兵庫県明石市の土地価格推移は+1.0%(10年後予想)！今後の相場は横ばい？

兵庫県明石市の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）

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兵庫県明石市の土地の価格・相場は？

現在の価格は、37万円／坪（10年前比+29.0%）

◆兵庫県明石市の土地価格推移
年	坪（3.3㎡）単価
2007年	31万円／坪
2012年	29万円／坪
2017年	33万円／坪
2022年	37万円／坪
2027年	38万円／坪
2032年	38万円／坪

■現在の土地価格

兵庫県明石市：1,750万円（37万円/坪、10年前比+29.0%）

（参考）兵庫県明石市のあるエリアの土地価格は？
兵庫県：1,444万円（21万円/坪、10年前比▲2.5%）

（参考）周囲の土地価格は？
兵庫県神戸市西区：1,436万円（21万円/坪、10年前比+4.0%）
兵庫県加古川市：1,057万円（19万円/坪、10年前比▲14.0%）
兵庫県稲美町：1,504万円（18万円/坪、10年前比+80.8%）
兵庫県播磨町：1,259万円（25万円/坪、10年前比▲4.3%）

10年後の予想価格は、+1.0%

（参考）周囲の土地価格（ノーマルシナリオ）は？
兵庫県神戸市西区：1,474万円（21万円/坪、10年後は+2.7%）
兵庫県加古川市：1,032万円（18万円/坪、10年後は▲2.4%）
兵庫県稲美町：2,179万円（27万円/坪、10年後は+44.9%）
兵庫県播磨町：1,165万円（23万円/坪、10年後は▲7.5%）

※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2022年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2022年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2023年〜2032年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2022年以降は1.1倍、GDPが2022年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2022年以降は0.9倍として算出

価格を詳細に分析しよう

■公示地価はいくら？

　公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

　とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

◆明石市の公示地価（2024年1月）

※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

　明石市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

　日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

　では、明石市はどうなるのだろうか。

◆明石市の総人口推移予想
年	総人口	指数 (2020年＝100)
2020年	303,601人	100.0（基準年）
2025年	305,438人	100.6
2030年	300,637人	99.0
2035年	294,622人	97.0
2040年	287,248人	94.6
2045年	278,846人	91.8
2050年	269,828人	88.9

※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）

（参考）兵庫県明石市のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
明石市：88.9

（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
兵庫県神戸市垂水区：76.1
兵庫県神戸市西区：71.8
兵庫県加古川市：77.2
兵庫県稲美町：70.9
兵庫県播磨町：81.8

自分の年収でいくらの不動産が買える？

　多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

　住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

　なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別）
年収	借入可能額（目安）	月々の返済額
200万円	1,535万円	5.0万円
300万円	2,303万円	7.5万円
400万円	3,583万円	11.7万円
500万円	4,478万円	14.6万円
600万円	5,374万円	17.5万円
700万円	6,270万円	20.4万円
800万円	7,165万円	23.3万円
900万円	8,000万円	26.1万円
1,000万円	8,000万円	26.1万円
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が1.89%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2025年6月調査

兵庫県明石市の土地の過去の売買事例

　兵庫県明石市付近での実際の土地の成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

◆明石市の土地の成約事例

※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」