東京都八王子市中山の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこでAIにより、過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移を推計した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう。（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）
東京都八王子市中山の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、3,604万円（10年前比+24.1%）
東京都八王子市中山の中古戸建て価格
- 3,604万円（90万円/坪）
- 10年前比+24.1%（前年比+1.0%）
- 築年 : 2018年
- 駅距離 : 30.0分
- 専有面積 : 95.0㎡（28.7坪）
- 土地面積 : 132.2㎡（40.0坪）
◆東京都八王子市中山の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2009年 | 74万円／坪 |
| 2014年 | 73万円／坪 |
| 2019年 | 77万円／坪 |
| 2024年 | 90万円／坪 |
| 2029年 | 95万円／坪 |
| 2034年 |
109万円/坪（グッドシナリオ） |
不動産の価格に関する公的評価額としては「公示地価」があるが、"実勢価格（実際に取引される価格）"とは異なる。都市部の実勢価格は公示地価の1.5～2.0倍、一方で地方では公示地価の1.0～1.1倍と言われる。
実勢価格については分かりやすい指標がないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計した。
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■現在の中古戸建て価格
東京都八王子市中山：3,604万円（90万円/坪、10年前比+24.1%）
（参考）周辺の中古戸建て価格（万円/坪）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+23.5%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
【将来】ノーマルシナリオで、10年後に+9.9%を予想しており、有望なエリアと言えそうだ。
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲9.5%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。
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八王子市の戸建て相場ランキング（町＝大字）
| 順位 | 町名 | 坪単価 (万円) |
総額 (万円) |
10年前比 変動率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 堀之内 | 175万円 | 9,982万円 | 16.1% |
| 2 | 越野 | 173万円 | 9,344万円 | 12.3% |
| 3 | 鹿島 | 168万円 | 11,599万円 | 15.4% |
| 4 | 兵衛 | 157万円 | 8,814万円 | 24.7% |
| 5 | 鑓水 | 151万円 | 7,833万円 | 4.1% |
| 6 | 七国 | 150万円 | 7,792万円 | 12.9% |
| 7 | みなみ野 | 145万円 | 7,975万円 | 23.8% |
| 8 | 西片倉 | 144万円 | 7,637万円 | 11.9% |
| 9 | 松木 | 144万円 | 7,760万円 | 18.5% |
| 10 | 別所 | 137万円 | 7,946万円 | 15.6% |
| 11 | 廿里町 | 136万円 | 8,186万円 | 17.7% |
| 12 | 子安町 | 136万円 | 4,908万円 | 20.8% |
| 13 | 千人町 | 133万円 | 5,194万円 | 16.9% |
| 14 | 明神町 | 132万円 | 4,488万円 | 29.7% |
| 15 | 南大沢 | 125万円 | 7,112万円 | 17.7% |
| 16 | 本町 | 124万円 | 3,782万円 | 30.0% |
| 17 | 高倉町 | 122万円 | 4,009万円 | 31.3% |
| 18 | 東中野 | 118万円 | 5,436万円 | 24.1% |
| 19 | 元横山町 | 117万円 | 3,631万円 | 36.6% |
| 20 | 小門町 | 116万円 | 3,606万円 | 34.9% |
| 21 | 大塚 | 116万円 | 5,553万円 | 22.4% |
| 22 | 元本郷町 | 114万円 | 3,867万円 | 30.0% |
| 23 | 台町 | 108万円 | 3,235万円 | 25.9% |
| 24 | 椚田町 | 107万円 | 3,950万円 | 23.2% |
| 25 | 山田町 | 106万円 | 3,934万円 | 26.8% |
| 26 | 下柚木 | 106万円 | 5,411万円 | 22.0% |
| 27 | 大和田町 | 106万円 | 4,129万円 | 24.0% |
| 28 | めじろ台 | 105万円 | 6,946万円 | 14.2% |
| 29 | 北野町 | 104万円 | 3,551万円 | 28.0% |
| 30 | 上柚木 | 104万円 | 5,290万円 | 18.6% |
| 31 | 万町 | 102万円 | 3,379万円 | 28.0% |
| 32 | 小宮町 | 102万円 | 4,237万円 | 23.0% |
| 33 | 暁町 | 102万円 | 3,958万円 | 29.4% |
| 34 | 中野山王 | 100万円 | 3,563万円 | 31.5% |
| 35 | 久保山町 | 100万円 | 5,704万円 | 20.1% |
| 36 | 小比企町 | 100万円 | 3,989万円 | 23.9% |
| 37 | 東浅川町 | 100万円 | 3,089万円 | 35.4% |
| 38 | 散田町 | 100万円 | 3,880万円 | 29.5% |
| 39 | 片倉町 | 96万円 | 5,169万円 | 21.4% |
| 40 | 高尾町 | 96万円 | 4,684万円 | 24.0% |
| 41 | 並木町 | 94万円 | 3,017万円 | 38.1% |
| 42 | 城山手 | 94万円 | 5,637万円 | 14.5% |
| 43 | 大谷町 | 93万円 | 3,906万円 | 27.5% |
| 44 | 初沢町 | 93万円 | 4,176万円 | 19.8% |
| 45 | 緑町 | 93万円 | 3,609万円 | 31.2% |
| 46 | 寺田町 | 92万円 | 3,660万円 | 31.9% |
| 47 | 富士見町 | 91万円 | 3,084万円 | 37.2% |
| 48 | 上野町 | 91万円 | 3,620万円 | 19.2% |
| 49 | 石川町 | 91万円 | 3,800万円 | 24.6% |
| 50 | 中山 | 90万円 | 3,604万円 | 24.1% |
| 51 | 西浅川町 | 90万円 | 3,781万円 | 17.6% |
| 52 | 宇津木町 | 90万円 | 3,772万円 | 37.5% |
| 53 | 長沼町 | 87万円 | 3,278万円 | 39.6% |
| 54 | 松が谷 | 87万円 | 3,313万円 | 17.9% |
| 55 | 清川町 | 87万円 | 2,870万円 | 35.4% |
| 56 | 楢原町 | 87万円 | 3,464万円 | 32.8% |
| 57 | 平町 | 86万円 | 4,660万円 | 20.9% |
| 58 | 大横町 | 85万円 | 2,123万円 | 36.4% |
| 59 | 日吉町 | 84万円 | 2,111万円 | 32.2% |
| 60 | 上壱分方町 | 84万円 | 3,452万円 | 29.4% |
| 61 | 大船町 | 84万円 | 3,788万円 | 26.8% |
| 62 | 裏高尾町 | 84万円 | 3,614万円 | 74.1% |
| 63 | 丸山町 | 83万円 | 4,996万円 | 26.0% |
| 64 | 館町 | 83万円 | 3,820万円 | 27.8% |
| 65 | 平岡町 | 83万円 | 2,072万円 | 25.3% |
| 66 | 打越町 | 81万円 | 3,420万円 | 30.5% |
| 67 | 南陽台 | 81万円 | 4,983万円 | 19.6% |
| 68 | 弐分方町 | 79万円 | 3,173万円 | 36.3% |
| 69 | 谷野町 | 78万円 | 3,291万円 | 31.8% |
| 70 | 狭間町 | 78万円 | 4,031万円 | 23.5% |
| 71 | 戸吹町 | 78万円 | 3,123万円 | 31.7% |
| 72 | 中野上町 | 78万円 | 2,805万円 | 37.0% |
| 73 | 横川町 | 77万円 | 3,081万円 | 33.9% |
| 74 | 南浅川町 | 77万円 | 2,984万円 | 34.1% |
| 75 | 北野台 | 76万円 | 4,547万円 | 21.1% |
| 76 | 元八王子町 | 75万円 | 4,254万円 | 24.9% |
| 77 | 長房町 | 74万円 | 2,974万円 | 29.5% |
| 78 | 絹ケ丘 | 72万円 | 3,964万円 | 21.3% |
| 79 | 犬目町 | 66万円 | 2,576万円 | 38.5% |
| 80 | みつい台 | 66万円 | 4,155万円 | 22.1% |
| 81 | 中野町 | 66万円 | 2,569万円 | 39.5% |
| 82 | 大楽寺町 | 65万円 | 2,604万円 | 33.3% |
| 83 | 丹木町 | 64万円 | 2,568万円 | 34.9% |
| 84 | 梅坪町 | 62万円 | 2,464万円 | 24.2% |
| 85 | 左入町 | 60万円 | 2,383万円 | 27.1% |
| 86 | 川町 | 60万円 | 3,037万円 | 29.3% |
| 87 | 四谷町 | 58万円 | 1,985万円 | 29.5% |
| 88 | 西寺方町 | 58万円 | 3,337万円 | 20.2% |
| 89 | 諏訪町 | 57万円 | 2,162万円 | 26.1% |
| 90 | 泉町 | 57万円 | 2,271万円 | 30.4% |
| 91 | 下恩方町 | 55万円 | 2,320万円 | 34.6% |
| 92 | 叶谷町 | 54万円 | 1,851万円 | 33.0% |
| 93 | 川口町 | 54万円 | 2,279万円 | 28.0% |
| 94 | 滝山町 | 50万円 | 2,053万円 | 22.1% |
| 95 | 美山町 | 45万円 | 1,741万円 | 35.3% |
| 96 | 宮下町 | 41万円 | 2,005万円 | 21.5% |
| 97 | 上恩方町 | 39万円 | 3,798万円 | 4.3% |
| 98 | 加住町 | 35万円 | 1,499万円 | 26.9% |
| 99 | 上川町 | 29万円 | 2,554万円 | 3.8% |
八王子市の戸建て相場ランキング（駅）
| 順位 | 駅名 | 坪単価 (万円) |
総額 (万円) |
10年前比 変動率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 京王堀之内駅 | 175万円 | 9,596万円 | 15.9% |
| 2 | 八王子みなみ野駅 | 155万円 | 8,369万円 | 14.9% |
| 3 | 大塚・帝京大学駅 | 122万円 | 5,538万円 | 19.8% |
| 4 | 南大沢駅 | 118万円 | 6,138万円 | 19.7% |
| 5 | 中央大学・明星大学駅 | 114万円 | 5,865万円 | 22.3% |
| 6 | 山田駅 | 105万円 | 3,901万円 | 23.8% |
| 7 | 北八王子駅 | 102万円 | 4,095万円 | 24.6% |
| 8 | めじろ台駅 | 102万円 | 5,312万円 | 24.2% |
| 9 | 小宮駅 | 101万円 | 4,559万円 | 23.9% |
| 10 | 京王八王子駅 | 99万円 | 3,663万円 | 26.4% |
| 11 | 高尾山口駅 | 99万円 | 4,781万円 | 26.5% |
| 12 | 京王片倉駅 | 98万円 | 4,024万円 | 31.8% |
| 13 | 長沼駅 | 95万円 | 4,456万円 | 25.0% |
| 14 | 片倉駅 | 93万円 | 5,103万円 | 23.3% |
| 15 | 西八王子駅 | 90万円 | 3,498万円 | 33.5% |
| 16 | 松が谷駅 | 88万円 | 3,351万円 | 17.7% |
| 17 | 北野駅 | 83万円 | 4,588万円 | 23.8% |
| 18 | 狭間駅 | 82万円 | 3,239万円 | 33.4% |
| 19 | 八王子駅 | 77万円 | 3,095万円 | 31.9% |
| 20 | 高尾駅 | 74万円 | 3,622万円 | 31.5% |
価格を詳細に分析しよう
■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？
中古戸建ての資産価値を決める要素は多数ある。広さ、間取り、建築した住宅メーカーなどの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。
通常、中古戸建ての立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。
では、東京都八王子市中山における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。
◆東京都八王子市中山の徒歩距離別の中古戸建て坪単価 |
|
| 駅からの徒歩分数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1分 | 77万円／坪 |
| 5分 | 77万円／坪 |
| 10分 | 76万円／坪 |
| 15分 | 76万円／坪 |
| 20分 | 74万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
■築年数で価格はどうなる？
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆東京都八王子市中山の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 85万円／坪 |
| 5年 | 74万円／坪 |
| 10年 | 64万円／坪 |
| 15年 | 56万円／坪 |
| 20年 | 51万円／坪 |
| 25年 | 46万円／坪 |
| 30年 | 43万円／坪 |
| 35年 | 39万円／坪 |
| 40年 | 35万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
東京都八王子市中山の中古戸建ての過去の売買事例
東京都八王子市中山付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆八王子市の中古戸建ての成約事例
| 取引時期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 東京都八王子市散田町 | 東京都八王子市散田町 | 東京都八王子市子安町 | 東京都八王子市散田町 | 東京都八王子市台町 | 東京都八王子市東浅川町 | 東京都八王子市東浅川町 | 東京都八王子市子安町 | 東京都八王子市元八王子町 | 東京都八王子市東浅川町 | 東京都八王子市子安町 | 東京都八王子市北野町 | 東京都八王子市散田町 | 東京都八王子市東浅川町 | 東京都八王子市散田町 | 東京都八王子市北野町 | 東京都八王子市散田町 | 東京都八王子市並木町 | 東京都八王子市散田町 | 東京都八王子市東浅川町 |
| 最寄駅 | 西八王子駅から徒歩8分 | 西八王子駅から徒歩9分 | 八王子駅から徒歩5分 | 西八王子駅から徒歩10分 | 西八王子駅から徒歩8分 | 高尾（東京）駅から徒歩10分 | 高尾（東京）駅から徒歩14分 | 八王子駅から徒歩6分 | 高尾（東京）駅から徒歩20分 | 高尾（東京）駅から徒歩18分 | 八王子駅から徒歩6分 | 北野（東京）駅から徒歩4分 | 西八王子駅から徒歩9分 | 高尾（東京）駅から徒歩8分 | 西八王子駅から徒歩21分 | 北野（東京）駅から徒歩4分 | 西八王子駅から徒歩18分 | 西八王子駅から徒歩16分 | 西八王子駅から徒歩4分 | 高尾（東京）駅から徒歩9分 |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 |
| 建物属性 | 2023年築、木造 | 2023年築、木造 | 1994年築、鉄骨造 | 1979年築、木造 | 1985年築、RC、木造 | 2024年築、木造 | 2024年築、木造 | 2024年築、軽量鉄骨造 | 2024年築、木造 | 2024年築、木造 | 2024年築、軽量鉄骨造 | 1987年築、木造 | 2024年築、木造 | 2025年築、木造 | 2024年築、木造 | 1983年築、軽量鉄骨造 | 2024年築、木造 | 2002年築、木造 | 1981年築、軽量鉄骨造 | 1998年築、木造 |
| 取引価格 |
7,500万円 ・127万円/坪 （39万円/m²） ・床面積195㎡ （土地面積190㎡） |
9,400万円 ・168万円/坪 （51万円/m²） ・床面積185㎡ （土地面積200㎡） |
9,400万円 ・310万円/坪 （94万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積105㎡） |
1,600万円 ・70万円/坪 （21万円/m²） ・床面積75㎡ （土地面積95㎡） |
2,000万円 ・57万円/坪 （17万円/m²） ・床面積115㎡ （土地面積90㎡） |
5,400万円 ・170万円/坪 （51万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積130㎡） |
4,700万円 ・155万円/坪 （47万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積125㎡） |
7,800万円 ・271万円/坪 （82万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積120㎡） |
3,700万円 ・116万円/坪 （35万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積140㎡） |
2,000万円 ・63万円/坪 （19万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積110㎡） |
9,200万円 ・289万円/坪 （88万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積105㎡） |
1,800万円 ・59万円/坪 （18万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積110㎡） |
8,500万円 ・175万円/坪 （53万円/m²） ・床面積160㎡ （土地面積145㎡） |
7,000万円 ・210万円/坪 （64万円/m²） ・床面積110㎡ （土地面積120㎡） |
4,900万円 ・162万円/坪 （49万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積125㎡） |
3,500万円 ・80万円/坪 （24万円/m²） ・床面積145㎡ （土地面積170㎡） |
3,800万円 ・139万円/坪 （42万円/m²） ・床面積90㎡ （土地面積80㎡） |
1,800万円 ・66万円/坪 （20万円/m²） ・床面積90㎡ （土地面積65㎡） |
4,300万円 ・84万円/坪 （25万円/m²） ・床面積170㎡ （土地面積200㎡） |
1,800万円 ・66万円/坪 （20万円/m²） ・床面積90㎡ （土地面積250㎡） |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆八王子市の公示地価（2025年1月）
| 地点名 | 八王子市-1 | 八王子市-2 | 八王子市-3 | 八王子市-4 | 八王子市-5 | 八王子市-6 | 八王子市-7 | 八王子市-8 | 八王子市-9 | 八王子市-10 | 八王子市-11 | 八王子市-12 | 八王子市-13 | 八王子市-14 | 八王子市-15 | 八王子市-16 | 八王子市-17 | 八王子市-18 | 八王子市-19 | 八王子市-20 | 八王子市-21 | 八王子市-22 | 八王子市-23 | 八王子市-24 | 八王子市-25 | 八王子市-26 | 八王子市-27 | 八王子市-28 | 八王子市-29 | 八王子市-30 | 八王子市-31 | 八王子市-32 | 八王子市-33 | 八王子市-34 | 八王子市-35 | 八王子市-36 | 八王子市-37 | 八王子市-38 | 八王子市-39 | 八王子市-40 | 八王子市-41 | 八王子市-42 | 八王子市-43 | 八王子市-44 | 八王子市-45 | 八王子市-46 | 八王子市-47 | 八王子市-48 | 八王子市-49 | 八王子市-50 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 東京都八王子市高尾町1733番3《地番》 | 東京都八王子市散田町3-6-21 | 東京都八王子市散田町5-13-8 | 東京都八王子市子安町1-27-24 | 東京都八王子市上野町109番21《地番》 | 東京都八王子市上野町121番10《地番》 | 東京都八王子市諏訪町21番3外《地番》 | 東京都八王子市台町4-32-17 | 東京都八王子市大和田町4-8-8 | 東京都八王子市中野山王2-21-6 | 東京都八王子市東浅川町1番40《地番》 | 東京都八王子市東浅川町340番9《地番》 | 東京都八王子市楢原町473番2《地番》 | 東京都八王子市北野町535番26《地番》 | 東京都八王子市みつい台1-23-7 | 東京都八王子市みなみ野3-18-25 | 東京都八王子市めじろ台2丁目45番14《地番》 | 東京都八王子市めじろ台4丁目20番4《地番》 | 東京都八王子市横川町444番2外《地番》 | 東京都八王子市横川町837番15《地番》 | 東京都八王子市横川町956番15《地番》 | 東京都八王子市横川町985番5《地番》 | 東京都八王子市下恩方町2095番6《地番》 | 東京都八王子市下柚木字十七号2126番4《地番》 | 東京都八王子市館町1568番7《地番》 | 東京都八王子市丸山町16番4《地番》 | 東京都八王子市久保山町1丁目25番3《地番》 | 東京都八王子市宮下町706番4外《地番》 | 東京都八王子市狭間町1804番32《地番》 | 東京都八王子市犬目町120番3《地番》 | 東京都八王子市犬目町208番11《地番》 | 東京都八王子市犬目町508番13《地番》 | 東京都八王子市絹ケ丘1-27-2 | 東京都八王子市元八王子町1丁目242番71《地番》 | 東京都八王子市元八王子町2丁目1210番3《地番》 | 東京都八王子市元八王子町2丁目3346番11《地番》 | 東京都八王子市元八王子町3丁目2153番95《地番》 | 東京都八王子市元八王子町3丁目2269番5《地番》 | 東京都八王子市戸吹町332番4《地番》 | 東京都八王子市散田町2-32-2 | 東京都八王子市寺田町764番2《地番》 | 東京都八王子市初沢町1429番64《地番》 | 東京都八王子市小宮町1048番2《地番》 | 東京都八王子市小比企町1147番22《地番》 | 東京都八王子市小比企町1810番7《地番》 | 東京都八王子市小比企町533番9《地番》 | 東京都八王子市上壱分方町353番40《地番》 | 東京都八王子市上柚木字四号206番4《地番》 | 東京都八王子市上柚木字十一号1050番3《地番》 | 東京都八王子市諏訪町122番5《地番》 |
| 最寄り駅 | 高尾駅から700m | 西八王子駅から450m | 西八王子駅から1300m | 八王子駅から400m | 八王子駅から1400m | 八王子駅から1400m | 八王子駅から5600m | 西八王子駅から700m | 京王八王子駅から1500m | 八王子駅から3100m | 西八王子駅から1500m | 高尾駅から750m | 八王子駅から4700m | 北野駅から410m | 八王子駅から4400m | 八王子みなみ野駅から750m | めじろ台駅から500m | めじろ台駅から280m | 西八王子駅から1600m | 八王子駅から5000m | 西八王子駅から2500m | 西八王子駅から2800m | 高尾駅から4900m | 南大沢駅から1800m | めじろ台駅から1900m | 小宮駅から2300m | 小宮駅から1100m | 八王子駅から7500m | 高尾駅から1400m | 八王子駅から5500m | 八王子駅から4400m | 八王子駅から5700m | 北野駅から1200m | 高尾駅から3300m | 高尾駅から2400m | 高尾駅から3300m | 高尾駅から1800m | 高尾駅から1800m | 秋川駅から3000m | 西八王子駅から1200m | めじろ台駅から2300m | 高尾駅から1100m | 小宮駅から380m | 京王片倉駅から1200m | 山田駅から1000m | 山田駅から420m | 八王子駅から6700m | 南大沢駅から2600m | 南大沢駅から2200m | 八王子駅から5100m |
| 土地面積 | 126㎡ | 221㎡ | 135㎡ | 144㎡ | 111㎡ | 180㎡ | 171㎡ | 194㎡ | 174㎡ | 154㎡ | 113㎡ | 107㎡ | 330㎡ | 121㎡ | 221㎡ | 179㎡ | 219㎡ | 230㎡ | 100㎡ | 165㎡ | 161㎡ | 83㎡ | 133㎡ | 140㎡ | 140㎡ | 226㎡ | 213㎡ | 143㎡ | 163㎡ | 120㎡ | 141㎡ | 132㎡ | 202㎡ | 205㎡ | 214㎡ | 209㎡ | 251㎡ | 138㎡ | 165㎡ | 202㎡ | 164㎡ | 161㎡ | 213㎡ | 125㎡ | 138㎡ | 135㎡ | 165㎡ | 132㎡ | 165㎡ | 165㎡ |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 |
| 取引価格 | 50万円/坪 （15万円/㎡） 前年比+2.7% |
77万円/坪 （23万円/㎡） 前年比+4.5% |
57万円/坪 （17万円/㎡） 前年比+3.6% |
106万円/坪 （32万円/㎡） 前年比+6.3% |
69万円/坪 （21万円/㎡） 前年比+4.5% |
76万円/坪 （23万円/㎡） 前年比+4.5% |
33万円/坪 （10万円/㎡） 前年比+2.7% |
79万円/坪 （24万円/㎡） 前年比+4.3% |
62万円/坪 （19万円/㎡） 前年比+5.1% |
36万円/坪 （11万円/㎡） 前年比+2.8% |
48万円/坪 （15万円/㎡） 前年比+3.6% |
49万円/坪 （15万円/㎡） 前年比+5.0% |
38万円/坪 （12万円/㎡） 前年比+2.7% |
67万円/坪 （20万円/㎡） 前年比+3.0% |
32万円/坪 （9.6万円/㎡） 前年比+3.2% |
67万円/坪 （20万円/㎡） 前年比+3.6% |
51万円/坪 （15万円/㎡） 前年比+3.4% |
54万円/坪 （16万円/㎡） 前年比+3.8% |
39万円/坪 （12万円/㎡） 前年比+2.6% |
30万円/坪 （9.1万円/㎡） 前年比+2.2% |
22万円/坪 （6.7万円/㎡） 前年比+1.2% |
19万円/坪 （5.7万円/㎡） 前年比+0.0% |
19万円/坪 （5.6万円/㎡） 前年比+0.9% |
34万円/坪 （10万円/㎡） 前年比+3.6% |
33万円/坪 （10万円/㎡） 前年比+2.0% |
30万円/坪 （9.1万円/㎡） 前年比+1.9% |
39万円/坪 （12万円/㎡） 前年比+3.5% |
20万円/坪 （5.9万円/㎡） 前年比+1.4% |
33万円/坪 （10万円/㎡） 前年比+2.0% |
26万円/坪 （7.9万円/㎡） 前年比−% |
29万円/坪 （8.9万円/㎡） 前年比+1.7% |
23万円/坪 （7.0万円/㎡） 前年比+2.2% |
37万円/坪 （11万円/㎡） 前年比+2.8% |
22万円/坪 （6.8万円/㎡） 前年比+2.0% |
24万円/坪 （7.2万円/㎡） 前年比+1.7% |
29万円/坪 （8.6万円/㎡） 前年比+2.5% |
24万円/坪 （7.3万円/㎡） 前年比+1.4% |
26万円/坪 （7.9万円/㎡） 前年比+1.3% |
19万円/坪 （5.7万円/㎡） 前年比+0.9% |
50万円/坪 （15万円/㎡） 前年比+5.6% |
30万円/坪 （9.2万円/㎡） 前年比+0.9% |
25万円/坪 （7.4万円/㎡） 前年比+0.0% |
38万円/坪 （12万円/㎡） 前年比+2.7% |
48万円/坪 （15万円/㎡） 前年比+2.8% |
39万円/坪 （12万円/㎡） 前年比+2.6% |
53万円/坪 （16万円/㎡） 前年比+1.9% |
23万円/坪 （6.9万円/㎡） 前年比+1.5% |
37万円/坪 （11万円/㎡） 前年比+2.8% |
36万円/坪 （11万円/㎡） 前年比+2.8% |
26万円/坪 （8.0万円/㎡） 前年比+3.2% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
八王子市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、八王子市はどうなるのだろうか。
◆八王子市の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 579,355人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 577,448人 | 99.7 | |
| 2030年 | 571,769人 | 98.7 | |
| 2035年 | 563,590人 | 97.3 | |
| 2040年 | 553,338人 | 95.5 | |
| 2045年 | 543,085人 | 93.7 | |
| 2050年 | 532,958人 | 92.0 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）東京都八王子市中山のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
八王子市：92.0
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
東京都昭島市：94.4
東京都町田市：94.3
東京都日野市：97.7
東京都福生市：79.2
東京都多摩市：91.1
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,401万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,101万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,268万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,085万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 4,903万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 5,720万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 6,537万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 7,354万円 | 26.3万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 28.6万円 |
|
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が2.49%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2026年7月調査 |
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東京都八王子市中山の中古戸建てに関するFAQ
- Q東京都八王子市中山の中古戸建て価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？
- A
東京都八王子市中山の中古戸建て価格は、現在の平均価格が約90万円/坪となっており、10年前と比べて+24.1％となっている。詳しくは記事を確認しよう。
- Q東京都八王子市中山の中古戸建て価格は今後10年でどうなる見込みか？
- A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約99万円/坪となり、+9.9%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。
- Q東京都八王子市中山の公示地価はいくら？
- A
代表的な地点としては、東京都八王子市高尾町1733番3《地番》（高尾駅から700m、第1種住居地域）が、46万円/坪（15万円/㎡、前年比2.7%）だった（2025年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。
- Q公示地価は相場価格（実勢価格）が大きく異なるのはなぜですか？
- A
公示地価は不動産の公的な評価額ではあるものの、一般的に'実勢価格（実際に取引される価格）'と異なることが多い。公示地価に対する実勢価格は、都市部であれば1.5～2.0倍、地方では1.0～1.1倍と高くなる傾向にある。実勢価格の標準的な指標はないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計している。
- Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？
- A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。
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