中古マンション価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

京王片倉駅(東京都)の中古マンション価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

京王片倉駅(東京都)の中古マンションを購入、売却する際は、地域の中古マンションの価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

京王片倉駅(東京都)の中古マンションの価格・相場は?

現在の価格は、329万円/坪(10年前比+6.8%)

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京王片倉駅(東京都)の中古マンション価格

  • 6,462万円(329万円/坪)
  • 10年前比+6.8%(前年比+0.6%
  • 平均築年 : 1997年
  • 平均駅距離 : 6.23分
  • 平均専有面積 : 65.0㎡(19.7坪)
※2020年時点の価格相場です。
京王片倉駅(東京都)の中古マンション価格推移

◆京王片倉駅の中古マンション価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 323万円/坪
2010年 308万円/坪
2015年 311万円/坪
2020年(現在) 329万円/坪
2025年 330万円/坪
2030年 331万円/坪
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■現在の中古マンション価格

京王片倉駅:6,462万円(329万円/坪、10年前比+6.8%)

(参考)周囲の中古マンション価格は?
昭島市:3,286万円(155万円/坪、10年前比+15.2%
町田市:3,124万円(148万円/坪、10年前比+11.5%
日野市:4,219万円(215万円/坪、10年前比+14.8%
福生市:2,505万円(166万円/坪、10年前比+23.5%
多摩市:3,436万円(162万円/坪、10年前比+8.4%

京王片倉駅(東京都)の価格は過去10年で+6.8%となっており、資産性が高いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+18.4%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、+0.9%

2030年の京王片倉駅の中古マンション価格を予想
  • グッドシナリオ
    7,687万円(390.9万円/坪、10年間で+19.0%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    6,518万円(331.5万円/坪、10年間で+0.9%を予想)
  • バッドシナリオ
    5,453万円(277.3万円/坪、10年間で▲15.6%を予想)

(参考)周囲の中古マンション価格は?
昭島市:3,965万円(187万円/坪、10年後は+20.6%
町田市:3,740万円(177万円/坪、10年後は+19.7%
日野市:3,821万円(194万円/坪、10年後は▲9.4%
福生市:3,284万円(217万円/坪、10年後は+31.1%
多摩市:3,652万円(172万円/坪、10年後は+6.3%

ノーマルシナリオで、10年後に+0.9%を予想しており、有望なエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+13.7%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆八王子市の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
八王子-1 住居表示 東京都八王子市めじろ台2丁目45番14 43.4万円/坪
(14.1万円/㎡)
前年比▲1.4%
最寄り駅 めじろ台駅から500m
土地面積 219㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
八王子-2 住居表示 東京都八王子市子安町1−27−24 86.5万円/坪
(28.1万円/㎡)
前年比▲2.8%
最寄り駅 八王子駅から400m
土地面積 144㎡
用途区分 第一種住居地域
八王子-3 住居表示 東京都八王子市散田町2−32−2 41.5万円/坪
(13.5万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 西八王子駅から1200m
土地面積 202㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
八王子-4 住居表示 東京都八王子市片倉町453番4 42.2万円/坪
(13.7万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 片倉駅から630m
土地面積 218㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
八王子-6 住居表示 東京都八王子市元横山町3−12−5 58.2万円/坪
(18.9万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 八王子駅から1200m
土地面積 361㎡
用途区分 準工業地域
八王子-7 住居表示 東京都八王子市打越町1344番21 46.2万円/坪
(15.0万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 北野駅から540m
土地面積 213㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
八王子-8 住居表示 東京都八王子市別所1丁目18番19 52.6万円/坪
(17.1万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 京王堀之内駅から920m
土地面積 240㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域
八王子-9 住居表示 東京都八王子市東浅川町340番9 40.6万円/坪
(13.2万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 高尾駅から750m
土地面積 107㎡
用途区分 第一種住居地域
八王子-10 住居表示 東京都八王子市めじろ台4丁目20番4 46.5万円/坪
(15.1万円/㎡)
前年比▲1.3%
最寄り駅 めじろ台駅から280m
土地面積 230㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
八王子-11 住居表示 東京都八王子市長房町56番33 27.0万円/坪
(8.8万円/㎡)
前年比▲0.2%
最寄り駅 西八王子駅から1200m
土地面積 143㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
八王子-12 住居表示 東京都八王子市大楽寺町219番4 22.5万円/坪
(7.3万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 八王子駅から6000m
土地面積 165㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
八王子-13 住居表示 東京都八王子市楢原町1510番16 24.5万円/坪
(8.0万円/㎡)
前年比▲1.0%
最寄り駅 八王子駅から5600m
土地面積 86㎡
用途区分 準工業地域
八王子-14 住居表示 東京都八王子市戸吹町332番4 17.1万円/坪
(5.6万円/㎡)
前年比▲0.9%
最寄り駅 秋川駅から3000m
土地面積 165㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
八王子-15 住居表示 東京都八王子市元八王子町3丁目2269番5 23.7万円/坪
(7.7万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 高尾駅から1800m
土地面積 138㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
八王子-16 住居表示 東京都八王子市横川町956番15 20.3万円/坪
(6.6万円/㎡)
前年比▲1.5%
最寄り駅 西八王子駅から2500m
土地面積 161㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
八王子-17 住居表示 東京都八王子市狭間町1804番32 29.8万円/坪
(9.7万円/㎡)
前年比▲0.2%
最寄り駅 高尾駅から1400m
土地面積 163㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
八王子-18 住居表示 東京都八王子市中野上町3−36−10 29.5万円/坪
(9.6万円/㎡)
前年比▲0.2%
最寄り駅 八王子駅から3800m
土地面積 141㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
八王子-19 住居表示 東京都八王子市石川町2568番10 29.7万円/坪
(9.7万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 北八王子駅から1100m
土地面積 92㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
八王子-20 住居表示 東京都八王子市みなみ野3−18−25 55.4万円/坪
(18.0万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 八王子みなみ野駅から750m
土地面積 179㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 京王片倉駅がある八王子市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、京王片倉駅を含む、八王子市はどうなるのだろうか。

◆八王子市の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 577,513 人 100.0(基準年)
2020年 571,436 人 98.9
2025年 559,097 人 96.8
2030年 543,145 人 94.0
2035年 524,333 人 90.8
2040年 504,710 人 87.4
2045年 484,514 人 83.9

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

八王子市の将来推計人口

(参考)京王片倉駅のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
八王子市:83.9

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
昭島市:85.5
町田市:89.7
日野市:98.7
福生市:60.3
多摩市:83.4

 八王子市の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 83.9だ。周辺エリアの平均83.5に比べると、有望なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、中古マンションを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

京王片倉駅の中古マンションの過去の売買事例

 京王片倉駅付近での実際の中古マンションの成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆八王子市の中古マンションの成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2017年
第3四半期
住居表示 東京都八王子市子安町 1,600万円
・89.5万円/坪
(29.1万円/m²)
・床面積55㎡
最寄り駅 京王片倉駅から徒歩6分
用途区分 第2種中高層住居専用地域
建物属性 1995年築、3LDK、RC
2016年
第2四半期
住居表示 東京都八王子市子安町 870万円
・133.8万円/坪
(43.5万円/m²)
・床面積20㎡
最寄り駅 京王片倉駅から徒歩3分
用途区分 第2種中高層住居専用地域
建物属性 1989年築、1K、RC
2016年
第2四半期
住居表示 東京都八王子市子安町 380万円
・58.5万円/坪
(19.0万円/m²)
・床面積20㎡
最寄り駅 京王片倉駅から徒歩4分
用途区分 第2種中高層住居専用地域
建物属性 1988年築、1K、RC
2016年
第4四半期
住居表示 東京都八王子市子安町 1,400万円
・78.3万円/坪
(25.5万円/m²)
・床面積55㎡
最寄り駅 京王片倉駅から徒歩6分
用途区分 第2種中高層住居専用地域
建物属性 1995年築、2LDK、RC
2016年
第4四半期
住居表示 東京都八王子市北野町 680万円
・139.5万円/坪
(45.3万円/m²)
・床面積15㎡
最寄り駅 京王片倉駅から徒歩13分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1990年築、1K、RC
2014年
第3四半期
住居表示 東京都八王子市片倉町 3,100万円
・106.0万円/坪
(34.4万円/m²)
・床面積90㎡
最寄り駅 京王片倉駅から徒歩6分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2003年築、3LDK、RC
2014年
第1四半期
住居表示 東京都八王子市片倉町 3,300万円
・119.5万円/坪
(38.8万円/m²)
・床面積85㎡
最寄り駅 京王片倉駅から徒歩7分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2003年築、0、RC
2013年
第4四半期
住居表示 東京都八王子市片倉町 2,000万円
・68.4万円/坪
(22.2万円/m²)
・床面積90㎡
最寄り駅 京王片倉駅から徒歩4分
用途区分
建物属性 2003年築、4LDK、RC
2012年
第1四半期
住居表示 東京都八王子市子安町 310万円
・63.6万円/坪
(20.7万円/m²)
・床面積15㎡
最寄り駅 京王片倉駅から徒歩5分
用途区分 第2種中高層住居専用地域
建物属性 1987年築、1R、RC
2012年
第1四半期
住居表示 東京都八王子市子安町 1,600万円
・61.5万円/坪
(20.0万円/m²)
・床面積80㎡
最寄り駅 京王片倉駅から徒歩5分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 1993年築、3LDK、RC
2012年
第2四半期
住居表示 東京都八王子市片倉町 2,500万円
・90.5万円/坪
(29.4万円/m²)
・床面積85㎡
最寄り駅 京王片倉駅から徒歩8分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2003年築、3LDK、RC
2009年
第2四半期
住居表示 東京都八王子市子安町 280万円
・57.4万円/坪
(18.7万円/m²)
・床面積15㎡
最寄り駅 京王片倉駅から徒歩6分
用途区分 第2種中高層住居専用地域
建物属性 1994年築、1K、RC
2008年
第4四半期
住居表示 東京都八王子市小比企町 1,700万円
・69.7万円/坪
(22.7万円/m²)
・床面積75㎡
最寄り駅 京王片倉駅から徒歩8分
用途区分
建物属性 1992年築、3LDK、RC
※参考:国土交通省「土地情報総合システム

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