兵庫県神戸市須磨区菅の台の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
兵庫県神戸市須磨区菅の台の土地の価格・相場は?
現在の価格は、23万円/坪(10年前比▲9.9%)
兵庫県神戸市須磨区菅の台の土地価格
- 1,135万円(23万円/坪)
- 10年前比▲9.9%(前年比▲4.8%)
- 平均駅距離 : 34.12分
- 平均専有面積 : 0.0㎡(0.0坪)
- 平均土地面積 : 165.0㎡(50.0坪)

◆兵庫県神戸市須磨区菅の台の土地価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 25万円/坪 |
2010年 | 25万円/坪 |
2015年 | 24万円/坪 |
2020年(現在) | 23万円/坪 |
2025年 | 21万円/坪 |
2030年 | 19万円/坪 |
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■現在の土地価格
兵庫県神戸市須磨区菅の台:1,135万円(23万円/坪、10年前比-9.9%)
(参考)周囲の土地価格は?
神戸市長田区:1,874万円(56万円/坪、10年前比+1.0%)
神戸市垂水区:3,063万円(60万円/坪、10年前比▲5.2%)
神戸市北区:1,160万円(17万円/坪、10年前比+2.0%)
神戸市西区:1,393万円(21万円/坪、10年前比▲19.3%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲5.4%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲15.0%
- グッドシナリオ
1,085万円(21.7万円/坪、10年間で▲4.4%を予想) - ノーマルシナリオ
965万円(19.3万円/坪、10年間で▲15.0%を予想) - バッドシナリオ
898万円(18.0万円/坪、10年間で▲20.9%を予想)
(参考)周囲の土地価格(ノーマルシナリオ)は?
神戸市長田区:1,712万円(51万円/坪、10年後は▲8.6%)
神戸市垂水区:2,903万円(56万円/坪、10年後は▲5.2%)
神戸市北区:1,203万円(18万円/坪、10年後は+3.7%)
神戸市西区:1,043万円(16万円/坪、10年後は▲25.1%)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲8.8%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■駅からの徒歩距離で価格はどうなる?
土地の資産価値を決める要素は多数ある。広さ、地形、接道状況、用途区分などの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。
通常、立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。
では、兵庫県神戸市須磨区菅の台における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。
◆兵庫県神戸市須磨区菅の台の徒歩距離別の土地坪単価 |
|
駅からの徒歩分数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1分 | 65.1万円/坪 |
5分 | 60.4万円/坪 |
10分 | 42.5万円/坪 |
15分 | 36.7万円/坪 |
20分 | 24.2万円/坪 |

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに移動平均を算出。グラフ上のオレンジ色の円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。隣の駅が近接する場合や、最寄り駅が存在しないまたは遠い場合は、正確に予測できないことがある。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆神戸市須磨区の公示地価(2021年1月)
地点名 | 神戸須磨-1 | 神戸須磨-2 | 神戸須磨-3 | 神戸須磨-4 | 神戸須磨-5 | 神戸須磨-6 | 神戸須磨-7 | 神戸須磨-8 | 神戸須磨-9 | 神戸須磨-10 | 神戸須磨-11 | 神戸須磨-12 | 神戸須磨-13 | 神戸須磨-14 | 神戸須磨-15 | 神戸須磨-16 | 神戸須磨-17 | 神戸須磨-18 | 神戸須磨-19 | 神戸須磨-20 |
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
住居表示 | 兵庫県神戸市須磨区大田町4−2−3 | 兵庫県神戸市須磨区若木町1−7−18 | 兵庫県神戸市須磨区離宮前町1−4−7 | 兵庫県神戸市須磨区鷹取町3−2−10 | 兵庫県神戸市須磨区天神町3−3−14 | 兵庫県神戸市須磨区友が丘8丁目33番 | 兵庫県神戸市須磨区南町2−1−9 | 兵庫県神戸市須磨区中島町2−4−3 | 兵庫県神戸市須磨区戎町6−1−7 | 兵庫県神戸市須磨区竜が台7丁目12番5 | 兵庫県神戸市須磨区北落合2−6−8 | 兵庫県神戸市須磨区潮見台町4−2−14 | 兵庫県神戸市須磨区東白川台3丁目4番10 | 兵庫県神戸市須磨区権現町2−6−17 | 兵庫県神戸市須磨区白川台3丁目69番17 | 兵庫県神戸市須磨区永楽町1−4−6 | 兵庫県神戸市須磨区高倉台7−14−7 | 兵庫県神戸市須磨区菅の台3丁目4番4 | 兵庫県神戸市須磨区行幸町2−3−21 | 兵庫県神戸市須磨区一ノ谷町2−5−14 |
最寄り駅 | 板宿駅から450m | 東須磨駅から250m | 月見山駅から270m | 鷹取駅から550m | 須磨寺駅から300m | 名谷駅から1300m | 須磨海浜公園駅から220m | 東須磨駅から500m | 東須磨駅から400m | 名谷駅から650m | 名谷駅から1000m | 須磨駅から700m | 名谷駅から2600m | 東須磨駅から350m | 名谷駅から1700m | 板宿駅から900m | 須磨駅から3400m | 名谷駅から1300m | 須磨海浜公園駅から600m | 須磨浦公園駅から750m |
土地面積 | 63㎡ | 217㎡ | 334㎡ | 102㎡ | 100㎡ | 222㎡ | 88㎡ | 124㎡ | 85㎡ | 214㎡ | 236㎡ | 133㎡ | 159㎡ | 101㎡ | 227㎡ | 118㎡ | 184㎡ | 206㎡ | 154㎡ | 82㎡ |
用途区分 | 第一種住居地域 | 第一種低層住居専用地域 | 第一種低層住居専用地域 | 第一種住居地域 | 第一種低層住居専用地域 | 第一種低層住居専用地域 | 第一種中高層住居専用地域 | 第一種住居地域 | 第二種中高層住居専用地域 | 第一種低層住居専用地域 | 第一種低層住居専用地域 | 第一種低層住居専用地域 | 第一種低層住居専用地域 | 第一種中高層住居専用地域 | 第一種低層住居専用地域 | 第一種低層住居専用地域 | 第一種低層住居専用地域 | 第一種低層住居専用地域 | 第一種低層住居専用地域 | 第一種低層住居専用地域 |
取引価格 | 65.2万円/坪 (21.2万円/㎡) 前年比+0.0% |
71.4万円/坪 (23.2万円/㎡) 前年比+0.4% |
58.2万円/坪 (18.9万円/㎡) 前年比+0.0% |
44.6万円/坪 (14.5万円/㎡) 前年比+0.0% |
48.9万円/坪 (15.9万円/㎡) 前年比+0.0% |
34.2万円/坪 (11.1万円/㎡) 前年比+0.0% |
65.8万円/坪 (21.4万円/㎡) 前年比+0.0% |
60.6万円/坪 (19.7万円/㎡) 前年比+0.0% |
64.9万円/坪 (21.1万円/㎡) 前年比+0.0% |
44.3万円/坪 (14.4万円/㎡) 前年比+0.0% |
42.8万円/坪 (13.9万円/㎡) 前年比+0.0% |
48.3万円/坪 (15.7万円/㎡) 前年比+0.0% |
26.5万円/坪 (8.6万円/㎡) 前年比▲1.9% |
64.9万円/坪 (21.1万円/㎡) 前年比+0.0% |
34.2万円/坪 (11.1万円/㎡) 前年比+0.0% |
40.9万円/坪 (13.3万円/㎡) 前年比+0.0% |
30.0万円/坪 (9.8万円/㎡) 前年比▲1.5% |
35.7万円/坪 (11.6万円/㎡) 前年比+0.0% |
69.8万円/坪 (22.7万円/㎡) 前年比+0.0% |
21.4万円/坪 (6.9万円/㎡) 前年比▲2.3% |
※出所:国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
神戸市須磨区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、神戸市須磨区はどうなるのだろうか。
◆神戸市須磨区の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 162,468 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 156,433 人 | 96.3 | |
2025年 | 149,080 人 | 91.8 | |
2030年 | 140,882 人 | 86.7 | |
2035年 | 132,045 人 | 81.3 | |
2040年 | 122,973 人 | 75.7 | |
2045年 | 114,267 人 | 70.3 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)

(参考)兵庫県神戸市須磨区菅の台のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
神戸市須磨区:70.3
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
神戸市長田区:71.7
神戸市垂水区:84.5
神戸市北区:70.3
神戸市西区:80.2
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1,535万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2,303万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3,071万円 | 10.0万円 |
500万円 | 3,839万円 | 12.5万円 |
600万円 | 4,606万円 | 15.0万円 |
700万円 | 5,374万円 | 17.5万円 |
800万円 | 6,142万円 | 20.0万円 |
900万円 | 6,909万円 | 22.5万円 |
1,000万円 | 7,677万円 | 25.0万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.50%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション(年収から計算)」を参照。2025年2月調査 |
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兵庫県神戸市須磨区菅の台の土地の過去の売買事例
兵庫県神戸市須磨区菅の台付近での実際の土地の成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆神戸市須磨区の土地の成約事例
取引時期 | 2020年 第2四半期 | 2020年 第1四半期 | 2019年 第4四半期 | 2018年 第1四半期 | 2018年 第1四半期 | 2018年 第4四半期 | 2017年 第4四半期 | 2015年 第2四半期 | 2015年 第2四半期 | 2014年 第4四半期 | 2014年 第1四半期 | 2014年 第2四半期 | 2013年 第4四半期 | 2013年 第4四半期 | 2011年 第3四半期 | 2008年 第2四半期 |
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
住居表示 | 兵庫県神戸市須磨区菅の台 | 兵庫県神戸市須磨区菅の台 | 兵庫県神戸市須磨区菅の台 | 兵庫県神戸市須磨区菅の台 | 兵庫県神戸市須磨区菅の台 | 兵庫県神戸市須磨区菅の台 | 兵庫県神戸市須磨区菅の台 | 兵庫県神戸市須磨区菅の台 | 兵庫県神戸市須磨区菅の台 | 兵庫県神戸市須磨区菅の台 | 兵庫県神戸市須磨区菅の台 | 兵庫県神戸市須磨区菅の台 | 兵庫県神戸市須磨区菅の台 | 兵庫県神戸市須磨区菅の台 | 兵庫県神戸市須磨区菅の台 | 兵庫県神戸市須磨区菅の台 |
最寄駅 | 名谷駅から徒歩33分 | 名谷駅から徒歩21分 | 名谷駅から徒歩38分 | 名谷駅から徒歩51分 | 名谷駅から徒歩29分 | 名谷駅から徒歩19分 | 名谷駅から徒歩57分 | 名谷駅から徒歩20分 | 名谷駅から徒歩19分 | 名谷駅から徒歩56分 | 名谷駅から徒歩31分 | 名谷駅から徒歩23分 | 名谷駅から徒歩50分 | 名谷駅から徒歩23分 | 名谷駅から徒歩53分 | 名谷駅から徒歩23分 |
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 近隣商業地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 |
土地属性 | 間口12m、ほぼ長方形 | 間口11.8m、不整形 | 間口11.5m、ほぼ長方形 | 間口21m、ほぼ台形 | 間口12m、ほぼ長方形 | 間口60m、ほぼ長方形 | 間口13.5m、ほぼ長方形 | 間口10.8m、ほぼ長方形 | 間口9.8m、ほぼ長方形 | 間口13.5m、長方形 | 間口12m、長方形 | 間口11.5m、長方形 | 間口13m、ほぼ長方形 | 間口14.5m、ほぼ正方形 | 間口13m、長方形 | 間口11.8m、ほぼ長方形 |
取引価格 | 1,600万円 ・26.2万円/坪 (8.5万円/m²) 土地面積190㎡ |
800万円 ・13.8万円/坪 (4.5万円/m²) 土地面積180㎡ |
1,100万円 ・16.3万円/坪 (5.3万円/m²) 土地面積200㎡ |
3,100万円 ・30.8万円/坪 (10.0万円/m²) 土地面積310㎡ |
1,200万円 ・18.2万円/坪 (5.9万円/m²) 土地面積200㎡ |
9,900万円 ・24.6万円/坪 (8.0万円/m²) 土地面積1200㎡ |
1,300万円 ・16.6万円/坪 (5.4万円/m²) 土地面積230㎡ |
2,000万円 ・46.2万円/坪 (15.0万円/m²) 土地面積135㎡ |
2,000万円 ・43.1万円/坪 (14.0万円/m²) 土地面積140㎡ |
1,700万円 ・24.0万円/坪 (7.8万円/m²) 土地面積220㎡ |
1,600万円 ・26.2万円/坪 (8.5万円/m²) 土地面積190㎡ |
1,700万円 ・25.5万円/坪 (8.3万円/m²) 土地面積200㎡ |
1,300万円 ・19.7万円/坪 (6.4万円/m²) 土地面積210㎡ |
1,100万円 ・16.6万円/坪 (5.4万円/m²) 土地面積200㎡ |
1,800万円 ・24.3万円/坪 (7.9万円/m²) 土地面積230㎡ |
2,100万円 ・30.8万円/坪 (10.0万円/m²) 土地面積210㎡ |
※参考:国土交通省「不動産情報ライブラリ」
神戸市須磨区内の土地価格を見る
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不動産を売却するなら、まずは「不動産一括査定」で売却価格の目安を知ろう。
「step4」まで選択して「無料査定スタート」を押せば、簡単に査定依頼が可能。無料で最大6社の査定額を受け取れるので、ぜひ活用してみよう。
提携する不動産仲介会社が1,700社以上と多く、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地など幅広い種類の不動産にも対応している(サービス提供:リビンマッチ)。