中古マンション価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

兵庫県西宮市生瀬武庫川町の中古マンション価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

兵庫県西宮市生瀬武庫川町の中古マンションを購入、売却する際は、地域の中古マンションの価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

兵庫県西宮市生瀬武庫川町の中古マンションの価格・相場は?

現在の価格は、133万円/坪(10年前比+13.8%)

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兵庫県西宮市生瀬武庫川町の中古マンション価格

  • 2,824万円(133万円/坪)
  • 10年前比+13.8%(前年比▲0.1%
  • 平均築年 : 1998年
  • 平均駅距離 : 13.39分
  • 平均専有面積 : 70.0㎡(21.2坪)
※2020年時点の価格相場です。
兵庫県西宮市生瀬武庫川町の中古マンション価格推移

◆兵庫県西宮市生瀬武庫川町の中古マンション価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 120万円/坪
2010年 117万円/坪
2015年 130万円/坪
2020年(現在) 133万円/坪
2025年 128万円/坪
2030年 122万円/坪
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■現在の中古マンション価格

兵庫県西宮市生瀬武庫川町:2,824万円(133万円/坪、10年前比+13.8%)

(参考)周囲の中古マンション価格は?
神戸市北区:1,946万円(86万円/坪、10年前比▲11.4%
尼崎市:2,893万円(147万円/坪、10年前比+3.8%
芦屋市:4,886万円(231万円/坪、10年前比+13.1%
伊丹市:3,005万円(153万円/坪、10年前比+32.1%

兵庫県西宮市生瀬武庫川町の価格は過去10年で+13.8%となっており、資産性が高いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+9.4%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、▲8.5%

2030年の兵庫県西宮市生瀬武庫川町の中古マンション価格を予想
  • グッドシナリオ
    2,618万円(123.6万円/坪、10年間で▲7.3%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    2,584万円(122.0万円/坪、10年間で▲8.5%を予想)
  • バッドシナリオ
    2,537万円(119.8万円/坪、10年間で▲10.1%を予想)
ノーマルシナリオで、10年後に▲8.5%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲0.5%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆西宮市の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
西宮-1 住居表示 兵庫県西宮市甲子園浦風町18−33 109.8万円/坪
(35.7万円/㎡)
前年比+0.8%
最寄り駅 甲子園駅から230m
土地面積 153㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域
西宮-2 住居表示 兵庫県西宮市室川町4−13 83.1万円/坪
(27.0万円/㎡)
前年比+0.4%
最寄り駅 西宮駅から1300m
土地面積 165㎡
用途区分 第一種住居地域
西宮-3 住居表示 兵庫県西宮市甲子園四番町12−19 113.2万円/坪
(36.8万円/㎡)
前年比+0.5%
最寄り駅 甲子園駅から900m
土地面積 264㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
西宮-4 住居表示 兵庫県西宮市南郷町1−8 114.2万円/坪
(37.1万円/㎡)
前年比+0.3%
最寄り駅 夙川駅から650m
土地面積 158㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
西宮-5 住居表示 兵庫県西宮市菊谷町5−21 118.5万円/坪
(38.5万円/㎡)
前年比+0.5%
最寄り駅 苦楽園口駅から600m
土地面積 362㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
西宮-6 住居表示 兵庫県西宮市大井手町7−18 122.2万円/坪
(39.7万円/㎡)
前年比+0.5%
最寄り駅 夙川駅から550m
土地面積 287㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
西宮-7 住居表示 兵庫県西宮市上甲東園2−8−11 100.3万円/坪
(32.6万円/㎡)
前年比+0.3%
最寄り駅 甲東園駅から600m
土地面積 177㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
西宮-8 住居表示 兵庫県西宮市下大市東町15−11 91.1万円/坪
(29.6万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 門戸厄神駅から340m
土地面積 148㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
西宮-9 住居表示 兵庫県西宮市甲子園口4丁目118番5外 104.6万円/坪
(34.0万円/㎡)
前年比+0.6%
最寄り駅 甲子園口駅から600m
土地面積 227㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
西宮-10 住居表示 兵庫県西宮市上甲子園1−8−25 99.1万円/坪
(32.2万円/㎡)
前年比+0.6%
最寄り駅 甲子園口駅から1100m
土地面積 157㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
西宮-11 住居表示 兵庫県西宮市結善町1−14 117.5万円/坪
(38.2万円/㎡)
前年比+0.5%
最寄り駅 夙川駅から680m
土地面積 1254㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
西宮-12 住居表示 兵庫県西宮市甲東園2−4−8 100.0万円/坪
(32.5万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 甲東園駅から510m
土地面積 152㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
西宮-13 住居表示 兵庫県西宮市瓦林町28−9 82.5万円/坪
(26.8万円/㎡)
前年比+0.4%
最寄り駅 西宮北口駅から1300m
土地面積 215㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
西宮-14 住居表示 兵庫県西宮市甲陽園若江町5−7 78.5万円/坪
(25.5万円/㎡)
前年比+0.4%
最寄り駅 甲陽園駅から250m
土地面積 102㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
西宮-15 住居表示 兵庫県西宮市弓場町9−8 86.5万円/坪
(28.1万円/㎡)
前年比+0.4%
最寄り駅 香櫨園駅から830m
土地面積 157㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
西宮-16 住居表示 兵庫県西宮市松風町5−3 103.1万円/坪
(33.5万円/㎡)
前年比+0.6%
最寄り駅 苦楽園口駅から450m
土地面積 176㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
西宮-17 住居表示 兵庫県西宮市仁川町1−2−17 79.1万円/坪
(25.7万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 仁川駅から750m
土地面積 184㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
西宮-18 住居表示 兵庫県西宮市愛宕山4−9 64.6万円/坪
(21.0万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 門戸厄神駅から1300m
土地面積 195㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
西宮-19 住居表示 兵庫県西宮市大畑町4−10 100.6万円/坪
(32.7万円/㎡)
前年比+0.6%
最寄り駅 西宮北口駅から800m
土地面積 241㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 西宮市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、西宮市はどうなるのだろうか。

◆西宮市の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 487,850 人 100.0(基準年)
2020年 488,486 人 100.1
2025年 483,712 人 99.2
2030年 475,523 人 97.5
2035年 465,333 人 95.4
2040年 453,695 人 93.0
2045年 441,478 人 90.5

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

西宮市の将来推計人口

(参考)兵庫県西宮市生瀬武庫川町のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
西宮市:90.5

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
神戸市北区:70.3
尼崎市:83.1
芦屋市:91.3
伊丹市:86.8

 西宮市の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 90.5だ。周辺エリアの平均82.9に比べると、有望なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、中古マンションを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

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