大森台駅（千葉県）の中古マンションを購入、売却する際は、地域の中古マンションの価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
大森台駅（千葉県）の中古マンションの価格・相場は？
現在の価格は、2,232万円（10年前比+29.3%）
大森台駅（千葉県）の中古マンション価格
- 2,232万円（114万円/坪）
- 10年前比+29.3%（前年比+1.2%）
- 平均築年 : 1998年
- 平均駅距離 : 10分
- 平均専有面積 : 65.0㎡（19.7坪）
◆大森台駅の中古マンション価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2007年 | 88万円／坪 |
| 2012年 | 88万円／坪 |
| 2017年 | 96万円／坪 |
| 2022年 | 114万円／坪 |
| 2027年 | 105万円／坪 |
| 2032年 | 96万円／坪 |
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■現在の中古マンション価格
大森台駅：2,232万円（114万円/坪、10年前比+29.3%）
（参考）周囲の中古マンション価格は？
千葉県千葉市稲毛区：1,891万円（89万円/坪、10年前比+42.8%）
千葉県千葉市若葉区：1,325万円（63万円/坪、10年前比+46.0%）
千葉県千葉市緑区：1,462万円（65万円/坪、10年前比+17.4%）
千葉県千葉市美浜区：1,622万円（83万円/坪、10年前比+46.5%）
千葉県市原市：986万円（50万円/坪、10年前比▲7.5%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+29.0%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲15.1%
- ノーマルシナリオ
1,894万円（96万円/坪、10年間で▲15.1%を予想）
（参考）周囲の中古マンション価格は？
千葉県千葉市稲毛区：2,616万円（124万円/坪、10年後は+38.3%）
千葉県千葉市若葉区：1,915万円（91万円/坪、10年後は+44.5%）
千葉県千葉市緑区：1,584万円（70万円/坪、10年後は+8.3%）
千葉県千葉市美浜区：2,025万円（103万円/坪、10年後は+24.9%）
千葉県市原市：1,122万円（57万円/坪、10年後は+13.8%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+26.0%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2022年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2022年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2023年〜2032年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2022年以降は1.1倍、GDPが2022年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2022年以降は0.9倍として算出
千葉市中央区内の中古マンション価格を見る
駅の価格を見る
大森台駅（千葉県）の土地、中古戸建てを見る
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる？
通常、マンションの築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほどマンション価格は安くなる。そこで、実際の築年数別の中古マンションの価格・相場を見ておこう。
これを参考にすれば、購入したマンションが将来、どんなペースで価格が下落していくかが予想しやすい。例えば築10年のマンションを購入して、10年後に売却する事になった場合、築10年と築20年の中古マンション価格を比べれば、おおよその価格変動が分かるというわけだ。
価格下落が激しい地域の場合、将来売却しようとしても住宅ローン残高のほうが多い預貯金などを取り崩さなければ売却できないので、将来の資産価値も気にしておきたいところだ。
◆大森台駅の築年数別の中古マンション坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 91万円／坪 |
| 5年 | 80万円／坪 |
| 10年 | 75万円／坪 |
| 15年 | 70万円／坪 |
| 20年 | 67万円／坪 |
| 25年 | 60万円／坪 |
| 30年 | 60万円／坪 |
| 35年 | 51万円／坪 |
| 40年 | 45万円／坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆千葉市中央区の公示地価（2024年1月）
| 地点名 | 千葉市中央区-1 | 千葉市中央区-2 | 千葉市中央区-3 | 千葉市中央区-4 | 千葉市中央区-5 | 千葉市中央区-6 | 千葉市中央区-7 | 千葉市中央区-8 | 千葉市中央区-9 | 千葉市中央区-10 | 千葉市中央区-11 | 千葉市中央区-12 | 千葉市中央区-13 | 千葉市中央区-14 | 千葉市中央区-15 | 千葉市中央区-16 | 千葉市中央区-18 | 千葉市中央区-19 | 千葉市中央区-20 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 千葉県千葉市中央区新千葉3-4-16 | 千葉県千葉市中央区道場南2-9-6 | 千葉県千葉市中央区松波1-18-14 | 千葉県千葉市中央区春日2-9-4 | 千葉県千葉市中央区南生実町94番213 | 千葉県千葉市中央区浜野町1228番12外 | 千葉県千葉市中央区本町2-8-12 | 千葉県千葉市中央区弁天3-3-16 | 千葉県千葉市中央区寒川町3丁目217番11 | 千葉県千葉市中央区蘇我4-20-8 | 千葉県千葉市中央区今井1-2-9 | 千葉県千葉市中央区村田町140番14 | 千葉県千葉市中央区矢作町350番4外 | 千葉県千葉市中央区蘇我5-20-33 | 千葉県千葉市中央区祐光4-10-2 | 千葉県千葉市中央区塩田町608番5 | 千葉県千葉市中央区矢作町942番25 | 千葉県千葉市中央区松ケ丘町433番 | 千葉県千葉市中央区仁戸名町101番16 |
| 最寄り駅 | 千葉駅から550m | 千葉駅から1900m | 西千葉駅から650m | 西千葉駅から300m | 浜野駅から1700m | 浜野駅から950m | 千葉駅から1800m | 千葉駅から700m | 本千葉駅から1300m | 蘇我駅から2000m | 蘇我駅から680m | 浜野駅から900m | 千葉駅から3600m | 蘇我駅から1400m | 東千葉駅から900m | 浜野駅から1400m | 千葉駅から3200m | 大森台駅から400m | 千葉駅から5300m |
| 土地面積 | 320㎡ | 139㎡ | 186㎡ | 250㎡ | 142㎡ | 149㎡ | 149㎡ | 181㎡ | 152㎡ | 157㎡ | 120㎡ | 135㎡ | 161㎡ | 150㎡ | 129㎡ | 132㎡ | 202㎡ | 214㎡ | 145㎡ |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 |
| 取引価格 | 98万円/坪 （32万円/㎡） 前年比+6.0% |
35万円/坪 （11万円/㎡） 前年比+5.6% |
89万円/坪 （29万円/㎡） 前年比+6.2% |
108万円/坪 （35万円/㎡） 前年比+3.9% |
20万円/坪 （6.6万円/㎡） 前年比+3.4% |
21万円/坪 （6.9万円/㎡） 前年比+3.9% |
52万円/坪 （17万円/㎡） 前年比+5.6% |
88万円/坪 （29万円/㎡） 前年比+6.3% |
34万円/坪 （11万円/㎡） 前年比+3.8% |
30万円/坪 （9.9万円/㎡） 前年比+3.8% |
50万円/坪 （16万円/㎡） 前年比+5.9% |
24万円/坪 （7.7万円/㎡） 前年比+4.1% |
29万円/坪 （9.6万円/㎡） 前年比+2.7% |
44万円/坪 （14万円/㎡） 前年比+6.8% |
42万円/坪 （14万円/㎡） 前年比+5.4% |
19万円/坪 （6.3万円/㎡） 前年比+2.3% |
30万円/坪 （9.7万円/㎡） 前年比+3.4% |
32万円/坪 （11万円/㎡） 前年比+4.0% |
19万円/坪 （6.0万円/㎡） 前年比+3.4% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
大森台駅がある千葉市中央区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、大森台駅を含む、千葉市中央区はどうなるのだろうか。
◆千葉市中央区の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 211,736人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 215,052人 | 101.6 | |
| 2030年 | 216,050人 | 102.0 | |
| 2035年 | 216,994人 | 102.5 | |
| 2040年 | 217,034人 | 102.5 | |
| 2045年 | 215,791人 | 101.9 | |
| 2050年 | 213,863人 | 101.0 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）大森台駅のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
千葉市中央区：101.0
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
千葉県千葉市稲毛区：95.0
千葉県千葉市若葉区：84.4
千葉県千葉市緑区：98.5
千葉県千葉市美浜区：85.6
千葉県市原市：77.0
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古マンションを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,535万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,303万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,583万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,478万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5,374万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 6,270万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 7,165万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
|
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が1.89%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2025年6月調査 |
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大森台駅の中古マンションの過去の売買事例
大森台駅付近での実際の中古マンションの成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆千葉市中央区の中古マンションの成約事例
| 取引時期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 千葉県千葉市中央区松波 | 千葉県千葉市中央区南町 | 千葉県千葉市中央区新千葉 | 千葉県千葉市中央区若草 | 千葉県千葉市中央区今井 | 千葉県千葉市中央区今井 | 千葉県千葉市中央区蘇我 | 千葉県千葉市中央区浜野町 | 千葉県千葉市中央区祐光 | 千葉県千葉市中央区稲荷町 | 千葉県千葉市中央区稲荷町 | 千葉県千葉市中央区椿森 | 千葉県千葉市中央区登戸 | 千葉県千葉市中央区登戸 | 千葉県千葉市中央区登戸 | 千葉県千葉市中央区宮崎町 | 千葉県千葉市中央区青葉町 | 千葉県千葉市中央区青葉町 | 千葉県千葉市中央区東千葉 | 千葉県千葉市中央区宮崎町 |
| 最寄駅 | 千葉駅から徒歩7分 | 蘇我駅から徒歩9分 | 千葉駅から徒歩7分 | 蘇我駅から徒歩13分 | 蘇我駅から徒歩7分 | 蘇我駅から徒歩9分 | 蘇我駅から徒歩9分 | 浜野駅から徒歩8分 | 東千葉駅から徒歩7分 | 蘇我駅から徒歩9分 | 蘇我駅から徒歩11分 | 東千葉駅から徒歩4分 | 西千葉駅から徒歩8分 | 西千葉駅から徒歩8分 | 西千葉駅から徒歩6分 | 千葉寺駅から徒歩11分 | 千葉寺駅から徒歩14分 | 千葉寺駅から徒歩14分 | 東千葉駅から徒歩11分 | 千葉寺駅から徒歩6分 |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 |
| 建物属性 | 2017年築、3LDK、RC | 2021年築、2LDK+S、RC | 2002年築、3LDK、RC | 2001年築、3LDK、RC | 1992年築、4LDK、SRC | 1991年築、3DK、RC | 1994年築、2LDK、RC | 1996年築、2LDK+S、RC | 1974年築、2LDK、RC | 1984年築、1LDK、RC | 1984年築、2LDK、RC | 2020年築、3LDK、RC | 1999年築、4LDK、RC | 1999年築、4LDK、RC | 2016年築、1LDK、RC | 1997年築、3LDK、RC | 1994年築、3LDK、RC | 1994年築、3LDK、RC | 1983年築、2LDK+S、SRC | 1995年築、2LDK、RC |
| 取引価格 | 4,400万円 ・194万円/坪 （59万円/m²） ・床面積ー㎡ |
3,800万円 ・193万円/坪 （59万円/m²） ・床面積ー㎡ |
3,000万円 ・132万円/坪 （40万円/m²） ・床面積ー㎡ |
2,900万円 ・113万円/坪 （34万円/m²） ・床面積ー㎡ |
2,200万円 ・85万円/坪 （26万円/m²） ・床面積ー㎡ |
1,500万円 ・71万円/坪 （21万円/m²） ・床面積ー㎡ |
1,400万円 ・77万円/坪 （23万円/m²） ・床面積ー㎡ |
1,300万円 ・72万円/坪 （22万円/m²） ・床面積ー㎡ |
990万円 ・65万円/坪 （20万円/m²） ・床面積ー㎡ |
820万円 ・60万円/坪 （18万円/m²） ・床面積ー㎡ |
200万円 ・13万円/坪 （4.0万円/m²） ・床面積ー㎡ |
3,900万円 ・172万円/坪 （52万円/m²） ・床面積ー㎡ |
3,400万円 ・118万円/坪 （36万円/m²） ・床面積ー㎡ |
3,400万円 ・132万円/坪 （40万円/m²） ・床面積ー㎡ |
3,200万円 ・211万円/坪 （64万円/m²） ・床面積ー㎡ |
2,700万円 ・127万円/坪 （39万円/m²） ・床面積ー㎡ |
2,400万円 ・83万円/坪 （25万円/m²） ・床面積ー㎡ |
1,800万円 ・66万円/坪 （20万円/m²） ・床面積ー㎡ |
1,600万円 ・75万円/坪 （23万円/m²） ・床面積ー㎡ |
1,500万円 ・99万円/坪 （30万円/m²） ・床面積ー㎡ |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
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