中古マンション価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

千葉県千葉市中央区要町の中古マンション価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

千葉県千葉市中央区要町の中古マンションを購入、売却する際は、地域の中古マンションの価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

千葉県千葉市中央区要町の中古マンションの価格・相場は?

現在の価格は、126万円/坪(10年前比+16.7%)

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千葉県千葉市中央区要町の中古マンション価格

  • 2,678万円(126万円/坪)
  • 10年前比+16.7%(前年比▲0.0%
  • 平均築年 : 1998年
  • 平均駅距離 : 5.11分
  • 平均専有面積 : 70.0㎡(21.2坪)
※2020年時点の価格相場です。
千葉県千葉市中央区要町の中古マンション価格推移

◆千葉県千葉市中央区要町の中古マンション価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 107万円/坪
2010年 108万円/坪
2015年 116万円/坪
2020年(現在) 126万円/坪
2025年 119万円/坪
2030年 111万円/坪
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■現在の中古マンション価格

千葉県千葉市中央区要町:2,678万円(126万円/坪、10年前比+16.7%)

(参考)周囲の中古マンション価格は?
千葉市中央区:3,141万円(148万円/坪、10年前比+16.7%
千葉市稲毛区:2,516万円(119万円/坪、10年前比+24.8%
千葉市若葉区:1,693万円(80万円/坪、10年前比+15.1%
千葉市緑区:2,027万円(89万円/坪、10年前比+13.9%
千葉市美浜区:3,261万円(166万円/坪、10年前比+16.6%
市原市:1,862万円(88万円/坪、10年前比▲0.8%

千葉県千葉市中央区要町の価格は過去10年で+16.7%となっており、資産性が高いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+14.4%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、▲12.3%

2030年の千葉県千葉市中央区要町の中古マンション価格を予想
  • グッドシナリオ
    3,032万円(143.2万円/坪、10年間で+13.2%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    2,348万円(110.9万円/坪、10年間で▲12.3%を予想)
  • バッドシナリオ
    1,986万円(93.8万円/坪、10年間で▲25.8%を予想)
ノーマルシナリオで、10年後に▲12.3%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+7.7%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆千葉市中央区の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
千葉中央-1 住居表示 千葉県千葉市中央区新千葉3−4−16 84.3万円/坪
(27.4万円/㎡)
前年比+2.2%
最寄り駅 千葉駅から550m
土地面積 320㎡
用途区分 第一種住居地域
千葉中央-2 住居表示 千葉県千葉市中央区道場南2−9−6 31.7万円/坪
(10.3万円/㎡)
前年比+1.0%
最寄り駅 千葉駅から1900m
土地面積 138㎡
用途区分 第一種住居地域
千葉中央-3 住居表示 千葉県千葉市中央区矢作町942番25 28.3万円/坪
(9.2万円/㎡)
前年比+0.7%
最寄り駅 千葉駅から3200m
土地面積 201㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
千葉中央-4 住居表示 千葉県千葉市中央区末広4−6−9 39.1万円/坪
(12.7万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 千葉寺駅から600m
土地面積 165㎡
用途区分 第二種住居地域
千葉中央-5 住居表示 千葉県千葉市中央区松波1−18−14 76.9万円/坪
(25.0万円/㎡)
前年比+3.3%
最寄り駅 西千葉駅から650m
土地面積 186㎡
用途区分 第一種住居地域
千葉中央-6 住居表示 千葉県千葉市中央区東千葉2−3−4 38.5万円/坪
(12.5万円/㎡)
前年比+0.8%
最寄り駅 東千葉駅から750m
土地面積 157㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
千葉中央-7 住居表示 千葉県千葉市中央区春日2−9−4 101.2万円/坪
(32.9万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 西千葉駅から300m
土地面積 250㎡
用途区分 第一種住居地域
千葉中央-8 住居表示 千葉県千葉市中央区松ケ丘町433番 29.7万円/坪
(9.7万円/㎡)
前年比+1.2%
最寄り駅 大森台駅から400m
土地面積 214㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
千葉中央-9 住居表示 千葉県千葉市中央区白旗2−16−11 37.5万円/坪
(12.2万円/㎡)
前年比+0.8%
最寄り駅 蘇我駅から1000m
土地面積 108㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
千葉中央-10 住居表示 千葉県千葉市中央区南生実町94番213 19.1万円/坪
(6.2万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 浜野駅から1700m
土地面積 142㎡
用途区分 第一種住居地域
千葉中央-11 住居表示 千葉県千葉市中央区浜野町1228番12外 19.6万円/坪
(6.4万円/㎡)
前年比+0.9%
最寄り駅 浜野駅から950m
土地面積 149㎡
用途区分 第一種住居地域
千葉中央-12 住居表示 千葉県千葉市中央区本町2−8−12 46.5万円/坪
(15.1万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 千葉駅から1800m
土地面積 149㎡
用途区分 第一種住居地域
千葉中央-13 住居表示 千葉県千葉市中央区弁天3−3−16 76.9万円/坪
(25.0万円/㎡)
前年比+3.3%
最寄り駅 千葉駅から700m
土地面積 181㎡
用途区分 第一種住居地域
千葉中央-14 住居表示 千葉県千葉市中央区寒川町3丁目217番11 31.1万円/坪
(10.1万円/㎡)
前年比+1.2%
最寄り駅 本千葉駅から1300m
土地面積 152㎡
用途区分 第一種住居地域
千葉中央-15 住居表示 千葉県千葉市中央区葛城2−15−15 30.3万円/坪
(9.9万円/㎡)
前年比+0.5%
最寄り駅 本千葉駅から1400m
土地面積 103㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
千葉中央-16 住居表示 千葉県千葉市中央区千葉寺町1236番4 47.4万円/坪
(15.4万円/㎡)
前年比+0.7%
最寄り駅 千葉寺駅から450m
土地面積 172㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
千葉中央-17 住居表示 千葉県千葉市中央区千葉寺町695番26 35.1万円/坪
(11.4万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 千葉寺駅から1000m
土地面積 173㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
千葉中央-18 住居表示 千葉県千葉市中央区都町6−13−17 27.9万円/坪
(9.1万円/㎡)
前年比+0.6%
最寄り駅 千葉駅から3400m
土地面積 166㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
千葉中央-19 住居表示 千葉県千葉市中央区新宿2−7−12 96.0万円/坪
(31.2万円/㎡)
前年比+1.3%
最寄り駅 千葉駅から1000m
土地面積 1015㎡
用途区分 商業地域

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 千葉市中央区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、千葉市中央区はどうなるのだろうか。

◆千葉市中央区の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 205,070 人 100.0(基準年)
2020年 209,366 人 102.1
2025年 211,844 人 103.3
2030年 212,805 人 103.8
2035年 212,374 人 103.6
2040年 210,473 人 102.6
2045年 206,967 人 100.9

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

千葉市中央区の将来推計人口

(参考)千葉県千葉市中央区要町のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
千葉市中央区:100.9

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
千葉市稲毛区:96.0
千葉市若葉区:87.2
千葉市緑区:107.1
千葉市美浜区:78.5
市原市:73.9

 千葉市中央区の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 100.9だ。周辺エリアの平均88.5に比べると、有望なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、中古マンションを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

千葉県千葉市中央区要町の中古マンションの過去の売買事例

 千葉県千葉市中央区要町付近での実際の中古マンションの成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆千葉市中央区の中古マンションの成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2020年
第1四半期
住居表示 千葉県千葉市中央区要町 2,100万円
・92.3万円/坪
(30.0万円/m²)
・床面積70㎡
最寄り駅 東千葉駅から徒歩4分
用途区分 商業地域
建物属性 1997年築、3LDK、RC
2019年
第2四半期
住居表示 千葉県千葉市中央区要町 330万円
・67.7万円/坪
(22.0万円/m²)
・床面積15㎡
最寄り駅 東千葉駅から徒歩2分
用途区分 商業地域
建物属性 1995年築、1K、RC
2018年
第1四半期
住居表示 千葉県千葉市中央区要町 1,700万円
・80.5万円/坪
(26.2万円/m²)
・床面積65㎡
最寄り駅 東千葉駅から徒歩4分
用途区分 商業地域
建物属性 1997年築、1LDK+S、RC
2018年
第1四半期
住居表示 千葉県千葉市中央区要町 1,700万円
・74.7万円/坪
(24.3万円/m²)
・床面積70㎡
最寄り駅 東千葉駅から徒歩4分
用途区分 商業地域
建物属性 1997年築、3LDK、RC
2017年
第3四半期
住居表示 千葉県千葉市中央区要町 2,300万円
・101.1万円/坪
(32.9万円/m²)
・床面積70㎡
最寄り駅 東千葉駅から徒歩4分
用途区分 商業地域
建物属性 1997年築、3LDK、RC
2016年
第1四半期
住居表示 千葉県千葉市中央区要町 1,500万円
・76.9万円/坪
(25.0万円/m²)
・床面積60㎡
最寄り駅 千葉駅から徒歩10分
用途区分 商業地域
建物属性 2001年築、0、SRC
2016年
第2四半期
住居表示 千葉県千葉市中央区要町 1,800万円
・85.2万円/坪
(27.7万円/m²)
・床面積65㎡
最寄り駅 千葉駅から徒歩10分
用途区分 商業地域
建物属性 2001年築、3LDK、SRC
2016年
第4四半期
住居表示 千葉県千葉市中央区要町 1,600万円
・82.1万円/坪
(26.7万円/m²)
・床面積60㎡
最寄り駅 東千葉駅から徒歩4分
用途区分 商業地域
建物属性 1997年築、2LDK、RC
2016年
第1四半期
住居表示 千葉県千葉市中央区要町 350万円
・71.8万円/坪
(23.3万円/m²)
・床面積15㎡
最寄り駅 東千葉駅から徒歩2分
用途区分 商業地域
建物属性 1995年築、1K、RC
2015年
第1四半期
住居表示 千葉県千葉市中央区要町 300万円
・61.5万円/坪
(20.0万円/m²)
・床面積15㎡
最寄り駅 東千葉駅から徒歩2分
用途区分 商業地域
建物属性 1989年築、1K、RC
2015年
第4四半期
住居表示 千葉県千葉市中央区要町 410万円
・84.1万円/坪
(27.3万円/m²)
・床面積15㎡
最寄り駅 東千葉駅から徒歩2分
用途区分 商業地域
建物属性 1995年築、1K、RC
2014年
第1四半期
住居表示 千葉県千葉市中央区要町 2,300万円
・141.5万円/坪
(46.0万円/m²)
・床面積50㎡
最寄り駅 千葉駅から徒歩11分
用途区分 商業地域
建物属性 1997年築、2LDK、RC
2014年
第1四半期
住居表示 千葉県千葉市中央区要町 1,600万円
・82.1万円/坪
(26.7万円/m²)
・床面積60㎡
最寄り駅 千葉駅から徒歩10分
用途区分 商業地域
建物属性 2001年築、3LDK、SRC
2014年
第1四半期
住居表示 千葉県千葉市中央区要町 1,800万円
・85.2万円/坪
(27.7万円/m²)
・床面積65㎡
最寄り駅 千葉駅から徒歩10分
用途区分 商業地域
建物属性 2001年築、3LDK、SRC
2014年
第4四半期
住居表示 千葉県千葉市中央区要町 300万円
・61.5万円/坪
(20.0万円/m²)
・床面積15㎡
最寄り駅 東千葉駅から徒歩1分
用途区分
建物属性 1988年築、1K、RC
2011年
第2四半期
住居表示 千葉県千葉市中央区要町 1,600万円
・75.7万円/坪
(24.6万円/m²)
・床面積65㎡
最寄り駅 東千葉駅から徒歩3分
用途区分 商業地域
建物属性 1997年築、1LDK、RC
2009年
第2四半期
住居表示 千葉県千葉市中央区要町 1,300万円
・72.7万円/坪
(23.6万円/m²)
・床面積55㎡
最寄り駅 東千葉駅から徒歩5分
用途区分 商業地域
建物属性 2001年築、3LDK、SRC
2009年
第2四半期
住居表示 千葉県千葉市中央区要町 1,400万円
・66.3万円/坪
(21.5万円/m²)
・床面積65㎡
最寄り駅 東千葉駅から徒歩3分
用途区分 商業地域
建物属性 1997年築、2LDK、RC
2008年
第4四半期
住居表示 千葉県千葉市中央区要町 760万円
・39.0万円/坪
(12.7万円/m²)
・床面積60㎡
最寄り駅 東千葉駅から徒歩5分
用途区分 商業地域
建物属性 1997年築、2LDK、RC
※参考:国土交通省「土地情報総合システム

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