吉野原駅（埼玉県）の中古マンションを購入、売却する際は、地域の中古マンションの価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
吉野原駅（埼玉県）の中古マンションの価格・相場は？
現在の価格は、2,737万円（10年前比+13.8%）
吉野原駅（埼玉県）の中古マンション価格
- 2,737万円（139万円/坪）
- 10年前比+13.8%（前年比+1.5%）
- 平均築年 : 1995年
- 平均駅距離 : 3.75分
- 平均専有面積 : 65.0㎡（19.7坪）
◆吉野原駅の中古マンション価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2005年 | 115万円／坪 |
| 2010年 | 122万円／坪 |
| 2015年 | 119万円／坪 |
| 2020年（現在） | 139万円／坪 |
| 2025年 | 156万円／坪 |
| 2030年 | 174万円／坪 |
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■現在の中古マンション価格
吉野原駅：2,737万円（139万円/坪、10年前比+13.8%）
（参考）周囲の中古マンション価格は？
さいたま市北区：2,948万円（150万円/坪、10年前比+13.8%）
さいたま市西区：3,199万円（163万円/坪、10年前比+16.2%）
さいたま市大宮区：4,737万円（261万円/坪、10年前比+51.5%）
さいたま市見沼区：2,766万円（141万円/坪、10年前比+22.6%）
上尾市：2,537万円（120万円/坪、10年前比▲2.7%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+25.3%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、+24.8%
- グッドシナリオ
4,410万円（224.3万円/坪、10年間で+61.2%を予想） - ノーマルシナリオ
3,416万円（173.7万円/坪、10年間で+24.8%を予想） - バッドシナリオ
2,870万円（146.0万円/坪、10年間で+4.9%を予想）
（参考）周囲の中古マンション価格は？
さいたま市北区：3,680万円（187万円/坪、10年後は+24.8%）
さいたま市西区：2,721万円（138万円/坪、10年後は▲14.9%）
さいたま市大宮区：5,238万円（289万円/坪、10年後は+10.6%）
さいたま市見沼区：2,985万円（152万円/坪、10年後は+7.9%）
上尾市：2,278万円（108万円/坪、10年後は▲10.2%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+3.6%であるのに比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
さいたま市北区内の中古マンション価格を見る
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価格を詳細に分析しよう
■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？
中古マンションの資産価値を決める要素は多数ある。広さ、間取り、建築したディベロッパー、部屋のある階数、部屋の向き、管理状況などの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。
通常、マンションの立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。特にマンションは駅へのアクセスの良さを求めて購入する人が多いため、駅に近いほど需要があり、資産価値が高い（値下がりしにくい）という傾向が強い。
では、吉野原駅における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。
◆吉野原駅の徒歩距離別の中古マンション坪単価 |
|
| 駅からの徒歩分数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1分 | 129.0万円／坪 |
| 5分 | 110.3万円／坪 |
| 10分 | 95.8万円／坪 |
| 15分 | 86.2万円／坪 |
| 20分 | 74.3万円／坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに移動平均を算出。グラフ上のオレンジ色の円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。隣の駅が近接する場合や、最寄り駅が存在しないまたは遠い場合は、正確に予測できないことがある。
■築年数で価格はどうなる？
通常、マンションの築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほどマンション価格は安くなる。そこで、実際の築年数別の中古マンションの価格・相場を見ておこう。
これを参考にすれば、購入したマンションが将来、どんなペースで価格が下落していくかが予想しやすい。例えば築10年のマンションを購入して、10年後に売却する事になった場合、築10年と築20年の中古マンション価格を比べれば、おおよその価格変動が分かるというわけだ。
価格下落が激しい地域の場合、将来売却しようとしても住宅ローン残高のほうが多い預貯金などを取り崩さなければ売却できないので、将来の資産価値も気にしておきたいところだ。
◆吉野原駅の築年数別の中古マンション坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 92.7万円／坪 |
| 5年 | 84.3万円／坪 |
| 10年 | 73.8万円／坪 |
| 15年 | 65.2万円／坪 |
| 20年 | 49.7万円／坪 |
| 25年 | 42.5万円／坪 |
| 30年 | 32.7万円／坪 |
| 35年 | 21.3万円／坪 |
| 40年 | 10.8万円／坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆さいたま市北区の公示地価（2021年1月）
| 地点名 | さいたま北-1 | さいたま北-2 | さいたま北-3 | さいたま北-4 | さいたま北-5 | さいたま北-6 | さいたま北-7 | さいたま北-8 | さいたま北-9 | さいたま北-10 | さいたま北-11 | さいたま北-12 | さいたま北-13 | さいたま北-14 | さいたま北-15 | さいたま北-16 | さいたま北-17 | さいたま北-18 | さいたま北-19 | さいたま北-20 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 埼玉県さいたま市北区盆栽町265番3 | 埼玉県さいたま市北区櫛引町2丁目453番3 | 埼玉県さいたま市北区土呂町1丁目39番10 | 埼玉県さいたま市北区奈良町25番3 | 埼玉県さいたま市北区日進町3丁目806番2 | 埼玉県さいたま市北区日進町1丁目66番4 | 埼玉県さいたま市北区日進町1丁目217番27 | 埼玉県さいたま市北区宮原町3丁目51番1外 | 埼玉県さいたま市北区宮原町4丁目16番2外 | 埼玉県さいたま市北区別所町66番7 | 埼玉県さいたま市北区大成町4丁目580番4 | 埼玉県さいたま市北区本郷町666番1 | 埼玉県さいたま市北区日進町2丁目692番 | 埼玉県さいたま市北区日進町2丁目1784番2 | 埼玉県さいたま市北区宮原町1丁目422番3 | 埼玉県さいたま市北区今羽町250番10 | 埼玉県さいたま市北区吉野町2丁目207番18 | 埼玉県さいたま市北区東大成町1丁目99番2 | 埼玉県さいたま市北区土呂町2丁目75番5 | 埼玉県さいたま市北区別所町17番7 |
| 最寄り駅 | 大宮公園駅から530m | 日進駅から1200m | 土呂駅から450m | 宮原駅から900m | 宮原駅から500m | 大宮駅から3400m | 日進駅から1500m | 宮原駅から700m | 宮原駅から530m | 宮原駅から2400m | 日進駅から1100m | 東宮原駅から540m | 日進駅から320m | 日進駅から400m | 加茂宮駅から450m | 今羽駅から600m | 宮原駅から2300m | 鉄道博物館駅から800m | 土呂駅から600m | 宮原駅から1800m |
| 土地面積 | 293㎡ | 165㎡ | 209㎡ | 199㎡ | 174㎡ | 201㎡ | 129㎡ | 150㎡ | 165㎡ | 165㎡ | 160㎡ | 163㎡ | 119㎡ | 158㎡ | 174㎡ | 132㎡ | 151㎡ | 132㎡ | 206㎡ | 165㎡ |
| 用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | 第一種住居地域 | 第二種中高層住居専用地域 | 第一種中高層住居専用地域 | 第一種住居地域 | 第一種住居地域 | 第一種中高層住居専用地域 | 第一種住居地域 | 第二種住居地域 | 第一種中高層住居専用地域 | 準工業地域 | 第一種中高層住居専用地域 | 第一種住居地域 | 第一種住居地域 | 第一種住居地域 | 第二種中高層住居専用地域 | 第一種住居地域 | 第一種住居地域 | 第一種低層住居専用地域 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 取引価格 | 102.8万円/坪 （33.4万円/㎡） 前年比▲0.6% |
50.2万円/坪 （16.3万円/㎡） 前年比▲1.2% |
81.2万円/坪 （26.4万円/㎡） 前年比▲0.8% |
45.2万円/坪 （14.7万円/㎡） 前年比▲1.3% |
54.5万円/坪 （17.7万円/㎡） 前年比▲1.1% |
39.1万円/坪 （12.7万円/㎡） 前年比▲1.6% |
39.4万円/坪 （12.8万円/㎡） 前年比▲1.5% |
57.5万円/坪 （18.7万円/㎡） 前年比▲1.1% |
66.2万円/坪 （21.5万円/㎡） 前年比▲0.9% |
33.5万円/坪 （10.9万円/㎡） 前年比▲0.9% |
48.3万円/坪 （15.7万円/㎡） 前年比▲1.3% |
49.2万円/坪 （16.0万円/㎡） 前年比▲1.2% |
57.2万円/坪 （18.6万円/㎡） 前年比▲1.1% |
59.4万円/坪 （19.3万円/㎡） 前年比▲1.0% |
58.5万円/坪 （19.0万円/㎡） 前年比▲1.0% |
30.1万円/坪 （9.8万円/㎡） 前年比▲1.7% |
37.8万円/坪 （12.3万円/㎡） 前年比▲0.8% |
65.5万円/坪 （21.3万円/㎡） 前年比▲0.9% |
68.0万円/坪 （22.1万円/㎡） 前年比▲0.9% |
36.3万円/坪 （11.8万円/㎡） 前年比▲1.7% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古マンションを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） | ||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,543万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,314万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,085万円 | 10.0万円 |
| 500万円 | 3,857万円 | 12.5万円 |
| 600万円 | 4,628万円 | 15.0万円 |
| 700万円 | 5,399万円 | 17.5万円 |
| 800万円 | 6,170万円 | 20.0万円 |
| 900万円 | 6,942万円 | 22.5万円 |
| 1,000万円 | 7,713万円 | 25.0万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.47%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2025年1月調査 | ||
 |
 |
吉野原駅の中古マンションの過去の売買事例
吉野原駅付近での実際の中古マンションの成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆さいたま市北区の中古マンションの成約事例
| 取引時期 | 2018年 第4四半期 | 2017年 第4四半期 | 2015年 第3四半期 | 2015年 第4四半期 | 2015年 第1四半期 | 2011年 第3四半期 | 2009年 第3四半期 | 2009年 第1四半期 | 2006年 第3四半期 | 2006年 第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 埼玉県さいたま市北区今羽町 | 埼玉県さいたま市北区吉野町 | 埼玉県さいたま市北区今羽町 | 埼玉県さいたま市北区今羽町 | 埼玉県さいたま市北区吉野町 | 埼玉県さいたま市北区今羽町 | 埼玉県さいたま市北区今羽町 | 埼玉県さいたま市北区今羽町 | 埼玉県さいたま市北区今羽町 | 埼玉県さいたま市北区吉野町 |
| 最寄駅 | 吉野原駅から徒歩3分 | 吉野原駅から徒歩24分 | 吉野原駅から徒歩2分 | 吉野原駅から徒歩3分 | 吉野原駅から徒歩21分 | 吉野原駅から徒歩2分 | 吉野原駅から徒歩1分 | 吉野原駅から徒歩3分 | 吉野原駅から徒歩8分 | 吉野原駅から徒歩8分 |
| 用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | 第1種住居地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第1種住居地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第1種住居地域 |
| 建物属性 | 1989年築、3LDK、RC | 1986年築、3LDK、RC | 1989年築、3LDK、RC | 1989年築、3LDK、RC | 1977年築、3LDK、RC | 1989年築、4LDK、RC | 1989年築、3LDK、RC | 1989年築、1LDK、RC | 1989年築、3LDK、RC | 1977年築、3LDK、RC |
| 取引価格 | 990万円 ・38.1万円/坪 （12.4万円/m²） ・床面積80㎡ |
260万円 ・16.0万円/坪 （5.2万円/m²） ・床面積50㎡ |
1,100万円 ・42.3万円/坪 （13.8万円/m²） ・床面積80㎡ |
670万円 ・27.5万円/坪 （8.9万円/m²） ・床面積75㎡ |
450万円 ・21.3万円/坪 （6.9万円/m²） ・床面積65㎡ |
1,000万円 ・32.4万円/坪 （10.5万円/m²） ・床面積95㎡ |
1,100万円 ・42.3万円/坪 （13.8万円/m²） ・床面積80㎡ |
980万円 ・46.4万円/坪 （15.1万円/m²） ・床面積65㎡ |
1,400万円 ・61.5万円/坪 （20.0万円/m²） ・床面積70㎡ |
650万円 ・30.8万円/坪 （10.0万円/m²） ・床面積65㎡ |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
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