福井県坂井市の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
福井県坂井市の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、965万円（10年前比▲6.1%）
福井県坂井市の中古戸建て価格
- 965万円（26万円/坪）
- 10年前比▲6.1%（前年比+4.2%）
- 平均築年 : 1992年
- 平均駅距離 : 22分
- 平均専有面積 : 125.0㎡（37.8坪）
- 平均土地面積 : 210.0㎡（63.5坪）
◆福井県坂井市の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2007年 | 28万円／坪 |
| 2012年 | 27万円／坪 |
| 2017年 | 28万円／坪 |
| 2022年 | 26万円／坪 |
| 2027年 | 25万円／坪 |
| 2032年 | 24万円／坪 |
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■現在の中古戸建て価格
福井県坂井市：965万円（26万円/坪、10年前比-6.1%）
（参考）福井県坂井市のあるエリアの中古戸建て価格は？
福井県：1,235万円（31万円/坪、10年前比▲0.3%）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
福井県福井市：1,505万円（40万円/坪、10年前比+7.7%）
福井県勝山市：1,805万円（31万円/坪、10年前比▲0.3%）
福井県あわら市：597万円（13万円/坪、10年前比▲16.5%）
福井県永平寺町：1,924万円（44万円/坪、10年前比+12.7%）
石川県加賀市：420万円（11万円/坪、10年前比▲41.2%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲7.5%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲5.0%
- ノーマルシナリオ
916万円（24万円/坪、10年間で▲5.0%を予想）
（参考）周囲の中古戸建て価格（ノーマルシナリオ）は？
福井県福井市：1,528万円（40万円/坪、10年後は+1.5%）
福井県勝山市：1,744万円（30万円/坪、10年後は▲3.4%）
福井県あわら市：253万円（5.6万円/坪、10年後は▲57.6%）
福井県永平寺町：1,776万円（41万円/坪、10年後は▲7.7%）
石川県加賀市：411万円（10万円/坪、10年後は▲1.9%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲13.8%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2022年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2022年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2023年〜2032年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2022年以降は1.1倍、GDPが2022年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2022年以降は0.9倍として算出
坂井市内の中古戸建て価格を見る
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる？
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆福井県坂井市の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 46万円／坪 |
| 5年 | 34万円／坪 |
| 10年 | 25万円／坪 |
| 15年 | 24万円／坪 |
| 20年 | 20万円／坪 |
| 25年 | 22万円／坪 |
| 30年 | 18万円／坪 |
| 35年 | 12万円／坪 |
| 40年 | 11万円／坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆坂井市の公示地価（2024年1月）
| 地点名 | 坂井市-1 | 坂井市-2 | 坂井市-3 | 坂井市-4 | 坂井市-5 | 坂井市-6 | 坂井市-7 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 福井県坂井市三国町神明2-3-11 | 福井県坂井市春江町江留下屋敷120番2 | 福井県坂井市春江町江留上大和3番1外 | 福井県坂井市三国町新宿1-6-11 | 福井県坂井市丸岡町城北3丁目31番 | 福井県坂井市坂井町新庄2丁目321番 | 福井県坂井市丸岡町今福13字31番2外 |
| 最寄り駅 | 三国駅から570m | 春江駅から750m | 春江駅から880m | 三国港駅から600m | 丸岡駅から4400m | 丸岡駅から580m | 丸岡駅から4300m |
| 土地面積 | 119㎡ | 305㎡ | 194㎡ | 216㎡ | 189㎡ | 220㎡ | 342㎡ |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 |
| 取引価格 | 5.3万円/坪 （1.7万円/㎡） 前年比▲5.5% |
11万円/坪 （3.5万円/㎡） 前年比+2.1% |
10万円/坪 （3.3万円/㎡） 前年比+1.9% |
6.7万円/坪 （2.2万円/㎡） 前年比▲2.2% |
7.6万円/坪 （2.5万円/㎡） 前年比▲2.0% |
8.9万円/坪 （2.9万円/㎡） 前年比+0.0% |
9.4万円/坪 （3.1万円/㎡） 前年比▲0.3% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
坂井市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、坂井市はどうなるのだろうか。
◆坂井市の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 88,481人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 85,679人 | 96.8 | |
| 2030年 | 82,411人 | 93.1 | |
| 2035年 | 78,942人 | 89.2 | |
| 2040年 | 75,231人 | 85.0 | |
| 2045年 | 71,245人 | 80.5 | |
| 2050年 | 67,141人 | 75.9 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）福井県坂井市のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
坂井市：75.9
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
福井県福井市：81.5
福井県勝山市：58.2
福井県あわら市：65.2
福井県永平寺町：70.3
石川県加賀市：57.8
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,535万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,303万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,583万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,478万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5,374万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 6,270万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 7,165万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
|
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が1.89%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2025年6月調査 |
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福井県坂井市の中古戸建ての過去の売買事例
福井県坂井市付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆坂井市の中古戸建ての成約事例
| 取引時期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 福井県坂井市三国町宿 | 福井県坂井市春江町江留上新町 | 福井県坂井市春江町江留上新町 | 福井県坂井市丸岡町猪爪 | 福井県坂井市三国町錦 | 福井県坂井市春江町中筋 | 福井県坂井市三国町宿 | 福井県坂井市丸岡町巽町 | 福井県坂井市丸岡町猪爪 | 福井県坂井市春江町境 | 福井県坂井市春江町沖布目 | 福井県坂井市春江町正蓮花 | 福井県坂井市丸岡町南横地 | 福井県坂井市丸岡町栄 | 福井県坂井市丸岡町一本田 | 福井県坂井市丸岡町上田町 | 福井県坂井市丸岡町下安田 | 福井県坂井市丸岡町高柳 | 福井県坂井市坂井町長屋 | 福井県坂井市丸岡町新九頭竜 |
| 最寄駅 | 三国港駅から徒歩4分 | 春江駅から徒歩18分 | 春江駅から徒歩19分 | ー駅から徒歩ー分 | 三国駅から徒歩5分 | 春江駅から徒歩11分 | 三国港駅から徒歩2分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | 春江駅から徒歩5分 | 春江駅から徒歩21分 | 春江駅から徒歩16分 | 春江駅から徒歩26分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 工業地域 | 第1種住居地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 準工業地域 | 準工業地域 | 準工業地域 | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 第1種住居地域 | 準工業地域 | 準工業地域 | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） |
| 建物属性 | 戦前年築、木造 | 1992年築、木造 | 1998年築、木造 | 2024年築、木造 | 1970年築、RC、木造 | 2013年築、木造 | 年築、木造 | 2023年築、木造 | 2020年築、木造 | 2000年築、木造 | 1993年築、木造 | 1996年築、ー | 1972年築、RC | 1994年築、木造 | 2023年築、木造 | 1967年築、木造 | 1997年築、木造 | 2002年築、木造 | 1999年築、木造 | 1976年築、ー |
| 取引価格 | 300万円 ・2.7万円/坪 （0.8万円/m²） ・床面積320㎡ （土地面積370㎡） |
2,300万円 ・14万円/坪 （4.3万円/m²） ・床面積230㎡ （土地面積540㎡） |
1,000万円 ・14万円/坪 （4.2万円/m²） ・床面積140㎡ （土地面積240㎡） |
2,600万円 ・49万円/坪 （15万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積175㎡） |
230万円 ・2.8万円/坪 （0.8万円/m²） ・床面積190㎡ （土地面積270㎡） |
2,000万円 ・33万円/坪 （10万円/m²） ・床面積150㎡ （土地面積200㎡） |
200万円 ・2.8万円/坪 （0.8万円/m²） ・床面積185㎡ （土地面積240㎡） |
2,800万円 ・42万円/坪 （13万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積220㎡） |
1,900万円 ・16万円/坪 （4.9万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積390㎡） |
1,100万円 ・21万円/坪 （6.5万円/m²） ・床面積125㎡ （土地面積170㎡） |
1,000万円 ・13万円/坪 （3.8万円/m²） ・床面積195㎡ （土地面積260㎡） |
700万円 ・4.3万円/坪 （1.3万円/m²） ・床面積140㎡ （土地面積540㎡） |
550万円 ・4.1万円/坪 （1.2万円/m²） ・床面積390㎡ （土地面積440㎡） |
2,600万円 ・8.6万円/坪 （2.6万円/m²） ・床面積360㎡ （土地面積1000㎡） |
1,900万円 ・37万円/坪 （11万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積170㎡） |
98万円 ・3.1万円/坪 （0.9万円/m²） ・床面積75㎡ （土地面積105㎡） |
1,700万円 ・33万円/坪 （10万円/m²） ・床面積120㎡ （土地面積170㎡） |
1,400万円 ・28万円/坪 （8.5万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積165㎡） |
1,300万円 ・20万円/坪 （6.2万円/m²） ・床面積130㎡ （土地面積210㎡） |
320万円 ・4.4万円/坪 （1.3万円/m²） ・床面積130㎡ （土地面積240㎡） |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
※「取引価格」の坪単価および平米単価は「総額÷土地面積」で計算
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