東京都の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこでAIにより、過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移を推計した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう。（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）
東京都の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、4,924万円（10年前比+37.9%）
東京都の中古戸建て価格
- 4,924万円（164万円/坪）
- 10年前比+37.9%（前年比+1.4%）
- 築年 : 2006年
- 駅距離 : 11.0分
- 専有面積 : 90.0㎡（27.2坪）
- 土地面積 : 99.2㎡（30.0坪）
◆東京都の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2009年 | 121万円／坪 |
| 2014年 | 119万円／坪 |
| 2019年 | 133万円／坪 |
| 2024年 | 164万円／坪 |
| 2029年 | 175万円／坪 |
| 2034年 |
205万円/坪（グッドシナリオ） |
不動産の価格に関する公的評価額としては「公示地価」があるが、"実勢価格（実際に取引される価格）"とは異なる。都市部の実勢価格は公示地価の1.5～2.0倍、一方で地方では公示地価の1.0～1.1倍と言われる。
実勢価格については分かりやすい指標がないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計した。
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■現在の中古戸建て価格
東京都：4,924万円（164万円/坪、10年前比+37.9%）
（参考）周辺の中古戸建て価格（万円/坪）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+31.3%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
【将来】ノーマルシナリオで、10年後に+13.7%を予想しており、有望なエリアと言えそうだ。
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲15.5%であるのに比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。
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東京都の戸建て相場ランキング（市区町村）
| 順位 | 市区町村名 | 坪単価 (万円) |
総額 (万円) |
10年前比 変動率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 港区 | 389万円 | 10,895万円 | 44.7% |
| 2 | 目黒区 | 352万円 | 9,495万円 | 52.5% |
| 3 | 渋谷区 | 338万円 | 8,117万円 | 47.5% |
| 4 | 世田谷区 | 329万円 | 9,876万円 | 42.2% |
| 5 | 千代田区 | 313万円 | 6,572万円 | 39.3% |
| 6 | 文京区 | 293万円 | 6,447万円 | 54.0% |
| 7 | 杉並区 | 288万円 | 8,639万円 | 52.6% |
| 8 | 新宿区 | 281万円 | 6,187万円 | 60.3% |
| 9 | 武蔵野市 | 280万円 | 10,086万円 | 39.1% |
| 10 | 品川区 | 273万円 | 5,179万円 | 57.9% |
| 11 | 中央区 | 260万円 | 3,893万円 | 37.5% |
| 12 | 豊島区 | 251万円 | 4,760万円 | 63.3% |
| 13 | 中野区 | 248万円 | 5,961万円 | 62.5% |
| 14 | 大田区 | 234万円 | 5,621万円 | 51.3% |
| 15 | 江東区 | 219万円 | 3,941万円 | 58.8% |
| 16 | 台東区 | 206万円 | 3,708万円 | 56.8% |
| 17 | 調布市 | 202万円 | 6,651万円 | 30.7% |
| 18 | 三鷹市 | 196万円 | 6,671万円 | 29.7% |
| 19 | 練馬区 | 195万円 | 5,836万円 | 38.7% |
| 20 | 狛江市 | 193万円 | 6,551万円 | 36.0% |
| 21 | 小金井市 | 187万円 | 6,185万円 | 29.4% |
| 22 | 国分寺市 | 183万円 | 6,589万円 | 25.9% |
| 23 | 国立市 | 179万円 | 6,100万円 | 26.1% |
| 24 | 府中市 | 177万円 | 5,847万円 | 30.4% |
| 25 | 稲城市 | 176万円 | 6,876万円 | 22.7% |
| 26 | 西東京市 | 171万円 | 5,294万円 | 27.9% |
| 27 | 荒川区 | 168万円 | 3,028万円 | 57.9% |
| 28 | 板橋区 | 164万円 | 3,600万円 | 48.4% |
| 29 | 小平市 | 156万円 | 5,301万円 | 27.8% |
| 30 | 北区 | 152万円 | 2,730万円 | 56.4% |
| 31 | 江戸川区 | 150万円 | 3,308万円 | 50.6% |
| 32 | 足立区 | 145万円 | 3,479万円 | 51.8% |
| 33 | 立川市 | 145万円 | 4,920万円 | 29.3% |
| 34 | 葛飾区 | 142万円 | 3,120万円 | 56.0% |
| 35 | 墨田区 | 137万円 | 2,466万円 | 60.9% |
| 36 | 多摩市 | 134万円 | 6,420万円 | 19.8% |
| 37 | 清瀬市 | 128万円 | 4,616万円 | 28.4% |
| 38 | 東久留米市 | 128万円 | 4,208万円 | 24.3% |
| 39 | 日野市 | 123万円 | 4,559万円 | 24.4% |
| 40 | 町田市 | 117万円 | 5,257万円 | 20.6% |
| 41 | 昭島市 | 115万円 | 3,894万円 | 27.9% |
| 42 | 東村山市 | 112万円 | 3,695万円 | 29.5% |
| 43 | 東大和市 | 108万円 | 3,655万円 | 24.2% |
| 44 | 羽村市 | 103万円 | 3,711万円 | 23.6% |
| 45 | 福生市 | 102万円 | 3,471万円 | 25.7% |
| 46 | 武蔵村山市 | 91万円 | 3,098万円 | 31.6% |
| 47 | 八王子市 | 89万円 | 4,086万円 | 22.3% |
| 48 | 瑞穂町 | 77万円 | 2,785万円 | 37.1% |
| 49 | あきる野市 | 70万円 | 2,813万円 | 27.7% |
| 50 | 日の出町 | 64万円 | 2,748万円 | 25.7% |
| 51 | 青梅市 | 62万円 | 2,410万円 | 27.8% |
| 52 | 檜原村 | 22万円 | 1,297万円 | 15.7% |
| 53 | 奥多摩町 | 16万円 | 748万円 | 7.5% |
価格を詳細に分析しよう
■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？
中古戸建ての資産価値を決める要素は多数ある。広さ、間取り、建築した住宅メーカーなどの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。
通常、中古戸建ての立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。
では、東京都における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。
◆東京都の徒歩距離別の中古戸建て坪単価 |
|
| 駅からの徒歩分数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1分 | 136万円／坪 |
| 5分 | 131万円／坪 |
| 10分 | 123万円／坪 |
| 15分 | 111万円／坪 |
| 20分 | 104万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
■築年数で価格はどうなる？
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆東京都の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 170万円／坪 |
| 5年 | 155万円／坪 |
| 10年 | 139万円／坪 |
| 15年 | 132万円／坪 |
| 20年 | 115万円／坪 |
| 25年 | 105万円／坪 |
| 30年 | 102万円／坪 |
| 35年 | 96万円／坪 |
| 40年 | 93万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
東京都の中古戸建ての過去の売買事例
東京都付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆東京都の中古戸建ての成約事例
| 取引時期 | 2024年第1四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 東京都台東区谷中 | 東京都千代田区三番町 | 東京都中央区月島 | 東京都目黒区中町 | 東京都文京区本駒込 | 東京都品川区東大井 | 東京都中野区本町 | 東京都江東区東陽 | 東京都杉並区堀ノ内 | 東京都豊島区東池袋 | 東京都荒川区西尾久 | 東京都板橋区小豆沢 | 東京都港区三田 | 東京都新宿区上落合 | 東京都墨田区墨田 | 東京都世田谷区東玉川 | 東京都渋谷区本町 | 東京都北区赤羽北 | 東京都大田区山王 | 東京都練馬区南大泉 |
| 最寄駅 | 日暮里駅から徒歩3分 | 半蔵門駅から徒歩4分 | 月島駅から徒歩2分 | 祐天寺駅から徒歩8分 | 駒込駅から徒歩9分 | 立会川駅から徒歩5分 | 新中野駅から徒歩4分 | 木場駅から徒歩8分 | 方南町駅から徒歩13分 | 大塚（東京）駅から徒歩10分 | 荒川遊園地前駅から徒歩4分 | 志村坂上駅から徒歩8分 | 三田（東京）駅から徒歩5分 | 中井駅から徒歩5分 | 東向島駅から徒歩5分 | 田園調布駅から徒歩6分 | 幡ケ谷駅から徒歩9分 | 北赤羽駅から徒歩8分 | 大森（東京）駅から徒歩13分 | 武蔵関駅から徒歩14分 |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 近隣商業地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 |
| 建物属性 | 年築、木造 | 年築、木造 | 1990年築、鉄骨造 | 1997年築、木造 | 1990年築、鉄骨造 | 1969年築、木造 | 1978年築、木造 | 2021年築、鉄骨造 | 1971年築、木造 | 1981年築、鉄骨造 | 2007年築、木造 | 1988年築、RC | 2016年築、RC | 2020年築、木造 | 1967年築、木造 | 1985年築、軽量鉄骨造 | 1973年築、木造 | 2018年築、木造 | 1992年築、木造 | 1992年築、木造 |
| 取引価格 |
7,000万円 ・ー万円/坪 （ー万円/m²） ・床面積ー㎡ （土地面積120㎡） |
130,000万円 ・2,145万円/坪 （650万円/m²） ・床面積200㎡ （土地面積230㎡） |
16,000万円 ・377万円/坪 （114万円/m²） ・床面積140㎡ （土地面積80㎡） |
10,000万円 ・220万円/坪 （67万円/m²） ・床面積150㎡ （土地面積85㎡） |
11,000万円 ・303万円/坪 （92万円/m²） ・床面積120㎡ （土地面積75㎡） |
3,200万円 ・163万円/坪 （49万円/m²） ・床面積65㎡ （土地面積65㎡） |
4,300万円 ・258万円/坪 （78万円/m²） ・床面積55㎡ （土地面積60㎡） |
18,000万円 ・424万円/坪 （129万円/m²） ・床面積140㎡ （土地面積160㎡） |
1,700万円 ・70万円/坪 （21万円/m²） ・床面積80㎡ （土地面積120㎡） |
5,700万円 ・188万円/坪 （57万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積100㎡） |
3,600万円 ・183万円/坪 （55万円/m²） ・床面積65㎡ （土地面積40㎡） |
8,500万円 ・200万円/坪 （61万円/m²） ・床面積140㎡ （土地面積120㎡） |
32,000万円 ・660万円/坪 （200万円/m²） ・床面積160㎡ （土地面積125㎡） |
8,000万円 ・440万円/坪 （133万円/m²） ・床面積60㎡ （土地面積70㎡） |
2,700万円 ・127万円/坪 （39万円/m²） ・床面積70㎡ （土地面積50㎡） |
12,000万円 ・240万円/坪 （73万円/m²） ・床面積165㎡ （土地面積210㎡） |
3,000万円 ・99万円/坪 （30万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積75㎡） |
9,500万円 ・348万円/坪 （106万円/m²） ・床面積90㎡ （土地面積90㎡） |
2,000万円 ・165万円/坪 （50万円/m²） ・床面積40㎡ （土地面積40㎡） |
6,000万円 ・141万円/坪 （43万円/m²） ・床面積140㎡ （土地面積120㎡） |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆東京都の公示地価（2025年1月）
| 地点名 | 葛飾区-1 | 葛飾区-2 | 葛飾区-3 | 葛飾区-4 | 葛飾区-5 | 葛飾区-6 | 葛飾区-7 | 葛飾区-8 | 葛飾区-9 | 葛飾区-10 | 葛飾区-11 | 葛飾区-12 | 葛飾区-13 | 葛飾区-14 | 葛飾区-15 | 葛飾区-16 | 葛飾区-17 | 葛飾区-18 | 江戸川区-19 | 江戸川区-20 | 江戸川区-21 | 江戸川区-22 | 江戸川区-23 | 江戸川区-24 | 江戸川区-25 | 江戸川区-26 | 江戸川区-27 | 江戸川区-28 | 江戸川区-29 | 江戸川区-30 | 江戸川区-31 | 江戸川区-32 | 江戸川区-33 | 江戸川区-34 | 江戸川区-35 | 江戸川区-36 | 江戸川区-37 | 江戸川区-38 | 江戸川区-39 | 江戸川区-40 | 江戸川区-41 | 江戸川区-42 | 江戸川区-43 | 江戸川区-44 | 江戸川区-45 | 江戸川区-46 | 江戸川区-47 | 江戸川区-48 | 江戸川区-49 | 江戸川区-50 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 東京都葛飾区お花茶屋1-3-7 | 東京都葛飾区お花茶屋3-23-6 | 東京都葛飾区亀有2-18-7 | 東京都葛飾区金町5-33-4 | 東京都葛飾区高砂8-19-5 | 東京都葛飾区小菅1-23-13 | 東京都葛飾区新宿1-21-11 | 東京都葛飾区新宿2-28-2 | 東京都葛飾区新宿5-22-11 | 東京都葛飾区新小岩3-5-1 | 東京都葛飾区新小岩4-5-5 | 東京都葛飾区西亀有3-41-2 | 東京都葛飾区青戸1-5-4 | 東京都葛飾区青戸5-18-3 | 東京都葛飾区東金町3-34-1 | 東京都葛飾区東新小岩2-4-11 | 東京都葛飾区東新小岩5-9-7 | 東京都葛飾区堀切2-31-12 | 東京都江戸川区一之江7-32-29 | 東京都江戸川区下篠崎町19-21 | 東京都江戸川区江戸川3丁目52番17《地番》 | 東京都江戸川区篠崎町2-53-20 | 東京都江戸川区春江町2-24-14 | 東京都江戸川区松江7-23-3 | 東京都江戸川区松島2-26-13 | 東京都江戸川区松島4-34-1 | 東京都江戸川区瑞江1-53-3 | 東京都江戸川区西一之江3-35-9 | 東京都江戸川区西葛西7-23-14 | 東京都江戸川区西葛西8-9-12 | 東京都江戸川区西小岩1-10-5 | 東京都江戸川区西小岩4-3-15 | 東京都江戸川区船堀2-12-9 | 東京都江戸川区中葛西1-35-10 | 東京都江戸川区中葛西3-23-19 | 東京都江戸川区中葛西5-6-13 | 東京都江戸川区中葛西7-23-13 | 東京都江戸川区中葛西8-18-1 | 東京都江戸川区東葛西4-33-3 | 東京都江戸川区東葛西6-23-3 | 東京都江戸川区東小岩1-5-11 | 東京都江戸川区東小岩4-25-7 | 東京都江戸川区東小岩6-8-9 | 東京都江戸川区東小松川2-13-10 | 東京都江戸川区東小松川4-11-24 | 東京都江戸川区東瑞江2-4-14 | 東京都江戸川区南葛西1-9-1 | 東京都江戸川区南葛西3-10-4 | 東京都江戸川区南葛西5-8-15 | 東京都江戸川区南葛西6-31-10 |
| 最寄り駅 | お花茶屋駅から220m | お花茶屋駅から700m | 亀有駅から930m | 金町駅から300m | 京成高砂駅から600m | 綾瀬駅から1200m | 京成高砂駅から1400m | 亀有駅から1100m | 金町駅から900m | 新小岩駅から630m | 新小岩駅から710m | 亀有駅から1100m | 青砥駅から350m | 青砥駅から360m | 金町駅から600m | 新小岩駅から1200m | 新小岩駅から640m | 堀切菖蒲園駅から460m | 一之江駅から350m | 篠崎駅から1400m | 一之江駅から840m | 篠崎駅から470m | 瑞江駅から1300m | 一之江駅から1200m | 新小岩駅から1300m | 新小岩駅から700m | 瑞江駅から700m | 一之江駅から1100m | 西葛西駅から850m | 西葛西駅から950m | 小岩駅から600m | 小岩駅から630m | 船堀駅から450m | 葛西駅から950m | 葛西駅から450m | 西葛西駅から800m | 葛西駅から860m | 葛西駅から850m | 葛西駅から1100m | 葛西駅から480m | 小岩駅から1800m | 小岩駅から1200m | 小岩駅から510m | 船堀駅から1700m | 船堀駅から960m | 瑞江駅から1000m | 葛西駅から1100m | 葛西駅から1600m | 葛西臨海公園駅から1500m | 葛西駅から1900m |
| 土地面積 | 138㎡ | 158㎡ | 87㎡ | 102㎡ | 107㎡ | 64㎡ | 109㎡ | 149㎡ | 94㎡ | 98㎡ | 91㎡ | 112㎡ | 160㎡ | 193㎡ | 112㎡ | 125㎡ | 181㎡ | 104㎡ | 94㎡ | 70㎡ | 79㎡ | 100㎡ | 101㎡ | 99㎡ | 78㎡ | 170㎡ | 67㎡ | 87㎡ | 437㎡ | 75㎡ | 86㎡ | 99㎡ | 99㎡ | 115㎡ | 161㎡ | 151㎡ | 136㎡ | 60㎡ | 185㎡ | 166㎡ | 174㎡ | 155㎡ | 78㎡ | 99㎡ | 109㎡ | 191㎡ | 1593㎡ | 170㎡ | 126㎡ | 107㎡ |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 |
| 取引価格 | 136万円/坪 （41万円/㎡） 前年比+4.6% |
124万円/坪 （38万円/㎡） 前年比+5.3% |
128万円/坪 （39万円/㎡） 前年比+5.7% |
129万円/坪 （39万円/㎡） 前年比+5.1% |
122万円/坪 （37万円/㎡） 前年比+6.0% |
92万円/坪 （28万円/㎡） 前年比+4.9% |
102万円/坪 （31万円/㎡） 前年比+4.4% |
100万円/坪 （30万円/㎡） 前年比+5.6% |
105万円/坪 （32万円/㎡） 前年比+5.3% |
162万円/坪 （49万円/㎡） 前年比+5.6% |
149万円/坪 （45万円/㎡） 前年比+7.4% |
122万円/坪 （37万円/㎡） 前年比+4.5% |
154万円/坪 （47万円/㎡） 前年比+5.7% |
146万円/坪 （44万円/㎡） 前年比+5.5% |
139万円/坪 （42万円/㎡） 前年比+5.0% |
124万円/坪 （38万円/㎡） 前年比+7.1% |
143万円/坪 （43万円/㎡） 前年比+6.4% |
111万円/坪 （34万円/㎡） 前年比+5.0% |
148万円/坪 （45万円/㎡） 前年比+5.9% |
98万円/坪 （30万円/㎡） 前年比+3.5% |
113万円/坪 （34万円/㎡） 前年比+5.2% |
147万円/坪 （44万円/㎡） 前年比+6.0% |
122万円/坪 （37万円/㎡） 前年比+4.8% |
127万円/坪 （39万円/㎡） 前年比+4.9% |
129万円/坪 （39万円/㎡） 前年比+5.4% |
160万円/坪 （49万円/㎡） 前年比+7.3% |
150万円/坪 （46万円/㎡） 前年比+5.6% |
122万円/坪 （37万円/㎡） 前年比+4.2% |
181万円/坪 （55万円/㎡） 前年比+7.9% |
165万円/坪 （50万円/㎡） 前年比+4.8% |
147万円/坪 （45万円/㎡） 前年比+6.7% |
153万円/坪 （46万円/㎡） 前年比+6.4% |
169万円/坪 （51万円/㎡） 前年比+6.0% |
152万円/坪 （46万円/㎡） 前年比+4.1% |
189万円/坪 （57万円/㎡） 前年比+4.0% |
185万円/坪 （56万円/㎡） 前年比+4.3% |
164万円/坪 （50万円/㎡） 前年比+4.6% |
142万円/坪 （43万円/㎡） 前年比+4.9% |
144万円/坪 （44万円/㎡） 前年比+4.8% |
176万円/坪 （53万円/㎡） 前年比+4.3% |
108万円/坪 （33万円/㎡） 前年比+3.5% |
120万円/坪 （36万円/㎡） 前年比+5.8% |
152万円/坪 （46万円/㎡） 前年比+7.0% |
107万円/坪 （32万円/㎡） 前年比+3.2% |
128万円/坪 （39万円/㎡） 前年比+5.4% |
117万円/坪 （36万円/㎡） 前年比+4.7% |
173万円/坪 （52万円/㎡） 前年比+5.4% |
144万円/坪 （44万円/㎡） 前年比+4.6% |
140万円/坪 （42万円/㎡） 前年比+4.4% |
144万円/坪 （44万円/㎡） 前年比+4.3% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
東京都の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、東京都はどうなるのだろうか。
◆東京都の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 14,047,594人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 14,198,914人 | 101.1 | |
| 2030年 | 14,348,591人 | 102.1 | |
| 2035年 | 14,458,983人 | 102.9 | |
| 2040年 | 14,507,419人 | 103.3 | |
| 2045年 | 14,482,741人 | 103.1 | |
| 2050年 | 14,399,144人 | 102.5 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）東京都のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
東京都：102.5
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
埼玉県：90.3
千葉県：90.5
神奈川県：92.3
山梨県：75.5
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） | ||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,401万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,101万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,268万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,085万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 4,903万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 5,720万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 6,537万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 7,354万円 | 26.3万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 28.6万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が2.49%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2026年6月調査 | ||
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東京都の中古戸建てに関するFAQ
- Q東京都の中古戸建て価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？
- A
東京都の中古戸建て価格は、現在の平均価格が約164万円/坪となっており、10年前と比べて+37.9％となっている。詳しくは記事を確認しよう。
- Q東京都の中古戸建て価格は今後10年でどうなる見込みか？
- A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約187万円/坪となり、+13.7%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。
- Q東京都の公示地価はいくら？
- A
代表的な地点としては、東京都葛飾区お花茶屋1-3-7（お花茶屋駅から220m、第1種住居地域）が、127万円/坪（41万円/㎡、前年比4.6%）だった（2025年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。
- Q公示地価は相場価格（実勢価格）が大きく異なるのはなぜですか？
- A
公示地価は不動産の公的な評価額ではあるものの、一般的に'実勢価格（実際に取引される価格）'と異なることが多い。公示地価に対する実勢価格は、都市部であれば1.5～2.0倍、地方では1.0～1.1倍と高くなる傾向にある。実勢価格の標準的な指標はないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計している。
- Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？
- A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。
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