土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

上挙母駅(愛知県)の土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

上挙母駅(愛知県)の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

上挙母駅(愛知県)の土地の価格・相場は?

現在の価格は、34万円/坪(10年前比▲42.9%)

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上挙母駅(愛知県)の土地価格

  • 3,349万円(34万円/坪)
  • 10年前比▲42.9%(前年比▲14.6%
  • 平均駅距離 : 23.31分
  • 平均専有面積 : 0.0㎡(0.0坪)
  • 平均土地面積 : 330.0㎡(100.0坪)
※2020年時点の価格相場です。
上挙母駅(愛知県)の土地価格推移

◆上挙母駅の土地価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 52万円/坪
2010年 59万円/坪
2015年 39万円/坪
2020年(現在) 34万円/坪
2025年 23万円/坪
2030年 13万円/坪
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■現在の土地価格

上挙母駅:3,349万円(34万円/坪、10年前比-42.9%)

(参考)周囲の土地価格は?
豊田市:2,872万円(41万円/坪、10年前比+4.2%
岡崎市:2,371万円(39万円/坪、10年前比+19.3%
瀬戸市:1,500万円(24万円/坪、10年前比▲5.3%
刈谷市:3,484万円(59万円/坪、10年前比+13.3%
安城市:3,516万円(55万円/坪、10年前比+11.7%
新城市:1,305万円(17万円/坪、10年前比▲22.5%

上挙母駅(愛知県)の価格は過去10年で▲42.9%となっており、資産性が低いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+4.1%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、▲61.9%

2030年の上挙母駅の土地価格を予想
  • グッドシナリオ
    1,648万円(16.5万円/坪、10年間で▲50.8%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    1,278万円(12.8万円/坪、10年間で▲61.9%を予想)
  • バッドシナリオ
    1,151万円(11.5万円/坪、10年間で▲65.6%を予想)

(参考)周囲の土地価格は?
豊田市:2,859万円(41万円/坪、10年後は▲0.5%
岡崎市:2,703万円(45万円/坪、10年後は+14.0%
瀬戸市:1,491万円(23万円/坪、10年後は▲0.6%
刈谷市:4,123万円(70万円/坪、10年後は+18.3%
安城市:3,174万円(50万円/坪、10年後は▲9.7%
新城市:1,178万円(16万円/坪、10年後は▲9.7%

ノーマルシナリオで、10年後に▲61.9%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+2.0%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■駅からの徒歩距離で価格はどうなる?

 土地の資産価値を決める要素は多数ある。広さ、地形、接道状況、用途区分などの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。

通常、立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。

 では、上挙母駅における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。

◆上挙母駅の徒歩距離別の土地坪単価

駅からの徒歩分数 坪(3.3㎡)単価
1分 54.3万円/坪
5分 50.6万円/坪
10分 37.2万円/坪
15分 32.3万円/坪
20分 19.6万円/坪
上挙母駅(愛知県)の徒歩距離別の土地坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに移動平均を算出。グラフ上のオレンジ色の円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。隣の駅が近接する場合や、最寄り駅が存在しないまたは遠い場合は、正確に予測できないことがある。

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆豊田市の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
豊田-1 住居表示 愛知県豊田市挙母町4丁目16番 47.4万円/坪
(15.4万円/㎡)
前年比▲1.3%
最寄り駅 豊田市駅から950m
土地面積 175㎡
用途区分 第一種住居地域
豊田-2 住居表示 愛知県豊田市保見ケ丘1丁目67番 24.7万円/坪
(8.0万円/㎡)
前年比▲1.4%
最寄り駅 保見駅から1000m
土地面積 178㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
豊田-3 住居表示 愛知県豊田市大林町14丁目13番5 43.7万円/坪
(14.2万円/㎡)
前年比▲1.4%
最寄り駅 三河豊田駅から900m
土地面積 172㎡
用途区分 第一種住居地域
豊田-4 住居表示 愛知県豊田市横山町4丁目26番39 37.8万円/坪
(12.3万円/㎡)
前年比▲1.6%
最寄り駅 新豊田駅から2000m
土地面積 146㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
豊田-5 住居表示 愛知県豊田市本地町4丁目28番2 33.2万円/坪
(10.8万円/㎡)
前年比▲1.8%
最寄り駅 土橋駅から2500m
土地面積 181㎡
用途区分 準工業地域
豊田-6 住居表示 愛知県豊田市寿町6丁目35番4 37.2万円/坪
(12.1万円/㎡)
前年比▲1.6%
最寄り駅 土橋駅から600m
土地面積 156㎡
用途区分 第一種住居地域
豊田-7 住居表示 愛知県豊田市市木町4丁目8番11 34.5万円/坪
(11.2万円/㎡)
前年比▲1.8%
最寄り駅 豊田市駅から4600m
土地面積 283㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
豊田-8 住居表示 愛知県豊田市八草町中切256番2外 19.5万円/坪
(6.4万円/㎡)
前年比▲1.9%
最寄り駅 八草駅から620m
土地面積 359㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
豊田-9 住居表示 愛知県豊田市梅坪町1丁目8番10外 46.8万円/坪
(15.2万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 愛環梅坪駅から370m
土地面積 247㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
豊田-10 住居表示 愛知県豊田市井上町2丁目23番12 33.8万円/坪
(11.0万円/㎡)
前年比▲0.9%
最寄り駅 猿投駅から680m
土地面積 224㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
豊田-11 住居表示 愛知県豊田市平戸橋町太戸53番10 30.6万円/坪
(10.0万円/㎡)
前年比▲1.5%
最寄り駅 平戸橋駅から370m
土地面積 203㎡
用途区分 第一種住居地域
豊田-12 住居表示 愛知県豊田市林添町戸井田9番1外 6.1万円/坪
(2.0万円/㎡)
前年比▲1.5%
最寄り駅 豊田市駅から11000m
土地面積 423㎡
用途区分
豊田-13 住居表示 愛知県豊田市高上1丁目16番3 37.5万円/坪
(12.2万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 豊田市駅から3000m
土地面積 179㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
豊田-14 住居表示 愛知県豊田市美里4丁目10番46 41.5万円/坪
(13.5万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 豊田市駅から3000m
土地面積 190㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
豊田-15 住居表示 愛知県豊田市荒井町下原418番 30.3万円/坪
(9.9万円/㎡)
前年比▲1.5%
最寄り駅 越戸駅から650m
土地面積 257㎡
用途区分 第一種住居地域
豊田-16 住居表示 愛知県豊田市篠原町前田9番1外 14.3万円/坪
(4.6万円/㎡)
前年比▲1.9%
最寄り駅 篠原駅から650m
土地面積 466㎡
用途区分
豊田-17 住居表示 愛知県豊田市堤町平松176番2外 19.9万円/坪
(6.5万円/㎡)
前年比▲2.1%
最寄り駅 竹村駅から3000m
土地面積 511㎡
用途区分
豊田-18 住居表示 愛知県豊田市神池町2丁目1236番115 37.5万円/坪
(12.2万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 豊田市駅から3800m
土地面積 252㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
豊田-19 住居表示 愛知県豊田市小坂町4丁目18番8 39.7万円/坪
(12.9万円/㎡)
前年比▲1.5%
最寄り駅 新豊田駅から1500m
土地面積 198㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 上挙母駅がある豊田市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、上挙母駅を含む、豊田市はどうなるのだろうか。

◆豊田市の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 422,542 人 100.0(基準年)
2020年 425,784 人 100.8
2025年 425,768 人 100.8
2030年 422,627 人 100.0
2035年 416,872 人 98.7
2040年 408,866 人 96.8
2045年 399,672 人 94.6

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

豊田市の将来推計人口

(参考)上挙母駅のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
豊田市:94.6

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
岡崎市:99.3
瀬戸市:74.0
刈谷市:101.2
安城市:101.6
新城市:63.3

 豊田市の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 94.6だ。周辺エリアの平均87.9に比べると、有望なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

上挙母駅の土地の過去の売買事例

 上挙母駅付近での実際の土地の成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆豊田市の土地の成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2019年
第2四半期
住居表示 愛知県豊田市長興寺 2,700万円
・49.2万円/坪
(16.0万円/m²)
土地面積170㎡
最寄り駅 上挙母駅から徒歩18分
用途区分 市街化調整区域
土地属性 間口9m、長方形
2019年
第2四半期
住居表示 愛知県豊田市下林町 2,700万円
・52.3万円/坪
(17.0万円/m²)
土地面積160㎡
最寄り駅 上挙母駅から徒歩11分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口11m、ほぼ長方形
2019年
第4四半期
住居表示 愛知県豊田市下林町 2,700万円
・40.0万円/坪
(13.0万円/m²)
土地面積200㎡
最寄り駅 上挙母駅から徒歩11分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口13m、袋地等
2019年
第4四半期
住居表示 愛知県豊田市司町 2,300万円
・10.2万円/坪
(3.3万円/m²)
土地面積680㎡
最寄り駅 上挙母駅から徒歩9分
用途区分 市街化調整区域
土地属性 間口10.9m、長方形
2019年
第4四半期
住居表示 愛知県豊田市上挙母 5,200万円
・43.1万円/坪
(14.0万円/m²)
土地面積380㎡
最寄り駅 上挙母駅から徒歩5分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口9m、ほぼ長方形
2018年
第2四半期
住居表示 愛知県豊田市秋葉町 4,500万円
・30.8万円/坪
(10.0万円/m²)
土地面積450㎡
最寄り駅 上挙母駅から徒歩41分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
土地属性 間口26.5m、長方形
2018年
第4四半期
住居表示 愛知県豊田市竜宮町 1,500万円
・13.8万円/坪
(4.5万円/m²)
土地面積330㎡
最寄り駅 上挙母駅から徒歩24分
用途区分 市街化調整区域
土地属性 間口19m、ほぼ正方形
2018年
第4四半期
住居表示 愛知県豊田市元宮町 4,500万円
・25.8万円/坪
(8.4万円/m²)
土地面積540㎡
最寄り駅 上挙母駅から徒歩19分
用途区分 市街化調整区域
土地属性 間口5m、不整形
2018年
第2四半期
住居表示 愛知県豊田市下林町 5,000万円
・21.5万円/坪
(7.0万円/m²)
土地面積710㎡
最寄り駅 上挙母駅から徒歩11分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口30m、台形
2018年
第1四半期
住居表示 愛知県豊田市松ヶ枝町 12,000万円
・55.4万円/坪
(18.0万円/m²)
土地面積680㎡
最寄り駅 上挙母駅から徒歩9分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口13m、ほぼ長方形
2018年
第1四半期
住居表示 愛知県豊田市松ヶ枝町 8,900万円
・55.4万円/坪
(18.0万円/m²)
土地面積490㎡
最寄り駅 上挙母駅から徒歩9分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口9m、ほぼ長方形
2018年
第3四半期
住居表示 愛知県豊田市錦町 9,500万円
・46.2万円/坪
(15.0万円/m²)
土地面積610㎡
最寄り駅 上挙母駅から徒歩7分
用途区分 近隣商業地域
土地属性 間口12.8m、ほぼ長方形
2018年
第1四半期
住居表示 愛知県豊田市金谷町 5,400万円
・49.2万円/坪
(16.0万円/m²)
土地面積350㎡
最寄り駅 上挙母駅から徒歩6分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口9m、ほぼ長方形
2018年
第1四半期
住居表示 愛知県豊田市金谷町 4,200万円
・36.9万円/坪
(12.0万円/m²)
土地面積350㎡
最寄り駅 上挙母駅から徒歩6分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口12.6m、長方形
2018年
第2四半期
住居表示 愛知県豊田市金谷町 2,500万円
・55.4万円/坪
(18.0万円/m²)
土地面積140㎡
最寄り駅 上挙母駅から徒歩5分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口10m、長方形
2018年
第2四半期
住居表示 愛知県豊田市金谷町 2,300万円
・40.0万円/坪
(13.0万円/m²)
土地面積175㎡
最寄り駅 上挙母駅から徒歩4分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口12m、ほぼ整形
2018年
第2四半期
住居表示 愛知県豊田市金谷町 3,800万円
・49.2万円/坪
(16.0万円/m²)
土地面積240㎡
最寄り駅 上挙母駅から徒歩1分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口13m、不整形
2018年
第2四半期
住居表示 愛知県豊田市金谷町 1,200万円
・36.9万円/坪
(12.0万円/m²)
土地面積100㎡
最寄り駅 上挙母駅から徒歩1分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口5m、不整形
2017年
第3四半期
住居表示 愛知県豊田市金谷町 12,000万円
・28.9万円/坪
(9.4万円/m²)
土地面積1300㎡
最寄り駅 上挙母駅から徒歩5分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口20m、長方形
2017年
第3四半期
住居表示 愛知県豊田市金谷町 5,800万円
・43.1万円/坪
(14.0万円/m²)
土地面積400㎡
最寄り駅 上挙母駅から徒歩1分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口35m、不整形
※参考:国土交通省「土地情報総合システム

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