埼玉県川越市の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこでAIにより、過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移を推計した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう。（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）
埼玉県川越市の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、2,649万円（10年前比+49.0%）
埼玉県川越市の中古戸建て価格
- 2,649万円（78万円/坪）
- 10年前比+49.0%（前年比▲2.0%）
- 築年 : 2003年
- 駅距離 : 18.0分
- 専有面積 : 95.0㎡（28.7坪）
- 土地面積 : 112.4㎡（34.0坪）
◆埼玉県川越市の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2009年 | 53万円／坪 |
| 2014年 | 52万円／坪 |
| 2019年 | 57万円／坪 |
| 2024年 | 78万円／坪 |
| 2029年 | 70万円／坪 |
| 2034年 |
68万円/坪（グッドシナリオ） |
不動産の価格に関する公的評価額としては「公示地価」があるが、"実勢価格（実際に取引される価格）"とは異なる。都市部の実勢価格は公示地価の1.5～2.0倍、一方で地方では公示地価の1.0～1.1倍と言われる。
実勢価格については分かりやすい指標がないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計した。
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■現在の中古戸建て価格
埼玉県川越市：2,649万円（78万円/坪、10年前比+49.0%）
（参考）埼玉県川越市のあるエリアの中古戸建て価格は？
埼玉県：2,336万円（65万円/坪、10年前比+44.5%）
（参考）周辺の中古戸建て価格（万円/坪）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+37.3%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
【将来】ノーマルシナリオで、10年後に▲20.3%を予想しており、少し注意が必要だ。
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲15.9%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。
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川越市の戸建て相場ランキング（町＝大字）
| 順位 | 町名 | 坪単価 (万円) |
総額 (万円) |
10年前比 変動率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 東田町 | 222万円 | 9,320万円 | 25.0% |
| 2 | 元町 | 145万円 | 4,128万円 | 53.1% |
| 3 | 下松原 | 137万円 | 4,938万円 | 21.9% |
| 4 | 並木西町 | 135万円 | 4,575万円 | 30.4% |
| 5 | 富士見町 | 127万円 | 3,816万円 | 36.4% |
| 6 | 西小仙波町 | 126万円 | 3,477万円 | 47.3% |
| 7 | 天沼新田 | 124万円 | 7,430万円 | 38.2% |
| 8 | 仙波町 | 123万円 | 4,563万円 | 29.1% |
| 9 | 南通町 | 122万円 | 4,753万円 | 15.1% |
| 10 | 清水町 | 117万円 | 3,805万円 | 37.7% |
| 11 | 並木新町 | 117万円 | 4,207万円 | 33.5% |
| 12 | 小仙波町 | 112万円 | 3,791万円 | 32.8% |
| 13 | 野田町 | 111万円 | 4,006万円 | 31.6% |
| 14 | 南台 | 109万円 | 3,392万円 | 22.1% |
| 15 | 新宿町 | 102万円 | 3,164万円 | 39.9% |
| 16 | 山城 | 94万円 | 5,621万円 | 29.6% |
| 17 | 藤木町 | 93万円 | 2,794万円 | 42.7% |
| 18 | 稲荷町 | 93万円 | 2,885万円 | 45.5% |
| 19 | 大塚新町 | 93万円 | 2,873万円 | 45.1% |
| 20 | 志多町 | 92万円 | 2,842万円 | 42.6% |
| 21 | 熊野町 | 91万円 | 2,282万円 | 54.9% |
| 22 | 寿町 | 89万円 | 2,680万円 | 37.1% |
| 23 | 伊勢原町 | 89万円 | 5,334万円 | 19.4% |
| 24 | 末広町 | 89万円 | 2,656万円 | 31.1% |
| 25 | 砂 | 87万円 | 2,705万円 | 47.7% |
| 26 | 霞ケ関東 | 86万円 | 3,358万円 | 33.0% |
| 27 | 月吉町 | 86万円 | 3,652万円 | 28.6% |
| 28 | 神明町 | 85万円 | 3,308万円 | 30.6% |
| 29 | 岸町 | 84万円 | 2,609万円 | 48.9% |
| 30 | 上野田町 | 84万円 | 2,769万円 | 42.8% |
| 31 | 脇田新町 | 84万円 | 2,597万円 | 44.0% |
| 32 | 南田島 | 84万円 | 2,508万円 | 45.5% |
| 33 | 藤原町 | 83万円 | 2,482万円 | 44.6% |
| 34 | 小室 | 83万円 | 2,976万円 | 34.9% |
| 35 | 大袋 | 82万円 | 4,929万円 | 22.7% |
| 36 | 上寺山 | 82万円 | 5,162万円 | 35.4% |
| 37 | 四都野台 | 82万円 | 2,533万円 | 45.2% |
| 38 | 鯨井 | 81万円 | 4,879万円 | 31.6% |
| 39 | 今成 | 81万円 | 2,921万円 | 38.6% |
| 40 | 扇河岸 | 80万円 | 2,623万円 | 53.4% |
| 41 | 旭町 | 79万円 | 2,458万円 | 29.6% |
| 42 | 上戸新町 | 79万円 | 3,558万円 | 30.2% |
| 43 | 豊田町 | 79万円 | 2,828万円 | 37.0% |
| 44 | 中台南 | 78万円 | 2,510万円 | 42.1% |
| 45 | 豊田本 | 78万円 | 3,134万円 | 41.3% |
| 46 | 石原町 | 78万円 | 2,371万円 | 57.4% |
| 47 | 砂新田 | 77万円 | 2,390万円 | 54.5% |
| 48 | 吉田新町 | 76万円 | 3,815万円 | 23.5% |
| 49 | 三光町 | 76万円 | 2,570万円 | 27.6% |
| 50 | 鯨井新田 | 75万円 | 2,520万円 | 45.8% |
| 51 | 南大塚 | 75万円 | 2,508万円 | 55.6% |
| 52 | 並木 | 75万円 | 2,169万円 | 39.3% |
| 53 | 大塚 | 74万円 | 2,439万円 | 46.7% |
| 54 | 的場 | 74万円 | 2,510万円 | 46.5% |
| 55 | かし野台 | 72万円 | 2,456万円 | 40.7% |
| 56 | 石田本郷 | 71万円 | 4,708万円 | 26.3% |
| 57 | 大仙波 | 71万円 | 2,126万円 | 45.9% |
| 58 | 小中居 | 70万円 | 2,886万円 | 8.9% |
| 59 | 寺尾 | 70万円 | 2,096万円 | 42.2% |
| 60 | 古谷本郷 | 70万円 | 3,127万円 | 37.4% |
| 61 | むさし野 | 69万円 | 2,069万円 | 38.8% |
| 62 | 小ケ谷 | 68万円 | 2,116万円 | 41.2% |
| 63 | 諏訪町 | 68万円 | 2,042万円 | 21.3% |
| 64 | 菅間 | 67万円 | 3,515万円 | 34.0% |
| 65 | 中台 | 67万円 | 2,271万円 | 41.6% |
| 66 | 今福 | 66万円 | 2,255万円 | 37.6% |
| 67 | 下老袋 | 66万円 | 4,355万円 | 30.7% |
| 68 | 大袋新田 | 64万円 | 2,121万円 | 31.1% |
| 69 | 府川 | 63万円 | 3,231万円 | 30.6% |
| 70 | 萱沼 | 63万円 | 3,976万円 | 23.8% |
| 71 | 的場北 | 63万円 | 2,049万円 | 34.6% |
| 72 | 霞ケ関北 | 63万円 | 2,450万円 | 38.1% |
| 73 | 池辺 | 63万円 | 3,952万円 | 27.1% |
| 74 | 川鶴 | 63万円 | 3,761万円 | 18.1% |
| 75 | 寺山 | 62万円 | 2,058万円 | 31.2% |
| 76 | 小堤 | 62万円 | 3,146万円 | 28.5% |
| 77 | 笠幡 | 62万円 | 2,465万円 | 46.3% |
| 78 | 鹿飼 | 61万円 | 3,686万円 | 30.4% |
| 79 | 渋井 | 61万円 | 2,984万円 | 22.6% |
| 80 | 郭町 | 61万円 | 1,970万円 | 31.0% |
| 81 | 宮下町 | 60万円 | 1,992万円 | 26.2% |
| 82 | かすみ野 | 60万円 | 3,272万円 | 25.3% |
| 83 | 増形 | 59万円 | 3,057万円 | 42.2% |
| 84 | 今泉 | 58万円 | 4,612万円 | 15.5% |
| 85 | 広谷新町 | 57万円 | 2,286万円 | 22.8% |
| 86 | 上戸 | 57万円 | 1,657万円 | 29.1% |
| 87 | 山田 | 55万円 | 1,701万円 | 24.3% |
| 88 | 下広谷 | 53万円 | 2,400万円 | 31.7% |
| 89 | 大中居 | 53万円 | 2,493万円 | 32.5% |
| 90 | 鴨田 | 52万円 | 3,145万円 | 25.2% |
| 91 | 中台元町 | 52万円 | 1,604万円 | 38.5% |
| 92 | 久下戸 | 50万円 | 3,014万円 | 17.6% |
| 93 | 安比奈新田 | 50万円 | 1,854万円 | 38.7% |
| 94 | 吉田 | 50万円 | 2,034万円 | 36.9% |
| 95 | 下新河岸 | 50万円 | 1,239万円 | 48.8% |
| 96 | むさし野南 | 49万円 | 1,472万円 | 36.1% |
| 97 | 石田 | 48万円 | 2,177万円 | 36.5% |
| 98 | 宮元町 | 48万円 | 1,428万円 | 34.5% |
| 99 | 福田 | 48万円 | 1,734万円 | 37.5% |
| 100 | 藤倉 | 47万円 | 4,462万円 | 10.2% |
| 101 | 藤間 | 46万円 | 1,137万円 | 27.2% |
| 102 | 砂久保 | 44万円 | 1,511万円 | 27.2% |
| 103 | 古市場 | 44万円 | 928万円 | 54.2% |
| 104 | 氷川町 | 43万円 | 1,296万円 | 21.5% |
| 105 | 古谷上 | 42万円 | 3,652万円 | 11.2% |
| 106 | 平塚 | 42万円 | 1,618万円 | 22.4% |
| 107 | 下赤坂 | 41万円 | 1,230万円 | 24.5% |
| 108 | 牛子 | 40万円 | 1,077万円 | 17.3% |
| 109 | 木野目 | 36万円 | 794万円 | 21.6% |
| 110 | 中福 | 36万円 | 1,550万円 | 7.3% |
| 111 | 日東町 | 34万円 | 2,088万円 | 7.0% |
| 112 | 谷中 | 29万円 | 3,146万円 | -1.9% |
| 113 | 下小坂 | 29万円 | 1,554万円 | 14.8% |
| 114 | 上松原 | 22万円 | 821万円 | -2.5% |
川越市の戸建て相場ランキング（駅）
| 順位 | 駅名 | 坪単価 (万円) |
総額 (万円) |
10年前比 変動率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 川越市駅 | 90万円 | 3,336万円 | 37.8% |
| 2 | 川越駅 | 81万円 | 2,945万円 | 42.3% |
| 3 | 南大塚駅 | 79万円 | 2,690万円 | 43.7% |
| 4 | 霞ケ関駅 | 79万円 | 3,141万円 | 31.1% |
| 5 | 新河岸駅 | 71万円 | 2,209万円 | 52.8% |
| 6 | 西川越駅 | 71万円 | 2,541万円 | 42.8% |
| 7 | 南古谷駅 | 68万円 | 2,247万円 | 49.4% |
| 8 | 的場駅 | 65万円 | 2,395万円 | 44.2% |
| 9 | 鶴ケ島駅 | 58万円 | 2,217万円 | 48.0% |
| 10 | 本川越駅 | 58万円 | 1,954万円 | 38.6% |
| 11 | 笠幡駅 | 54万円 | 2,495万円 | 35.6% |
価格を詳細に分析しよう
■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？
中古戸建ての資産価値を決める要素は多数ある。広さ、間取り、建築した住宅メーカーなどの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。
通常、中古戸建ての立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。
では、埼玉県川越市における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。
◆埼玉県川越市の徒歩距離別の中古戸建て坪単価 |
|
| 駅からの徒歩分数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1分 | 67万円／坪 |
| 5分 | 64万円／坪 |
| 10分 | 58万円／坪 |
| 15分 | 54万円／坪 |
| 20分 | 54万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
■築年数で価格はどうなる？
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆埼玉県川越市の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 91万円／坪 |
| 5年 | 79万円／坪 |
| 10年 | 71万円／坪 |
| 15年 | 63万円／坪 |
| 20年 | 55万円／坪 |
| 25年 | 50万円／坪 |
| 30年 | 48万円／坪 |
| 35年 | 44万円／坪 |
| 40年 | 43万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
埼玉県川越市の中古戸建ての過去の売買事例
埼玉県川越市付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆川越市の中古戸建ての成約事例
| 取引時期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 埼玉県川越市大字藤間 | 埼玉県川越市末広町 | 埼玉県川越市大字藤間 | 埼玉県川越市大字藤間 | 埼玉県川越市岸町 | 埼玉県川越市大字山田 | 埼玉県川越市大字砂新田 | 埼玉県川越市大字上戸 | 埼玉県川越市末広町 | 埼玉県川越市大字砂 | 埼玉県川越市東田町 | 埼玉県川越市大字吉田 | 埼玉県川越市砂新田 | 埼玉県川越市大字笠幡 | 埼玉県川越市旭町 | 埼玉県川越市大字砂 | 埼玉県川越市大字砂 | 埼玉県川越市大字砂 | 埼玉県川越市石原町 | 埼玉県川越市大字藤間 |
| 最寄駅 | 上福岡駅から徒歩8分 | 川越市駅から徒歩13分 | 上福岡駅から徒歩10分 | 上福岡駅から徒歩13分 | 川越駅から徒歩14分 | 西川越駅から徒歩ー分 | 新河岸駅から徒歩4分 | 霞ケ関（埼玉）駅から徒歩5分 | 川越市駅から徒歩11分 | 新河岸駅から徒歩6分 | 本川越駅から徒歩9分 | 霞ケ関（埼玉）駅から徒歩12分 | 新河岸駅から徒歩8分 | 笠幡駅から徒歩14分 | 川越駅から徒歩16分 | 新河岸駅から徒歩9分 | 新河岸駅から徒歩6分 | 新河岸駅から徒歩3分 | 川越市駅から徒歩24分 | 上福岡駅から徒歩8分 |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 |
| 建物属性 | 1987年築、木造 | 1993年築、木造 | 1986年築、木造 | 1988年築、木造 | 2024年築、木造 | 1987年築、鉄骨造 | 1989年築、木造 | 2016年築、木造 | 1988年築、軽量鉄骨造 | 1989年築、木造 | 1993年築、木造 | 2024年築、木造 | 1988年築、木造 | 2007年築、木造 | 1989年築、木造 | 2004年築、木造 | 2025年築、木造 | 2006年築、木造 | 1989年築、木造 | 1987年築、木造 |
| 取引価格 |
3,100万円 ・89万円/坪 （27万円/m²） ・床面積115㎡ （土地面積115㎡） |
2,800万円 ・92万円/坪 （28万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積100㎡） |
1,200万円 ・44万円/坪 （13万円/m²） ・床面積90㎡ （土地面積120㎡） |
3,700万円 ・64万円/坪 （20万円/m²） ・床面積190㎡ （土地面積185㎡） |
6,500万円 ・159万円/坪 （48万円/m²） ・床面積135㎡ （土地面積155㎡） |
1,700万円 ・70万円/坪 （21万円/m²） ・床面積80㎡ （土地面積125㎡） |
2,000万円 ・189万円/坪 （57万円/m²） ・床面積35㎡ （土地面積120㎡） |
6,800万円 ・128万円/坪 （39万円/m²） ・床面積175㎡ （土地面積145㎡） |
3,500万円 ・83万円/坪 （25万円/m²） ・床面積140㎡ （土地面積185㎡） |
3,000万円 ・99万円/坪 （30万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積100㎡） |
5,200万円 ・104万円/坪 （32万円/m²） ・床面積165㎡ （土地面積155㎡） |
7,500万円 ・160万円/坪 （48万円/m²） ・床面積155㎡ （土地面積140㎡） |
2,300万円 ・63万円/坪 （19万円/m²） ・床面積120㎡ （土地面積110㎡） |
2,400万円 ・55万円/坪 （17万円/m²） ・床面積145㎡ （土地面積110㎡） |
3,000万円 ・71万円/坪 （21万円/m²） ・床面積140㎡ （土地面積155㎡） |
1,900万円 ・60万円/坪 （18万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積145㎡） |
4,100万円 ・135万円/坪 （41万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積110㎡） |
2,700万円 ・94万円/坪 （28万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積110㎡） |
720万円 ・25万円/坪 （7.6万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積70㎡） |
920万円 ・51万円/坪 （15万円/m²） ・床面積60㎡ （土地面積60㎡） |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆川越市の公示地価（2025年1月）
| 地点名 | 川越市-1 | 川越市-2 | 川越市-3 | 川越市-4 | 川越市-5 | 川越市-6 | 川越市-7 | 川越市-8 | 川越市-9 | 川越市-10 | 川越市-11 | 川越市-12 | 川越市-13 | 川越市-14 | 川越市-15 | 川越市-16 | 川越市-17 | 川越市-18 | 川越市-19 | 川越市-20 | 川越市-21 | 川越市-22 | 川越市-23 | 川越市-24 | 川越市-25 | 川越市-26 | 川越市-27 | 川越市-28 | 川越市-29 | 川越市-30 | 川越市-31 | 川越市-32 | 川越市-33 | 川越市-34 | 川越市-35 | 川越市-36 | 川越市-37 | 川越市-38 | 川越市-39 | 川越市-40 | 川越市-41 | 川越市-42 | 川越市-43 | 川越市-48 | 川越市-57 | 川越市-61 | 川越市-65 | 川越市-66 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 埼玉県川越市旭町2丁目17番11《地番》 | 埼玉県川越市郭町1丁目8番7外《地番》 | 埼玉県川越市岸町2丁目29番25《地番》 | 埼玉県川越市大字笠幡字橋向4815番33《地番》 | 埼玉県川越市大字砂字西原840番4《地番》 | 埼玉県川越市大字山田字西町250番4《地番》 | 埼玉県川越市大字藤間字南開発890番6外《地番》 | 埼玉県川越市南大塚1丁目9番16《地番》 | 埼玉県川越市野田町1丁目6番26外《地番》 | 埼玉県川越市六軒町2丁目22番8《地番》 | 埼玉県川越市霞ケ関東3丁目11番16《地番》 | 埼玉県川越市霞ケ関北4丁目17番5《地番》 | 埼玉県川越市砂新田5丁目35番9《地番》 | 埼玉県川越市四都野台10番3《地番》 | 埼玉県川越市寿町1丁目2403番6《地番》 | 埼玉県川越市上野田町50番7《地番》 | 埼玉県川越市石原町2丁目44番10《地番》 | 埼玉県川越市大字吉田字堤内641番8《地番》 | 埼玉県川越市大字今福字北平野1119番6《地番》 | 埼玉県川越市大字砂字卯ノ木454番7《地番》 | 埼玉県川越市大字寺尾字壱町八反878番7《地番》 | 埼玉県川越市大字寺尾字河岸原65番15《地番》 | 埼玉県川越市大字小室字宮の腰334番5《地番》 | 埼玉県川越市大字的場字西若宮619番6《地番》 | 埼玉県川越市大字的場字二本杉2842番9《地番》 | 埼玉県川越市大字並木字南田887番5《地番》 | 埼玉県川越市むさし野南10番15《地番》 | 埼玉県川越市岸町3丁目14番22《地番》 | 埼玉県川越市月吉町32番48《地番》 | 埼玉県川越市砂新田2丁目19番21外《地番》 | 埼玉県川越市小仙波町4丁目12番12《地番》 | 埼玉県川越市新宿町5丁目21番18《地番》 | 埼玉県川越市的場2丁目7番17《地番》 | 埼玉県川越市藤原町19番16《地番》 | 埼玉県川越市氷川町140番4《地番》 | 埼玉県川越市並木新町11番8外《地番》 | 埼玉県川越市大字鯨井新田字新田後21番60《地番》 | 埼玉県川越市伊勢原町2丁目9番13《地番》 | 埼玉県川越市広谷新町39番4《地番》 | 埼玉県川越市川鶴2丁目18番12《地番》 | 埼玉県川越市仙波町2丁目17番22《地番》 | 埼玉県川越市南台2丁目1番8《地番》 | 埼玉県川越市富士見町26番6内《地番》 | 埼玉県川越市仲町9番13《地番》 | 埼玉県川越市脇田本町18番36《地番》 | 埼玉県川越市大字南田島字北田712番11《地番》 | 埼玉県川越市大字古谷上字沼端2041番1《地番》 | 埼玉県川越市大字上松原字内三保埜226番《地番》 |
| 最寄り駅 | 川越駅から1400m | 本川越駅から1700m | 川越駅から1200m | 笠幡駅から900m | 新河岸駅から350m | 本川越駅から2600m | 上福岡駅から800m | 南大塚駅から1000m | 川越駅から850m | 川越市駅から700m | 霞ケ関駅から500m | 霞ケ関駅から900m | 新河岸駅から1600m | 南大塚駅から1300m | 川越駅から2000m | 川越市駅から1100m | 川越市駅から2100m | 霞ケ関駅から1100m | 新河岸駅から2200m | 新河岸駅から600m | 上福岡駅から1100m | 新河岸駅から800m | 西川越駅から500m | 的場駅から1500m | 霞ケ関駅から200m | 南古谷駅から400m | 南大塚駅から1600m | 川越駅から1500m | 川越市駅から1300m | 新河岸駅から900m | 本川越駅から1300m | 川越駅から1300m | 的場駅から800m | 新河岸駅から1400m | 本川越駅から2200m | 南古谷駅から370m | 鶴ケ島駅から750m | 的場駅から1000m | 鶴ケ島駅から1700m | 鶴ケ島駅から2500m | 川越駅から500m | 南大塚駅から250m | 川越駅から800m | 本川越駅から900m | 川越駅から550m | 南古谷駅から1300m | 南古谷駅から2200m | 川越駅から5300m |
| 土地面積 | 181㎡ | 118㎡ | 148㎡ | 168㎡ | 148㎡ | 102㎡ | 117㎡ | 141㎡ | 205㎡ | 132㎡ | 175㎡ | 198㎡ | 100㎡ | 111㎡ | 134㎡ | 102㎡ | 132㎡ | 119㎡ | 105㎡ | 121㎡ | 119㎡ | 100㎡ | 165㎡ | 100㎡ | 165㎡ | 167㎡ | 107㎡ | 144㎡ | 142㎡ | 177㎡ | 153㎡ | 112㎡ | 154㎡ | 143㎡ | 108㎡ | 150㎡ | 109㎡ | 195㎡ | 114㎡ | 180㎡ | 187㎡ | 200㎡ | 156㎡ | 115㎡ | 115㎡ | 100㎡ | 1036㎡ | 1129㎡ |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第2種住居地域 | 第2種低層住居専用地域 | 第2種低層住居専用地域 | 第2種低層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 商業地域 | 近隣商業地域 | 準工業地域 | ||
| 取引価格 | 72万円/坪 （22万円/㎡） 前年比+3.3% |
61万円/坪 （19万円/㎡） 前年比+2.8% |
54万円/坪 （16万円/㎡） 前年比+3.1% |
28万円/坪 （8.5万円/㎡） 前年比+1.8% |
61万円/坪 （19万円/㎡） 前年比+3.9% |
28万円/坪 （8.6万円/㎡） 前年比+1.2% |
61万円/坪 （18万円/㎡） 前年比+3.4% |
40万円/坪 （12万円/㎡） 前年比+1.7% |
80万円/坪 （24万円/㎡） 前年比+3.9% |
68万円/坪 （21万円/㎡） 前年比+3.5% |
49万円/坪 （15万円/㎡） 前年比+2.1% |
46万円/坪 （14万円/㎡） 前年比+2.2% |
43万円/坪 （13万円/㎡） 前年比+2.3% |
42万円/坪 （13万円/㎡） 前年比+2.4% |
38万円/坪 （12万円/㎡） 前年比+1.8% |
55万円/坪 （17万円/㎡） 前年比+3.7% |
39万円/坪 （12万円/㎡） 前年比+1.7% |
38万円/坪 （12万円/㎡） 前年比+1.8% |
28万円/坪 （8.4万円/㎡） 前年比+1.0% |
50万円/坪 （15万円/㎡） 前年比+3.4% |
53万円/坪 （16万円/㎡） 前年比+2.6% |
51万円/坪 （16万円/㎡） 前年比+3.3% |
40万円/坪 （12万円/㎡） 前年比+2.5% |
29万円/坪 （8.8万円/㎡） 前年比+1.8% |
49万円/坪 （15万円/㎡） 前年比+2.1% |
43万円/坪 （13万円/㎡） 前年比+2.4% |
31万円/坪 （9.3万円/㎡） 前年比+1.5% |
51万円/坪 （15万円/㎡） 前年比+3.4% |
47万円/坪 （14万円/㎡） 前年比+2.9% |
59万円/坪 （18万円/㎡） 前年比+4.1% |
70万円/坪 （21万円/㎡） 前年比+2.9% |
73万円/坪 （22万円/㎡） 前年比+3.3% |
37万円/坪 （11万円/㎡） 前年比+2.8% |
52万円/坪 （16万円/㎡） 前年比+3.3% |
36万円/坪 （11万円/㎡） 前年比+1.9% |
46万円/坪 （14万円/㎡） 前年比+2.2% |
41万円/坪 （12万円/㎡） 前年比+1.7% |
44万円/坪 （13万円/㎡） 前年比+2.3% |
29万円/坪 （8.8万円/㎡） 前年比+0.9% |
31万円/坪 （9.3万円/㎡） 前年比+1.4% |
100万円/坪 （30万円/㎡） 前年比+3.8% |
52万円/坪 （16万円/㎡） 前年比+1.9% |
96万円/坪 （29万円/㎡） 前年比+3.9% |
85万円/坪 （26万円/㎡） 前年比+4.0% |
93万円/坪 （28万円/㎡） 前年比+3.7% |
38万円/坪 （12万円/㎡） 前年比+1.8% |
10万円/坪 （3.1万円/㎡） 前年比+0.0% |
13万円/坪 （3.8万円/㎡） 前年比+0.0% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
川越市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、川越市はどうなるのだろうか。
◆川越市の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 354,571人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 355,370人 | 100.2 | |
| 2030年 | 352,898人 | 99.5 | |
| 2035年 | 348,570人 | 98.3 | |
| 2040年 | 343,119人 | 96.8 | |
| 2045年 | 337,466人 | 95.2 | |
| 2050年 | 331,749人 | 93.6 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）埼玉県川越市のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
川越市：93.6
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
埼玉県さいたま市西区：104.2
埼玉県所沢市：89.9
埼玉県狭山市：74.6
埼玉県上尾市：88.7
埼玉県富士見市：95.1
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） | ||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,401万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,101万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,268万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,085万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 4,903万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 5,720万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 6,537万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 7,354万円 | 26.3万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 28.6万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が2.49%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2026年6月調査 | ||
 |
 |
埼玉県川越市の中古戸建てに関するFAQ
- Q埼玉県川越市の中古戸建て価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？
- A
埼玉県川越市の中古戸建て価格は、現在の平均価格が約78万円/坪となっており、10年前と比べて+49.0％となっている。詳しくは記事を確認しよう。
- Q埼玉県川越市の中古戸建て価格は今後10年でどうなる見込みか？
- A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約62万円/坪となり、▲20.3%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。
- Q埼玉県川越市の公示地価はいくら？
- A
代表的な地点としては、埼玉県川越市旭町2丁目17番11《地番》（川越駅から1400m、第1種住居地域）が、67万円/坪（22万円/㎡、前年比3.3%）だった（2025年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。
- Q公示地価は相場価格（実勢価格）が大きく異なるのはなぜですか？
- A
公示地価は不動産の公的な評価額ではあるものの、一般的に'実勢価格（実際に取引される価格）'と異なることが多い。公示地価に対する実勢価格は、都市部であれば1.5～2.0倍、地方では1.0～1.1倍と高くなる傾向にある。実勢価格の標準的な指標はないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計している。
- Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？
- A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。
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