千葉県市原市能満の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
千葉県市原市能満の土地の価格・相場は?
現在の価格は、25万円/坪(10年前比+0.6%)
千葉県市原市能満の土地価格
- 1,609万円(25万円/坪)
- 10年前比+0.6%(前年比▲31.0%)
- 平均駅距離 : 69.03分
- 平均専有面積 : 0.0㎡(0.0坪)
- 平均土地面積 : 215.0㎡(65.2坪)

◆千葉県市原市能満の土地価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 23万円/坪 |
2010年 | 25万円/坪 |
2015年 | 41万円/坪 |
2020年(現在) | 25万円/坪 |
2025年 | 14万円/坪 |
2030年 | 2万円/坪 |
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■現在の土地価格
千葉県市原市能満:1,609万円(25万円/坪、10年前比+0.6%)
(参考)周囲の土地価格は?
市原市:1,634万円(26万円/坪、10年前比▲4.4%)
千葉市中央区:3,369万円(67万円/坪、10年前比+11.6%)
千葉市緑区:2,662万円(46万円/坪、10年前比▲13.0%)
木更津市:1,042万円(14万円/坪、10年前比+42.4%)
茂原市:846万円(11万円/坪、10年前比▲7.1%)
君津市:1,606万円(21万円/坪、10年前比+30.6%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+10.0%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲90.0%
- グッドシナリオ
206万円(3.2万円/坪、10年間で▲87.2%を予想) - ノーマルシナリオ
160万円(2.5万円/坪、10年間で▲90.0%を予想) - バッドシナリオ
146万円(2.2万円/坪、10年間で▲90.9%を予想)
(参考)周囲の土地価格(ノーマルシナリオ)は?
市原市:1,498万円(24万円/坪、10年後は▲8.3%)
千葉市中央区:3,529万円(71万円/坪、10年後は+4.7%)
千葉市緑区:2,264万円(39万円/坪、10年後は▲15.0%)
木更津市:1,282万円(17万円/坪、10年後は+23.1%)
茂原市:764万円(10万円/坪、10年後は▲9.7%)
君津市:930万円(12万円/坪、10年後は▲42.1%)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲7.9%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆市原市の公示地価(2021年1月)
地点名 | 市原-1 | 市原-2 | 市原-3 | 市原-4 | 市原-5 | 市原-6 | 市原-7 | 市原-8 | 市原-9 | 市原-10 | 市原-11 | 市原-12 | 市原-13 | 市原-14 | 市原-15 | 市原-16 | 市原-17 | 市原-18 | 市原-19 | 市原-20 |
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
住居表示 | 千葉県市原市平田字貝塚4番2 | 千葉県市原市島野字塔ノ越1793番6 | 千葉県市原市姉崎字宮ノ下2236番5 | 千葉県市原市八幡字中川端2101番51 | 千葉県市原市椎津字向原1015番43 | 千葉県市原市松ケ島2丁目11番18 | 千葉県市原市八幡字鬼田382番2 | 千葉県市原市辰巳台東2丁目4番4 | 千葉県市原市南国分寺台2丁目5番11 | 千葉県市原市瀬又字山ノ田875番35 | 千葉県市原市椎津字山谷2416番 | 千葉県市原市光風台3丁目190番 | 千葉県市原市姉崎西2丁目8番7 | 千葉県市原市上高根字小谷1316番58 | 千葉県市原市ちはら台東2丁目6番6 | 千葉県市原市山木字安戸611番1 | 千葉県市原市五井字中田6362番26 | 千葉県市原市桜台2丁目35番3 | 千葉県市原市旭五所27番12 | 千葉県市原市五井中央東1丁目6番3外 |
最寄り駅 | 五井駅から960m | 五井駅から2900m | 姉ケ崎駅から700m | 浜野駅から1100m | 姉ケ崎駅から2000m | 五井駅から3400m | 八幡宿駅から600m | 八幡宿駅から5100m | 五井駅から3200m | 誉田駅から950m | 姉ケ崎駅から3500m | 光風台駅から1600m | 姉ケ崎駅から500m | 馬立駅から1700m | ちはら台駅から2400m | 八幡宿駅から3100m | 五井駅から1700m | 姉ケ崎駅から4700m | 八幡宿駅から1000m | 五井駅から400m |
土地面積 | 167㎡ | 131㎡ | 122㎡ | 131㎡ | 299㎡ | 185㎡ | 155㎡ | 175㎡ | 240㎡ | 183㎡ | 585㎡ | 178㎡ | 171㎡ | 135㎡ | 188㎡ | 375㎡ | 163㎡ | 231㎡ | 177㎡ | 207㎡ |
用途区分 | 第一種住居地域 | 第一種低層住居専用地域 | 第一種住居地域 | 第一種住居地域 | 第一種住居地域 | 第一種低層住居専用地域 | 第一種低層住居専用地域 | 第一種中高層住居専用地域 | 第一種低層住居専用地域 | 第一種低層住居専用地域 | ー | 第一種低層住居専用地域 | 第一種住居地域 | ー | 第一種低層住居専用地域 | 第一種低層住居専用地域 | 第一種住居地域 | 第一種低層住居専用地域 | 第一種低層住居専用地域 | 第一種住居地域 |
取引価格 | 15.5万円/坪 (5.1万円/㎡) 前年比+1.0% |
9.9万円/坪 (3.2万円/㎡) 前年比+0.3% |
16.4万円/坪 (5.3万円/㎡) 前年比+0.2% |
16.2万円/坪 (5.3万円/㎡) 前年比+1.3% |
10.9万円/坪 (3.5万円/㎡) 前年比+0.0% |
16.3万円/坪 (5.3万円/㎡) 前年比+1.9% |
19.3万円/坪 (6.3万円/㎡) 前年比+1.0% |
18.1万円/坪 (5.9万円/㎡) 前年比+2.1% |
20.5万円/坪 (6.7万円/㎡) 前年比+1.2% |
12.0万円/坪 (3.9万円/㎡) 前年比▲4.9% |
5.1万円/坪 (1.7万円/㎡) 前年比▲0.6% |
8.2万円/坪 (2.7万円/㎡) 前年比▲2.2% |
18.5万円/坪 (6.0万円/㎡) 前年比+1.2% |
4.3万円/坪 (1.4万円/㎡) 前年比▲3.5% |
20.1万円/坪 (6.5万円/㎡) 前年比+1.2% |
11.3万円/坪 (3.7万円/㎡) 前年比+0.0% |
21.2万円/坪 (6.9万円/㎡) 前年比+1.8% |
9.9万円/坪 (3.2万円/㎡) 前年比▲2.1% |
19.4万円/坪 (6.3万円/㎡) 前年比+1.3% |
32.0万円/坪 (10.4万円/㎡) 前年比+2.0% |
※出所:国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
市原市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、市原市はどうなるのだろうか。
◆市原市の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 274,656 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 266,371 人 | 97.0 | |
2025年 | 255,884 人 | 93.2 | |
2030年 | 243,817 人 | 88.8 | |
2035年 | 230,444 人 | 83.9 | |
2040年 | 216,554 人 | 78.8 | |
2045年 | 202,920 人 | 73.9 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)

(参考)千葉県市原市能満のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
市原市:73.9
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
千葉市中央区:100.9
千葉市緑区:107.1
木更津市:100.8
茂原市:66.4
君津市:68.3
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1,535万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2,303万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3,071万円 | 10.0万円 |
500万円 | 3,839万円 | 12.5万円 |
600万円 | 4,606万円 | 15.0万円 |
700万円 | 5,374万円 | 17.5万円 |
800万円 | 6,142万円 | 20.0万円 |
900万円 | 6,909万円 | 22.5万円 |
1,000万円 | 7,677万円 | 25.0万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.50%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション(年収から計算)」を参照。2025年2月調査 |
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千葉県市原市能満の土地の過去の売買事例
千葉県市原市能満付近での実際の土地の成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆市原市の土地の成約事例
取引時期 | 2020年 第1四半期 | 2019年 第1四半期 | 2019年 第1四半期 | 2019年 第2四半期 | 2019年 第4四半期 | 2019年 第4四半期 | 2018年 第3四半期 | 2018年 第2四半期 | 2018年 第4四半期 | 2018年 第4四半期 | 2018年 第3四半期 | 2018年 第2四半期 | 2018年 第2四半期 | 2018年 第3四半期 | 2018年 第1四半期 | 2018年 第1四半期 | 2018年 第1四半期 | 2017年 第3四半期 | 2017年 第2四半期 | 2017年 第2四半期 |
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
住居表示 | 千葉県市原市能満 | 千葉県市原市能満 | 千葉県市原市能満 | 千葉県市原市能満 | 千葉県市原市能満 | 千葉県市原市能満 | 千葉県市原市能満 | 千葉県市原市能満 | 千葉県市原市能満 | 千葉県市原市能満 | 千葉県市原市能満 | 千葉県市原市能満 | 千葉県市原市能満 | 千葉県市原市能満 | 千葉県市原市能満 | 千葉県市原市能満 | 千葉県市原市能満 | 千葉県市原市能満 | 千葉県市原市能満 | 千葉県市原市能満 |
最寄駅 | 八幡宿駅から徒歩58分 | 八幡宿駅から徒歩80分 | 八幡宿駅から徒歩71分 | 八幡宿駅から徒歩60分 | 八幡宿駅から徒歩51分 | 八幡宿駅から徒歩47分 | 五井駅から徒歩91分 | 五井駅から徒歩90分 | 八幡宿駅から徒歩78分 | 八幡宿駅から徒歩73分 | 八幡宿駅から徒歩71分 | 八幡宿駅から徒歩62分 | 海士有木駅から徒歩43分 | 海士有木駅から徒歩42分 | 海士有木駅から徒歩30分 | 海士有木駅から徒歩29分 | 海士有木駅から徒歩28分 | 八幡宿駅から徒歩60分 | 八幡宿駅から徒歩59分 | 海士有木駅から徒歩47分 |
用途区分 | 市街化調整区域 | 市街化調整区域 | 市街化調整区域 | 市街化調整区域 | 市街化調整区域 | 市街化調整区域 | 市街化調整区域 | 市街化調整区域 | 市街化調整区域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 市街化調整区域 | 市街化調整区域 | 市街化調整区域 | 市街化調整区域 | 市街化調整区域 | 市街化調整区域 | 第1種中高層住居専用地域 | 市街化調整区域 | 市街化調整区域 |
土地属性 | 間口12m、ほぼ長方形 | 間口16m、ほぼ長方形 | 間口16m、ほぼ長方形 | 間口17m、不整形 | 間口30m、不整形 | 間口24m、ほぼ台形 | 間口35.5m、不整形 | 間口11m、ほぼ台形 | 間口10m、ほぼ台形 | 間口13m、ほぼ正方形 | 間口11m、長方形 | 間口11m、ほぼ長方形 | 間口21m、台形 | 間口11m、不整形 | 間口28m、ほぼ台形 | 間口14m、ほぼ長方形 | 間口24m、台形 | 間口11.7m、長方形 | 間口10m、長方形 | 間口25m、長方形 |
取引価格 | 150万円 ・1.5万円/坪 (0.5万円/m²) 土地面積310㎡ |
250万円 ・4.3万円/坪 (1.4万円/m²) 土地面積175㎡ |
250万円 ・4.9万円/坪 (1.6万円/m²) 土地面積160㎡ |
690万円 ・7.4万円/坪 (2.4万円/m²) 土地面積290㎡ |
180万円 ・0.5万円/坪 (0.2万円/m²) 土地面積1200㎡ |
10万円 ・0.1万円/坪 (0.0万円/m²) 土地面積390㎡ |
430万円 ・1.5万円/坪 (0.5万円/m²) 土地面積880㎡ |
820万円 ・7.4万円/坪 (2.4万円/m²) 土地面積340㎡ |
40万円 ・1.0万円/坪 (0.3万円/m²) 土地面積125㎡ |
800万円 ・16.0万円/坪 (5.2万円/m²) 土地面積155㎡ |
750万円 ・15.1万円/坪 (4.9万円/m²) 土地面積155㎡ |
50万円 ・1.1万円/坪 (0.4万円/m²) 土地面積140㎡ |
810万円 ・4.6万円/坪 (1.5万円/m²) 土地面積540㎡ |
43万円 ・0.2万円/坪 (0.0万円/m²) 土地面積880㎡ |
750万円 ・3.7万円/坪 (1.2万円/m²) 土地面積620㎡ |
650万円 ・7.4万円/坪 (2.4万円/m²) 土地面積270㎡ |
770万円 ・7.4万円/坪 (2.4万円/m²) 土地面積320㎡ |
730万円 ・14.8万円/坪 (4.8万円/m²) 土地面積150㎡ |
120万円 ・3.7万円/坪 (1.2万円/m²) 土地面積100㎡ |
400万円 ・4.9万円/坪 (1.6万円/m²) 土地面積250㎡ |
※参考:国土交通省「不動産情報ライブラリ」
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