土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

岐阜県中津川市加子母の土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

岐阜県中津川市加子母の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

岐阜県中津川市加子母の土地の価格・相場は?

現在の価格は、7万円/坪(10年前比▲45.5%)

 岐阜県中津川市加子母の中古戸建て価格相場は坪単価 7万円(2.1万円/㎡)となった。過去10年間で▲45.5%となっている。これは岐阜県中津川市加子母周辺の取引価格(売却価格)を参考にして作成したものだ。エリアの標準的な土地の価格・相場となる。

岐阜県中津川市加子母の土地価格

  • 498万円(7万円/坪)
  • 10年前比▲45.5%(前年比▲13.4%
  • 平均駅距離 : 125.06分
  • 平均専有面積 : 0.0㎡(0.0坪)
  • 平均土地面積 : 230.0㎡(69.7坪)
※2020年時点の価格相場です。
岐阜県中津川市加子母の土地価格推移

■現在の土地価格

岐阜県中津川市加子母:498万円(7万円/坪、10年前比-45.5%)

(参考)周囲の土地価格は?
中津川市:1,019万円(10万円/坪、10年前比▲4.7%
恵那市:762万円(8万円/坪、10年前比+3.6%
下呂市:587万円(6万円/坪、10年前比▲28.0%
加茂郡白川町:508万円(6万円/坪、10年前比▲22.7%
加茂郡東白川村:641万円(8万円/坪、10年前比▲9.3%

岐阜県中津川市加子母の価格は過去10年で▲45.5%となっており、資産性が低いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲12.2%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

 不動産価格は、景気や経済動向に左右される。2008年のリーマン・ショック以降、不動産価格は下落したが、2012年頃からアベノミクス(ゼロ金利をはじめとした金融政策、大規模な財政政策など)により景気が回復すると、都市部を中心に不動産価格は大きく上昇した。

 一方で、不動産価格の二極化も進んでいる。少子高齢化が進む日本では、今なお都市への人口移動が続いており、都心の不動産価格が大きく上昇する一方で、需要が少ない郊外の不動産は下落が続いている。

10年後の予想価格は、▲37.3%

 では、今後の価格動向はどうなるのだろうか。景気動向、人口推移などにより将来予想が変化するので、以下のように3つのシナリオを作成した。メインシナリオとなる「ノーマルシナリオ」は、現在の経済動向(GDP規模)は横ばいで推移し、人口増減は政府の予想通りになるというケースだ。

2030年の土地価格を予想
  • グッドシナリオ
    400万円(5.8万円/坪、10年間で▲19.7%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    312万円(4.5万円/坪、10年間で▲37.3%を予想)
  • バッドシナリオ
    218万円(3.1万円/坪、10年間で▲56.1%を予想)

■10年後の土地価格

岐阜県中津川市加子母:312万円(4.5万円/坪、10年後は▲37.3%

(参考)周囲の土地価格(ノーマルシナリオ)は?
中津川市:1,087万円(11万円/坪、10年後は+6.6%
恵那市:590万円(6万円/坪、10年後は▲22.6%
下呂市:447万円(5万円/坪、10年後は▲23.8%
加茂郡白川町:412万円(5万円/坪、10年後は▲18.9%
加茂郡東白川村:635万円(8万円/坪、10年後は▲0.9%

ノーマルシナリオで、10年後に▲37.3%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲11.9%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

 コロナ禍において、今後の不動産価格を読むのは非常に難しい。しかし10年という長期でみれば、やはりGDPなどの日本の経済力、その地域の人口増減が重要な指標となる。

 日本全体では人口はすでに減少傾向にあるが、市区町村単位で見ると大都市の中心部では今なお、人口は増加傾向にある。さらに、大都市でも人口が減少傾向にあるエリアもあり、「勝ち組、負け組」がより鮮明になっていくだろう。

◆岐阜県中津川市加子母の土地価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 12万円/坪
2010年 13万円/坪
2015年 10万円/坪
2020年(現在) 7万円/坪
2025年 6万円/坪
2030年 4万円/坪

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

中津川市の土地価格一覧

岐阜県中津川市加子母の中古戸建て、中古マンションを見る

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特徴 木造住宅を代表するハウスメーカー。木に囲まれた上質な生活を望む人に選ばれている 国内で初めてツーバイフォー工法を導入。インテリアコーディネーターの空間作りも高評価 トップクリエイターによるハイグレードな自由設計が持ち味。アフターサポートも充実する 木造から鉄骨造、平屋から併用住宅までプランの多様さが特色。デザイン性の高さも特徴 「強さ」と「暮らしやすさ」の鉄骨住宅が特徴。先進技術を取り入れた高性能なZEH住宅にも注力 耐震性と断熱性の高い木質パネル住宅が特徴。世界初の「ゼロ・エネルギー住宅」を開発し、省エネにも取り組む
坪単価目安 70万~90万円 55万~90万円 50万~80万円 60万~80万円 60万~100万円 60万~75万円
主な工法 木造 木造(ツーバイフォー工法) 木造、鉄骨造 木造、鉄骨造 鉄骨造 木造
補償制度 初期保証30年、10年ごとの有償メンテナンスの実施で60年まで延長保証 初期保証10年、有償メンテナンスの実施で最長60年まで保証 初期保証30年。有償メンテナンス実施により永年保証 初期保証30年。有料メンテナンス工事の実施で最長60年まで延長 初期保証35年(20年目までに有料メンテナンス工事の実施が条件)。延長で最長60年保証 初期保証35年(有償で延長保証あり)

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価格を詳細に分析しよう

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆中津川市の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
中津川-1 住居表示 岐阜県中津川市昭和町4−31 11.7万円/坪
(3.8万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 中津川駅から1200m
土地面積 194㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域
中津川-2 住居表示 岐阜県中津川市駒場字上宿道下103番 7.5万円/坪
(2.5万円/㎡)
前年比▲0.4%
最寄り駅 中津川駅から2800m
土地面積 228㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
中津川-3 住居表示 岐阜県中津川市駒場字大平1561番33外 8.2万円/坪
(2.7万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 中津川駅から2000m
土地面積 274㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
中津川-4 住居表示 岐阜県中津川市千旦林字坂本1386番113 8.8万円/坪
(2.9万円/㎡)
前年比+1.8%
最寄り駅 美乃坂本駅から400m
土地面積 327㎡
用途区分

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 中津川市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、中津川市はどうなるのだろうか。

◆中津川市の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 78,883 人 100.0(基準年)
2020年 76,660 人 97.2
2025年 74,046 人 93.9
2030年 71,269 人 90.3
2035年 68,318 人 86.6
2040年 65,192 人 82.6
2045年 61,946 人 78.5

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

中津川市の将来推計人口

(参考)岐阜県中津川市加子母のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
中津川市:78.5

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
恵那市:67.2
下呂市:55.0
加茂郡白川町:41.0
加茂郡東白川村:48.2

 中津川市の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 78.5だ。周辺エリアの平均52.9に比べると、有望なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

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岐阜県中津川市加子母の土地の過去の売買事例

 岐阜県中津川市加子母付近での実際の土地の成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆中津川市の土地の成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2019年
第2四半期
住居表示 岐阜県中津川市加子母 200万円
・1.5万円/坪
(0.5万円/m²)
土地面積410㎡
最寄り駅 中津川駅から徒歩130分
用途区分 都市計画区域外
土地属性 間口13.6m、不整形
2019年
第4四半期
住居表示 岐阜県中津川市加子母 19万円
・0.3万円/坪
(0.1万円/m²)
土地面積210㎡
最寄り駅 中津川駅から徒歩130分
用途区分 都市計画区域外
土地属性 間口19m、ほぼ台形
2019年
第4四半期
住居表示 岐阜県中津川市加子母 110万円
・0.4万円/坪
(0.1万円/m²)
土地面積930㎡
最寄り駅 中津川駅から徒歩130分
用途区分 都市計画区域外
土地属性 間口48m、ほぼ台形
2019年
第4四半期
住居表示 岐阜県中津川市加子母 70万円
・1.8万円/坪
(0.6万円/m²)
土地面積115㎡
最寄り駅 中津川駅から徒歩130分
用途区分 都市計画区域外
土地属性 間口10m、ほぼ台形
2019年
第4四半期
住居表示 岐阜県中津川市加子母 68万円
・1.8万円/坪
(0.6万円/m²)
土地面積115㎡
最寄り駅 中津川駅から徒歩130分
用途区分 都市計画区域外
土地属性 間口6.8m、ほぼ台形
2018年
第2四半期
住居表示 岐阜県中津川市加子母 200万円
・1.8万円/坪
(0.6万円/m²)
土地面積340㎡
最寄り駅 中津川駅から徒歩130分
用途区分 都市計画区域外
土地属性 間口13m、不整形
2018年
第3四半期
住居表示 岐阜県中津川市加子母 110万円
・1.8万円/坪
(0.6万円/m²)
土地面積185㎡
最寄り駅 中津川駅から徒歩130分
用途区分 都市計画区域外
土地属性 間口14.8m、ほぼ整形
2018年
第4四半期
住居表示 岐阜県中津川市加子母 820万円
・0.7万円/坪
(0.2万円/m²)
土地面積2100㎡
最寄り駅 中津川駅から徒歩130分
用途区分 都市計画区域外
土地属性 間口60m、ほぼ台形
2017年
第4四半期
住居表示 岐阜県中津川市加子母 350万円
・1.3万円/坪
(0.4万円/m²)
土地面積860㎡
最寄り駅 中津川駅から徒歩130分
用途区分 都市計画区域外
土地属性 間口60m、ほぼ長方形
2016年
第2四半期
住居表示 岐阜県中津川市加子母 130万円
・0.3万円/坪
(0.1万円/m²)
土地面積1200㎡
最寄り駅 中津川駅から徒歩130分
用途区分 都市計画区域外
土地属性 間口13m、台形
2016年
第2四半期
住居表示 岐阜県中津川市加子母 40万円
・0.8万円/坪
(0.3万円/m²)
土地面積155㎡
最寄り駅 中津川駅から徒歩130分
用途区分 都市計画区域外
土地属性 間口11m、ほぼ台形
2016年
第3四半期
住居表示 岐阜県中津川市加子母 270万円
・3.7万円/坪
(1.2万円/m²)
土地面積230㎡
最寄り駅 中津川駅から徒歩130分
用途区分 都市計画区域外
土地属性 間口14m、不整形
2015年
第1四半期
住居表示 岐阜県中津川市加子母 84万円
・1.7万円/坪
(0.5万円/m²)
土地面積155㎡
最寄り駅 中津川駅から徒歩130分
用途区分 都市計画区域外
土地属性 間口14m、ほぼ長方形
2015年
第2四半期
住居表示 岐阜県中津川市加子母 310万円
・2.3万円/坪
(0.8万円/m²)
土地面積410㎡
最寄り駅 中津川駅から徒歩130分
用途区分 都市計画区域外
土地属性 間口13.5m、ほぼ整形
2015年
第4四半期
住居表示 岐阜県中津川市加子母 500万円
・1.9万円/坪
(0.6万円/m²)
土地面積790㎡
最寄り駅 中津川駅から徒歩130分
用途区分 都市計画区域外
土地属性 間口16m、ほぼ台形
2015年
第4四半期
住居表示 岐阜県中津川市加子母 300万円
・0.3万円/坪
(0.1万円/m²)
土地面積2100㎡
最寄り駅 中津川駅から徒歩130分
用途区分 都市計画区域外
土地属性 間口60m、不整形
2015年
第4四半期
住居表示 岐阜県中津川市加子母 100万円
・0.3万円/坪
(0.1万円/m²)
土地面積940㎡
最寄り駅 中津川駅から徒歩130分
用途区分 都市計画区域外
土地属性 間口60m、不整形
2013年
第1四半期
住居表示 岐阜県中津川市加子母 35万円
・1.3万円/坪
(0.4万円/m²)
土地面積80㎡
最寄り駅 中津川駅から徒歩130分
用途区分 都市計画区域外
土地属性 間口7.1m、台形
2012年
第2四半期
住居表示 岐阜県中津川市加子母 5万円
・0.1万円/坪
(0.0万円/m²)
土地面積125㎡
最寄り駅 中津川駅から徒歩130分
用途区分 都市計画区域外
土地属性 間口9.5m、ほぼ台形
2012年
第4四半期
住居表示 岐阜県中津川市加子母 650万円
・14.5万円/坪
(4.7万円/m²)
土地面積140㎡
最寄り駅 中津川駅から徒歩130分
用途区分 都市計画区域外
土地属性 間口5m、ほぼ整形
※参考:国土交通省「土地情報総合システム

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提携社数 2000以上 1800以上 1900以上 3691以上 1700以上 2500
最大紹介会社数 10 6 6 6 6 9
主な対応物件 マンション、戸建て、土地 マンション、戸建て、土地 マンション、戸建て、土地など マンション、戸建て、土地など マンション、戸建て、土地など マンション
対応エリア 全国 全国 全国 全国 全国 全国
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主な工法 木造 木造(ツーバイフォー工法) 木造、鉄骨造 木造、鉄骨造 鉄骨造 木造
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