土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

京都府八幡市上奈良小端の土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

京都府八幡市上奈良小端の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

京都府八幡市上奈良小端の土地の価格・相場は?

現在の価格は、42万円/坪(10年前比▲4.4%)

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京都府八幡市上奈良小端の土地価格

  • 2,799万円(42万円/坪)
  • 10年前比▲4.4%(前年比▲5.8%
  • 平均駅距離 : 43.9分
  • 平均専有面積 : 0.0㎡(0.0坪)
  • 平均土地面積 : 220.0㎡(66.7坪)
※2020年時点の価格相場です。
京都府八幡市上奈良小端の土地価格推移

◆京都府八幡市上奈良小端の土地価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 47万円/坪
2010年 44万円/坪
2015年 48万円/坪
2020年(現在) 42万円/坪
2025年 38万円/坪
2030年 33万円/坪
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■現在の土地価格

京都府八幡市上奈良小端:2,799万円(42万円/坪、10年前比-4.4%)

(参考)周囲の土地価格は?
八幡市:1,878万円(28万円/坪、10年前比▲2.9%
京都市伏見区:3,362万円(67万円/坪、10年前比+13.3%
城陽市:1,546万円(34万円/坪、10年前比▲11.0%
京田辺市:3,656万円(60万円/坪、10年前比+2.7%
乙訓郡大山崎町:2,153万円(49万円/坪、10年前比+18.8%
久世郡久御山町:2,317万円(21万円/坪、10年前比▲45.0%

京都府八幡市上奈良小端の価格は過去10年で▲4.4%となっており、資産性が低いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲4.0%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、▲20.7%

2030年の京都府八幡市上奈良小端の土地価格を予想
  • グッドシナリオ
    2,865万円(43.0万円/坪、10年間で+2.3%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    2,219万円(33.3万円/坪、10年間で▲20.7%を予想)
  • バッドシナリオ
    1,495万円(22.5万円/坪、10年間で▲46.6%を予想)
ノーマルシナリオで、10年後に▲20.7%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+1.0%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆八幡市の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
八幡-1 住居表示 京都府八幡市八幡三本橋18番72 29.8万円/坪
(9.7万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 石清水八幡宮駅から1200m
土地面積 156㎡
用途区分 第一種住居地域
八幡-2 住居表示 京都府八幡市八幡科手11番5 20.5万円/坪
(6.7万円/㎡)
前年比▲0.9%
最寄り駅 石清水八幡宮駅から450m
土地面積 71㎡
用途区分 第一種住居地域
八幡-3 住居表示 京都府八幡市橋本栗ケ谷44番8 14.5万円/坪
(4.7万円/㎡)
前年比▲1.7%
最寄り駅 橋本駅から350m
土地面積 322㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
八幡-4 住居表示 京都府八幡市男山指月2番7 26.4万円/坪
(8.6万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 樟葉駅から2900m
土地面積 297㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
八幡-5 住居表示 京都府八幡市男山金振10番16 28.1万円/坪
(9.1万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 樟葉駅から1900m
土地面積 273㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
八幡-6 住居表示 京都府八幡市八幡柿ケ谷14番43 27.0万円/坪
(8.8万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 樟葉駅から3000m
土地面積 194㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
八幡-7 住居表示 京都府八幡市美濃山幸水9番15外 24.5万円/坪
(8.0万円/㎡)
前年比▲0.9%
最寄り駅 樟葉駅から3900m
土地面積 130㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
八幡-8 住居表示 京都府八幡市西山和気10番14 31.7万円/坪
(10.3万円/㎡)
前年比▲1.9%
最寄り駅 樟葉駅から2100m
土地面積 191㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
八幡-9 住居表示 京都府八幡市川口西扇12番13 25.2万円/坪
(8.2万円/㎡)
前年比▲2.7%
最寄り駅 石清水八幡宮駅から2500m
土地面積 131㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
八幡-10 住居表示 京都府八幡市八幡小松6番12外 20.0万円/坪
(6.5万円/㎡)
前年比▲1.5%
最寄り駅 石清水八幡宮駅から2600m
土地面積 60㎡
用途区分 第一種住居地域
八幡-11 住居表示 京都府八幡市八幡山田10番15 24.3万円/坪
(7.9万円/㎡)
前年比▲0.4%
最寄り駅 石清水八幡宮駅から3400m
土地面積 112㎡
用途区分 第一種住居地域
八幡-12 住居表示 京都府八幡市橋本新石25番12 26.6万円/坪
(8.6万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 橋本駅から1000m
土地面積 178㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
八幡-13 住居表示 京都府八幡市内里東ノ口29番 9.1万円/坪
(3.0万円/㎡)
前年比▲1.7%
最寄り駅 石清水八幡宮駅から5000m
土地面積 386㎡
用途区分
八幡-14 住居表示 京都府八幡市八幡長田23番25 22.1万円/坪
(7.2万円/㎡)
前年比▲3.0%
最寄り駅 石清水八幡宮駅から2000m
土地面積 115㎡
用途区分 第一種住居地域
八幡-15 住居表示 京都府八幡市橋本平野山5番17 24.4万円/坪
(7.9万円/㎡)
前年比▲1.0%
最寄り駅 橋本駅から900m
土地面積 111㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 八幡市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、八幡市はどうなるのだろうか。

◆八幡市の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 72,664 人 100.0(基準年)
2020年 70,386 人 96.9
2025年 67,239 人 92.5
2030年 63,451 人 87.3
2035年 59,255 人 81.5
2040年 54,923 人 75.6
2045年 50,792 人 69.9

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

八幡市の将来推計人口

(参考)京都府八幡市上奈良小端のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
八幡市:69.9

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
京都市伏見区:82.3
城陽市:62.7
京田辺市:103.4
乙訓郡大山崎町:82.4
久世郡久御山町:70.0

 八幡市の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 69.9だ。周辺エリアの平均80.2に比べると、注意が必要なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

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