兵庫県姫路市大津区の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこでAIにより、過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移を推計した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう。（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）
兵庫県姫路市大津区の土地の価格・相場は？
現在の価格は、24万円／坪（10年前比▲5.1%）
兵庫県姫路市大津区の土地価格
- 1,229万円（24万円/坪）
- 10年前比▲5.1%（前年比▲0.3%）
- 駅距離 : 10.0分
- 土地面積 : 171.9㎡（52.0坪）
◆兵庫県姫路市大津区の土地価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2009年 | 26万円／坪 |
| 2014年 | 25万円／坪 |
| 2019年 | 25万円／坪 |
| 2024年 | 24万円／坪 |
| 2029年 | 23万円／坪 |
| 2034年 |
25万円/坪（グッドシナリオ） |
不動産の価格に関する公的評価額としては「公示地価」があるが、"実勢価格（実際に取引される価格）"とは異なる。都市部の実勢価格は公示地価の1.5～2.0倍、一方で地方では公示地価の1.0～1.1倍と言われる。
実勢価格については分かりやすい指標がないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計した。
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■現在の土地価格
兵庫県姫路市大津区：1,229万円（24万円/坪、10年前比-5.1%）
（参考）周辺の土地価格（万円/坪）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲1.0%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
【将来】ノーマルシナリオで、10年後に▲3.3%を予想しており、少し注意が必要だ。
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲12.7%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。
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姫路市の土地相場ランキング（町＝大字）
| 順位 | 町名 | 坪単価 (万円) |
総額 (万円) |
10年前比 変動率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 忍町 | 89万円 | 4,148万円 | 41.7% |
| 2 | 豊沢町 | 87万円 | 6,324万円 | 40.8% |
| 3 | 高尾町 | 85万円 | 5,497万円 | 46.6% |
| 4 | 南駅前町 | 78万円 | 2,413万円 | 36.2% |
| 5 | 北条口 | 72万円 | 4,319万円 | 37.6% |
| 6 | 安田 | 71万円 | 2,826万円 | 32.2% |
| 7 | 魚町 | 64万円 | 4,425万円 | 35.0% |
| 8 | 古二階町 | 63万円 | 1,898万円 | 28.0% |
| 9 | 博労町 | 61万円 | 1,035万円 | 15.6% |
| 10 | 本町 | 60万円 | 3,260万円 | 28.9% |
| 11 | 北条 | 59万円 | 4,738万円 | 46.9% |
| 12 | 船橋町 | 49万円 | 1,626万円 | 17.5% |
| 13 | 福沢町 | 49万円 | 2,413万円 | 16.7% |
| 14 | 東延末 | 48万円 | 3,625万円 | 21.0% |
| 15 | 東雲町 | 48万円 | 1,879万円 | 15.6% |
| 16 | 南畝町 | 48万円 | 2,251万円 | 15.3% |
| 17 | 龍野町 | 44万円 | 2,724万円 | 28.9% |
| 18 | 元塩町 | 43万円 | 2,089万円 | 10.3% |
| 19 | 新在家 | 42万円 | 1,766万円 | 13.1% |
| 20 | 元町 | 42万円 | 2,710万円 | 24.2% |
| 21 | 三左衛門堀西の町 | 42万円 | 5,529万円 | 22.9% |
| 22 | 土山東の町 | 41万円 | 1,596万円 | 14.3% |
| 23 | 飾磨区清水 | 41万円 | 2,123万円 | 19.9% |
| 24 | 新在家中の町 | 41万円 | 2,395万円 | 17.3% |
| 25 | 大津区大津町 | 39万円 | 2,021万円 | 2.3% |
| 26 | 京口町 | 38万円 | 1,826万円 | 11.3% |
| 27 | 飾磨区中野田 | 38万円 | 1,783万円 | 16.9% |
| 28 | 東辻井 | 37万円 | 1,569万円 | 7.1% |
| 29 | 南新在家 | 37万円 | 2,566万円 | 23.6% |
| 30 | 西新在家 | 37万円 | 3,090万円 | 19.1% |
| 31 | 神屋町 | 36万円 | 1,410万円 | 10.0% |
| 32 | 岩端町 | 36万円 | 1,516万円 | 15.7% |
| 33 | 南今宿 | 36万円 | 4,075万円 | 22.5% |
| 34 | 北条宮の町 | 36万円 | 1,692万円 | 12.4% |
| 35 | 飾磨区付城 | 36万円 | 1,671万円 | 5.3% |
| 36 | 飾磨区上野田 | 35万円 | 2,440万円 | 19.4% |
| 37 | 車崎 | 35万円 | 3,180万円 | 27.8% |
| 38 | 亀山 | 35万円 | 2,171万円 | 17.4% |
| 39 | 飾磨区矢倉町 | 34万円 | 1,854万円 | 7.0% |
| 40 | 飾磨区英賀春日町 | 34万円 | 2,368万円 | 12.7% |
| 41 | 西八代町 | 34万円 | 1,987万円 | 16.6% |
| 42 | 五軒邸 | 34万円 | 2,209万円 | 13.2% |
| 43 | 北条永良町 | 34万円 | 1,831万円 | 14.0% |
| 44 | 飾磨区都倉 | 34万円 | 1,924万円 | 14.7% |
| 45 | 飾磨区英賀清水町 | 34万円 | 1,856万円 | 9.6% |
| 46 | 田寺 | 34万円 | 1,608万円 | 5.0% |
| 47 | 西延末 | 34万円 | 1,473万円 | 9.9% |
| 48 | 書写台 | 33万円 | 2,596万円 | 141.2% |
| 49 | 市之郷町 | 33万円 | 1,660万円 | 13.0% |
| 50 | 延末 | 33万円 | 2,479万円 | 24.4% |
| 51 | 市川橋通 | 33万円 | 2,723万円 | 6.3% |
| 52 | 飯田 | 33万円 | 1,517万円 | 10.4% |
| 53 | 新在家本町 | 33万円 | 2,933万円 | 25.4% |
| 54 | 幸町 | 32万円 | 1,860万円 | 14.9% |
| 55 | 飾磨区城南町 | 32万円 | 3,196万円 | 18.4% |
| 56 | 北八代 | 32万円 | 1,929万円 | 9.6% |
| 57 | 東今宿 | 32万円 | 2,215万円 | 16.6% |
| 58 | 飾磨区英賀宮町 | 32万円 | 1,350万円 | 6.6% |
| 59 | 神子岡前 | 32万円 | 1,042万円 | 14.4% |
| 60 | 東山 | 31万円 | 1,536万円 | 15.6% |
| 61 | 市之郷 | 31万円 | 3,478万円 | 25.1% |
| 62 | 南車崎 | 31万円 | 1,314万円 | 14.1% |
| 63 | 北今宿 | 31万円 | 1,515万円 | 11.1% |
| 64 | 広畑区北野町 | 31万円 | 1,397万円 | 4.7% |
| 65 | 若菜町 | 31万円 | 1,482万円 | 11.0% |
| 66 | 御立中 | 31万円 | 1,723万円 | 7.8% |
| 67 | 土山 | 31万円 | 1,599万円 | 12.9% |
| 68 | 白浜町宇佐崎北 | 31万円 | 1,981万円 | 15.4% |
| 69 | 手柄 | 31万円 | 2,888万円 | 14.7% |
| 70 | 辻井 | 30万円 | 2,009万円 | 11.0% |
| 71 | 阿保 | 30万円 | 1,959万円 | 15.3% |
| 72 | 飾磨区 | 30万円 | 1,726万円 | 24.9% |
| 73 | 野里上野町 | 30万円 | 1,361万円 | 11.2% |
| 74 | 広畑区本町 | 30万円 | 1,562万円 | 13.3% |
| 75 | 飾磨区今在家北 | 30万円 | 2,879万円 | 9.9% |
| 76 | 今宿 | 30万円 | 1,289万円 | 10.5% |
| 77 | 名古山町 | 30万円 | 1,329万円 | 13.1% |
| 78 | 広畑区末広町 | 29万円 | 1,383万円 | 11.6% |
| 79 | 飾磨区下野田 | 29万円 | 1,753万円 | 9.6% |
| 80 | 飾磨区中浜町 | 29万円 | 1,398万円 | 1.3% |
| 81 | 飾磨区英賀東町 | 29万円 | 1,397万円 | 1.3% |
| 82 | 大善町 | 29万円 | 1,804万円 | 12.4% |
| 83 | 北条梅原町 | 29万円 | 1,999万円 | 20.4% |
| 84 | 継 | 29万円 | 1,384万円 | 17.1% |
| 85 | 青山 | 29万円 | 1,468万円 | 4.5% |
| 86 | 飾磨区高町 | 29万円 | 2,078万円 | 9.9% |
| 87 | 広畑区高浜町 | 28万円 | 1,707万円 | 7.5% |
| 88 | 城見町 | 28万円 | 1,053万円 | 9.1% |
| 89 | 田寺東 | 28万円 | 1,619万円 | 4.8% |
| 90 | 玉手（たまで） | 28万円 | 2,199万円 | 9.7% |
| 91 | 西中島 | 28万円 | 1,647万円 | 11.4% |
| 92 | 伊伝居 | 28万円 | 1,376万円 | 7.0% |
| 93 | 広畑区早瀬町 | 28万円 | 1,517万円 | 7.8% |
| 94 | 八代 | 28万円 | 1,407万円 | 6.4% |
| 95 | 広峰 | 28万円 | 1,434万円 | 14.7% |
| 96 | 広畑区正門通 | 28万円 | 2,561万円 | 15.8% |
| 97 | 八代本町 | 28万円 | 1,651万円 | 8.3% |
| 98 | 御立東 | 27万円 | 1,475万円 | 9.0% |
| 99 | 市川台 | 27万円 | 1,727万円 | 6.8% |
| 100 | 北原 | 27万円 | 1,245万円 | 3.2% |
| 101 | 苫編南 | 27万円 | 1,891万円 | 7.2% |
| 102 | 城北本町 | 27万円 | 1,341万円 | 11.2% |
| 103 | 山野井町 | 27万円 | 1,528万円 | 12.3% |
| 104 | 坊主町 | 27万円 | 1,456万円 | 8.0% |
| 105 | 保城 | 27万円 | 1,489万円 | 12.4% |
| 106 | 広畑区小松町 | 27万円 | 2,472万円 | 7.3% |
| 107 | 北新在家 | 27万円 | 2,230万円 | 16.9% |
| 108 | 広畑区東新町 | 26万円 | 2,612万円 | 8.9% |
| 109 | 北平野 | 26万円 | 1,353万円 | 1.7% |
| 110 | 西今宿 | 26万円 | 1,376万円 | 9.0% |
| 111 | 広畑区 | 26万円 | 1,324万円 | -1.9% |
| 112 | 白浜町寺家 | 26万円 | 1,859万円 | 9.1% |
| 113 | 宮上町 | 26万円 | 1,535万円 | 11.2% |
| 114 | 飾磨区中島 | 26万円 | 1,684万円 | 11.6% |
| 115 | 中地南町 | 25万円 | 2,530万円 | 12.3% |
| 116 | 城東町 | 25万円 | 1,745万円 | 2.5% |
| 117 | 大野町 | 25万円 | 1,232万円 | 3.9% |
| 118 | 中地 | 25万円 | 2,408万円 | 12.3% |
| 119 | 大津区恵美酒町 | 25万円 | 1,346万円 | 8.1% |
| 120 | 野里 | 25万円 | 1,219万円 | 6.1% |
| 121 | 大津区天神町 | 25万円 | 1,552万円 | 7.5% |
| 122 | 花田町 | 25万円 | 2,285万円 | 19.8% |
| 123 | 白浜町宇佐崎中 | 24万円 | 1,441万円 | 0.7% |
| 124 | 広畑区長町 | 24万円 | 3,447万円 | 14.8% |
| 125 | 京町 | 24万円 | 1,093万円 | 7.6% |
| 126 | 城北新町 | 24万円 | 1,491万円 | 8.3% |
| 127 | 飾磨区英賀西町 | 24万円 | 1,709万円 | 3.0% |
| 128 | 北平野南の町 | 24万円 | 1,182万円 | 5.6% |
| 129 | 青山西 | 24万円 | 1,855万円 | 5.6% |
| 130 | 大津区 | 24万円 | 1,229万円 | -5.1% |
| 131 | 下手野 | 23万円 | 1,407万円 | -1.2% |
| 132 | 書写 | 23万円 | 1,348万円 | 4.5% |
| 133 | 西庄 | 23万円 | 1,546万円 | 6.1% |
| 134 | 庄田 | 23万円 | 1,439万円 | 13.8% |
| 135 | 飾磨区西浜町 | 23万円 | 1,260万円 | -0.3% |
| 136 | 飾磨区今在家 | 23万円 | 1,503万円 | -7.1% |
| 137 | 八代宮前町 | 23万円 | 1,243万円 | 5.0% |
| 138 | 南条 | 23万円 | 2,317万円 | 9.3% |
| 139 | 梅ケ谷町 | 23万円 | 1,263万円 | 3.5% |
| 140 | 網干区 | 23万円 | 1,256万円 | 1.3% |
| 141 | 山吹 | 23万円 | 1,140万円 | -2.9% |
| 142 | 八代緑ケ丘町 | 23万円 | 1,432万円 | 10.7% |
| 143 | 大津区新町 | 23万円 | 1,555万円 | 7.3% |
| 144 | 広畑区鶴町 | 22万円 | 2,595万円 | 12.7% |
| 145 | 上大野 | 22万円 | 1,196万円 | 1.1% |
| 146 | 御立西 | 22万円 | 1,027万円 | -5.0% |
| 147 | 勝原区 | 22万円 | 1,316万円 | -6.5% |
| 148 | 青山北 | 22万円 | 1,286万円 | 0.1% |
| 149 | 飾西 | 22万円 | 1,175万円 | -1.9% |
| 150 | 広畑区東夢前台 | 22万円 | 1,366万円 | 0.4% |
| 151 | 別所町別所 | 22万円 | 1,753万円 | 6.4% |
| 152 | 兼田 | 22万円 | 1,047万円 | -1.7% |
| 153 | 西夢前台 | 22万円 | 1,682万円 | 0.7% |
| 154 | 飾磨区構 | 21万円 | 1,348万円 | 0.2% |
| 155 | 大塩町 | 21万円 | 1,234万円 | -3.4% |
| 156 | 岡田 | 21万円 | 1,191万円 | 0.0% |
| 157 | 白国 | 21万円 | 1,037万円 | 3.8% |
| 158 | 町坪 | 21万円 | 1,488万円 | 1.8% |
| 159 | 余部区 | 21万円 | 1,148万円 | -1.4% |
| 160 | 白浜町 | 21万円 | 1,050万円 | 3.8% |
| 161 | 井ノ口 | 20万円 | 1,167万円 | -3.6% |
| 162 | 木場前中町 | 20万円 | 2,032万円 | 5.3% |
| 163 | 別所町佐土 | 20万円 | 1,369万円 | -2.5% |
| 164 | 大塩町汐咲 | 20万円 | 1,779万円 | 6.2% |
| 165 | 砥堀 | 20万円 | 1,410万円 | 6.4% |
| 166 | 千代田町 | 20万円 | 712万円 | 10.3% |
| 167 | 香寺町中仁野 | 20万円 | 1,129万円 | -0.6% |
| 168 | 広畑区夢前町 | 19万円 | 11,623万円 | 21.4% |
| 169 | 広畑区西夢前台 | 19万円 | 1,512万円 | -1.5% |
| 170 | 八家 | 19万円 | 1,026万円 | -3.9% |
| 171 | 東夢前台 | 19万円 | 1,282万円 | -4.0% |
| 172 | 奥山 | 19万円 | 1,389万円 | -1.7% |
| 173 | 野里東町 | 18万円 | 553万円 | -0.6% |
| 174 | 苫編 | 18万円 | 1,487万円 | -3.8% |
| 175 | 香寺町香呂 | 18万円 | 1,563万円 | -3.1% |
| 176 | 香寺町中屋 | 18万円 | 1,366万円 | -0.9% |
| 177 | 御国野町 | 18万円 | 1,363万円 | 0.0% |
| 178 | 菅生台 | 18万円 | 1,042万円 | 14.8% |
| 179 | 川西台 | 17万円 | 1,150万円 | -4.5% |
| 180 | 香寺町広瀬 | 17万円 | 1,618万円 | 4.1% |
| 181 | 白鳥台 | 16万円 | 1,082万円 | 39.1% |
| 182 | 的形町 | 16万円 | 960万円 | -0.4% |
| 183 | 木場 | 16万円 | 715万円 | -2.9% |
| 184 | 実法寺 | 16万円 | 2,181万円 | 177.3% |
| 185 | 香寺町犬飼 | 16万円 | 1,346万円 | -3.9% |
| 186 | 広畑区吾妻町 | 15万円 | 3,022万円 | -3.9% |
| 187 | 六角 | 15万円 | 1,598万円 | 94.7% |
| 188 | 香寺町溝口 | 15万円 | 1,000万円 | 0.8% |
| 189 | 藤ケ台 | 15万円 | 1,434万円 | -3.8% |
| 190 | 別所町 | 15万円 | 1,065万円 | 0.9% |
| 191 | 香寺町土師 | 14万円 | 981万円 | 3.4% |
| 192 | 香寺町中寺 | 14万円 | 813万円 | 1.9% |
| 193 | 町田 | 14万円 | 931万円 | -5.5% |
| 194 | 白浜町宇佐崎南 | 14万円 | 6,093万円 | 13.0% |
| 195 | 仁豊野 | 14万円 | 1,055万円 | -0.9% |
| 196 | 刀出 | 12万円 | 970万円 | 62.8% |
| 197 | 広畑区大町 | 11万円 | 1,946万円 | -1.6% |
| 198 | 香寺町岩部 | 11万円 | 805万円 | -4.5% |
| 199 | 上手野 | 10万円 | 1,590万円 | -8.2% |
| 200 | 豊富町 | 10万円 | 858万円 | -1.3% |
| 201 | 緑台 | 9.9万円 | 514万円 | 0.5% |
| 202 | 香寺町田野 | 8.7万円 | 614万円 | -1.6% |
| 203 | 家島町坊勢 | 7.7万円 | 486万円 | -0.0% |
| 204 | 夢前町置本 | 7.5万円 | 414万円 | -14.4% |
| 205 | 打越 | 7.0万円 | 1,075万円 | 162.5% |
| 206 | 飾東町 | 6.6万円 | 635万円 | 3.1% |
| 207 | 香寺町須加院 | 6.4万円 | 506万円 | -1.2% |
| 208 | 御立北 | 6.3万円 | 810万円 | -5.7% |
| 209 | 四郷町 | 6.1万円 | 1,142万円 | 0.4% |
| 210 | 家島町宮 | 5.8万円 | 422万円 | -5.9% |
| 211 | 家島町真浦 | 5.7万円 | 543万円 | -3.0% |
| 212 | 石倉 | 5.7万円 | 401万円 | -6.9% |
| 213 | 安富町安志 | 5.6万円 | 562万円 | -14.0% |
| 214 | 夢前町菅生澗 | 5.6万円 | 554万円 | -12.9% |
| 215 | 夢前町山冨 | 5.4万円 | 410万円 | -8.4% |
| 216 | 相野 | 5.2万円 | 578万円 | -1.9% |
| 217 | 夢前町宮置 | 5.1万円 | 337万円 | -15.5% |
| 218 | 夢前町寺 | 4.9万円 | 439万円 | -13.9% |
| 219 | 夢前町玉田 | 4.2万円 | 500万円 | -13.0% |
| 220 | 船津町 | 4.0万円 | 502万円 | -5.4% |
| 221 | 山田町 | 3.7万円 | 318万円 | -11.7% |
| 222 | 西脇 | 3.2万円 | 267万円 | -13.5% |
| 223 | 夢前町護持 | 3.0万円 | 195万円 | -18.8% |
| 224 | 夢前町前之庄 | 2.8万円 | 301万円 | -22.3% |
| 225 | 夢前町野畑 | 2.6万円 | 208万円 | -25.8% |
姫路市の土地相場ランキング（駅）
| 順位 | 駅名 | 坪単価 (万円) |
総額 (万円) |
10年前比 変動率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 西飾磨駅 | 32万円 | 1,814万円 | 6.4% |
| 2 | 手柄駅 | 32万円 | 1,702万円 | 12.9% |
| 3 | 飾磨駅 | 31万円 | 1,967万円 | 15.4% |
| 4 | 妻鹿駅 | 31万円 | 1,612万円 | 19.6% |
| 5 | 京口駅 | 31万円 | 1,688万円 | 8.5% |
| 6 | 亀山駅 | 31万円 | 1,834万円 | 15.8% |
| 7 | 白浜の宮駅 | 30万円 | 1,525万円 | 7.1% |
| 8 | 八家駅 | 29万円 | 1,586万円 | 16.0% |
| 9 | 英賀保駅 | 29万円 | 1,803万円 | 6.1% |
| 10 | 夢前川駅 | 29万円 | 1,628万円 | 3.5% |
| 11 | 山陽姫路駅 | 28万円 | 1,578万円 | 16.1% |
| 12 | 姫路駅 | 28万円 | 1,568万円 | 16.4% |
| 13 | はりま勝原駅 | 27万円 | 1,392万円 | -1.9% |
| 14 | 広畑駅 | 26万円 | 2,094万円 | 7.2% |
| 15 | 播磨高岡駅 | 26万円 | 1,564万円 | 6.1% |
| 16 | 野里駅 | 25万円 | 1,360万円 | 4.9% |
| 17 | 余部駅 | 25万円 | 1,621万円 | 5.8% |
| 18 | 山陽天満駅 | 24万円 | 1,268万円 | -5.5% |
| 19 | 東姫路駅 | 24万円 | 1,384万円 | 16.4% |
| 20 | 平松駅 | 23万円 | 1,352万円 | -5.4% |
| 21 | 山陽網干駅 | 23万円 | 1,308万円 | 2.2% |
| 22 | ひめじ別所駅 | 21万円 | 1,599万円 | -1.2% |
| 23 | 大塩駅 | 20万円 | 1,282万円 | -3.3% |
| 24 | 砥堀駅 | 19万円 | 1,452万円 | 6.4% |
| 25 | 網干駅 | 19万円 | 1,345万円 | -4.4% |
| 26 | 的形駅 | 16万円 | 967万円 | 0.3% |
| 27 | 御着駅 | 15万円 | 1,685万円 | -1.1% |
| 28 | 香呂駅 | 13万円 | 1,043万円 | 0.9% |
| 29 | 仁豊野駅 | 11万円 | 907万円 | 1.1% |
| 30 | 溝口駅 | 9.7万円 | 729万円 | 0.6% |
価格を詳細に分析しよう
■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？
土地の資産価値を決める要素は多数ある。広さ、地形、接道状況、用途区分などの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。
通常、立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。
では、兵庫県姫路市大津区における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。
◆兵庫県姫路市大津区の徒歩距離別の土地坪単価 |
|
| 駅からの徒歩分数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1分 | 24万円／坪 |
| 5分 | 25万円／坪 |
| 10分 | 25万円／坪 |
| 15分 | 25万円／坪 |
| 20分 | 23万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
兵庫県姫路市大津区の土地の過去の売買事例
兵庫県姫路市大津区付近での実際の土地の成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆姫路市の土地の成約事例
| 取引時期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 兵庫県姫路市下手野 | 兵庫県姫路市景福寺前 | 兵庫県姫路市御国野町 | 兵庫県姫路市砥堀 | 兵庫県姫路市東今宿 | 兵庫県姫路市保城 | 兵庫県姫路市保城 | 兵庫県姫路市野里上野町 | 兵庫県姫路市広畑区 | 兵庫県姫路市飾磨区 | 兵庫県姫路市飾磨区下野田 | 兵庫県姫路市大津区 | 兵庫県姫路市土山 | 兵庫県姫路市飯田 | 兵庫県姫路市別所町佐土 | 兵庫県姫路市網干区 | 兵庫県姫路市野里 | 兵庫県姫路市飾磨区 | 兵庫県姫路市飾磨区 | 兵庫県姫路市飾磨区構 |
| 最寄駅 | 姫路駅から徒歩ー分 | 姫路駅から徒歩21分 | 御着駅から徒歩16分 | 砥堀駅から徒歩3分 | 姫路駅から徒歩ー分 | 姫路駅から徒歩ー分 | 姫路駅から徒歩ー分 | 姫路駅から徒歩ー分 | 播磨高岡駅から徒歩ー分 | 飾磨駅から徒歩3分 | 飾磨駅から徒歩8分 | 平松駅から徒歩1分 | 姫路駅から徒歩ー分 | 亀山（兵庫）駅から徒歩6分 | ひめじ別所駅から徒歩11分 | 網干駅から徒歩11分 | 姫路駅から徒歩ー分 | 妻鹿駅から徒歩8分 | 飾磨駅から徒歩12分 | 亀山（兵庫）駅から徒歩14分 |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 |
| 土地属性 | 間口15m、不整形 | 間口15.2m、ほぼ長方形 | 間口9m、台形 | 間口4.7m、不整形 | 間口8.6m、ほぼ台形 | 間口8.9m、ほぼ台形 | 間口12.9m、ほぼ長方形 | 間口13m、ほぼ整形 | 間口23.6m、ほぼ長方形 | 間口22.3m、ほぼ台形 | 間口10.5m、ほぼ長方形 | 間口11.5m、ほぼ整形 | 間口6.8m、ほぼ長方形 | 間口17.2m、長方形 | 間口9.2m、長方形 | 間口15m、ほぼ長方形 | 間口17.6m、ほぼ整形 | 間口16m、ほぼ長方形 | 間口11.6m、長方形 | 間口14m、ほぼ長方形 |
| 取引価格 |
1,800万円 ・23万円/坪 （6.9万円/m²） ・土地面積260㎡ |
3,200万円 ・30万円/坪 （9.1万円/m²） ・土地面積350㎡ |
1,300万円 ・29万円/坪 （8.7万円/m²） ・土地面積150㎡ |
1,400万円 ・14万円/坪 （4.4万円/m²） ・土地面積320㎡ |
1,800万円 ・32万円/坪 （9.7万円/m²） ・土地面積185㎡ |
1,200万円 ・22万円/坪 （6.7万円/m²） ・土地面積180㎡ |
400万円 ・6.9万円/坪 （2.1万円/m²） ・土地面積190㎡ |
1,300万円 ・33万円/坪 （10万円/m²） ・土地面積130㎡ |
1,800万円 ・21万円/坪 （6.2万円/m²） ・土地面積290㎡ |
8,200万円 ・49万円/坪 （15万円/m²） ・土地面積550㎡ |
1,600万円 ・39万円/坪 （12万円/m²） ・土地面積135㎡ |
650万円 ・18万円/坪 （5.4万円/m²） ・土地面積120㎡ |
600万円 ・19万円/坪 （5.7万円/m²） ・土地面積105㎡ |
2,200万円 ・32万円/坪 （9.6万円/m²） ・土地面積230㎡ |
2,200万円 ・32万円/坪 （9.6万円/m²） ・土地面積230㎡ |
1,700万円 ・28万円/坪 （8.5万円/m²） ・土地面積200㎡ |
1,100万円 ・16万円/坪 （4.8万円/m²） ・土地面積230㎡ |
74万円 ・2.0万円/坪 （0.6万円/m²） ・土地面積120㎡ |
1,800万円 ・30万円/坪 （9.0万円/m²） ・土地面積200㎡ |
2,500万円 ・25万円/坪 （7.6万円/m²） ・土地面積330㎡ |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆姫路市の公示地価（2025年1月）
| 地点名 | 姫路市-1 | 姫路市-2 | 姫路市-3 | 姫路市-4 | 姫路市-5 | 姫路市-6 | 姫路市-7 | 姫路市-8 | 姫路市-10 | 姫路市-11 | 姫路市-12 | 姫路市-13 | 姫路市-14 | 姫路市-15 | 姫路市-17 | 姫路市-18 | 姫路市-19 | 姫路市-20 | 姫路市-21 | 姫路市-22 | 姫路市-23 | 姫路市-24 | 姫路市-25 | 姫路市-26 | 姫路市-27 | 姫路市-28 | 姫路市-29 | 姫路市-30 | 姫路市-31 | 姫路市-32 | 姫路市-33 | 姫路市-34 | 姫路市-35 | 姫路市-36 | 姫路市-37 | 姫路市-38 | 姫路市-39 | 姫路市-40 | 姫路市-41 | 姫路市-42 | 姫路市-43 | 姫路市-44 | 姫路市-45 | 姫路市-46 | 姫路市-47 | 姫路市-49 | 姫路市-50 | 姫路市-51 | 姫路市-52 | 姫路市-53 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 兵庫県姫路市阿保字戸ノ本乙355番11《地番》 | 兵庫県姫路市岡田字七反長392番《地番》 | 兵庫県姫路市花田町小川字千保933番1外《地番》 | 兵庫県姫路市花田町勅旨字宮ノ前135番50《地番》 | 兵庫県姫路市五軒邸3丁目51番《地番》 | 兵庫県姫路市御国野町国分寺字水田2番7《地番》 | 兵庫県姫路市幸町97番1《地番》 | 兵庫県姫路市四郷町中鈴字下柏81番1外《地番》 | 兵庫県姫路市飾磨区妻鹿字中河原158番2《地番》 | 兵庫県姫路市飾磨区上野田6丁目44番《地番》 | 兵庫県姫路市飾磨区都倉1丁目503番5《地番》 | 兵庫県姫路市仁豊野字宮ノ下南町175番10《地番》 | 兵庫県姫路市青山3-21-3 | 兵庫県姫路市大津区勘兵衛町2丁目235番13《地番》 | 兵庫県姫路市的形町的形字松五良浜1686番20《地番》 | 兵庫県姫路市土山5-4-20 | 兵庫県姫路市日出町1丁目17番5《地番》 | 兵庫県姫路市白国1-18-5 | 兵庫県姫路市飯田2丁目307番14《地番》 | 兵庫県姫路市別所町佐土字竹ノ下881番外《地番》 | 兵庫県姫路市保城字上野田593番11《地番》 | 兵庫県姫路市北条永良町198番2《地番》 | 兵庫県姫路市網干区興浜字亀甲440番7外《地番》 | 兵庫県姫路市網干区高田字前田729番《地番》 | 兵庫県姫路市網干区北新在家150番《地番》 | 兵庫県姫路市木場字東1261番2外《地番》 | 兵庫県姫路市野里字長塚463番12《地番》 | 兵庫県姫路市嵐山町字イカ土5番3《地番》 | 兵庫県姫路市広畑区才字宮ノ下277番7《地番》 | 兵庫県姫路市書写台3丁目93番《地番》 | 兵庫県姫路市西新在家2-11-18 | 兵庫県姫路市大寿台1-10-6 | 兵庫県姫路市田寺東3-8-15 | 兵庫県姫路市北新在家1-5-16 | 兵庫県姫路市玉手3丁目588番1《地番》 | 兵庫県姫路市御国野町御着字北代1068番35《地番》 | 兵庫県姫路市広畑区小坂字細長161番11《地番》 | 兵庫県姫路市広畑区西蒲田字下西垣内272番23《地番》 | 兵庫県姫路市勝原区下太田字小川227番3《地番》 | 兵庫県姫路市勝原区熊見字箱山317番25《地番》 | 兵庫県姫路市飾磨区英賀東町2丁目49番2《地番》 | 兵庫県姫路市飾磨区今在家6丁目190番2《地番》 | 兵庫県姫路市東今宿6-10-15 | 兵庫県姫路市坊主町66番3《地番》 | 兵庫県姫路市網干区坂上字町田356番15《地番》 | 兵庫県姫路市広畑区長町2丁目48番《地番》 | 兵庫県姫路市三左衛門堀西の町96番外《地番》 | 兵庫県姫路市飾磨区清水2丁目98番《地番》 | 兵庫県姫路市中地字早瀬526番4《地番》 | 兵庫県姫路市白浜町宇佐崎中1丁目64番《地番》 |
| 最寄り駅 | 姫路駅から2100m | 姫路駅から2800m | 御着駅から4100m | 御着駅から2700m | 姫路駅から2000m | 御着駅から1300m | 姫路駅から1700m | 御着駅から1400m | 妻鹿駅から400m | 亀山駅から1400m | 亀山駅から400m | 仁豊野駅から430m | 播磨高岡駅から2000m | 山陽天満駅から1300m | 的形駅から250m | 姫路駅から2400m | 姫路駅から2200m | 姫路駅から4400m | 亀山駅から600m | 御着駅から800m | 姫路駅から5000m | 姫路駅から1500m | 山陽網干駅から1300m | 網干駅から550m | 山陽網干駅から750m | 八家駅から1100m | 姫路駅から2800m | 姫路駅から2000m | 英賀保駅から1600m | 余部駅から1700m | 姫路駅から3300m | 姫路駅から5900m | 姫路駅から4700m | 姫路駅から3600m | 英賀保駅から1600m | 御着駅から1000m | はりま勝原駅から950m | 英賀保駅から3700m | はりま勝原駅から2800m | はりま勝原駅から400m | 英賀保駅から1300m | 西飾磨駅から700m | 姫路駅から3500m | 姫路駅から2600m | 山陽網干駅から1500m | 夢前川駅から550m | 姫路駅から1100m | 飾磨駅から600m | 姫路駅から3300m | 八家駅から550m |
| 土地面積 | 139㎡ | 254㎡ | 548㎡ | 135㎡ | 746㎡ | 130㎡ | 335㎡ | 208㎡ | 139㎡ | 232㎡ | 182㎡ | 154㎡ | 192㎡ | 135㎡ | 151㎡ | 151㎡ | 127㎡ | 171㎡ | 227㎡ | 247㎡ | 177㎡ | 174㎡ | 180㎡ | 162㎡ | 278㎡ | 327㎡ | 105㎡ | 232㎡ | 148㎡ | 279㎡ | 330㎡ | 195㎡ | 198㎡ | 217㎡ | 164㎡ | 144㎡ | 152㎡ | 130㎡ | 181㎡ | 186㎡ | 231㎡ | 158㎡ | 345㎡ | 260㎡ | 119㎡ | 115㎡ | 381㎡ | 246㎡ | 120㎡ | 174㎡ |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 | 第2種住居地域 |
| 取引価格 | 32万円/坪 （9.8万円/㎡） 前年比+2.9% |
18万円/坪 （5.5万円/㎡） 前年比+0.0% |
11万円/坪 （3.5万円/㎡） 前年比−% |
18万円/坪 （5.5万円/㎡） 前年比+0.0% |
33万円/坪 （10万円/㎡） 前年比+0.5% |
19万円/坪 （5.6万円/㎡） 前年比+0.0% |
33万円/坪 （10万円/㎡） 前年比+1.2% |
5.7万円/坪 （1.7万円/㎡） 前年比▲1.1% |
20万円/坪 （6.0万円/㎡） 前年比+0.0% |
28万円/坪 （8.5万円/㎡） 前年比+1.0% |
30万円/坪 （9.0万円/㎡） 前年比+1.1% |
16万円/坪 （4.7万円/㎡） 前年比▲0.2% |
23万円/坪 （7.0万円/㎡） 前年比+0.1% |
17万円/坪 （5.1万円/㎡） 前年比+0.0% |
12万円/坪 （3.6万円/㎡） 前年比▲0.3% |
24万円/坪 （7.3万円/㎡） 前年比+0.6% |
35万円/坪 （11万円/㎡） 前年比+1.0% |
22万円/坪 （6.6万円/㎡） 前年比▲0.3% |
29万円/坪 （8.7万円/㎡） 前年比+1.0% |
14万円/坪 （4.3万円/㎡） 前年比+0.0% |
19万円/坪 （5.8万円/㎡） 前年比▲0.3% |
34万円/坪 （10万円/㎡） 前年比+2.0% |
13万円/坪 （3.9万円/㎡） 前年比▲0.8% |
25万円/坪 （7.6万円/㎡） 前年比+1.1% |
23万円/坪 （6.9万円/㎡） 前年比+0.0% |
13万円/坪 （4.1万円/㎡） 前年比▲1.2% |
21万円/坪 （6.3万円/㎡） 前年比+0.0% |
34万円/坪 （10万円/㎡） 前年比+1.0% |
20万円/坪 （5.9万円/㎡） 前年比▲0.3% |
18万円/坪 （5.5万円/㎡） 前年比▲0.2% |
32万円/坪 （9.6万円/㎡） 前年比+0.8% |
15万円/坪 （4.6万円/㎡） 前年比▲2.1% |
32万円/坪 （9.7万円/㎡） 前年比+0.3% |
31万円/坪 （9.3万円/㎡） 前年比+0.0% |
27万円/坪 （8.3万円/㎡） 前年比+1.7% |
19万円/坪 （5.8万円/㎡） 前年比+0.0% |
27万円/坪 （8.1万円/㎡） 前年比+0.1% |
19万円/坪 （5.8万円/㎡） 前年比▲0.5% |
18万円/坪 （5.3万円/㎡） 前年比+0.0% |
32万円/坪 （9.7万円/㎡） 前年比+1.0% |
23万円/坪 （7.0万円/㎡） 前年比+0.0% |
28万円/坪 （8.6万円/㎡） 前年比+0.5% |
20万円/坪 （6.2万円/㎡） 前年比+0.0% |
35万円/坪 （11万円/㎡） 前年比+2.9% |
19万円/坪 （5.6万円/㎡） 前年比+0.0% |
21万円/坪 （6.4万円/㎡） 前年比▲0.2% |
43万円/坪 （13万円/㎡） 前年比+0.8% |
31万円/坪 （9.3万円/㎡） 前年比+0.4% |
25万円/坪 （7.7万円/㎡） 前年比+0.4% |
22万円/坪 （6.8万円/㎡） 前年比+0.7% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
姫路市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、姫路市はどうなるのだろうか。
◆姫路市の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 530,495人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 519,967人 | 98.0 | |
| 2030年 | 506,147人 | 95.4 | |
| 2035年 | 490,585人 | 92.5 | |
| 2040年 | 473,452人 | 89.2 | |
| 2045年 | 455,255人 | 85.8 | |
| 2050年 | 436,360人 | 82.3 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）兵庫県姫路市大津区のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
姫路市：82.3
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
兵庫県加古川市：77.2
兵庫県高砂市：70.6
兵庫県加西市：62.8
兵庫県宍粟市：52.4
兵庫県たつの市：68.3
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） | ||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,401万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,101万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,268万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,085万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 4,903万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 5,720万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 6,537万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 7,354万円 | 26.3万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 28.6万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が2.49%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2026年6月調査 | ||
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兵庫県姫路市大津区の土地に関するFAQ
- Q兵庫県姫路市大津区の土地価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？
- A
兵庫県姫路市大津区の土地価格は、現在の平均価格が約24万円/坪となっており、10年前と比べて▲5.1％となっている。詳しくは記事を確認しよう。
- Q兵庫県姫路市大津区の土地価格は今後10年でどうなる見込みか？
- A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約23万円/坪となり、▲3.3%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。
- Q兵庫県姫路市大津区の公示地価はいくら？
- A
代表的な地点としては、兵庫県姫路市阿保字戸ノ本乙355番11《地番》（姫路駅から2100m、第1種住居地域）が、30万円/坪（9.8万円/㎡、前年比2.9%）だった（2025年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。
- Q公示地価は相場価格（実勢価格）が大きく異なるのはなぜですか？
- A
公示地価は不動産の公的な評価額ではあるものの、一般的に'実勢価格（実際に取引される価格）'と異なることが多い。公示地価に対する実勢価格は、都市部であれば1.5～2.0倍、地方では1.0～1.1倍と高くなる傾向にある。実勢価格の標準的な指標はないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計している。
- Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？
- A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。
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