大分県大分市小野鶴の土地価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？

大分県大分市小野鶴の土地価格は、現在の平均価格が約19万円/坪となっており、10年前と比べて+24.5％となっている。詳しくは記事を確認しよう。

大分県大分市小野鶴の土地価格は今後10年でどうなる見込みか？

ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約17万円/坪となり、▲13.7%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。

大分県大分市小野鶴の公示地価はいくら？

代表的な地点としては、大分県大分市花高松3-4-15（高城駅から1700m、第1種住居地域）が、15万円/坪（4.9万円/㎡、前年比2.5%）だった（2025年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。

公示地価は相場価格（実勢価格）が大きく異なるのはなぜですか？

公示地価は不動産の公的な評価額ではあるものの、一般的に'実勢価格（実際に取引される価格）'と異なることが多い。公示地価に対する実勢価格は、都市部であれば1.5～2.0倍、地方では1.0～1.1倍と高くなる傾向にある。実勢価格の標準的な指標はないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計している。

不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。

【AI予測】小野鶴の土地価格相場は坪19万円(10年前比+24.5%)! 10年後の価格推移も公開｜大分県大分市

2026年3月18日公開（2026年3月18日更新）

ダイヤモンド不動産研究所

監修者: 水谷昂太郎・都市空間総合研究所代表取締役CEO、清水千弘・一橋大学大学院ソーシャル・データサイエンス研究科教授、秋山祐樹・東京都市大学建築都市デザイン学部都市工学科教授

大分県大分市小野鶴の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこでAIにより、過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移を推計した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう。（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）

大分県大分市小野鶴の土地の価格・相場は？
- 現在の価格は、19万円／坪（10年前比+24.5%）
価格を詳細に分析しよう
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大分県大分市小野鶴の土地の価格・相場は？

現在の価格は、19万円／坪（10年前比+24.5%）

大分県大分市小野鶴の土地価格

1,390万円（19万円/坪）
10年前比+24.5%（前年比▲1.4%）

駅距離 : 30.0分
土地面積 : 238.0㎡（72.0坪）

※2024年時点の価格相場。「価格」「築数」「駅距離」「面積」は独自に予測した値の中央値。

年	坪（3.3㎡）単価
◆大分県大分市小野鶴の土地価格推移
2009年	16万円／坪
2014年	16万円／坪
2019年	17万円／坪
2024年	19万円／坪
2029年	18万円／坪
2034年	18万円/坪（グッドシナリオ） 17万円/坪（ノーマルシナリオ） 15万円/坪（バッドシナリオ）

　不動産の価格に関する公的評価額としては「公示地価」があるが、"実勢価格（実際に取引される価格）"とは異なる。都市部の実勢価格は公示地価の1.5～2.0倍、一方で地方では公示地価の1.0～1.1倍と言われる。

　実勢価格については分かりやすい指標がないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計した。

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■現在の土地価格

大分県大分市小野鶴：1,390万円（19万円/坪、10年前比+24.5%）

（参考）周辺の土地価格（万円/坪）

【現在】大分県大分市小野鶴の価格は過去10年で+24.5%となっており、資産性が高いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+10.7%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。

【将来】ノーマルシナリオで、10年後に▲13.7%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲1.7%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。

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大分市の土地相場ランキング（町＝大字）

順位	町名	坪単価 (万円)	総額 (万円)	10年前比変動率
1	府内町	83万円	20,061万円	61.7%
2	金池町	81万円	7,364万円	63.5%
3	金池南	56万円	2,941万円	40.5%
4	大手町	54万円	4,150万円	38.9%
5	大道町	51万円	3,499万円	36.7%
6	中島西	50万円	4,930万円	36.2%
7	城崎町	48万円	3,826万円	29.6%
8	顕徳町	44万円	3,024万円	36.6%
9	南春日町	42万円	2,989万円	33.7%
10	田室町	39万円	3,445万円	32.4%
11	上野町	39万円	3,081万円	40.7%
12	王子新町	37万円	2,117万円	31.9%
13	今津留	36万円	1,852万円	25.9%
14	長浜町	35万円	1,947万円	25.2%
15	南津留	35万円	2,007万円	35.3%
16	舞鶴町	35万円	2,617万円	32.5%
17	岩田町	34万円	1,679万円	31.6%
18	王子西町	34万円	2,659万円	39.9%
19	城東町	34万円	1,931万円	31.6%
20	錦町	33万円	2,102万円	26.1%
21	中島中央	33万円	4,109万円	39.2%
22	王子山の手町	33万円	2,046万円	32.2%
23	下郡北	33万円	4,709万円	38.8%
24	古ケ鶴	33万円	2,055万円	33.8%
25	東津留	33万円	2,587万円	33.5%
26	南太平寺	33万円	1,657万円	31.0%
27	中津留	32万円	2,871万円	28.7%
28	六坊北町	31万円	1,625万円	25.0%
29	西大道	31万円	2,051万円	24.0%
30	高江南	31万円	3,068万円	324.6%
31	生石	31万円	1,682万円	38.2%
32	青葉台	31万円	2,214万円	33.9%
33	新春日町	30万円	2,099万円	25.3%
34	新川町	30万円	1,362万円	22.0%
35	にじが丘	30万円	2,358万円	35.2%
36	中島東	30万円	2,262万円	30.6%
37	市	30万円	1,984万円	27.3%
38	下郡南	30万円	1,819万円	30.7%
39	六坊南町	30万円	1,358万円	24.8%
40	高松	29万円	2,296万円	30.2%
41	田中町	29万円	1,844万円	24.6%
42	明野東	29万円	2,321万円	35.6%
43	畑中	29万円	2,889万円	39.4%
44	勢家町	29万円	2,181万円	27.1%
45	明野南	29万円	2,002万円	29.9%
46	賀来北	29万円	2,599万円	38.6%
47	賀来南	29万円	2,421万円	38.1%
48	宮崎	29万円	2,701万円	40.0%
49	明野北	28万円	2,039万円	37.3%
50	森町	28万円	2,106万円	34.3%
51	明野西	28万円	2,083万円	36.2%
52	高城西町	28万円	998万円	24.2%
53	萩原	28万円	2,574万円	30.7%
54	羽屋	28万円	1,863万円	25.2%
55	王子中町	27万円	2,303万円	28.4%
56	花津留	27万円	2,066万円	27.0%
57	下郡中央	27万円	3,443万円	34.9%
58	泉町	26万円	1,422万円	20.1%
59	三芳	26万円	1,790万円	14.1%
60	日岡	26万円	1,269万円	21.0%
61	東浜	26万円	2,467万円	26.4%
62	上野丘	26万円	1,307万円	25.7%
63	古国府	25万円	2,096万円	23.3%
64	芳河原台	25万円	1,641万円	47.8%
65	牧	25万円	1,844万円	26.1%
66	大州浜	24万円	2,271万円	20.9%
67	豊饒	24万円	2,600万円	25.6%
68	上野丘西	24万円	1,334万円	24.2%
69	豊町	24万円	637万円	18.9%
70	高松東	24万円	2,751万円	30.6%
71	原新町	24万円	4,145万円	30.1%
72	希望が丘	23万円	1,687万円	31.6%
73	光吉	23万円	1,861万円	26.5%
74	松が丘	23万円	1,526万円	18.5%
75	かたしま台	23万円	1,505万円	22.8%
76	羽田	22万円	1,717万円	27.1%
77	乙津港町	22万円	1,069万円	16.4%
78	永興	22万円	1,295万円	22.3%
79	賀来新川	21万円	1,411万円	24.4%
80	公園通り	21万円	1,537万円	21.6%
81	西鶴崎	21万円	1,068万円	10.3%
82	はなの森	21万円	1,301万円	25.2%
83	岡川	21万円	1,331万円	16.9%
84	荏隈	21万円	1,421万円	19.9%
85	敷戸南町	20万円	1,537万円	32.0%
86	寺崎町	20万円	1,465万円	23.8%
87	大在中央	19万円	2,321万円	25.3%
88	小野鶴	19万円	1,390万円	24.5%
89	鴛野	19万円	1,619万円	25.9%
90	中鶴崎	19万円	1,117万円	10.3%
91	下郡	19万円	1,269万円	27.5%
92	高崎	19万円	1,321万円	0.2%
93	東原	19万円	1,032万円	25.1%
94	千歳	18万円	1,354万円	31.5%
95	上宗方	18万円	1,202万円	10.3%
96	上野	18万円	2,334万円	24.5%
97	片島	18万円	1,220万円	8.3%
98	猪野	18万円	1,241万円	24.7%
99	森	18万円	1,209万円	25.0%
100	花高松	17万円	2,969万円	22.6%
101	横尾東町	17万円	1,761万円	19.1%
102	小池原	17万円	1,409万円	29.3%
103	田尻	17万円	1,330万円	12.5%
104	星和台	17万円	1,176万円	21.1%
105	南鶴崎	17万円	1,200万円	14.5%
106	富士見が丘西	17万円	1,266万円	17.2%
107	三川下	17万円	2,302万円	27.3%
108	望みが丘	17万円	1,151万円	37.2%
109	横尾	16万円	1,093万円	19.4%
110	下宗方	16万円	1,368万円	27.6%
111	坂ノ市南	16万円	1,217万円	29.4%
112	久原北	16万円	1,262万円	27.4%
113	竹下	16万円	1,024万円	17.1%
114	大在浜	16万円	1,117万円	29.3%
115	木上	16万円	1,300万円	14.7%
116	葛木	16万円	1,253万円	29.5%
117	曙台	15万円	1,010万円	22.4%
118	緑が丘	15万円	1,069万円	18.5%
119	皆春	15万円	1,363万円	26.3%
120	坂ノ市中央	15万円	1,260万円	17.4%
121	角子原	15万円	1,155万円	24.5%
122	須賀	15万円	1,779万円	20.2%
123	城原	15万円	926万円	23.2%
124	汐見	15万円	1,172万円	38.2%
125	三川新町	14万円	2,828万円	9.3%
126	松岡	14万円	1,029万円	18.9%
127	下判田	14万円	896万円	19.2%
128	浜中	14万円	1,185万円	20.0%
129	坂ノ市西	14万円	1,426万円	29.2%
130	小佐井	14万円	1,002万円	19.2%
131	寒田	14万円	1,555万円	24.2%
132	賀来	14万円	1,202万円	19.3%
133	西新地	14万円	1,473万円	9.5%
134	久原南	14万円	988万円	20.9%
135	大在北	14万円	1,563万円	21.2%
136	富士見が丘東	14万円	1,069万円	15.3%
137	恵比寿町	14万円	1,192万円	19.1%
138	横田	14万円	1,269万円	21.4%
139	花江川	14万円	1,932万円	20.2%
140	国分新町	14万円	934万円	17.2%
141	三川上	13万円	3,006万円	28.6%
142	田原	13万円	967万円	14.1%
143	久原中央	13万円	1,129万円	27.9%
144	三佐	13万円	1,154万円	26.6%
145	鶴崎	13万円	906万円	10.9%
146	横塚	13万円	1,244万円	23.0%
147	南	12万円	1,063万円	17.0%
148	ひばりケ丘	12万円	893万円	13.0%
149	原川	12万円	3,643万円	11.4%
150	政所	12万円	1,287万円	34.5%
151	高江中央	12万円	1,117万円	22.2%
152	王ノ瀬	12万円	1,400万円	31.0%
153	徳島	12万円	582万円	9.6%
154	旦野原	12万円	924万円	16.6%
155	中判田	12万円	1,041万円	199.7%
156	金谷迫	12万円	1,241万円	18.1%
157	京が丘南	11万円	748万円	8.5%
158	向原西	11万円	1,312万円	6.0%
159	佐野	11万円	1,021万円	16.3%
160	常行	11万円	876万円	14.4%
161	東鶴崎	11万円	1,258万円	8.9%
162	杉原	11万円	708万円	21.3%
163	下徳丸	11万円	977万円	16.8%
164	高瀬	11万円	799万円	13.1%
165	横瀬	11万円	610万円	9.3%
166	小中島	10万円	1,028万円	12.9%
167	曲	10万円	1,494万円	16.7%
168	高江北	10万円	1,247万円	16.2%
169	大分流通業務団地	9.9万円	5,980万円	20.9%
170	家島	9.7万円	658万円	10.6%
171	里	9.5万円	936万円	17.8%
172	中尾	9.3万円	908万円	13.4%
173	志村	9.2万円	1,479万円	17.0%
174	毛井	9.2万円	522万円	8.1%
175	関園	9.2万円	962万円	20.3%
176	久原	9.0万円	1,311万円	28.0%
177	中戸次	9.0万円	702万円	5.4%
178	宮苑	8.8万円	768万円	7.6%
179	丹生	8.6万円	842万円	6.0%
180	種具	8.5万円	1,593万円	19.0%
181	上判田	8.4万円	706万円	18.7%
182	国分	8.4万円	802万円	16.6%
183	迫	8.1万円	1,008万円	11.9%
184	久土	7.7万円	1,137万円	10.2%
185	豊海	7.7万円	4,626万円	16.3%
186	口戸	7.7万円	459万円	9.4%
187	青崎	7.3万円	2,650万円	9.0%
188	東院	7.3万円	524万円	7.8%
189	屋山	7.2万円	635万円	6.3%
190	東上野	7.0万円	755万円	14.7%
191	玉沢	6.5万円	681万円	18.7%
192	宮河内	6.5万円	485万円	5.2%
193	日吉原	6.5万円	3,612万円	11.2%
194	一木	6.2万円	551万円	13.6%
195	細	5.8万円	364万円	8.3%
196	馬場	5.6万円	315万円	3.3%
197	野津原	5.5万円	547万円	5.9%
198	本神崎	5.2万円	557万円	6.9%
199	木田	4.8万円	646万円	17.8%
200	下戸次	4.5万円	233万円	14.1%
201	竹中	4.2万円	603万円	14.0%
202	丹川	3.6万円	462万円	14.7%
203	志生木	3.4万円	226万円	-2.0%
204	端登	3.2万円	277万円	-0.4%
205	白木	3.1万円	118万円	-13.9%
206	佐賀関	2.9万円	102万円	-12.6%
207	野田	2.7万円	820万円	23.9%
208	一尺屋	2.3万円	97万円	-8.3%
209	河原内	2.0万円	227万円	10.2%
210	廻栖野	1.9万円	814万円	11.0%

大分市の土地相場ランキング（駅）

順位	駅名	坪単価 (万円)	総額 (万円)	10年前比変動率
1	大分駅	36万円	2,342万円	28.8%
2	古国府駅	31万円	2,106万円	31.2%
3	牧駅	30万円	2,097万円	30.6%
4	西大分駅	22万円	1,516万円	26.5%
5	高城駅	19万円	1,442万円	26.4%
6	敷戸駅	19万円	1,464万円	19.7%
7	南大分駅	18万円	1,238万円	22.5%
8	滝尾駅	17万円	1,189万円	11.2%
9	賀来駅	15万円	1,320万円	23.3%
10	鶴崎駅	15万円	1,163万円	18.1%
11	大在駅	14万円	1,252万円	26.5%
12	坂ノ市駅	13万円	1,187万円	25.4%
13	豊後国分駅	13万円	1,005万円	15.9%
14	中判田駅	12万円	871万円	20.2%
15	大分大学前駅	11万円	1,076万円	18.0%
16	竹中駅	9.6万円	678万円	19.4%
17	幸崎駅	5.4万円	329万円	7.0%

価格を詳細に分析しよう

■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？

　土地の資産価値を決める要素は多数ある。広さ、地形、接道状況、用途区分などの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。

通常、立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。

　では、大分県大分市小野鶴における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。

駅からの徒歩分数	坪（3.3㎡）単価
◆大分県大分市小野鶴の徒歩距離別の土地坪単価
1分	19万円／坪
5分	17万円／坪
10分	16万円／坪
15分	15万円／坪
20分	15万円／坪

※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。

大分県大分市小野鶴の土地の過去の売買事例

　大分県大分市小野鶴付近での実際の土地の成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、土地の価格相場算定の参考としよう。

◆大分市の土地の成約事例

取引時期	2024年第3四半期	2024年第4四半期	2024年第4四半期	2024年第4四半期	2024年第4四半期	2024年第4四半期	2024年第4四半期	2024年第4四半期	2024年第4四半期	2025年第1四半期	2025年第1四半期	2025年第1四半期	2025年第1四半期	2025年第1四半期	2025年第2四半期	2025年第2四半期	2025年第2四半期	2025年第2四半期	2025年第2四半期	2025年第2四半期
住居表示	大分県大分市新川町	大分県大分市荏隈町	大分県大分市横尾東町	大分県大分市角子原	大分県大分市松原町	大分県大分市大字細	大分県大分市大字中戸次	大分県大分市田中町	大分県大分市南太平寺	大分県大分市錦町	大分県大分市坂ノ市中央	大分県大分市大字鴛野	大分県大分市大字丹生	大分県大分市大字中判田	大分県大分市下郡北	大分県大分市新川町	大分県大分市勢家町	大分県大分市大字羽田	大分県大分市大字丹生	大分県大分市竹下
最寄駅	大分駅から徒歩26分	南大分駅から徒歩5分	鶴崎駅から徒歩ー分	大在駅から徒歩15分	高城駅から徒歩11分	幸崎駅から徒歩ー分	中判田駅から徒歩21分	南大分駅から徒歩9分	古国府駅から徒歩15分	大分駅から徒歩19分	坂ノ市駅から徒歩11分	大分大学前駅から徒歩15分	大在駅から徒歩ー分	中判田駅から徒歩4分	牧（大分）駅から徒歩19分	大分駅から徒歩24分	大分駅から徒歩20分	滝尾駅から徒歩14分	坂ノ市駅から徒歩ー分	大在駅から徒歩13分
用途区分	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域
土地属性	間口19.8m、長方形	間口11.2m、台形	間口12m、長方形	間口12m、長方形	間口8m、ほぼ長方形	間口12.5m、不整形	間口16.1m、ほぼ長方形	間口5.4m、不整形	間口8.8m、ほぼ台形	間口16m、長方形	間口13m、不整形	間口13m、正方形	間口12m、長方形	間口11.5m、ほぼ台形	間口23.3m、台形	間口15m、ほぼ整形	間口9m、長方形	間口25.8m、ほぼ台形	間口18.2m、台形	間口37.5m、台形
取引価格	9,000万円・44万円/坪（13万円/m²）・土地面積670㎡	900万円・23万円/坪（6.9万円/m²）・土地面積130㎡	1,500万円・28万円/坪（8.3万円/m²）・土地面積180㎡	1,200万円・22万円/坪（6.7万円/m²）・土地面積180㎡	1,400万円・32万円/坪（9.7万円/m²）・土地面積145㎡	350万円・3.8万円/坪（1.2万円/m²）・土地面積300㎡	1,300万円・14万円/坪（4.3万円/m²）・土地面積300㎡	1,200万円・38万円/坪（11万円/m²）・土地面積105㎡	2,200万円・23万円/坪（6.9万円/m²）・土地面積320㎡	3,500万円・35万円/坪（11万円/m²）・土地面積330㎡	1,900万円・15万円/坪（4.5万円/m²）・土地面積420㎡	1,200万円・23万円/坪（7.1万円/m²）・土地面積170㎡	700万円・12万円/坪（3.7万円/m²）・土地面積190㎡	850万円・17万円/坪（5.0万円/m²）・土地面積170㎡	2,700万円・41万円/坪（12万円/m²）・土地面積220㎡	2,600万円・26万円/坪（7.9万円/m²）・土地面積330㎡	3,800万円・33万円/坪（10万円/m²）・土地面積380㎡	3,700万円・35万円/坪（11万円/m²）・土地面積350㎡	1,100万円・15万円/坪（4.6万円/m²）・土地面積240㎡	5,600万円・23万円/坪（6.9万円/m²）・土地面積810㎡

※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」

■公示地価はいくら？

　公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

　とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

◆大分市の公示地価（2025年1月）

地点名	大分市-1	大分市-2	大分市-3	大分市-4	大分市-5	大分市-6	大分市-8	大分市-9	大分市-10	大分市-11	大分市-12	大分市-13	大分市-14	大分市-15	大分市-16	大分市-17	大分市-18	大分市-19	大分市-20	大分市-21	大分市-22	大分市-23	大分市-24	大分市-25	大分市-26	大分市-27	大分市-28	大分市-29	大分市-30	大分市-31	大分市-32	大分市-33	大分市-34	大分市-35	大分市-36	大分市-37	大分市-38	大分市-39	大分市-40	大分市-41	大分市-42	大分市-43	大分市-44	大分市-45	大分市-46	大分市-47	大分市-48	大分市-49	大分市-50	大分市-51
住居表示	大分県大分市花高松3-4-15	大分県大分市錦町2-1-7	大分県大分市金池南1-14-32	大分県大分市金池南2-11-2	大分県大分市坂ノ市南3-16-7	大分県大分市山津町1-9-5	大分県大分市西春日町4-25	大分県大分市大字家島字蛭子前695番22《地番》	大分県大分市大字口戸字佃184番13《地番》	大分県大分市大字細字大藤屋敷367番1外《地番》	大分県大分市大字勢家字下組934番《地番》	大分県大分市大字政所字村田2223番17《地番》	大分県大分市大字田原字井ノ上127番2《地番》	大分県大分市大字八幡字善神王田23番6《地番》	大分県大分市大字里字下市2240番3《地番》	大分県大分市田中町1-2-64	大分県大分市東春日町9-16	大分県大分市南鶴崎2-8-6	大分県大分市牧上町8-14	大分県大分市はなの森10番5《地番》	大分県大分市横尾東町4-15-25	大分県大分市高崎2-18-16	大分県大分市曙台2-13-3	大分県大分市星和台2-12-5	大分県大分市大字鴛野字行衛993番25《地番》	大分県大分市大字光吉字張尾1112番2《地番》	大分県大分市大字松岡字土井ノ内3816番1外《地番》	大分県大分市大字上宗方字小迫918番4《地番》	大分県大分市大字上野字櫨山838番19《地番》	大分県大分市大字千歳字高城277番37《地番》	大分県大分市大字田尻字仏明633番8《地番》	大分県大分市中島中央2丁目5494番《地番》	大分県大分市田尻中央3-10	大分県大分市判田台北3-9-9	大分県大分市舞鶴町2丁目6268番37《地番》	大分県大分市望みが丘13番8《地番》	大分県大分市明野高尾2-10-8	大分県大分市明野西1-14-5	大分県大分市明野東3-9-16	大分県大分市緑が丘4-10-10	大分県大分市荏隈町2-13-16	大分県大分市上野町14-6	大分県大分市新春日町1-1-13	大分県大分市西大道4-3-17	大分県大分市大字羽田字穴井前457番5外《地番》	大分県大分市大字羽田字産ノ木941番1《地番》	大分県大分市大字荏隈字中洲1220番108《地番》	大分県大分市大字皆春字新田765番1《地番》	大分県大分市大字関園字太郎663番4外《地番》	大分県大分市大字上宗方字大坪503番16《地番》
最寄り駅	高城駅から1700m	大分駅から1400m	大分駅から550m	大分駅から810m	坂ノ市駅から1200m	高城駅から1300m	大分駅から1600m	鶴崎駅から2600m	豊後国分駅から2900m	坂ノ市駅から2100m	大分駅から2000m	大在駅から600m	豊後国分駅から1800m	西大分駅から1600m	坂ノ市駅から1800m	南大分駅から920m	大分駅から1600m	鶴崎駅から750m	牧駅から500m	南大分駅から1100m	鶴崎駅から4500m	西大分駅から1900m	大在駅から1500m	敷戸駅から1200m	敷戸駅から400m	敷戸駅から2200m	中判田駅から4000m	南大分駅から3000m	古国府駅から1200m	高城駅から870m	敷戸駅から2500m	大分駅から1800m	敷戸駅から3700m	中判田駅から1800m	大分駅から2000m	大在駅から1500m	高城駅から4300m	高城駅から2800m	高城駅から3600m	豊後国分駅から4000m	南大分駅から350m	大分駅から1300m	大分駅から1400m	大分駅から1900m	滝尾駅から1400m	滝尾駅から1300m	南大分駅から1500m	鶴崎駅から1500m	鶴崎駅から3800m	南大分駅から2700m
土地面積	310㎡	190㎡	237㎡	222㎡	328㎡	331㎡	271㎡	250㎡	188㎡	307㎡	222㎡	405㎡	316㎡	168㎡	231㎡	182㎡	198㎡	239㎡	427㎡	189㎡	249㎡	208㎡	216㎡	202㎡	174㎡	198㎡	406㎡	194㎡	147㎡	172㎡	225㎡	396㎡	239㎡	295㎡	145㎡	197㎡	289㎡	294㎡	251㎡	231㎡	217㎡	212㎡	201㎡	165㎡	333㎡	235㎡	174㎡	188㎡	319㎡	238㎡
用途区分	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種住居地域	第1種低層住居専用地域	第1種低層住居専用地域	第1種低層住居専用地域	第1種低層住居専用地域	第1種低層住居専用地域	第1種低層住居専用地域	第1種低層住居専用地域	第1種低層住居専用地域	第1種低層住居専用地域	第1種低層住居専用地域	第1種低層住居専用地域	第1種低層住居専用地域	第1種低層住居専用地域	第1種低層住居専用地域	第1種低層住居専用地域	第1種低層住居専用地域	第1種低層住居専用地域	第1種低層住居専用地域	第1種低層住居専用地域	第1種低層住居専用地域	第1種低層住居専用地域	第1種中高層住居専用地域	第1種中高層住居専用地域	第1種中高層住居専用地域	第1種中高層住居専用地域	第1種中高層住居専用地域	第1種中高層住居専用地域	第1種中高層住居専用地域	第1種中高層住居専用地域	第1種中高層住居専用地域	第1種中高層住居専用地域
取引価格	16万円/坪（4.9万円/㎡）前年比+2.5%	32万円/坪（9.8万円/㎡）前年比+4.0%	55万円/坪（17万円/㎡）前年比+3.1%	53万円/坪（16万円/㎡）前年比+2.6%	13万円/坪（4.1万円/㎡）前年比+4.4%	17万円/坪（5.1万円/㎡）前年比+4.7%	36万円/坪（11万円/㎡）前年比+6.9%	7.9万円/坪（2.4万円/㎡）前年比+0.4%	14万円/坪（4.1万円/㎡）前年比+4.5%	6.2万円/坪（1.9万円/㎡）前年比+4.4%	22万円/坪（6.8万円/㎡）前年比+0.9%	12万円/坪（3.5万円/㎡）前年比+4.2%	9.8万円/坪（3.0万円/㎡）前年比+1.4%	11万円/坪（3.3万円/㎡）前年比+3.8%	9.0万円/坪（2.7万円/㎡）前年比+4.2%	24万円/坪（7.4万円/㎡）前年比+6.5%	30万円/坪（9.2万円/㎡）前年比+5.8%	16万円/坪（4.7万円/㎡）前年比+9.3%	22万円/坪（6.5万円/㎡）前年比+3.7%	20万円/坪（6.1万円/㎡）前年比−%	19万円/坪（5.9万円/㎡）前年比+6.4%	27万円/坪（8.1万円/㎡）前年比+0.4%	12万円/坪（3.6万円/㎡）前年比+6.5%	16万円/坪（5.0万円/㎡）前年比+4.6%	18万円/坪（5.4万円/㎡）前年比+5.9%	17万円/坪（5.0万円/㎡）前年比+4.4%	9.8万円/坪（3.0万円/㎡）前年比+1.7%	21万円/坪（6.3万円/㎡）前年比+4.1%	23万円/坪（6.9万円/㎡）前年比+4.7%	15万円/坪（4.6万円/㎡）前年比+6.0%	14万円/坪（4.3万円/㎡）前年比+5.4%	43万円/坪（13万円/㎡）前年比+7.5%	15万円/坪（4.7万円/㎡）前年比+4.7%	11万円/坪（3.4万円/㎡）前年比+6.6%	35万円/坪（11万円/㎡）前年比+5.7%	15万円/坪（4.5万円/㎡）前年比+4.9%	26万円/坪（7.9万円/㎡）前年比−%	28万円/坪（8.4万円/㎡）前年比+5.0%	27万円/坪（8.3万円/㎡）前年比+5.1%	12万円/坪（3.7万円/㎡）前年比+5.4%	21万円/坪（6.3万円/㎡）前年比+1.1%	34万円/坪（10万円/㎡）前年比+6.8%	31万円/坪（9.5万円/㎡）前年比+5.8%	30万円/坪（9.0万円/㎡）前年比+3.5%	21万円/坪（6.2万円/㎡）前年比+3.3%	26万円/坪（7.9万円/㎡）前年比+2.5%	19万円/坪（5.6万円/㎡）前年比+1.6%	13万円/坪（4.1万円/㎡）前年比+4.6%	10万円/坪（3.1万円/㎡）前年比+3.0%	17万円/坪（5.1万円/㎡）前年比+4.1%

※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

　大分市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

　日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

　では、大分市はどうなるのだろうか。

年	総人口	指数 (2020年＝100)
◆大分市の総人口推移予想
2020年	475,614人	100.0（基準年）
2025年	471,405人	99.1
2030年	463,901人	97.5
2035年	454,389人	95.5
2040年	442,887人	93.1
2045年	429,753人	90.4
2050年	415,875人	87.4

※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）

（参考）大分県大分市小野鶴のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
大分市：87.4

（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
大分県別府市：72.9
大分県臼杵市：54.9
大分県竹田市：47.7
大分県豊後大野市：53.7
大分県由布市：77.9

　大分市の将来人口（2050年）は、2020年=100として、 87.4だ。周辺エリアの平均61.4に比べると、有望なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える？

　多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

　住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

　なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

年収	借入可能額（目安）	月々の返済額
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別）
200万円	1,401万円	5.0万円
300万円	2,101万円	7.5万円
400万円	3,268万円	11.7万円
500万円	4,085万円	14.6万円
600万円	4,903万円	17.5万円
700万円	5,720万円	20.4万円
800万円	6,537万円	23.3万円
900万円	7,354万円	26.3万円
1,000万円	8,000万円	28.6万円
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が2.49%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2026年7月調査

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大分県大分市小野鶴の土地に関するFAQ

Q大分県大分市小野鶴の土地価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？: A
大分県大分市小野鶴の土地価格は、現在の平均価格が約19万円/坪となっており、10年前と比べて+24.5％となっている。詳しくは記事を確認しよう。

Q大分県大分市小野鶴の土地価格は今後10年でどうなる見込みか？: A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約17万円/坪となり、▲13.7%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。

Q大分県大分市小野鶴の公示地価はいくら？: A
代表的な地点としては、大分県大分市花高松3-4-15（高城駅から1700m、第1種住居地域）が、15万円/坪（4.9万円/㎡、前年比2.5%）だった（2025年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。

Q公示地価は相場価格（実勢価格）が大きく異なるのはなぜですか？: A
公示地価は不動産の公的な評価額ではあるものの、一般的に'実勢価格（実際に取引される価格）'と異なることが多い。公示地価に対する実勢価格は、都市部であれば1.5～2.0倍、地方では1.0～1.1倍と高くなる傾向にある。実勢価格の標準的な指標はないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計している。

Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？: A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。

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＞＞イエウールの詳細記事はこちら

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運営会社	LIFULL（東証プライム上場企業）
＞＞LIFULL HOME'Sの詳細記事はこちら

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対応物件	マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫
紹介会社数	最大6社（売却6社、賃貸、買取）
運営会社	リビン・テクノロジーズ（東証グロース上場企業）

不動産一括査定サイト9社を比較　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　


サービス名	suumo売却査定	すまいValue	HOME4U	イエウール	ライフルホームズ	おうちクラベル	イエイ	マンションナビ	リビンマッチ
ポイント	知名度の高いスーモで、大手から地元の会社まで様々な不動産会社に査定を依頼できる。当社調査で満足度No.1	大手不動産仲介6社の共同運営で、査定が可能。都市圏の物件に強い。大手の査定結果を比較するのに便利。	NTTデータの子会社が運営。20年以上の運営歴で安心感がある。大手のほか、店舗や事務所の査定にも対応。	都市圏だけでなく、地方の不動産会社も提携多数。対応する物件タイプが豊富で、農地の査定にも対応している。	匿名でも査定が可能。提携社数が多く、投資用物件の査定にも対応。東証プライム上場。当社調査で満足度No.2	東証プライム上場企業が運営。AI査定ですぐに結果が分かる。売り出し開始でAmazonギフト券最大3万円プレゼント。	仲介営業のお断り代行サービスが特徴。査定から成約まで完了でAmazonギフト券最大10万円贈呈。東証プライム上場企業が運営。	マンションに特化。売却・賃貸、両方の査定が分かる。マンション売買の分析データに詳しい。マンション査定なら選択肢に入れたい。	都市部だけでなく、地方の不動産会社とのネットワークが充実。幅広いエリアで査定対応している。20年の運営実績あり。
ユーザー満足度※	3.8 ★★★★★	3.4 ★★★★★	3.4 ★★★★★	3.3 ★★★★★	3.6 ★★★★★	3.1 ★★★★★	3.6 ★★★★★	2.8 ★★★★★	3.2 ★★★★★
提携社数	2000以上	大手6社（住友不動産ステップ、東急リバブル、三井のリハウス、野村の仲介など）	2500以上	2600以上	4900以上	1500	1700以上	2500	1700以上
最大紹介社数	10社 ※物件所在地によって異なる	6社	6社	9社	6社	9社	7社	9社 (売却6社、賃貸3社）	6社
主な対応物件	マンション、戸建て、土地	マンション、戸建て、土地	マンション、戸建て、土地、ビル一室、店舗・事務所・倉庫、マンション一棟、アパート一棟、ビル一棟	マンション、戸建て、土地、ビル一室、店舗・事務所・倉庫、マンション一棟、アパート一棟、ビル一棟、区分マンション（収益）、区分ビル（ビル一室）、農地	マンション、戸建て、土地、マンション一棟、アパート一棟、ビル一棟、倉庫・工場	マンション、戸建て、土地、一棟マンション・アパート、店舗、事務所	マンション、戸建て、土地	マンション	マンション、戸建て、土地、一棟アパート・一棟マンション、投資マンション（1Ｒ・1Ｋ）、一棟ビル/区分所有ビル（ビル1室）、店舗・工場・倉庫、農地、その他
対応エリア	全国	全国（一部を除く）	全国	全国	全国	全国	全国	全国	全国
解説記事	記事はこちら	記事はこちら	記事はこちら	記事はこちら	記事はこちら	記事はこちら	記事はこちら	記事はこちら	記事はこちら
公式サイト	詳細を見る（無料査定も可能）	詳細を見る（無料査定も可能）	詳細を見る（無料査定も可能）	詳細を見る（無料査定も可能）	詳細を見る（無料査定も可能）	詳細を見る（無料査定も可能）	詳細を見る（無料査定も可能）	詳細を見る（無料査定も可能）	詳細を見る（無料査定も可能）