千葉県千葉市美浜区磯辺の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこでAIにより、過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移を推計した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう。（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）
千葉県千葉市美浜区磯辺の土地の価格・相場は？
現在の価格は、68万円／坪（10年前比+31.5%）
千葉県千葉市美浜区磯辺の土地価格
- 4,102万円（68万円/坪）
- 10年前比+31.5%（前年比▲0.9%）
- 駅距離 : 14.0分
- 土地面積 : 198.3㎡（60.0坪）
◆千葉県千葉市美浜区磯辺の土地価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2009年 | 53万円／坪 |
| 2014年 | 52万円／坪 |
| 2019年 | 54万円／坪 |
| 2024年 | 68万円／坪 |
| 2029年 | 65万円／坪 |
| 2034年 |
69万円/坪（グッドシナリオ） |
不動産の価格に関する公的評価額としては「公示地価」があるが、"実勢価格（実際に取引される価格）"とは異なる。都市部の実勢価格は公示地価の1.5～2.0倍、一方で地方では公示地価の1.0～1.1倍と言われる。
実勢価格については分かりやすい指標がないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計した。
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■現在の土地価格
千葉県千葉市美浜区磯辺：4,102万円（68万円/坪、10年前比+31.5%）
（参考）周辺の土地価格（万円/坪）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+29.0%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
【将来】ノーマルシナリオで、10年後に▲8.7%を予想しており、少し注意が必要だ。
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲16.6%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。
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千葉市美浜区の土地相場ランキング（町＝大字）
| 順位 | 町名 | 坪単価 (万円) |
総額 (万円) |
10年前比 変動率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 稲毛海岸 | 84万円 | 6,528万円 | 45.4% |
| 2 | 高洲 | 72万円 | 4,086万円 | 36.2% |
| 3 | 幸町 | 70万円 | 4,840万円 | 41.1% |
| 4 | 磯辺 | 68万円 | 4,102万円 | 31.5% |
| 5 | 真砂 | 66万円 | 4,376万円 | 31.3% |
| 6 | 幕張西 | 60万円 | 3,762万円 | 28.8% |
| 7 | 高浜 | 57万円 | 3,133万円 | 26.9% |
| 8 | 新港 | 25万円 | 15,173万円 | 35.2% |
千葉市美浜区の土地相場ランキング（駅）
| 順位 | 駅名 | 坪単価 (万円) |
総額 (万円) |
10年前比 変動率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 検見川浜駅 | 69万円 | 4,121万円 | 31.4% |
| 2 | 稲毛海岸駅 | 65万円 | 4,886万円 | 30.1% |
| 3 | 海浜幕張駅 | 50万円 | 30,038万円 | 47.6% |
価格を詳細に分析しよう
■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？
土地の資産価値を決める要素は多数ある。広さ、地形、接道状況、用途区分などの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。
通常、立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。
では、千葉県千葉市美浜区磯辺における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。
◆千葉県千葉市美浜区磯辺の徒歩距離別の土地坪単価 |
|
| 駅からの徒歩分数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1分 | 67万円／坪 |
| 5分 | 59万円／坪 |
| 10分 | 56万円／坪 |
| 15分 | 52万円／坪 |
| 20分 | 49万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
千葉県千葉市美浜区磯辺の土地の過去の売買事例
千葉県千葉市美浜区磯辺付近での実際の土地の成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆千葉市美浜区の土地の成約事例
| 取引時期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第4四半期 | 2025年第1四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 千葉県千葉市美浜区磯辺 | 千葉県千葉市美浜区磯辺 | 千葉県千葉市美浜区高浜 | 千葉県千葉市美浜区真砂 | 千葉県千葉市美浜区磯辺 | 千葉県千葉市美浜区磯辺 | 千葉県千葉市美浜区磯辺 | 千葉県千葉市美浜区磯辺 | 千葉県千葉市美浜区真砂 | 千葉県千葉市美浜区幕張西 | 千葉県千葉市美浜区幕張西 | 千葉県千葉市美浜区磯辺 |
| 最寄駅 | 検見川浜駅から徒歩14分 | 検見川浜駅から徒歩16分 | 稲毛海岸駅から徒歩20分 | 検見川浜駅から徒歩13分 | 検見川浜駅から徒歩11分 | 検見川浜駅から徒歩5分 | 検見川浜駅から徒歩14分 | 検見川浜駅から徒歩18分 | 海浜幕張駅から徒歩13分 | 幕張本郷駅から徒歩21分 | 幕張本郷駅から徒歩21分 | 検見川浜駅から徒歩10分 |
| 用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種住居地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 |
| 土地属性 | 間口12.5m、長方形 | 間口12.5m、長方形 | 間口41m、長方形 | 間口14m、台形 | 間口17m、台形 | 間口22m、ほぼ長方形 | 間口13m、長方形 | 間口12.5m、長方形 | 間口14m、台形 | 間口12m、長方形 | 間口3m、袋地等 | 間口14m、ほぼ長方形 |
| 取引価格 |
3,700万円 ・63万円/坪 （19万円/m²） ・土地面積195㎡ |
4,600万円 ・78万円/坪 （24万円/m²） ・土地面積195㎡ |
14,000万円 ・70万円/坪 （21万円/m²） ・土地面積660㎡ |
6,500万円 ・86万円/坪 （26万円/m²） ・土地面積250㎡ |
8,000万円 ・115万円/坪 （35万円/m²） ・土地面積230㎡ |
14,000万円 ・78万円/坪 （24万円/m²） ・土地面積590㎡ |
5,400万円 ・89万円/坪 （27万円/m²） ・土地面積200㎡ |
5,000万円 ・75万円/坪 （23万円/m²） ・土地面積220㎡ |
7,300万円 ・96万円/坪 （29万円/m²） ・土地面積250㎡ |
4,800万円 ・63万円/坪 （19万円/m²） ・土地面積250㎡ |
3,000万円 ・73万円/坪 （22万円/m²） ・土地面積135㎡ |
3,500万円 ・96万円/坪 （29万円/m²） ・土地面積120㎡ |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆千葉市美浜区の公示地価（2025年1月）
| 地点名 | 千葉市美浜区-1 | 千葉市美浜区-2 | 千葉市美浜区-3 | 千葉市美浜区-4 | 千葉市美浜区-5 | 千葉市美浜区-6 | 千葉市美浜区-7 | 千葉市美浜区-8 | 千葉市美浜区-9 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 千葉県千葉市美浜区磯辺4-5-5 | 千葉県千葉市美浜区高浜5-4-14 | 千葉県千葉市美浜区真砂1-9-16 | 千葉県千葉市美浜区真砂2-18-5 | 千葉県千葉市美浜区真砂4-14-2 | 千葉県千葉市美浜区幕張西1-7-4 | 千葉県千葉市美浜区幸町1-19-2 | 千葉県千葉市美浜区高洲1-10-3 | 千葉県千葉市美浜区高浜1-13-6 |
| 最寄り駅 | 検見川浜駅から1100m | 稲毛海岸駅から700m | 稲毛海岸駅から900m | 検見川浜駅から1000m | 検見川浜駅から750m | 幕張本郷駅から1400m | 千葉みなと駅から1200m | 稲毛海岸駅から850m | 稲毛海岸駅から1000m |
| 土地面積 | 206㎡ | 185㎡ | 247㎡ | 213㎡ | 231㎡ | 199㎡ | 197㎡ | 201㎡ | 6334㎡ |
| 用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 |
| 取引価格 | 62万円/坪 （19万円/㎡） 前年比+5.6% |
65万円/坪 （20万円/㎡） 前年比+4.8% |
63万円/坪 （19万円/㎡） 前年比+5.6% |
63万円/坪 （19万円/㎡） 前年比+5.6% |
64万円/坪 （20万円/㎡） 前年比+5.4% |
62万円/坪 （19万円/㎡） 前年比+5.0% |
60万円/坪 （18万円/㎡） 前年比+5.2% |
63万円/坪 （19万円/㎡） 前年比+5.0% |
50万円/坪 （15万円/㎡） 前年比+1.3% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
千葉市美浜区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、千葉市美浜区はどうなるのだろうか。
◆千葉市美浜区の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 148,944人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 148,312人 | 99.6 | |
| 2030年 | 143,938人 | 96.6 | |
| 2035年 | 139,107人 | 93.4 | |
| 2040年 | 134,533人 | 90.3 | |
| 2045年 | 130,754人 | 87.8 | |
| 2050年 | 127,438人 | 85.6 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）千葉県千葉市美浜区磯辺のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
千葉市美浜区：85.6
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
千葉県千葉市中央区：101.0
千葉県千葉市花見川区：85.6
千葉県千葉市稲毛区：95.0
千葉県習志野市：99.5
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） | ||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,401万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,101万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,268万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,085万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 4,903万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 5,720万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 6,537万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 7,354万円 | 26.3万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 28.6万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が2.49%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2026年6月調査 | ||
 |
 |
千葉県千葉市美浜区磯辺の土地に関するFAQ
- Q千葉県千葉市美浜区磯辺の土地価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？
- A
千葉県千葉市美浜区磯辺の土地価格は、現在の平均価格が約68万円/坪となっており、10年前と比べて+31.5％となっている。詳しくは記事を確認しよう。
- Q千葉県千葉市美浜区磯辺の土地価格は今後10年でどうなる見込みか？
- A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約62万円/坪となり、▲8.7%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。
- Q千葉県千葉市美浜区磯辺の公示地価はいくら？
- A
代表的な地点としては、千葉県千葉市美浜区磯辺4-5-5（検見川浜駅から1100m、第1種低層住居専用地域）が、58万円/坪（19万円/㎡、前年比5.6%）だった（2025年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。
- Q公示地価は相場価格（実勢価格）が大きく異なるのはなぜですか？
- A
公示地価は不動産の公的な評価額ではあるものの、一般的に'実勢価格（実際に取引される価格）'と異なることが多い。公示地価に対する実勢価格は、都市部であれば1.5～2.0倍、地方では1.0～1.1倍と高くなる傾向にある。実勢価格の標準的な指標はないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計している。
- Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？
- A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。
「リビンマッチ」一括査定
不動産を売却するなら、まずは「不動産一括査定」で売却価格の目安を知ろう。
「無料査定スタート」を押すだけで、現在表示している地域の査定依頼ができる。無料で最大6社の査定額を受け取れるので、ぜひ活用してみよう。
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提携する不動産仲介会社が1,700社以上と多く、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地など幅広い種類の不動産にも対応している（サービス提供：リビンマッチ）。
