岐阜県美濃市神洞の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
岐阜県美濃市神洞の土地の価格・相場は？
現在の価格は、8万円／坪（10年前比▲25.0%）
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岐阜県美濃市神洞の土地価格
- 734万円（8万円/坪）
- 10年前比▲25.0%（前年比▲2.8%）
- 平均駅距離 : 93分
- 平均専有面積 : 0.0㎡（0.0坪）
- 平均土地面積 : 290.0㎡（87.9坪）
◆岐阜県美濃市神洞の土地価格推移 |
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| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2005年 | 9万円／坪 |
| 2010年 | 11万円／坪 |
| 2015年 | 7万円／坪 |
| 2020年（現在） | 8万円／坪 |
| 2025年 | 8万円／坪 |
| 2030年 | 8万円／坪 |
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■現在の土地価格
岐阜県美濃市神洞：734万円（8万円/坪、10年前比-25.0%）
（参考）周囲の土地価格は？
美濃市：913万円（10万円/坪、10年前比▲24.8%）
関市：846万円（11万円/坪、10年前比▲19.9%）
郡上市：608万円（6万円/坪、10年前比+8.5%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲12.1%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲9.6%
- グッドシナリオ
802万円（9.1万円/坪、10年間で+9.2%を予想） - ノーマルシナリオ
664万円（7.6万円/坪、10年間で▲9.6%を予想） - バッドシナリオ
605万円（6.9万円/坪、10年間で▲17.5%を予想）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲3.2%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆美濃市の公示地価（2021年1月） |
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| 地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
|---|---|---|---|
| 美濃-1 | 住居表示 | 岐阜県美濃市字千畝2714番25 | 9.7万円/坪 （3.2万円/㎡） 前年比▲1.3% |
| 最寄り駅 | 美濃市駅から1000m | ||
| 土地面積 | 256㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種住居地域 | ||
| 美濃-2 | 住居表示 | 岐阜県美濃市松栄町2丁目12番 | 11.4万円/坪 （3.7万円/㎡） 前年比▲0.8% |
| 最寄り駅 | 松森駅から900m | ||
| 土地面積 | 231㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種住居地域 | ||
| 美濃-3 | 住居表示 | 岐阜県美濃市大字大矢田字喪山1246番1外 | 5.6万円/坪 （1.8万円/㎡） 前年比▲1.6% |
| 最寄り駅 | 松森駅から4500m | ||
| 土地面積 | 206㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種住居地域 | ||
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
美濃市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、美濃市はどうなるのだろうか。
◆美濃市の総人口推移予想 |
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| 年 | 総人口 | 指数 (2015年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2015年 | 20,760 人 | 100.0（基準年） | |
| 2020年 | 18,993 人 | 91.5 | |
| 2025年 | 17,719 人 | 85.4 | |
| 2030年 | 16,436 人 | 79.2 | |
| 2035年 | 15,099 人 | 72.7 | |
| 2040年 | 13,694 人 | 66.0 | |
| 2045年 | 12,322 人 | 59.4 | |
※出所：人口問題研究所（平成30・2018年推計）
（参考）岐阜県美濃市神洞のあるエリアの人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
美濃市：59.4
（参考）周囲の将来人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
関市：73.3
郡上市：68.0
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
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| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,543万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,314万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,085万円 | 10.0万円 |
| 500万円 | 3,857万円 | 12.5万円 |
| 600万円 | 4,628万円 | 15.0万円 |
| 700万円 | 5,399万円 | 17.5万円 |
| 800万円 | 6,170万円 | 20.0万円 |
| 900万円 | 6,942万円 | 22.5万円 |
| 1,000万円 | 7,713万円 | 25.0万円 |
|
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.47%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2024年12月調査 |
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岐阜県美濃市神洞の土地の過去の売買事例
岐阜県美濃市神洞付近での実際の土地の成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆美濃市の土地の成約事例 |
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| 取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
|---|---|---|---|
| 2017年 第3四半期 |
住居表示 | 岐阜県美濃市神洞 | 200万円 ・0.6万円/坪 （0.2万円/m²） 土地面積950㎡ |
| 最寄り駅 | 美濃市駅から徒歩75分 | ||
| 用途区分 | 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域 | ||
| 土地属性 | 間口40m、ほぼ長方形 | ||
| 2014年 第1四半期 |
住居表示 | 岐阜県美濃市神洞 | 150万円 ・1.5万円/坪 （0.5万円/m²） 土地面積310㎡ |
| 最寄り駅 | 美濃市駅から徒歩94分 | ||
| 用途区分 | 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域 | ||
| 土地属性 | 間口15m、ほぼ長方形 | ||
| 2011年 第4四半期 |
住居表示 | 岐阜県美濃市神洞 | 440万円 ・2.8万円/坪 （0.9万円/m²） 土地面積490㎡ |
| 最寄り駅 | 美濃市駅から徒歩116分 | ||
| 用途区分 | 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域 | ||
| 土地属性 | 間口16m、ほぼ整形 | ||
| 2008年 第1四半期 |
住居表示 | 岐阜県美濃市神洞 | 210万円 ・3.1万円/坪 （1.0万円/m²） 土地面積210㎡ |
| 最寄り駅 | 美濃市駅から徒歩119分 | ||
| 用途区分 | 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域 | ||
| 土地属性 | 間口13m、不整形 | ||
| 2006年 第1四半期 |
住居表示 | 岐阜県美濃市神洞 | 100万円 ・0.8万円/坪 （0.3万円/m²） 土地面積380㎡ |
| 最寄り駅 | 美濃市駅から徒歩61分 | ||
| 用途区分 | 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域 | ||
| 土地属性 | 間口15m、不整形 | ||
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