松丸駅（愛媛県）の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこでAIにより、過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移を推計した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう。（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）
松丸駅（愛媛県）の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、3,394万円（10年前比+30.8%）
松丸駅（愛媛県）の中古戸建て価格
- 3,394万円（30万円/坪）
- 10年前比+30.8%（前年比+1.3%）
- 築年 : 2004年
- 駅距離 : 13.5分
- 専有面積 : 125.0㎡（37.8坪）
- 土地面積 : 376.9㎡（114.0坪）
◆松丸駅の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2009年 | 21万円／坪 |
| 2014年 | 23万円／坪 |
| 2019年 | 24万円／坪 |
| 2024年 | 30万円／坪 |
| 2029年 | 32万円／坪 |
| 2034年 | 34万円／坪 |
不動産の価格に関する公的評価額としては「公示地価」があるが、"実勢価格（実際に取引される価格）"とは異なる。都市部の実勢価格は公示地価の1.5～2.0倍、一方で地方では公示地価の1.0～1.1倍と言われる。
実勢価格については分かりやすい指標がないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計した。
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■現在の中古戸建て価格
松丸駅：3,394万円（30万円/坪、10年前比+30.8%）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
愛媛県宇和島市：1,474万円（30万円/坪、10年前比+11.9%）
愛媛県鬼北町：2,331万円（26万円/坪、10年前比+2.8%）
高知県四万十市：1,627万円（26万円/坪、10年前比▲0.4%）
高知県四万十町：1,372万円（16万円/坪、10年前比+1.5%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+3.2%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、+13.0%
- ノーマルシナリオ
3,836万円（34万円/坪、10年間で+13.0%を予想）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
愛媛県宇和島市：1,353万円（28万円/坪、10年後は▲8.3%）
愛媛県鬼北町：2,491万円（28万円/坪、10年後は+6.9%）
高知県四万十市：1,627万円（26万円/坪、10年後は▲0.0%）
高知県四万十町：1,632万円（19万円/坪、10年後は+19.0%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+0.2%であるのに比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。
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価格を詳細に分析しよう
■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？
中古戸建ての資産価値を決める要素は多数ある。広さ、間取り、建築した住宅メーカーなどの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。
通常、中古戸建ての立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。
では、松丸駅における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。
◆松丸駅の徒歩距離別の中古戸建て坪単価 |
|
| 駅からの徒歩分数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1分 | 22万円／坪 |
| 5分 | 23万円／坪 |
| 10分 | 23万円／坪 |
| 15分 | 23万円／坪 |
| 20分 | 22万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
■築年数で価格はどうなる？
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆松丸駅の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 61万円／坪 |
| 5年 | 45万円／坪 |
| 10年 | 35万円／坪 |
| 15年 | 28万円／坪 |
| 20年 | 23万円／坪 |
| 25年 | 20万円／坪 |
| 30年 | 17万円／坪 |
| 35年 | 15万円／坪 |
| 40年 | 13万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
松丸駅がある松野町の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、松丸駅を含む、松野町はどうなるのだろうか。
◆松野町の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 3,674人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 3,335人 | 90.8 | |
| 2030年 | 3,034人 | 82.6 | |
| 2035年 | 2,741人 | 74.6 | |
| 2040年 | 2,439人 | 66.4 | |
| 2045年 | 2,149人 | 58.5 | |
| 2050年 | 1,868人 | 50.8 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）松丸駅のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
松野町：50.8
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
愛媛県宇和島市：51.2
愛媛県鬼北町：49.4
高知県四万十市：62.5
高知県四万十町：48.7
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） | ||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,452万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,179万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,389万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,236万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5,084万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 5,931万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 6,778万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 7,626万円 | 26.3万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 27.5万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が2.25%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2026年3月調査 | ||
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松丸駅の中古戸建ての過去の売買事例
松丸駅付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆松野町の中古戸建ての成約事例
| 取引時期 | 2024年第2四半期 | 2024年第4四半期 |
|---|---|---|
| 住居表示 | 愛媛県北宇和郡松野町大字吉野 | 愛媛県北宇和郡松野町大字豊岡 |
| 最寄駅 | 吉野生駅から徒歩16分 | 松丸駅から徒歩18分 |
| 用途区分 | 都市計画区域外 | 都市計画区域外 |
| 建物属性 | 年築、木造 | 1978年築、木造 |
| 取引価格 |
20万円 ・ー万円/坪 （ー万円/m²） ・床面積ー㎡ （土地面積240㎡） |
200万円 ・7.8万円/坪 （2.4万円/m²） ・床面積85㎡ （土地面積360㎡） |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
松丸駅(愛媛県)の中古戸建てに関するFAQ
- Q松丸駅(愛媛県)の中古戸建て価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？
- A
松丸駅(愛媛県)の中古戸建て価格は、現在の平均価格が約30万円/坪となっており、10年前と比べて+30.8％となっている。詳しくは記事を確認しよう。
- Q松丸駅(愛媛県)の中古戸建て価格は今後10年でどうなる見込みか？
- A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約34万円/坪となり、+13.0%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。
- Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？
- A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。
「リビンマッチ」一括査定
不動産を売却するなら、まずは「不動産一括査定」で売却価格の目安を知ろう。
「無料査定スタート」を押すだけで、現在表示している地域の査定依頼ができる。無料で最大6社の査定額を受け取れるので、ぜひ活用してみよう。
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