兵庫県小野市山田町の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
兵庫県小野市山田町の土地の価格・相場は?
現在の価格は、23万円/坪(10年前比▲41.4%)
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兵庫県小野市山田町の土地価格
- 1,729万円(23万円/坪)
- 10年前比▲41.4%(前年比▲9.4%)
- 平均駅距離 : 56分
- 平均専有面積 : 0.0㎡(0.0坪)
- 平均土地面積 : 250.0㎡(75.8坪)
◆兵庫県小野市山田町の土地価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 33万円/坪 |
2010年 | 39万円/坪 |
2015年 | 28万円/坪 |
2020年(現在) | 23万円/坪 |
2025年 | 16万円/坪 |
2030年 | 10万円/坪 |
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■現在の土地価格
兵庫県小野市山田町:1,729万円(23万円/坪、10年前比-41.4%)
(参考)周囲の土地価格は?
加古川市:1,971万円(35万円/坪、10年前比▲11.3%)
三木市:797万円(11万円/坪、10年前比+10.1%)
加西市:1,515万円(13万円/坪、10年前比▲71.0%)
加東市:1,022万円(12万円/坪、10年前比▲24.2%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲24.1%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲58.1%
- グッドシナリオ
935万円(12.4万円/坪、10年間で▲45.9%を予想) - ノーマルシナリオ
725万円(9.6万円/坪、10年間で▲58.1%を予想) - バッドシナリオ
603万円(8.0万円/坪、10年間で▲65.1%を予想)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲0.1%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆小野市の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
小野-1 | 住居表示 | 兵庫県小野市神明町字大坪417番68 | 14.2万円/坪 (4.6万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 小野駅から420m | ||
土地面積 | 181㎡ | ||
用途区分 | 第二種低層住居専用地域 | ||
小野-2 | 住居表示 | 兵庫県小野市黒川町字長尾溝ノ南22番14 | 20.5万円/坪 (6.7万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 小野駅から900m | ||
土地面積 | 131㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
小野-3 | 住居表示 | 兵庫県小野市王子町字山ノ下198番1 | 8.0万円/坪 (2.6万円/㎡) 前年比▲0.4% |
最寄り駅 | 小野駅から1700m | ||
土地面積 | 568㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
小野-4 | 住居表示 | 兵庫県小野市粟生町字大畑1929番2 | 5.2万円/坪 (1.7万円/㎡) 前年比▲0.6% |
最寄り駅 | 粟生駅から400m | ||
土地面積 | 260㎡ | ||
用途区分 | ー | ||
小野-5 | 住居表示 | 兵庫県小野市古川町字山ノ下1112番1 | 5.1万円/坪 (1.7万円/㎡) 前年比▲1.2% |
最寄り駅 | 小野駅から4500m | ||
土地面積 | 447㎡ | ||
用途区分 | ー |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
小野市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、小野市はどうなるのだろうか。
◆小野市の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 48,580 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 47,309 人 | 97.4 | |
2025年 | 45,673 人 | 94.0 | |
2030年 | 43,834 人 | 90.2 | |
2035年 | 41,833 人 | 86.1 | |
2040年 | 39,710 人 | 81.7 | |
2045年 | 37,513 人 | 77.2 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
(参考)兵庫県小野市山田町のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
小野市:77.2
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
加古川市:86.2
三木市:62.9
加西市:69.3
加東市:88.6
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
兵庫県小野市山田町の土地の過去の売買事例
兵庫県小野市山田町付近での実際の土地の成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆小野市の土地の成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2018年 第3四半期 |
住居表示 | 兵庫県小野市山田町 | 630万円 ・2.4万円/坪 (0.8万円/m²) 土地面積800㎡ |
最寄り駅 | 大村駅から徒歩56分 | ||
用途区分 | 市街化調整区域 | ||
土地属性 | 間口30m、不整形 | ||
2014年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県小野市山田町 | 150万円 ・0.2万円/坪 (0.1万円/m²) 土地面積2100㎡ |
最寄り駅 | 大村駅から徒歩49分 | ||
用途区分 | 市街化調整区域 | ||
土地属性 | 間口45m、不整形 |
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