熊本県山江村万江の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこでAIにより、過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移を推計した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう。（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）
熊本県山江村万江の土地の価格・相場は？
現在の価格は、1.6万円／坪（10年前比▲2.4%）
熊本県山江村万江の土地価格
- 463万円（1.6万円/坪）
- 10年前比▲2.4%（前年比▲2.9%）
- 駅距離 : 60.0分
- 土地面積 : 968.6㎡（293.0坪）
◆熊本県山江村万江の土地価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2009年 | 1.9万円／坪 |
| 2014年 | 1.6万円／坪 |
| 2019年 | 1.4万円／坪 |
| 2024年 | 1.6万円／坪 |
| 2029年 | 1.4万円／坪 |
| 2034年 | 1.1万円／坪 |
不動産の価格に関する公的評価額としては「公示地価」があるが、"実勢価格（実際に取引される価格）"とは異なる。都市部の実勢価格は公示地価の1.5～2.0倍、一方で地方では公示地価の1.0～1.1倍と言われる。
実勢価格については分かりやすい指標がないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計した。
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■現在の土地価格
熊本県山江村万江：463万円（1.6万円/坪、10年前比-2.4%）
（参考）周囲の土地価格は？
熊本県八代市：747万円（8.0万円/坪、10年前比+14.1%）
熊本県人吉市：545万円（5.7万円/坪、10年前比+9.2%）
熊本県相良村：243万円（1.8万円/坪、10年前比▲7.3%）
熊本県球磨村：144万円（2.0万円/坪、10年前比▲3.9%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+2.0%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲28.8%
- ノーマルシナリオ
329万円（1.1万円/坪、10年間で▲28.8%を予想）
（参考）周囲の土地価格（ノーマルシナリオ）は？
熊本県八代市：682万円（7.3万円/坪、10年後は▲8.7%）
熊本県人吉市：539万円（5.6万円/坪、10年後は▲1.2%）
熊本県相良村：179万円（1.3万円/坪、10年後は▲26.4%）
熊本県球磨村：109万円（1.5万円/坪、10年後は▲24.0%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲13.4%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。
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価格を詳細に分析しよう
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
山江村の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、山江村はどうなるのだろうか。
◆山江村の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 3,238人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 2,935人 | 90.6 | |
| 2030年 | 2,640人 | 81.5 | |
| 2035年 | 2,369人 | 73.2 | |
| 2040年 | 2,153人 | 66.5 | |
| 2045年 | 1,931人 | 59.6 | |
| 2050年 | 1,717人 | 53.0 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）熊本県山江村万江のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
山江村：53.0
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
熊本県八代市：70.6
熊本県人吉市：61.7
熊本県相良村：46.4
熊本県球磨村：26.7
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） | ||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,401万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,101万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,268万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,085万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 4,903万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 5,720万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 6,537万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 7,354万円 | 26.3万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 28.6万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が2.49%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2026年4月調査 | ||
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熊本県山江村万江の土地の過去の売買事例
熊本県山江村万江付近での実際の土地の成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆山江村の土地の成約事例
| 取引時期 | 2023年第3四半期 | 2024年第2四半期 | 2025年第1四半期 |
|---|---|---|---|
| 住居表示 | 熊本県球磨郡山江村大字万江 | 熊本県球磨郡山江村大字山田 | 熊本県球磨郡山江村大字山田 |
| 最寄駅 | 湯浦駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | 肥後西村駅から徒歩ー分 |
| 用途区分 | 都市計画区域外 | 都市計画区域外 | 都市計画区域外 |
| 土地属性 | 間口50.0m以上m、ほぼ長方形 | 間口27m、ほぼ台形 | 間口39m、不整形 |
| 取引価格 |
880万円 ・1.5万円/坪 （0.5万円/m²） ・土地面積1900㎡ |
230万円 ・1.7万円/坪 （0.5万円/m²） ・土地面積440㎡ |
310万円 ・2.3万円/坪 （0.7万円/m²） ・土地面積450㎡ |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
熊本県山江村万江の土地に関するFAQ
- Q熊本県山江村万江の土地価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？
- A
熊本県山江村万江の土地価格は、現在の平均価格が約1.6万円/坪となっており、10年前と比べて▲2.4％となっている。詳しくは記事を確認しよう。
- Q熊本県山江村万江の土地価格は今後10年でどうなる見込みか？
- A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約1.1万円/坪となり、▲28.8%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。
- Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？
- A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。
「リビンマッチ」一括査定
不動産を売却するなら、まずは「不動産一括査定」で売却価格の目安を知ろう。
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