▲0.2%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    1,835万円(50.5万円/坪、10年間で▲22.7%を予想)
  • バッドシナリオ
    1,239万円(34.1万円/坪、10年間で▲47.8%を予想)
ノーマルシナリオで、10年後に▲22.7%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲19.6%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■築年数で価格はどうなる?

 中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。

 このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。

 では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。

◆岐阜県美濃市横越の築年数別の中古戸建て坪単価

築年数 坪(3.3㎡)単価
1年 50.5万円/坪
5年 37.9万円/坪
10年 28.4万円/坪
15年 26.8万円/坪
20年 19.8万円/坪
25年 17.6万円/坪
30年 15.0万円/坪
35年 15.2万円/坪
40年 7.1万円/坪
岐阜県美濃市横越の築年数別の中古戸建て坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆美濃市の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
美濃-1 住居表示 岐阜県美濃市字千畝2714番25 9.7万円/坪
(3.2万円/㎡)
前年比▲1.3%
最寄り駅 美濃市駅から1000m
土地面積 256㎡
用途区分 第一種住居地域
美濃-2 住居表示 岐阜県美濃市松栄町2丁目12番 11.4万円/坪
(3.7万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 松森駅から900m
土地面積 231㎡
用途区分 第一種住居地域
美濃-3 住居表示 岐阜県美濃市大字大矢田字喪山1246番1外 5.6万円/坪
(1.8万円/㎡)
前年比▲1.6%
最寄り駅 松森駅から4500m
土地面積 206㎡
用途区分 第一種住居地域

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 美濃市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、美濃市はどうなるのだろうか。

◆美濃市の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 20,760 人 100.0(基準年)
2020年 18,993 人 91.5
2025年 17,719 人 85.4
2030年 16,436 人 79.2
2035年 15,099 人 72.7
2040年 13,694 人 66.0
2045年 12,322 人 59.4

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

美濃市の将来推計人口

(参考)岐阜県美濃市横越のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
美濃市:59.4

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
関市:73.3
郡上市:68.0

 美濃市の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 59.4だ。周辺エリアの平均70.7に比べると、注意が必要なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

岐阜県美濃市横越の中古戸建ての過去の売買事例

 岐阜県美濃市横越付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆美濃市の中古戸建ての成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2015年
第2四半期
住居表示 岐阜県美濃市横越 50万円
・1.3万円/坪
(0.4万円/m²)
・床面積115㎡
(土地面積440㎡)
最寄り駅 美濃市駅から徒歩34分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 ー年築、0
2011年
第2四半期
住居表示 岐阜県美濃市横越 1,500万円
・40.1万円/坪
(13.0万円/m²)
・床面積115㎡
(土地面積2100㎡)
最寄り駅 美濃市駅から徒歩47分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 ー年築、0
2006年
第2四半期
住居表示 岐阜県美濃市横越 5,700万円
・56.6万円/坪
(18.4万円/m²)
・床面積310㎡
(土地面積2100㎡)
最寄り駅 美濃市駅から徒歩37分
用途区分 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域
建物属性 1970年築、鉄骨造
2006年
第2四半期
住居表示 岐阜県美濃市横越 580万円
・10.8万円/坪
(3.5万円/m²)
・床面積165㎡
(土地面積340㎡)
最寄り駅 美濃市駅から徒歩35分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 1969年築、木造
※参考:国土交通省「土地情報総合システム

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