船尾駅（福岡県）の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
船尾駅（福岡県）の土地の価格・相場は？
現在の価格は、2.3万円／坪（10年前比+27.2%）
船尾駅（福岡県）の土地価格
- 436万円（2.3万円/坪）
- 10年前比+27.2%（前年比+7.2%）
- 平均駅距離 : 18分
- 平均土地面積 : 630.0㎡（190.6坪）
◆船尾駅の土地価格推移 |
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| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2007年 | 1.5万円／坪 |
| 2012年 | 1.8万円／坪 |
| 2017年 | 1.8万円／坪 |
| 2022年 | 2.3万円／坪 |
| 2027年 | 2.0万円／坪 |
| 2032年 | 1.7万円／坪 |
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高値売却の実績で
高評価
| 「SREリアルティ」売却査定（旧ソニー不動産） | |
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| 特徴 |
・売却専門の担当者がマンツーマンで高値売却をサポート |
|---|---|
| 対応物件 | マンション、戸建て、土地（建物付きを含む）、収益用不動産 |
| 対応エリア | 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪府、兵庫県、京都府 |
| 運営会社 | SREホールディングス株式会社 |
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■現在の土地価格
船尾駅：436万円（2.3万円/坪、10年前比+27.2%）
（参考）周囲の土地価格は？
福岡県嘉麻市：97万円（0.9万円/坪、10年前比▲64.2%）
福岡県香春町：256万円（2.2万円/坪、10年前比▲39.1%）
福岡県糸田町：257万円（2.2万円/坪、10年前比▲21.3%）
福岡県川崎町：265万円（1.8万円/坪、10年前比+51.5%）
福岡県福智町：241万円（2.1万円/坪、10年前比▲32.4%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲21.1%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲25.6%
- ノーマルシナリオ
324万円（1.7万円/坪、10年間で▲25.6%を予想）
（参考）周囲の土地価格は？
福岡県嘉麻市：31万円（0.3万円/坪、10年後は▲67.6%）
福岡県香春町：246万円（2.1万円/坪、10年後は▲4.2%）
福岡県糸田町：123万円（1.1万円/坪、10年後は▲52.2%）
福岡県川崎町：275万円（1.9万円/坪、10年後は+3.8%）
福岡県福智町：68万円（0.6万円/坪、10年後は▲71.6%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲38.4%であるのに比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2022年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2022年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2023年〜2032年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2022年以降は1.1倍、GDPが2022年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2022年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？
土地の資産価値を決める要素は多数ある。広さ、地形、接道状況、用途区分などの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。
通常、立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。
では、船尾駅における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。
◆船尾駅の徒歩距離別の土地坪単価 |
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| 駅からの徒歩分数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1分 | 4.8万円／坪 |
| 5分 | 4.0万円／坪 |
| 10分 | 2.9万円／坪 |
| 15分 | 2.1万円／坪 |
| 20分 | 1.3万円／坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに移動平均を算出。グラフ上のオレンジ色の円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。隣の駅が近接する場合や、最寄り駅が存在しないまたは遠い場合は、正確に予測できないことがある。
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆田川市の公示地価（2024年1月）
| 地点名 | 田川市-1 | 田川市-3 | 田川市-4 |
|---|---|---|---|
| 住居表示 | 福岡県田川市白鳥町5-2 | 福岡県田川市大字奈良1529番196 | 福岡県田川市大字川宮1593番12外 |
| 最寄り駅 | 田川伊田駅から460m | 田川後藤寺駅から1700m | 田川伊田駅から1600m |
| 土地面積 | 274㎡ | 241㎡ | 376㎡ |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 |
| 取引価格 | 7.3万円/坪 （2.4万円/㎡） 前年比+0.9% |
5.1万円/坪 （1.7万円/㎡） 前年比+0.6% |
5.2万円/坪 （1.7万円/㎡） 前年比+0.0% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
船尾駅がある田川市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、船尾駅を含む、田川市はどうなるのだろうか。
◆田川市の総人口推移予想 |
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| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 46,203人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 44,186人 | 95.6 | |
| 2030年 | 42,135人 | 91.2 | |
| 2035年 | 40,119人 | 86.8 | |
| 2040年 | 38,130人 | 82.5 | |
| 2045年 | 36,185人 | 78.3 | |
| 2050年 | 34,421人 | 74.5 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）船尾駅のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
田川市：74.5
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
福岡県飯塚市：80.2
福岡県嘉麻市：51.1
福岡県香春町：56.9
福岡県糸田町：63.4
福岡県川崎町：49.2
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
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| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,535万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,303万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,583万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,478万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5,374万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 6,270万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 7,165万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
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※新規借入。金利は、21-35年固定金利が1.89%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2025年10月調査 |
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船尾駅の土地の過去の売買事例
船尾駅付近での実際の土地の成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆田川市の土地の成約事例
| 取引時期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 福岡県田川市大字伊田 | 福岡県田川市大字伊田 | 福岡県田川市大字位登 | 福岡県田川市大字弓削田 | 福岡県田川市中央町 | 福岡県田川市大字伊田 | 福岡県田川市大字弓削田 | 福岡県田川市寿町 | 福岡県田川市寿町 | 福岡県田川市寿町 | 福岡県田川市大字奈良 |
| 最寄駅 | 下伊田駅から徒歩2分 | 上伊田駅から徒歩14分 | 池尻駅から徒歩18分 | 田川後藤寺駅から徒歩19分 | 田川伊田駅から徒歩11分 | 田川伊田駅から徒歩19分 | 船尾駅から徒歩15分 | 田川伊田駅から徒歩15分 | 田川伊田駅から徒歩14分 | 田川伊田駅から徒歩14分 | 田川後藤寺駅から徒歩15分 |
| 用途区分 | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 第1種住居地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 未分類都市計画区域（非線引き） | 準住居地域 | 準住居地域 | 準住居地域 | 未分類都市計画区域（非線引き） |
| 土地属性 | 間口13m、ほぼ長方形 | 間口15.5m、ほぼ正方形 | 間口30m、ほぼ長方形 | 間口10m、ほぼ長方形 | 間口7m、不整形 | 間口23m、ほぼ長方形 | 間口35m、不整形 | 間口m、ほぼ整形 | 間口m、ほぼ整形 | 間口m、ほぼ長方形 | 間口42m、ほぼ台形 |
| 取引価格 | 760万円 ・8.1万円/坪 （2.5万円/m²） 土地面積310㎡ |
560万円 ・8.0万円/坪 （2.4万円/m²） 土地面積230㎡ |
420万円 ・3.3万円/坪 （1.0万円/m²） 土地面積420㎡ |
250万円 ・1.0万円/坪 （0.3万円/m²） 土地面積830㎡ |
300万円 ・4.1万円/坪 （1.2万円/m²） 土地面積240㎡ |
700万円 ・8.9万円/坪 （2.7万円/m²） 土地面積260㎡ |
5.0万円 ・0.1万円/坪 （0.0万円/m²） 土地面積240㎡ |
1,700万円 ・7.7万円/坪 （2.3万円/m²） 土地面積730㎡ |
310万円 ・7.6万円/坪 （2.3万円/m²） 土地面積135㎡ |
280万円 ・7.4万円/坪 （2.2万円/m²） 土地面積125㎡ |
950万円 ・1.7万円/坪 （0.5万円/m²） 土地面積1900㎡ |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
船尾駅(福岡県)の土地に関するFAQ
- Q船尾駅(福岡県)の土地価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？
- A
船尾駅(福岡県)の土地価格は、現在の平均価格が約2.3万円/坪となっており、10年前と比べて+27.2％となっている。詳しくは記事を確認しよう。
- Q船尾駅(福岡県)の土地価格は今後10年でどうなる見込みか？
- A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約1.7万円/坪となり、▲25.6%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。
- Q船尾駅(福岡県)の公示地価はいくら？
- A
代表的な地点としては、福岡県田川市白鳥町5-2（田川伊田駅から460m、第1種住居地域）が、7.3万円/坪（2.4万円/㎡、前年比0.9%）だった（2024年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。
- Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？
- A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2022年を基準年（現在価格）として、2009年〜2022年までの価格推移を状態空間モデルで学習。将来推計データ（人口、GDPなど）を変数として2032年までの価格を予測している。「グッドシナリオ」では人口とGDPが1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授・東京大学空間情報科学センター客員研究員）と協力して作成した独自データである。
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提携する不動産仲介会社が1,700社以上と多く、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地など幅広い種類の不動産にも対応している（サービス提供：リビンマッチ）。
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高値売却の実績で
高評価
| 「SREリアルティ」売却査定（旧ソニー不動産） | |
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| 特徴 |
・売却専門の担当者がマンツーマンで高値売却をサポート |
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| 対応物件 | マンション、戸建て、土地（建物付きを含む）、収益用不動産 |
| 対応エリア | 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪府、兵庫県、京都府 |
| 運営会社 | SREホールディングス株式会社 |
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