近藤の土地価格は110万円(10年前比▲31.5%)! 10年後の価格推移も予想｜北海道ニセコ町

北海道ニセコ町近藤の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）

• 現在価格
• 今後の価格
• 分析(公示地価等)
• 借入可能額
• 売買事例
• 他エリアを見る

北海道ニセコ町近藤の土地の価格・相場は？

現在の価格は、0.6万円／坪（10年前比▲31.5%）

◆北海道ニセコ町近藤の土地価格推移
年	坪（3.3㎡）単価
2009年	1.0万円／坪
2014年	0.8万円／坪
2019年	0.6万円／坪
2024年	0.6万円／坪
2029年	0.5万円／坪
2034年	0.5万円／坪

■現在の土地価格

北海道ニセコ町近藤：110万円（0.6万円/坪、10年前比-31.5%）

（参考）周囲の土地価格は？
北海道蘭越町：322万円（2.7万円/坪、10年前比▲11.0%）
北海道真狩村：242万円（1.6万円/坪、10年前比▲22.8%）
北海道喜茂別町：348万円（3.4万円/坪、10年前比+0.8%）
北海道京極町：319万円（2.7万円/坪、10年前比▲4.9%）
北海道倶知安町：1,522万円（13万円/坪、10年前比+113.5%）

10年後の予想価格は、▲6.5%

（参考）周囲の土地価格（ノーマルシナリオ）は？
北海道蘭越町：249万円（2.1万円/坪、10年後は▲22.6%）
北海道真狩村：168万円（1.1万円/坪、10年後は▲30.4%）
北海道喜茂別町：276万円（2.7万円/坪、10年後は▲20.7%）
北海道京極町：300万円（2.5万円/坪、10年後は▲5.8%）
北海道倶知安町：763万円（6.7万円/坪、10年後は▲49.9%）

※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。

価格を詳細に分析しよう

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

　ニセコ町の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

　日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

　では、ニセコ町はどうなるのだろうか。

◆ニセコ町の総人口推移予想
年	総人口	指数 (2020年＝100)
2020年	5,074人	100.0（基準年）
2025年	5,087人	100.3
2030年	5,088人	100.3
2035年	5,061人	99.7
2040年	5,013人	98.8
2045年	4,941人	97.4
2050年	4,852人	95.6

※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）

（参考）北海道ニセコ町近藤のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
ニセコ町：95.6

（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
北海道蘭越町：57.8
北海道真狩村：65.2
北海道喜茂別町：65.7
北海道京極町：59.1
北海道倶知安町：77.5

自分の年収でいくらの不動産が買える？

　多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

　住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

　なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別）
年収	借入可能額（目安）	月々の返済額
200万円	1,452万円	5.0万円
300万円	2,179万円	7.5万円
400万円	3,389万円	11.7万円
500万円	4,236万円	14.6万円
600万円	5,084万円	17.5万円
700万円	5,931万円	20.4万円
800万円	6,778万円	23.3万円
900万円	7,626万円	26.3万円
1,000万円	8,000万円	27.5万円
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が2.25%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2026年3月調査

北海道ニセコ町近藤の土地の過去の売買事例

　北海道ニセコ町近藤付近での実際の土地の成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

◆ニセコ町の土地の成約事例

※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」