山口県下松市の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこでAIにより、過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移を推計した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう。（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）
山口県下松市の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、2,641万円（10年前比+5.0%）
山口県下松市の中古戸建て価格
- 2,641万円（37万円/坪）
- 10年前比+5.0%（前年比▲0.3%）
- 築年 : 1993年
- 駅距離 : 18.0分
- 専有面積 : 110.0㎡（33.3坪）
- 土地面積 : 238.0㎡（72.0坪）
◆山口県下松市の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2009年 | 34万円／坪 |
| 2014年 | 35万円／坪 |
| 2019年 | 35万円／坪 |
| 2024年 | 37万円／坪 |
| 2029年 | 36万円／坪 |
| 2034年 |
39万円/坪（グッドシナリオ） |
不動産の価格に関する公的評価額としては「公示地価」があるが、"実勢価格（実際に取引される価格）"とは異なる。都市部の実勢価格は公示地価の1.5～2.0倍、一方で地方では公示地価の1.0～1.1倍と言われる。
実勢価格については分かりやすい指標がないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計した。
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■現在の中古戸建て価格
山口県下松市：2,641万円（37万円/坪、10年前比+5.0%）
（参考）山口県下松市のあるエリアの中古戸建て価格は？
山口県：1,992万円（29万円/坪、10年前比+9.2%）
（参考）周辺の中古戸建て価格（万円/坪）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+6.4%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
【将来】ノーマルシナリオで、10年後に▲2.8%を予想しており、少し注意が必要だ。
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲3.7%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。
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下松市の戸建て相場ランキング（町＝大字）
| 順位 | 町名 | 坪単価 (万円) |
総額 (万円) |
10年前比 変動率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 清瀬町 | 64万円 | 4,617万円 | 17.5% |
| 2 | 美里町 | 60万円 | 3,284万円 | 22.8% |
| 3 | 瑞穂町 | 59万円 | 3,164万円 | 21.0% |
| 4 | 末武中 | 55万円 | 3,463万円 | 16.5% |
| 5 | 南花岡 | 51万円 | 3,352万円 | 15.3% |
| 6 | 星が丘 | 49万円 | 3,100万円 | 26.7% |
| 7 | 潮音町 | 48万円 | 2,737万円 | 11.7% |
| 8 | 桜町 | 47万円 | 2,846万円 | 10.1% |
| 9 | 望町 | 46万円 | 2,855万円 | 11.5% |
| 10 | 西柳 | 46万円 | 2,938万円 | 11.9% |
| 11 | 西豊井 | 42万円 | 2,054万円 | 19.0% |
| 12 | 東陽 | 40万円 | 3,143万円 | 5.0% |
| 13 | 楠木町 | 37万円 | 2,120万円 | 6.6% |
| 14 | 末武下 | 36万円 | 2,072万円 | 2.2% |
| 15 | 生野屋西 | 35万円 | 2,263万円 | 4.6% |
| 16 | 旗岡 | 32万円 | 2,958万円 | -6.0% |
| 17 | 藤光町 | 30万円 | 3,056万円 | 0.6% |
| 18 | 生野屋 | 27万円 | 1,961万円 | -2.0% |
| 19 | 青柳 | 27万円 | 920万円 | -0.6% |
| 20 | 東豊井 | 27万円 | 1,279万円 | 14.2% |
| 21 | 末武上 | 26万円 | 1,658万円 | 3.4% |
| 22 | 昭和町 | 24万円 | 2,303万円 | -14.0% |
| 23 | 東和 | 21万円 | 1,522万円 | -4.5% |
| 24 | 駅南 | 19万円 | 622万円 | 6.9% |
| 25 | 河内 | 16万円 | 1,228万円 | -11.3% |
| 26 | 若宮町 | 16万円 | 1,254万円 | -20.4% |
| 27 | 笠戸島 | 14万円 | 1,325万円 | 9.6% |
| 28 | 生野屋南 | 13万円 | 1,251万円 | -6.8% |
下松市の戸建て相場ランキング（駅）
| 順位 | 駅名 | 坪単価 (万円) |
総額 (万円) |
10年前比 変動率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 周防久保駅 | 40万円 | 3,143万円 | 5.0% |
| 2 | 周防花岡駅 | 40万円 | 2,626万円 | 10.0% |
| 3 | 下松駅 | 36万円 | 2,293万円 | 7.7% |
| 4 | 生野屋駅 | 26万円 | 1,856万円 | -4.8% |
価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる？
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆山口県下松市の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 81万円／坪 |
| 5年 | 66万円／坪 |
| 10年 | 59万円／坪 |
| 15年 | 51万円／坪 |
| 20年 | 44万円／坪 |
| 25年 | 40万円／坪 |
| 30年 | 36万円／坪 |
| 35年 | 32万円／坪 |
| 40年 | 27万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
山口県下松市の中古戸建ての過去の売買事例
山口県下松市付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆下松市の中古戸建ての成約事例
| 取引時期 | 2024年第1四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 山口県下松市潮音町 | 山口県下松市潮音町 | 山口県下松市大字東豊井 | 山口県下松市大字東豊井 | 山口県下松市潮音町 | 山口県下松市潮音町 | 山口県下松市せせらぎ町 | 山口県下松市青柳 | 山口県下松市西市 | 山口県下松市せせらぎ町 | 山口県下松市東陽 | 山口県下松市南花岡 | 山口県下松市潮音町 | 山口県下松市美里町 | 山口県下松市望町 | 山口県下松市南花岡 | 山口県下松市大字東豊井 | 山口県下松市潮音町 | 山口県下松市青柳 |
| 最寄駅 | 下松（山口）駅から徒歩ー分 | 下松（山口）駅から徒歩ー分 | 下松（山口）駅から徒歩29分 | 下松（山口）駅から徒歩24分 | 下松（山口）駅から徒歩26分 | 下松（山口）駅から徒歩ー分 | 下松（山口）駅から徒歩16分 | 下松（山口）駅から徒歩8分 | 下松（山口）駅から徒歩15分 | 下松（山口）駅から徒歩19分 | 周防久保駅から徒歩14分 | 周防花岡駅から徒歩11分 | 下松（山口）駅から徒歩ー分 | 下松（山口）駅から徒歩29分 | 周防花岡駅から徒歩19分 | 周防花岡駅から徒歩16分 | 下松（山口）駅から徒歩9分 | 下松（山口）駅から徒歩ー分 | 下松（山口）駅から徒歩9分 |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 |
| 建物属性 | 1969年築、木造 | 2025年築、木造 | 2024年築、木造 | 1983年築、軽量鉄骨造 | 2024年築、軽量鉄骨造 | 2022年築、木造 | 2024年築、木造 | 1966年築、木造 | 2024年築、木造 | 2018年築、木造 | 1986年築、木造 | 年築、ー | 1956年築、木造 | 1999年築、木造 | 1976年築、木造 | 1974年築、木造 | 2024年築、木造 | 1975年築、木造 | 1978年築、軽量鉄骨造 |
| 取引価格 |
1,000万円 ・30万円/坪 （9.1万円/m²） ・床面積110㎡ （土地面積250㎡） |
5,300万円 ・130万円/坪 （39万円/m²） ・床面積135㎡ （土地面積240㎡） |
2,900万円 ・83万円/坪 （25万円/m²） ・床面積115㎡ （土地面積240㎡） |
1,100万円 ・33万円/坪 （10万円/m²） ・床面積110㎡ （土地面積240㎡） |
5,300万円 ・159万円/坪 （48万円/m²） ・床面積110㎡ （土地面積200㎡） |
4,200万円 ・126万円/坪 （38万円/m²） ・床面積110㎡ （土地面積180㎡） |
3,600万円 ・113万円/坪 （34万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積135㎡） |
370万円 ・12万円/坪 （3.5万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積115㎡） |
3,500万円 ・122万円/坪 （37万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積175㎡） |
3,000万円 ・110万円/坪 （33万円/m²） ・床面積90㎡ （土地面積210㎡） |
650万円 ・19万円/坪 （5.7万円/m²） ・床面積115㎡ （土地面積220㎡） |
7,000万円 ・220万円/坪 （67万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積170㎡） |
250万円 ・28万円/坪 （8.3万円/m²） ・床面積30㎡ （土地面積85㎡） |
700万円 ・20万円/坪 （6.1万円/m²） ・床面積115㎡ （土地面積330㎡） |
1,000万円 ・31万円/坪 （9.5万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積200㎡） |
50万円 ・1.7万円/坪 （0.5万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積200㎡） |
3,300万円 ・109万円/坪 （33万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積150㎡） |
370万円 ・12万円/坪 （3.7万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積195㎡） |
1,000万円 ・39万円/坪 （12万円/m²） ・床面積85㎡ （土地面積185㎡） |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆下松市の公示地価（2025年1月）
| 地点名 | 下松市-1 | 下松市-2 | 下松市-3 | 下松市-4 | 下松市-5 | 下松市-6 | 下松市-7 | 下松市-8 | 下松市-9 | 下松市-18 | 下松市-19 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 山口県下松市琴平町2-9-5 | 山口県下松市瑞穂町1-17-11 | 山口県下松市大字末武上字素鯉1986番9《地番》 | 山口県下松市東陽5-19-5 | 山口県下松市旗岡4-8-5 | 山口県下松市生野屋西2-16-23 | 山口県下松市大字末武中字尾崎1415番65《地番》 | 山口県下松市桜町1-20-15 | 山口県下松市美里町2-10-16 | 山口県下松市生野屋南1-4-22 | 山口県下松市大字山田字上河内437番12《地番》 |
| 最寄り駅 | 下松駅から1200m | 下松駅から2300m | 周防花岡駅から800m | 周防久保駅から1100m | 下松駅から1700m | 生野屋駅から800m | 周防花岡駅から2100m | 下松駅から1300m | 下松駅から2400m | 生野屋駅から900m | 周防久保駅から2500m |
| 土地面積 | 204㎡ | 228㎡ | 194㎡ | 218㎡ | 269㎡ | 248㎡ | 201㎡ | 148㎡ | 214㎡ | 314㎡ | 325㎡ |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
| 取引価格 | 18万円/坪 （5.3万円/㎡） 前年比+1.3% |
17万円/坪 （5.2万円/㎡） 前年比+2.2% |
11万円/坪 （3.4万円/㎡） 前年比+1.2% |
12万円/坪 （3.6万円/㎡） 前年比+0.8% |
12万円/坪 （3.6万円/㎡） 前年比+0.6% |
12万円/坪 （3.6万円/㎡） 前年比+1.1% |
13万円/坪 （3.9万円/㎡） 前年比+0.8% |
19万円/坪 （5.7万円/㎡） 前年比+2.4% |
23万円/坪 （6.9万円/㎡） 前年比+3.0% |
5.5万円/坪 （1.7万円/㎡） 前年比▲0.6% |
4.2万円/坪 （1.3万円/㎡） 前年比▲0.8% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
下松市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、下松市はどうなるのだろうか。
◆下松市の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 55,887人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 55,435人 | 99.2 | |
| 2030年 | 54,350人 | 97.2 | |
| 2035年 | 53,056人 | 94.9 | |
| 2040年 | 51,616人 | 92.4 | |
| 2045年 | 50,109人 | 89.7 | |
| 2050年 | 48,535人 | 86.8 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）山口県下松市のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
下松市：86.8
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
山口県光市：69.2
山口県周南市：66.5
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） | ||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,401万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,101万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,268万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,085万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 4,903万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 5,720万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 6,537万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 7,354万円 | 26.3万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 28.6万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が2.49%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2026年6月調査 | ||
 |
 |
山口県下松市の中古戸建てに関するFAQ
- Q山口県下松市の中古戸建て価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？
- A
山口県下松市の中古戸建て価格は、現在の平均価格が約37万円/坪となっており、10年前と比べて+5.0％となっている。詳しくは記事を確認しよう。
- Q山口県下松市の中古戸建て価格は今後10年でどうなる見込みか？
- A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約36万円/坪となり、▲2.8%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。
- Q山口県下松市の公示地価はいくら？
- A
代表的な地点としては、山口県下松市琴平町2-9-5（下松駅から1200m、第1種住居地域）が、16万円/坪（5.3万円/㎡、前年比1.3%）だった（2025年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。
- Q公示地価は相場価格（実勢価格）が大きく異なるのはなぜですか？
- A
公示地価は不動産の公的な評価額ではあるものの、一般的に'実勢価格（実際に取引される価格）'と異なることが多い。公示地価に対する実勢価格は、都市部であれば1.5～2.0倍、地方では1.0～1.1倍と高くなる傾向にある。実勢価格の標準的な指標はないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計している。
- Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？
- A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。
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