奈良県奈良市の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこでAIにより、過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移を推計した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう。（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）
奈良県奈良市の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、3,992万円（10年前比+18.7%）
奈良県奈良市の中古戸建て価格
- 3,992万円（67万円/坪）
- 10年前比+18.7%（前年比▲0.6%）
- 築年 : 1994年
- 駅距離 : 20.0分
- 専有面積 : 105.0㎡（31.8坪）
- 土地面積 : 198.3㎡（60.0坪）
◆奈良県奈良市の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2009年 | 62万円／坪 |
| 2014年 | 56万円／坪 |
| 2019年 | 55万円／坪 |
| 2024年 | 67万円／坪 |
| 2029年 | 64万円／坪 |
| 2034年 |
69万円/坪（グッドシナリオ） |
不動産の価格に関する公的評価額としては「公示地価」があるが、"実勢価格（実際に取引される価格）"とは異なる。都市部の実勢価格は公示地価の1.5～2.0倍、一方で地方では公示地価の1.0～1.1倍と言われる。
実勢価格については分かりやすい指標がないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計した。
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■現在の中古戸建て価格
奈良県奈良市：3,992万円（67万円/坪、10年前比+18.7%）
（参考）奈良県奈良市のあるエリアの中古戸建て価格は？
奈良県：2,588万円（48万円/坪、10年前比+13.0%）
（参考）周辺の中古戸建て価格（万円/坪）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+16.4%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
【将来】ノーマルシナリオで、10年後に▲6.3%を予想しており、少し注意が必要だ。
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲3.1%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。
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奈良市の戸建て相場ランキング（町＝大字）
| 順位 | 町名 | 坪単価 (万円) |
総額 (万円) |
10年前比 変動率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 中登美ケ丘 | 169万円 | 10,618万円 | 5.9% |
| 2 | 大渕町 | 162万円 | 11,448万円 | 27.3% |
| 3 | 三碓町 | 151万円 | 6,772万円 | 26.6% |
| 4 | 杉ケ町 | 144万円 | 5,165万円 | 40.8% |
| 5 | 西大寺国見町 | 142万円 | 10,256万円 | 7.8% |
| 6 | 百楽園 | 120万円 | 9,392万円 | 19.3% |
| 7 | 尼辻北町 | 120万円 | 5,737万円 | 6.8% |
| 8 | 大宮町 | 114万円 | 3,404万円 | 45.4% |
| 9 | 三条大路 | 113万円 | 4,401万円 | 48.1% |
| 10 | 学園中 | 113万円 | 8,117万円 | 24.7% |
| 11 | 学園新田町 | 111万円 | 5,781万円 | 21.0% |
| 12 | 右京 | 107万円 | 9,603万円 | 8.4% |
| 13 | 富雄川西 | 104万円 | 6,228万円 | 24.5% |
| 14 | 押熊町 | 103万円 | 6,192万円 | 17.1% |
| 15 | 大森町 | 102万円 | 3,356万円 | 61.8% |
| 16 | 北登美ケ丘 | 99万円 | 7,150万円 | 18.8% |
| 17 | 学園南 | 99万円 | 8,567万円 | 14.8% |
| 18 | 三条添川町 | 95万円 | 3,691万円 | 41.2% |
| 19 | 秋篠早月町 | 89万円 | 5,308万円 | 18.2% |
| 20 | 四条大路 | 88万円 | 4,809万円 | 10.0% |
| 21 | 三碓 | 86万円 | 3,981万円 | 25.1% |
| 22 | 四条大路南町 | 86万円 | 5,773万円 | 17.0% |
| 23 | 西大寺北町 | 85万円 | 5,767万円 | 12.0% |
| 24 | 西大寺芝町 | 85万円 | 3,307万円 | 34.3% |
| 25 | 登美ケ丘 | 85万円 | 9,780万円 | 6.8% |
| 26 | 秋篠町 | 85万円 | 4,569万円 | 27.3% |
| 27 | 富雄北 | 83万円 | 3,222万円 | 43.5% |
| 28 | 西大寺新池町 | 80万円 | 4,116万円 | 30.7% |
| 29 | 神功 | 80万円 | 5,261万円 | 12.9% |
| 30 | 中町 | 79万円 | 4,093万円 | 29.9% |
| 31 | 疋田町 | 78万円 | 4,701万円 | 21.2% |
| 32 | 朱雀 | 78万円 | 5,377万円 | 11.2% |
| 33 | 宝来町 | 77万円 | 5,324万円 | 19.3% |
| 34 | 帝塚山中町 | 76万円 | 5,467万円 | 17.3% |
| 35 | あやめ池北 | 74万円 | 4,639万円 | 19.3% |
| 36 | 東登美ケ丘 | 72万円 | 5,636万円 | 10.8% |
| 37 | 学園緑ケ丘 | 72万円 | 5,815万円 | 5.2% |
| 38 | 赤膚町 | 72万円 | 4,307万円 | 21.5% |
| 39 | 松陽台 | 71万円 | 5,108万円 | 12.0% |
| 40 | 左京 | 71万円 | 4,672万円 | 20.0% |
| 41 | 佐保台 | 70万円 | 5,270万円 | 16.6% |
| 42 | 東紀寺町 | 70万円 | 2,738万円 | 38.3% |
| 43 | 二名 | 70万円 | 3,760万円 | 25.1% |
| 44 | 中山町西 | 69万円 | 4,147万円 | 19.3% |
| 45 | 八条 | 69万円 | 3,110万円 | 36.0% |
| 46 | 三松 | 69万円 | 3,134万円 | 18.8% |
| 47 | 大安寺西 | 68万円 | 2,668万円 | 35.2% |
| 48 | 学園大和町 | 68万円 | 5,323万円 | 9.3% |
| 49 | 二条町 | 68万円 | 5,087万円 | 1.1% |
| 50 | 二名平野 | 67万円 | 5,807万円 | 9.2% |
| 51 | 鳥見町 | 67万円 | 6,402万円 | 7.2% |
| 52 | 朝日町 | 65万円 | 5,670万円 | 9.9% |
| 53 | 西登美ケ丘 | 65万円 | 4,492万円 | 11.9% |
| 54 | 富雄元町 | 65万円 | 3,366万円 | 14.5% |
| 55 | 敷島町 | 64万円 | 3,824万円 | 21.8% |
| 56 | 西千代ケ丘 | 64万円 | 4,573万円 | 13.2% |
| 57 | 西大寺新町 | 63万円 | 3,085万円 | 22.6% |
| 58 | 学園朝日元町 | 63万円 | 3,564万円 | 21.1% |
| 59 | 南登美ケ丘 | 63万円 | 6,560万円 | 5.2% |
| 60 | 藤ノ木台 | 62万円 | 4,291万円 | 14.7% |
| 61 | 菅原町 | 61万円 | 3,008万円 | 23.5% |
| 62 | 六条緑町 | 61万円 | 4,470万円 | 10.8% |
| 63 | 六条 | 60万円 | 3,440万円 | 24.6% |
| 64 | 帝塚山 | 59万円 | 3,735万円 | 17.3% |
| 65 | 学園朝日町 | 59万円 | 3,091万円 | 11.7% |
| 66 | あやめ池南 | 59万円 | 3,885万円 | 18.3% |
| 67 | 西木辻町 | 57万円 | 2,096万円 | 27.5% |
| 68 | 五条畑 | 57万円 | 3,347万円 | 15.9% |
| 69 | 菅野台 | 57万円 | 2,572万円 | 31.9% |
| 70 | 青山 | 57万円 | 4,265万円 | 13.6% |
| 71 | 北永井町 | 57万円 | 1,896万円 | 38.1% |
| 72 | 五条 | 56万円 | 2,906万円 | 30.6% |
| 73 | 帝塚山南 | 55万円 | 4,236万円 | 10.0% |
| 74 | 白毫寺町 | 55万円 | 2,417万円 | 27.9% |
| 75 | 五条西 | 54万円 | 3,045万円 | 16.1% |
| 76 | 中山町 | 54万円 | 2,648万円 | 22.9% |
| 77 | 南肘塚町 | 54万円 | 1,619万円 | 45.1% |
| 78 | 南袋町 | 54万円 | 1,665万円 | 48.2% |
| 79 | 西大寺竜王町 | 52万円 | 2,198万円 | 23.1% |
| 80 | 六条西 | 52万円 | 2,298万円 | 25.6% |
| 81 | 出屋敷町 | 52万円 | 2,085万円 | 30.9% |
| 82 | 青野町 | 52万円 | 2,822万円 | 13.2% |
| 83 | 奈良阪町 | 52万円 | 3,726万円 | 20.3% |
| 84 | 高畑町 | 51万円 | 2,903万円 | 17.2% |
| 85 | 平松 | 51万円 | 2,241万円 | 27.7% |
| 86 | 大安寺 | 51万円 | 1,925万円 | 33.0% |
| 87 | 秋篠三和町 | 50万円 | 3,392万円 | 4.7% |
| 88 | 三条大宮町 | 49万円 | 1,038万円 | 35.5% |
| 89 | 青垣台 | 49万円 | 3,405万円 | 9.0% |
| 90 | 法蓮町 | 49万円 | 2,953万円 | 7.4% |
| 91 | 芝辻町 | 49万円 | 1,606万円 | 24.7% |
| 92 | 神殿町 | 48万円 | 1,623万円 | 37.9% |
| 93 | 三松ケ丘 | 47万円 | 3,145万円 | 13.5% |
| 94 | 西大寺野神町 | 46万円 | 1,688万円 | 15.8% |
| 95 | 若葉台 | 45万円 | 2,708万円 | 9.6% |
| 96 | 柏木町 | 44万円 | 1,579万円 | 27.7% |
| 97 | 千代ケ丘 | 43万円 | 2,169万円 | 11.6% |
| 98 | 肘塚町 | 43万円 | 1,324万円 | 26.4% |
| 99 | 七条 | 43万円 | 2,175万円 | 9.0% |
| 100 | 東之阪町 | 42万円 | 1,773万円 | 39.8% |
| 101 | 丸山 | 42万円 | 2,750万円 | 5.6% |
| 102 | 西九条町 | 41万円 | 1,615万円 | 13.9% |
| 103 | 富雄泉ケ丘 | 41万円 | 2,970万円 | 6.1% |
| 104 | 恋の窪 | 41万円 | 1,151万円 | 16.1% |
| 105 | 西大寺赤田町 | 41万円 | 1,469万円 | 10.5% |
| 106 | 宝来 | 41万円 | 1,479万円 | 26.9% |
| 107 | 北市町 | 40万円 | 1,045万円 | 31.3% |
| 108 | 古市町 | 40万円 | 1,940万円 | 20.0% |
| 109 | 七条西町 | 39万円 | 2,092万円 | -1.5% |
| 110 | 油阪町 | 39万円 | 636万円 | 65.1% |
| 111 | 南永井町 | 38万円 | 2,086万円 | 5.1% |
| 112 | 大森西町 | 38万円 | 1,131万円 | 21.9% |
| 113 | 半田開町 | 34万円 | 3,510万円 | -8.3% |
| 114 | 法華寺町 | 33万円 | 1,616万円 | -3.6% |
| 115 | 川上町 | 33万円 | 2,257万円 | 9.8% |
| 116 | 奈保町 | 33万円 | 1,778万円 | 5.4% |
| 117 | 般若寺町 | 32万円 | 1,586万円 | 21.4% |
| 118 | 山陵町 | 32万円 | 2,279万円 | -0.9% |
| 119 | 六条町 | 31万円 | 1,970万円 | -6.8% |
| 120 | 西ノ京町 | 31万円 | 2,278万円 | -3.5% |
| 121 | 今市町 | 31万円 | 969万円 | 19.1% |
| 122 | 南京終町 | 31万円 | 920万円 | 13.1% |
| 123 | 佐紀町 | 30万円 | 1,775万円 | 4.2% |
| 124 | 紀寺町 | 30万円 | 650万円 | 26.2% |
| 125 | 二条大路南 | 29万円 | 735万円 | 16.9% |
| 126 | 東九条町 | 28万円 | 849万円 | 18.2% |
| 127 | 七条東町 | 28万円 | 1,363万円 | 1.5% |
| 128 | 杏町 | 27万円 | 1,987万円 | -5.8% |
| 129 | 南紀寺町 | 25万円 | 560万円 | 26.5% |
| 130 | 北之庄町 | 25万円 | 907万円 | 1.8% |
| 131 | 藤原町 | 24万円 | 2,492万円 | -5.8% |
| 132 | 鹿野園町 | 23万円 | 2,247万円 | -2.3% |
| 133 | 山町 | 23万円 | 1,294万円 | 7.1% |
| 134 | 都祁こぶしが丘 | 22万円 | 1,346万円 | 30.2% |
| 135 | 田中町 | 21万円 | 1,112万円 | -9.3% |
| 136 | 針町 | 20万円 | 804万円 | 65.2% |
| 137 | 東木辻町 | 19万円 | 252万円 | 24.4% |
| 138 | 針ケ別所町 | 19万円 | 1,656万円 | 46.6% |
| 139 | 都祁白石町 | 15万円 | 786万円 | 41.3% |
奈良市の戸建て相場ランキング（駅）
| 順位 | 駅名 | 坪単価 (万円) |
総額 (万円) |
10年前比 変動率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 学研奈良登美ケ丘駅 | 84万円 | 5,525万円 | 14.3% |
| 2 | 高の原駅 | 80万円 | 5,493万円 | 13.9% |
| 3 | 平城山駅 | 75万円 | 5,479万円 | 18.9% |
| 4 | 富雄駅 | 70万円 | 4,201万円 | 21.2% |
| 5 | 学園前駅 | 68万円 | 4,704万円 | 12.9% |
| 6 | 菖蒲池駅 | 65万円 | 4,073万円 | 15.9% |
| 7 | 新大宮駅 | 63万円 | 2,504万円 | 15.5% |
| 8 | 大和西大寺駅 | 56万円 | 2,923万円 | 22.4% |
| 9 | 平城駅 | 53万円 | 3,607万円 | 11.2% |
| 10 | 近鉄奈良駅 | 48万円 | 2,443万円 | 14.5% |
| 11 | 西ノ京駅 | 48万円 | 2,566万円 | 25.6% |
| 12 | 尼ケ辻駅 | 45万円 | 2,156万円 | 19.0% |
| 13 | 京終駅 | 38万円 | 1,263万円 | 26.0% |
| 14 | 奈良駅 | 37万円 | 1,153万円 | 33.4% |
| 15 | 帯解駅 | 27万円 | 1,085万円 | 6.7% |
価格を詳細に分析しよう
■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？
中古戸建ての資産価値を決める要素は多数ある。広さ、間取り、建築した住宅メーカーなどの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。
通常、中古戸建ての立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。
では、奈良県奈良市における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。
◆奈良県奈良市の徒歩距離別の中古戸建て坪単価 |
|
| 駅からの徒歩分数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1分 | 61万円／坪 |
| 5分 | 59万円／坪 |
| 10分 | 57万円／坪 |
| 15分 | 56万円／坪 |
| 20分 | 55万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
■築年数で価格はどうなる？
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆奈良県奈良市の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 102万円／坪 |
| 5年 | 91万円／坪 |
| 10年 | 82万円／坪 |
| 15年 | 74万円／坪 |
| 20年 | 65万円／坪 |
| 25年 | 58万円／坪 |
| 30年 | 55万円／坪 |
| 35年 | 50万円／坪 |
| 40年 | 49万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
奈良県奈良市の中古戸建ての過去の売買事例
奈良県奈良市付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆奈良市の中古戸建ての成約事例
| 取引時期 | 2024年第1四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第4四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 奈良県奈良市法蓮町 | 奈良県奈良市四条大路 | 奈良県奈良市秋篠三和町 | 奈良県奈良市恋の窪 | 奈良県奈良市東九条町 | 奈良県奈良市古市町 | 奈良県奈良市左京 | 奈良県奈良市法蓮町 | 奈良県奈良市東九条町 | 奈良県奈良市東九条町 | 奈良県奈良市南京終町 | 奈良県奈良市古市町 | 奈良県奈良市古市町 | 奈良県奈良市五条西 | 奈良県奈良市百楽園 | 奈良県奈良市西新在家号所町 | 奈良県奈良市古市町 | 奈良県奈良市東九条町 | 奈良県奈良市東之阪町 | 奈良県奈良市東之阪町 |
| 最寄駅 | 近鉄奈良駅から徒歩14分 | 尼ケ辻駅から徒歩7分 | 平城駅から徒歩9分 | 新大宮駅から徒歩19分 | 九条（奈良）駅から徒歩ー分 | 近鉄奈良駅から徒歩ー分 | 高の原駅から徒歩29分 | 近鉄奈良駅から徒歩16分 | 奈良駅から徒歩ー分 | 奈良駅から徒歩ー分 | 近鉄奈良駅から徒歩ー分 | 近鉄奈良駅から徒歩ー分 | 奈良駅から徒歩ー分 | 西ノ京駅から徒歩20分 | 学園前（奈良）駅から徒歩8分 | 近鉄奈良駅から徒歩9分 | 奈良駅から徒歩ー分 | 奈良駅から徒歩ー分 | 新大宮駅から徒歩23分 | 近鉄奈良駅から徒歩21分 |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 |
| 建物属性 | 1967年築、木造 | 2005年築、軽量鉄骨造 | 1978年築、木造 | 2002年築、軽量鉄骨造 | 2001年築、木造 | 2024年築、木造 | 2017年築、軽量鉄骨造 | 2024年築、木造 | 1995年築、木造 | 2025年築、木造 | 2024年築、木造 | 2024年築、木造 | 1982年築、木造 | 1978年築、木造 | 1981年築、木造 | 年築、木造 | 1989年築、木造 | 1994年築、木造 | 1983年築、木造 | 年築、木造 |
| 取引価格 |
3,300万円 ・ー万円/坪 （ー万円/m²） ・床面積ー㎡ （土地面積240㎡） |
2,000万円 ・43万円/坪 （13万円/m²） ・床面積155㎡ （土地面積175㎡） |
600万円 ・ー万円/坪 （ー万円/m²） ・床面積ー㎡ （土地面積160㎡） |
3,400万円 ・90万円/坪 （27万円/m²） ・床面積125㎡ （土地面積155㎡） |
180万円 ・5.4万円/坪 （1.6万円/m²） ・床面積110㎡ （土地面積135㎡） |
2,600万円 ・82万円/坪 （25万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積195㎡） |
3,900万円 ・123万円/坪 （37万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積180㎡） |
3,500万円 ・110万円/坪 （33万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積135㎡） |
2,300万円 ・76万円/坪 （23万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積175㎡） |
2,600万円 ・86万円/坪 （26万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積145㎡） |
3,200万円 ・106万円/坪 （32万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積140㎡） |
2,600万円 ・90万円/坪 （27万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積135㎡） |
550万円 ・19万円/坪 （5.8万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積115㎡） |
530万円 ・21万円/坪 （6.2万円/m²） ・床面積85㎡ （土地面積125㎡） |
1,700万円 ・70万円/坪 （21万円/m²） ・床面積80㎡ （土地面積290㎡） |
200万円 ・6.9万円/坪 （2.1万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積190㎡） |
300万円 ・10万円/坪 （3.2万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積50㎡） |
750万円 ・28万円/坪 （8.3万円/m²） ・床面積90㎡ （土地面積90㎡） |
280万円 ・10万円/坪 （3.1万円/m²） ・床面積90㎡ （土地面積70㎡） |
100万円 ・4.1万円/坪 （1.3万円/m²） ・床面積80㎡ （土地面積55㎡） |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆奈良市の公示地価（2025年1月）
| 地点名 | 奈良市-1 | 奈良市-2 | 奈良市-3 | 奈良市-4 | 奈良市-5 | 奈良市-6 | 奈良市-7 | 奈良市-8 | 奈良市-9 | 奈良市-10 | 奈良市-11 | 奈良市-12 | 奈良市-13 | 奈良市-14 | 奈良市-15 | 奈良市-16 | 奈良市-17 | 奈良市-18 | 奈良市-19 | 奈良市-20 | 奈良市-21 | 奈良市-22 | 奈良市-23 | 奈良市-24 | 奈良市-25 | 奈良市-26 | 奈良市-27 | 奈良市-28 | 奈良市-29 | 奈良市-30 | 奈良市-31 | 奈良市-32 | 奈良市-33 | 奈良市-34 | 奈良市-35 | 奈良市-36 | 奈良市-37 | 奈良市-38 | 奈良市-39 | 奈良市-40 | 奈良市-41 | 奈良市-42 | 奈良市-43 | 奈良市-44 | 奈良市-45 | 奈良市-46 | 奈良市-47 | 奈良市-48 | 奈良市-49 | 奈良市-50 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 奈良県奈良市芝辻町1-7-8 | 奈良県奈良市芝辻町866番2《地番》 | 奈良県奈良市十輪院町16番《地番》 | 奈良県奈良市西九条町3丁目8番4《地番》 | 奈良県奈良市東九条町263番7《地番》 | 奈良県奈良市東包永町61番1《地番》 | 奈良県奈良市奈良阪町2440番《地番》 | 奈良県奈良市南永井町411番11《地番》 | 奈良県奈良市南紀寺町5丁目8番4《地番》 | 奈良県奈良市二条町2-5-20 | 奈良県奈良市富雄北3-9-19 | 奈良県奈良市法蓮町986番52外《地番》 | 奈良県奈良市恋の窪2-14-2 | 奈良県奈良市あやめ池南1-11-24 | 奈良県奈良市あやめ池南7丁目555番31《地番》 | 奈良県奈良市右京4丁目13番25《地番》 | 奈良県奈良市学園大和町3丁目74番《地番》 | 奈良県奈良市学園南2-3-14 | 奈良県奈良市学園北1-5-12 | 奈良県奈良市古市町1845番6《地番》 | 奈良県奈良市佐保台2丁目1657番122《地番》 | 奈良県奈良市三松ヶ丘4-22 | 奈良県奈良市四条大路4-2-36 | 奈良県奈良市七条西町1-24-5 | 奈良県奈良市若葉台1-3-8 | 奈良県奈良市朱雀5丁目3番12《地番》 | 奈良県奈良市秋篠町777番2外《地番》 | 奈良県奈良市松陽台2-24-8 | 奈良県奈良市神功5丁目15番8《地番》 | 奈良県奈良市西大寺国見町2-4-18 | 奈良県奈良市西登美ヶ丘3-6-2 | 奈良県奈良市西登美ヶ丘8-10-19 | 奈良県奈良市青山2丁目1番28《地番》 | 奈良県奈良市青野町1-12-8 | 奈良県奈良市千代ケ丘3丁目4番2《地番》 | 奈良県奈良市中山町45番84《地番》 | 奈良県奈良市中山町西4丁目535番417《地番》 | 奈良県奈良市中登美ケ丘2丁目1984番82《地番》 | 奈良県奈良市鳥見町1丁目11番9《地番》 | 奈良県奈良市帝塚山1-29-18 | 奈良県奈良市東登美ヶ丘5-8-5 | 奈良県奈良市藤ノ木台3-12-22 | 奈良県奈良市南登美ヶ丘24-19 | 奈良県奈良市百楽園3-6-8 | 奈良県奈良市富雄泉ヶ丘13-9 | 奈良県奈良市敷島町1丁目547番13《地番》 | 奈良県奈良市平松2-4-20 | 奈良県奈良市法華寺町1285番5《地番》 | 奈良県奈良市六条1-27-20 | 奈良県奈良市六条緑町2-9-22 |
| 最寄り駅 | 奈良駅から750m | 近鉄奈良駅から700m | 近鉄奈良駅から1100m | 奈良駅から4600m | 奈良駅から3200m | 近鉄奈良駅から1200m | 近鉄奈良駅から2900m | 奈良駅から2900m | 近鉄奈良駅から3000m | 大和西大寺駅から510m | 富雄駅から900m | 近鉄奈良駅から1200m | 新大宮駅から1700m | 菖蒲池駅から500m | 菖蒲池駅から950m | 高の原駅から550m | 学園前駅から1500m | 学園前駅から800m | 学園前駅から320m | 近鉄奈良駅から3800m | 平城山駅から550m | 富雄駅から2100m | 尼ヶ辻駅から1100m | 西ノ京駅から1800m | 菖蒲池駅から1400m | 高の原駅から900m | 大和西大寺駅から1200m | 学研北生駒駅から1700m | 高の原駅から2100m | 大和西大寺駅から750m | 学園前駅から2600m | 学園前駅から2900m | 近鉄奈良駅から3700m | 大和西大寺駅から1000m | 学園前駅から2500m | 大和西大寺駅から2800m | 学園前駅から2700m | 学研奈良登美ヶ丘駅から1200m | 富雄駅から850m | 東生駒駅から2800m | 学研奈良登美ヶ丘駅から1400m | 学園前駅から2500m | 学園前駅から1500m | 学園前駅から1300m | 富雄駅から2400m | 菖蒲池駅から850m | 西ノ京駅から850m | 新大宮駅から1200m | 西ノ京駅から1000m | 学園前駅から3400m |
| 土地面積 | 158㎡ | 136㎡ | 136㎡ | 100㎡ | 132㎡ | 138㎡ | 287㎡ | 216㎡ | 70㎡ | 316㎡ | 213㎡ | 264㎡ | 269㎡ | 260㎡ | 246㎡ | 215㎡ | 264㎡ | 302㎡ | 305㎡ | 201㎡ | 248㎡ | 220㎡ | 522㎡ | 189㎡ | 224㎡ | 252㎡ | 636㎡ | 238㎡ | 270㎡ | 230㎡ | 212㎡ | 233㎡ | 200㎡ | 149㎡ | 198㎡ | 239㎡ | 308㎡ | 770㎡ | 489㎡ | 255㎡ | 232㎡ | 267㎡ | 296㎡ | 475㎡ | 251㎡ | 234㎡ | 198㎡ | 181㎡ | 179㎡ | 251㎡ |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 |
| 取引価格 | 45万円/坪 （14万円/㎡） 前年比+2.2% |
55万円/坪 （17万円/㎡） 前年比+3.8% |
39万円/坪 （12万円/㎡） 前年比+0.8% |
21万円/坪 （6.4万円/㎡） 前年比▲0.2% |
21万円/坪 （6.4万円/㎡） 前年比+0.0% |
38万円/坪 （11万円/㎡） 前年比+0.9% |
15万円/坪 （4.6万円/㎡） 前年比+0.0% |
22万円/坪 （6.6万円/㎡） 前年比+0.6% |
26万円/坪 （8.0万円/㎡） 前年比▲0.5% |
49万円/坪 （15万円/㎡） 前年比+3.5% |
31万円/坪 （9.3万円/㎡） 前年比+0.6% |
41万円/坪 （12万円/㎡） 前年比+1.7% |
29万円/坪 （8.8万円/㎡） 前年比+0.6% |
40万円/坪 （12万円/㎡） 前年比+0.8% |
32万円/坪 （9.6万円/㎡） 前年比+1.0% |
55万円/坪 （17万円/㎡） 前年比+3.1% |
38万円/坪 （11万円/㎡） 前年比+3.6% |
41万円/坪 （12万円/㎡） 前年比+3.3% |
108万円/坪 （33万円/㎡） 前年比+6.5% |
19万円/坪 （5.8万円/㎡） 前年比▲0.5% |
27万円/坪 （8.1万円/㎡） 前年比+0.2% |
25万円/坪 （7.4万円/㎡） 前年比+1.2% |
20万円/坪 （6.0万円/㎡） 前年比▲0.3% |
22万円/坪 （6.6万円/㎡） 前年比▲0.2% |
25万円/坪 （7.5万円/㎡） 前年比+2.9% |
38万円/坪 （12万円/㎡） 前年比+1.8% |
22万円/坪 （6.5万円/㎡） 前年比+0.0% |
36万円/坪 （11万円/㎡） 前年比+0.0% |
31万円/坪 （9.3万円/㎡） 前年比+1.1% |
71万円/坪 （22万円/㎡） 前年比+5.9% |
36万円/坪 （11万円/㎡） 前年比+0.9% |
31万円/坪 （9.3万円/㎡） 前年比+0.5% |
24万円/坪 （7.2万円/㎡） 前年比▲0.3% |
29万円/坪 （8.7万円/㎡） 前年比+1.3% |
29万円/坪 （8.7万円/㎡） 前年比+1.9% |
23万円/坪 （6.9万円/㎡） 前年比+0.0% |
28万円/坪 （8.6万円/㎡） 前年比+0.5% |
35万円/坪 （11万円/㎡） 前年比+0.0% |
30万円/坪 （9.0万円/㎡） 前年比+1.4% |
30万円/坪 （9.0万円/㎡） 前年比+0.6% |
41万円/坪 （12万円/㎡） 前年比+0.8% |
31万円/坪 （9.4万円/㎡） 前年比+1.1% |
37万円/坪 （11万円/㎡） 前年比+1.8% |
46万円/坪 （14万円/㎡） 前年比+1.5% |
22万円/坪 （6.6万円/㎡） 前年比▲0.3% |
31万円/坪 （9.3万円/㎡） 前年比+0.1% |
23万円/坪 （7.0万円/㎡） 前年比▲0.1% |
24万円/坪 （7.4万円/㎡） 前年比+0.1% |
23万円/坪 （7.0万円/㎡） 前年比+0.0% |
25万円/坪 （7.4万円/㎡） 前年比▲0.9% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
奈良市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、奈良市はどうなるのだろうか。
◆奈良市の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 354,630人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 344,243人 | 97.1 | |
| 2030年 | 332,031人 | 93.6 | |
| 2035年 | 317,889人 | 89.6 | |
| 2040年 | 302,351人 | 85.3 | |
| 2045年 | 286,346人 | 80.7 | |
| 2050年 | 271,142人 | 76.5 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）奈良県奈良市のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
奈良市：76.5
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
奈良県大和郡山市：65.0
奈良県天理市：65.8
奈良県桜井市：65.1
奈良県生駒市：82.3
奈良県宇陀市：42.9
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,401万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,101万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,268万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,085万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 4,903万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 5,720万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 6,537万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 7,354万円 | 26.3万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 28.6万円 |
|
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が2.49%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2026年7月調査 |
||
 |
 |
奈良県奈良市の中古戸建てに関するFAQ
- Q奈良県奈良市の中古戸建て価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？
- A
奈良県奈良市の中古戸建て価格は、現在の平均価格が約67万円/坪となっており、10年前と比べて+18.7％となっている。詳しくは記事を確認しよう。
- Q奈良県奈良市の中古戸建て価格は今後10年でどうなる見込みか？
- A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約62万円/坪となり、▲6.3%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。
- Q奈良県奈良市の公示地価はいくら？
- A
代表的な地点としては、奈良県奈良市芝辻町1-7-8（奈良駅から750m、第1種住居地域）が、42万円/坪（14万円/㎡、前年比2.2%）だった（2025年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。
- Q公示地価は相場価格（実勢価格）が大きく異なるのはなぜですか？
- A
公示地価は不動産の公的な評価額ではあるものの、一般的に'実勢価格（実際に取引される価格）'と異なることが多い。公示地価に対する実勢価格は、都市部であれば1.5～2.0倍、地方では1.0～1.1倍と高くなる傾向にある。実勢価格の標準的な指標はないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計している。
- Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？
- A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。
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