大阪府河南町白木の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）
大阪府河南町白木の土地の価格・相場は？
現在の価格は、1.6万円／坪（10年前比▲16.5%）
大阪府河南町白木の土地価格
- 576万円（1.6万円/坪）
- 10年前比▲16.5%（前年比▲7.0%）
- 駅距離 : 30.0分
- 平均土地面積 : 1198.3㎡（362.5坪）
◆大阪府河南町白木の土地価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2009年 | 3.3万円／坪 |
| 2014年 | 1.9万円／坪 |
| 2019年 | 1.7万円／坪 |
| 2024年 | 1.6万円／坪 |
| 2029年 | 1.0万円／坪 |
| 2034年 | 0.5万円／坪 |
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■現在の土地価格
大阪府河南町白木：576万円（1.6万円/坪、10年前比-16.5%）
（参考）周囲の土地価格は？
大阪府富田林市：2,272万円（34万円/坪、10年前比+12.0%）
大阪府太子町：1,432万円（17万円/坪、10年前比+4.8%）
大阪府千早赤阪村：516万円（5.7万円/坪、10年前比▲6.5%）
奈良県御所市：1,120万円（10万円/坪、10年前比+2.5%）
奈良県葛城市：1,598万円（17万円/坪、10年前比+4.2%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+2.7%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲70.5%
- ノーマルシナリオ
170万円（0.5万円/坪、10年間で▲70.5%を予想）
（参考）周囲の土地価格（ノーマルシナリオ）は？
大阪府富田林市：2,117万円（32万円/坪、10年後は▲6.8%）
大阪府太子町：1,270万円（15万円/坪、10年後は▲11.3%）
大阪府千早赤阪村：295万円（3.3万円/坪、10年後は▲42.8%）
奈良県御所市：1,260万円（12万円/坪、10年後は+12.5%）
奈良県葛城市：1,517万円（16万円/坪、10年後は▲5.1%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲11.8%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。
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価格を詳細に分析しよう
■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？
土地の資産価値を決める要素は多数ある。広さ、地形、接道状況、用途区分などの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。
通常、立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。
では、大阪府河南町白木における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。
◆大阪府河南町白木の徒歩距離別の土地坪単価 |
|
| 駅からの徒歩分数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1分 | 4.7万円／坪 |
| 5分 | 3.8万円／坪 |
| 10分 | 3.5万円／坪 |
| 15分 | 3.3万円／坪 |
| 20分 | 3.3万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆河南町の公示地価（2025年1月）
| 地点名 | 河南町-1 | 河南町-2 | 河南町-3 | 河南町-4 |
|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 大阪府河南町大字大ケ塚205番《地番》 | 大阪府河南町さくら坂1-5-4 | 大阪府河南町大宝1丁目32番34《地番》 | 大阪府河南町大字中927番《地番》 |
| 最寄り駅 | 富田林駅から3200m | 富田林駅から7100m | 喜志駅から4300m | 富田林駅から5500m |
| 土地面積 | 271㎡ | 203㎡ | 278㎡ | 198㎡ |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | |
| 取引価格 | 9.8万円/坪 （3.0万円/㎡） 前年比▲0.7% |
10万円/坪 （3.1万円/㎡） 前年比▲0.6% |
15万円/坪 （4.4万円/㎡） 前年比+0.0% |
6.6万円/坪 （2.0万円/㎡） 前年比▲1.5% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
河南町の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、河南町はどうなるのだろうか。
◆河南町の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 15,697人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 14,751人 | 94.0 | |
| 2030年 | 13,812人 | 88.0 | |
| 2035年 | 12,813人 | 81.6 | |
| 2040年 | 11,868人 | 75.6 | |
| 2045年 | 10,923人 | 69.6 | |
| 2050年 | 9,989人 | 63.6 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）大阪府河南町白木のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
河南町：63.6
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
大阪府富田林市：62.4
大阪府太子町：62.6
大阪府千早赤阪村：41.7
奈良県御所市：44.8
奈良県葛城市：87.3
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） | ||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,452万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,179万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,389万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,236万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5,084万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 5,931万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 6,778万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 7,626万円 | 26.3万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 27.5万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が2.25%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2026年3月調査 | ||
 |
 |
大阪府河南町白木の土地の過去の売買事例
大阪府河南町白木付近での実際の土地の成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆河南町の土地の成約事例
| 取引時期 | 2023年第3四半期 | 2023年第4四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 大阪府南河内郡河南町大字上河内 | 大阪府南河内郡河南町大字上河内 | 大阪府南河内郡河南町大字加納 | 大阪府南河内郡河南町大宝 | 大阪府南河内郡河南町大宝 | 大阪府南河内郡河南町大宝 | 大阪府南河内郡河南町大字東山 | 大阪府南河内郡河南町大字東山 |
| 最寄駅 | 富田林駅から徒歩ー分 | 富田林駅から徒歩ー分 | 富田林駅から徒歩ー分 | 喜志駅から徒歩ー分 | 喜志駅から徒歩ー分 | 喜志駅から徒歩ー分 | 富田林駅から徒歩ー分 | 富田林駅から徒歩ー分 |
| 用途区分 | 市街化調整区域 | 市街化調整区域 | 市街化調整区域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 市街化調整区域 | 市街化調整区域 |
| 土地属性 | 間口40m、不整形 | 間口15m、不整形 | 間口17m、ほぼ長方形 | 間口15m、長方形 | 間口16m、ほぼ正方形 | 間口16m、台形 | 間口m、不整形 | 間口m、不整形 |
| 取引価格 |
10万円 ・0.1万円/坪 （0.0万円/m²） ・土地面積620㎡ |
60万円 ・0.3万円/坪 （0.1万円/m²） ・土地面積640㎡ |
1,000万円 ・5.5万円/坪 （1.7万円/m²） ・土地面積600㎡ |
1,500万円 ・17万円/坪 （5.2万円/m²） ・土地面積290㎡ |
1,500万円 ・17万円/坪 （5.0万円/m²） ・土地面積300㎡ |
1,600万円 ・21万円/坪 （6.4万円/m²） ・土地面積250㎡ |
700万円 ・2.1万円/坪 （0.6万円/m²） ・土地面積1100㎡ |
930万円 ・2.0万円/坪 （0.6万円/m²） ・土地面積1500㎡ |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
大阪府河南町白木の土地に関するFAQ
- Q大阪府河南町白木の土地価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？
- A
大阪府河南町白木の土地価格は、現在の平均価格が約1.6万円/坪となっており、10年前と比べて▲16.5％となっている。詳しくは記事を確認しよう。
- Q大阪府河南町白木の土地価格は今後10年でどうなる見込みか？
- A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約0.5万円/坪となり、▲70.5%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。
- Q大阪府河南町白木の公示地価はいくら？
- A
代表的な地点としては、大阪府河南町大字大ケ塚205番《地番》（富田林駅から3200m、第1種住居地域）が、9.1万円/坪（3.0万円/㎡、前年比▲0.7%）だった（2025年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。
- Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？
- A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。
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