東京都西東京市の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
東京都西東京市の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、4,648万円（10年前比+10.4%）
東京都西東京市の中古戸建て価格
- 4,648万円（171万円/坪）
- 10年前比+10.4%（前年比+1.4%）
- 平均築年 : 2011年
- 平均駅距離 : 13分
- 平均専有面積 : 90.0㎡（27.2坪）
- 平均土地面積 : 110.0㎡（33.3坪）
◆東京都西東京市の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2007年 | 163万円／坪 |
| 2012年 | 155万円／坪 |
| 2017年 | 157万円／坪 |
| 2022年 | 171万円／坪 |
| 2027年 | 186万円／坪 |
| 2032年 | 201万円／坪 |
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■現在の中古戸建て価格
東京都西東京市：4,648万円（171万円/坪、10年前比+10.4%）
（参考）東京都西東京市のあるエリアの中古戸建て価格は？
東京都：5,070万円（176万円/坪、10年前比+23.4%）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
東京都練馬区：5,645万円（196万円/坪、10年前比+19.3%）
東京都武蔵野市：7,906万円（261万円/坪、10年前比+25.1%）
東京都小金井市：5,205万円（191万円/坪、10年前比+15.8%）
東京都小平市：4,242万円（156万円/坪、10年前比+10.3%）
東京都東久留米市：3,957万円（145万円/坪、10年前比+14.3%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+17.0%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、+17.8%
- ノーマルシナリオ
5,475万円（201万円/坪、10年間で+17.8%を予想）
（参考）周囲の中古戸建て価格（ノーマルシナリオ）は？
東京都練馬区：5,592万円（195万円/坪、10年後は▲0.9%）
東京都武蔵野市：9,768万円（323万円/坪、10年後は+23.6%）
東京都小金井市：4,307万円（158万円/坪、10年後は▲17.3%）
東京都小平市：4,539万円（167万円/坪、10年後は+7.0%）
東京都東久留米市：5,165万円（190万円/坪、10年後は+30.5%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+8.6%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2022年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2022年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2023年〜2032年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2022年以降は1.1倍、GDPが2022年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2022年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる？
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆東京都西東京市の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 177万円／坪 |
| 5年 | 158万円／坪 |
| 10年 | 151万円／坪 |
| 15年 | 129万円／坪 |
| 20年 | 111万円／坪 |
| 25年 | 109万円／坪 |
| 30年 | 101万円／坪 |
| 35年 | 103万円／坪 |
| 40年 | 102万円／坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆西東京市の公示地価（2024年1月）
| 地点名 | 西東京市-1 | 西東京市-2 | 西東京市-3 | 西東京市-4 | 西東京市-5 | 西東京市-6 | 西東京市-7 | 西東京市-8 | 西東京市-9 | 西東京市-10 | 西東京市-11 | 西東京市-12 | 西東京市-13 | 西東京市-14 | 西東京市-15 | 西東京市-16 | 西東京市-17 | 西東京市-18 | 西東京市-19 | 西東京市-20 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 東京都西東京市田無町4-8-12 | 東京都西東京市南町5-18-11 | 東京都西東京市緑町2-16-6 | 東京都西東京市富士町2-6-27 | 東京都西東京市北原町1-30-7 | 東京都西東京市ひばりが丘1-9-15 | 東京都西東京市田無町7-16-25 | 東京都西東京市東伏見5-8-13 | 東京都西東京市向台町3-4-83 | 東京都西東京市新町6-2-22 | 東京都西東京市向台町6-8-6 | 東京都西東京市西原町4-8-12 | 東京都西東京市谷戸町3-22-6 | 東京都西東京市北町2-6-17 | 東京都西東京市保谷町2-4-11 | 東京都西東京市中町1-10-20 | 東京都西東京市泉町4-5-3 | 東京都西東京市東町1-5-10 | 東京都西東京市富士町6-4-13 | 東京都西東京市南町3-14-13 |
| 最寄り駅 | 田無駅から530m | 田無駅から550m | ひばりケ丘駅から1800m | 東伏見駅から950m | 田無駅から1200m | ひばりケ丘駅から550m | 田無駅から930m | 東伏見駅から950m | 田無駅から1200m | 武蔵境駅から2100m | 花小金井駅から1600m | 田無駅から2000m | ひばりケ丘駅から470m | ひばりケ丘駅から1600m | 西武柳沢駅から480m | 保谷駅から1500m | ひばりケ丘駅から1500m | 保谷駅から750m | 東伏見駅から510m | 田無駅から850m |
| 土地面積 | 179㎡ | 173㎡ | 140㎡ | 136㎡ | 147㎡ | 193㎡ | 110㎡ | 194㎡ | 127㎡ | 127㎡ | 165㎡ | 123㎡ | 146㎡ | 128㎡ | 154㎡ | 112㎡ | 161㎡ | 173㎡ | 208㎡ | 204㎡ |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 |
| 取引価格 | 115万円/坪 （38万円/㎡） 前年比+1.9% |
101万円/坪 （33万円/㎡） 前年比+2.2% |
78万円/坪 （25万円/㎡） 前年比+2.4% |
89万円/坪 （29万円/㎡） 前年比+2.5% |
88万円/坪 （29万円/㎡） 前年比+2.2% |
117万円/坪 （38万円/㎡） 前年比+1.9% |
93万円/坪 （30万円/㎡） 前年比+2.4% |
95万円/坪 （31万円/㎡） 前年比+2.0% |
92万円/坪 （30万円/㎡） 前年比+2.7% |
99万円/坪 （32万円/㎡） 前年比+2.2% |
75万円/坪 （25万円/㎡） 前年比−% |
71万円/坪 （23万円/㎡） 前年比+2.7% |
107万円/坪 （35万円/㎡） 前年比+2.6% |
73万円/坪 （24万円/㎡） 前年比−% |
104万円/坪 （34万円/㎡） 前年比+2.4% |
84万円/坪 （27万円/㎡） 前年比+2.6% |
76万円/坪 （25万円/㎡） 前年比+2.5% |
99万円/坪 （32万円/㎡） 前年比+2.5% |
96万円/坪 （31万円/㎡） 前年比+2.6% |
100万円/坪 （33万円/㎡） 前年比+2.2% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
西東京市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、西東京市はどうなるのだろうか。
◆西東京市の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 207,388人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 210,968人 | 101.7 | |
| 2030年 | 212,640人 | 102.5 | |
| 2035年 | 213,841人 | 103.1 | |
| 2040年 | 214,300人 | 103.3 | |
| 2045年 | 213,944人 | 103.2 | |
| 2050年 | 212,923人 | 102.7 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）東京都西東京市のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
西東京市：102.7
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
東京都練馬区：100.3
東京都武蔵野市：105.8
東京都小金井市：102.3
東京都小平市：99.5
東京都東久留米市：91.5
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,535万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,303万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,583万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,478万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5,374万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 6,270万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 7,165万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
|
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が1.89%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2025年6月調査 |
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 |
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東京都西東京市の中古戸建ての過去の売買事例
東京都西東京市付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆西東京市の中古戸建ての成約事例
| 取引時期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 東京都西東京市芝久保町 | 東京都西東京市芝久保町 | 東京都西東京市芝久保町 | 東京都西東京市下保谷 | 東京都西東京市保谷町 | 東京都西東京市南町 | 東京都西東京市保谷町 | 東京都西東京市谷戸町 | 東京都西東京市富士町 | 東京都西東京市西原町 | 東京都西東京市保谷町 | 東京都西東京市保谷町 | 東京都西東京市新町 | 東京都西東京市下保谷 | 東京都西東京市新町 | 東京都西東京市芝久保町 | 東京都西東京市芝久保町 | 東京都西東京市芝久保町 | 東京都西東京市芝久保町 | 東京都西東京市芝久保町 |
| 最寄駅 | 花小金井駅から徒歩11分 | 田無駅から徒歩25分 | 花小金井駅から徒歩20分 | 保谷駅から徒歩6分 | 西武柳沢駅から徒歩10分 | 田無駅から徒歩10分 | 西武柳沢駅から徒歩15分 | ひばりケ丘駅から徒歩ー分 | 東伏見駅から徒歩5分 | 田無駅から徒歩10分 | 西武柳沢駅から徒歩15分 | 西武柳沢駅から徒歩11分 | 武蔵境駅から徒歩20分 | 保谷駅から徒歩10分 | 武蔵境駅から徒歩20分 | 花小金井駅から徒歩15分 | 花小金井駅から徒歩15分 | 花小金井駅から徒歩15分 | 花小金井駅から徒歩15分 | 花小金井駅から徒歩20分 |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 |
| 建物属性 | 1996年築、RC | 1996年築、木造 | 2000年築、木造 | 2012年築、木造 | 2024年築、木造 | 2006年築、木造 | 2024年築、木造 | 2000年築、軽量鉄骨造 | 1995年築、木造 | 1998年築、木造 | 2002年築、木造 | 1960年築、木造 | 2018年築、木造 | 2023年築、木造 | 2013年築、木造 | 2020年築、木造 | 2024年築、ー | 2020年築、木造 | 2016年築、木造 | 2015年築、木造 |
| 取引価格 | 29,000万円 ・123万円/坪 （37万円/m²） ・床面積890㎡ （土地面積780㎡） |
4,000万円 ・102万円/坪 （31万円/m²） ・床面積120㎡ （土地面積130㎡） |
2,400万円 ・106万円/坪 （32万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積75㎡） |
8,000万円 ・220万円/坪 （67万円/m²） ・床面積150㎡ （土地面積120㎡） |
6,100万円 ・224万円/坪 （68万円/m²） ・床面積120㎡ （土地面積90㎡） |
5,700万円 ・188万円/坪 （57万円/m²） ・床面積125㎡ （土地面積100㎡） |
5,000万円 ・157万円/坪 （48万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積105㎡） |
4,500万円 ・114万円/坪 （35万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積130㎡） |
4,400万円 ・145万円/坪 （44万円/m²） ・床面積145㎡ （土地面積100㎡） |
4,200万円 ・173万円/坪 （53万円/m²） ・床面積80㎡ （土地面積80㎡） |
3,000万円 ・90万円/坪 （27万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積110㎡） |
680万円 ・22万円/坪 （6.8万円/m²） ・床面積40㎡ （土地面積100㎡） |
6,600万円 ・198万円/坪 （60万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積110㎡） |
6,500万円 ・148万円/坪 （45万円/m²） ・床面積110㎡ （土地面積145㎡） |
6,300万円 ・189万円/坪 （57万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積110㎡） |
5,900万円 ・156万円/坪 （47万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積125㎡） |
5,700万円 ・145万円/坪 （44万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積130㎡） |
5,500万円 ・145万円/坪 （44万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積125㎡） |
5,000万円 ・144万円/坪 （44万円/m²） ・床面積90㎡ （土地面積115㎡） |
5,000万円 ・150万円/坪 （46万円/m²） ・床面積90㎡ （土地面積110㎡） |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
※「取引価格」の坪単価および平米単価は「総額÷土地面積」で計算
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