中古マンション価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

恵比寿駅(東京都)の中古マンション価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

恵比寿駅(東京都)の中古マンションを購入、売却する際は、地域の中古マンションの価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

恵比寿駅(東京都)の中古マンションの価格・相場は?

現在の価格は、482万円/坪(10年前比+29.4%)

 恵比寿駅(東京都)の中古戸建て価格相場は坪単価 482万円(145.8万円/㎡)となった。過去10年間で+29.4%となっている。これは恵比寿駅周辺の取引価格(売却価格)を参考にして作成したものだ。エリアの標準的な中古マンションの価格・相場となる。

恵比寿駅(東京都)の中古マンション価格

  • 6,560万円(482万円/坪)
  • 10年前比+29.4%(前年比+0.5%
  • 平均築年 : 1998年
  • 平均駅距離 : 7.78分
  • 平均専有面積 : 45.0㎡(13.6坪)
※2020年時点の価格相場です。
恵比寿駅(東京都)の中古マンション価格推移

■現在の中古マンション価格

恵比寿駅:6,560万円(482万円/坪、10年前比+29.4%)

(参考)周囲の中古マンション価格は?
港区:6,109万円(505万円/坪、10年前比+33.4%
新宿区:3,671万円(405万円/坪、10年前比+52.7%
品川区:5,670万円(469万円/坪、10年前比+38.7%
目黒区:5,763万円(476万円/坪、10年前比+37.0%
世田谷区:5,913万円(355万円/坪、10年前比+27.4%

恵比寿駅(東京都)の価格は過去10年で+29.4%となっており、資産性が高いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+47.3%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

 不動産価格は、景気や経済動向に左右される。2008年のリーマン・ショック以降、不動産価格は下落したが、2012年頃からアベノミクス(ゼロ金利をはじめとした金融政策、大規模な財政政策など)により景気が回復すると、都市部を中心に不動産価格は大きく上昇した。

 一方で、不動産価格の二極化も進んでいる。少子高齢化が進む日本では、今なお都市への人口移動が続いており、都心の不動産価格が大きく上昇する一方で、需要が少ない郊外の不動産は下落が続いている。

10年後の予想価格は、▲7.6%

 では、今後の価格動向はどうなるのだろうか。景気動向、人口推移などにより将来予想が変化するので、以下のように3つのシナリオを作成した。メインシナリオとなる「ノーマルシナリオ」は、現在の経済動向(GDP規模)は横ばいで推移し、人口増減は政府の予想通りになるというケースだ。

2030年の中古マンション価格を予想
  • グッドシナリオ
    7,346万円(539.6万円/坪、10年間で+12.0%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    6,060万円(445.2万円/坪、10年間で▲7.6%を予想)
  • バッドシナリオ
    6,014万円(441.8万円/坪、10年間で▲8.3%を予想)

■10年後の中古マンション価格

恵比寿駅:6,060万円(445.2万円/坪、10年後は▲7.6%

(参考)周囲の中古マンション価格は?
港区:5,383万円(445万円/坪、10年後は▲11.9%
新宿区:4,185万円(461万円/坪、10年後は+14.0%
品川区:6,671万円(551万円/坪、10年後は+17.7%
目黒区:5,358万円(443万円/坪、10年後は▲7.0%
世田谷区:7,137万円(429万円/坪、10年後は+20.7%

ノーマルシナリオで、10年後に▲7.6%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+6.7%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

 コロナ禍において、今後の不動産価格を読むのは非常に難しい。しかし10年という長期でみれば、やはりGDPなどの日本の経済力、その地域の人口増減が重要な指標となる。

 日本全体では人口はすでに減少傾向にあるが、市区町村単位で見ると大都市の中心部では今なお、人口は増加傾向にある。さらに、大都市でも人口が減少傾向にあるエリアもあり、「勝ち組、負け組」がより鮮明になっていくだろう。

◆恵比寿駅の中古マンション価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 366万円/坪
2010年 372万円/坪
2015年 393万円/坪
2020年(現在) 482万円/坪
2025年 463万円/坪
2030年 445万円/坪

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

渋谷区の中古マンション価格一覧

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価格を詳細に分析しよう

■築年数で価格はどうなる?

 通常、マンションの築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほどマンション価格は安くなる。そこで、実際の築年数別の中古マンションの価格・相場を見ておこう。

 これを参考にすれば、購入したマンションが将来、どんなペースで価格が下落していくかが予想しやすい。例えば築10年のマンションを購入して、10年後に売却する事になった場合、築10年と築20年の中古マンション価格を比べれば、おおよその価格変動が分かるというわけだ。

 価格下落が激しい地域の場合、将来売却しようとしても住宅ローン残高のほうが多い預貯金などを取り崩さなければ売却できないので、将来の資産価値も気にしておきたいところだ。

◆恵比寿駅の築年数別の中古マンション坪単価

築年数 坪(3.3㎡)単価
1年 520.5万円/坪
5年 498.6万円/坪
10年 482.0万円/坪
15年 505.1万円/坪
20年 466.1万円/坪
25年 364.6万円/坪
30年 371.9万円/坪
35年 395.3万円/坪
40年 337.5万円/坪
恵比寿駅(東京都)の築年数別の中古マンション坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆渋谷区の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
渋谷-1 住居表示 東京都渋谷区初台2−8−6 293.2万円/坪
(95.3万円/㎡)
前年比▲0.1%
最寄り駅 初台駅から750m
土地面積 141㎡
用途区分 第一種住居地域
渋谷-2 住居表示 東京都渋谷区千駄ヶ谷1−26−11 387.7万円/坪
(126.0万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 千駄ケ谷駅から290m
土地面積 181㎡
用途区分 第二種住居地域
渋谷-3 住居表示 東京都渋谷区広尾2−12−13 412.3万円/坪
(134.0万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 広尾駅から600m
土地面積 209㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
渋谷-4 住居表示 東京都渋谷区神宮前4−18−7 646.2万円/坪
(210.0万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 表参道駅から330m
土地面積 337㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
渋谷-5 住居表示 東京都渋谷区松濤1−13−7 566.2万円/坪
(184.0万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 渋谷駅から960m
土地面積 659㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
渋谷-6 住居表示 東京都渋谷区大山町34−9 356.9万円/坪
(116.0万円/㎡)
前年比▲0.9%
最寄り駅 代々木上原駅から510m
土地面積 534㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
渋谷-7 住居表示 東京都渋谷区本町1−9−12 216.0万円/坪
(70.2万円/㎡)
前年比▲0.4%
最寄り駅 初台駅から400m
土地面積 144㎡
用途区分 第一種住居地域
渋谷-8 住居表示 東京都渋谷区恵比寿3−21−2 393.8万円/坪
(128.0万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 恵比寿駅から900m
土地面積 249㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
渋谷-9 住居表示 東京都渋谷区元代々木町50−19 303.1万円/坪
(98.5万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 代々木八幡駅から640m
土地面積 148㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
渋谷-10 住居表示 東京都渋谷区神泉町14−2 284.0万円/坪
(92.3万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 神泉駅から120m
土地面積 181㎡
用途区分 第一種住居地域
渋谷-11 住居表示 東京都渋谷区恵比寿西2−20−7 840.0万円/坪
(273.0万円/㎡)
前年比+0.7%
最寄り駅 代官山駅から200m
土地面積 3089㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域
渋谷-12 住居表示 東京都渋谷区恵比寿西2−12−6 449.2万円/坪
(146.0万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 代官山駅から420m
土地面積 200㎡
用途区分 第一種住居地域
渋谷-13 住居表示 東京都渋谷区渋谷4−2−23 480.0万円/坪
(156.0万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 表参道駅から500m
土地面積 143㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域
渋谷-14 住居表示 東京都渋谷区上原2丁目1177番136 341.5万円/坪
(111.0万円/㎡)
前年比▲0.9%
最寄り駅 代々木上原駅から700m
土地面積 331㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
渋谷-15 住居表示 東京都渋谷区代々木5−30−1 440.0万円/坪
(143.0万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 参宮橋駅から650m
土地面積 3930㎡
用途区分 第二種低層住居専用地域
渋谷-16 住居表示 東京都渋谷区東3−7−11 281.8万円/坪
(91.6万円/㎡)
前年比▲0.1%
最寄り駅 恵比寿駅から600m
土地面積 80㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域
渋谷-17 住居表示 東京都渋谷区千駄ヶ谷5−12−17 316.9万円/坪
(103.0万円/㎡)
前年比▲1.0%
最寄り駅 代々木駅から430m
土地面積 138㎡
用途区分 第二種住居地域
渋谷-18 住居表示 東京都渋谷区神宮前5−34−3 430.8万円/坪
(140.0万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 渋谷駅から750m
土地面積 137㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
渋谷-19 住居表示 東京都渋谷区南平台町19−18 532.3万円/坪
(173.0万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 渋谷駅から900m
土地面積 304㎡
用途区分 第二種低層住居専用地域

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 恵比寿駅がある渋谷区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、恵比寿駅を含む、渋谷区はどうなるのだろうか。

◆渋谷区の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 224,533 人 100.0(基準年)
2020年 230,370 人 102.6
2025年 235,939 人 105.1
2030年 240,219 人 107.0
2035年 242,850 人 108.2
2040年 243,770 人 108.6
2045年 243,151 人 108.3

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

渋谷区の将来推計人口

(参考)恵比寿駅のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
渋谷区:108.3

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
港区:134.4
新宿区:101.3
品川区:114.2
目黒区:108.2
世田谷区:101.2

 渋谷区の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 108.3だ。周辺エリアの平均111.9に比べると、注意が必要なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、中古マンションを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

恵比寿駅の中古マンションの過去の売買事例

 恵比寿駅付近での実際の中古マンションの成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆渋谷区の中古マンションの成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2020年
第1四半期
住居表示 東京都渋谷区恵比寿南 6,800万円
・523.1万円/坪
(170.0万円/m²)
・床面積40㎡
最寄り駅 恵比寿駅から徒歩2分
用途区分 商業地域
建物属性 2011年築、1DK、RC
2020年
第1四半期
住居表示 東京都渋谷区恵比寿西 4,200万円
・516.9万円/坪
(168.0万円/m²)
・床面積25㎡
最寄り駅 恵比寿駅から徒歩2分
用途区分 商業地域
建物属性 2003年築、1K、SRC
2020年
第1四半期
住居表示 東京都渋谷区東 2,100万円
・323.1万円/坪
(105.0万円/m²)
・床面積20㎡
最寄り駅 恵比寿駅から徒歩3分
用途区分 商業地域
建物属性 1983年築、1K、SRC
2020年
第1四半期
住居表示 東京都渋谷区東 1,300万円
・266.7万円/坪
(86.7万円/m²)
・床面積15㎡
最寄り駅 恵比寿駅から徒歩3分
用途区分 商業地域
建物属性 ー年築、1K、SRC
2020年
第1四半期
住居表示 東京都渋谷区恵比寿西 3,600万円
・369.2万円/坪
(120.0万円/m²)
・床面積30㎡
最寄り駅 恵比寿駅から徒歩3分
用途区分 商業地域
建物属性 1998年築、2K、SRC
2020年
第1四半期
住居表示 東京都渋谷区恵比寿 3,900万円
・300.0万円/坪
(97.5万円/m²)
・床面積40㎡
最寄り駅 恵比寿駅から徒歩3分
用途区分 商業地域
建物属性 1978年築、1LDK、SRC
2020年
第2四半期
住居表示 東京都渋谷区恵比寿 6,900万円
・353.8万円/坪
(115.0万円/m²)
・床面積60㎡
最寄り駅 恵比寿駅から徒歩3分
用途区分 商業地域
建物属性 1980年築、1LDK、RC
2020年
第1四半期
住居表示 東京都渋谷区恵比寿 3,700万円
・379.5万円/坪
(123.3万円/m²)
・床面積30㎡
最寄り駅 恵比寿駅から徒歩4分
用途区分 商業地域
建物属性 1983年築、2DK、SRC
2020年
第2四半期
住居表示 東京都渋谷区東 2,700万円
・415.4万円/坪
(135.0万円/m²)
・床面積20㎡
最寄り駅 恵比寿駅から徒歩6分
用途区分 準工業地域
建物属性 2004年築、1K、RC
2020年
第1四半期
住居表示 東京都渋谷区恵比寿南 4,700万円
・361.5万円/坪
(117.5万円/m²)
・床面積40㎡
最寄り駅 恵比寿駅から徒歩6分
用途区分 第2種住居地域
建物属性 1997年築、1LDK、RC
2020年
第1四半期
住居表示 東京都渋谷区恵比寿南 22,000万円
・615.4万円/坪
(200.0万円/m²)
・床面積110㎡
最寄り駅 恵比寿駅から徒歩6分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 2005年築、3LDK、RC
2020年
第1四半期
住居表示 東京都渋谷区恵比寿 9,500万円
・389.7万円/坪
(126.7万円/m²)
・床面積75㎡
最寄り駅 恵比寿駅から徒歩6分
用途区分 近隣商業地域
建物属性 1999年築、3LDK、SRC
2020年
第2四半期
住居表示 東京都渋谷区広尾 3,600万円
・443.1万円/坪
(144.0万円/m²)
・床面積25㎡
最寄り駅 恵比寿駅から徒歩7分
用途区分 商業地域
建物属性 2004年築、1DK、SRC
2020年
第1四半期
住居表示 東京都渋谷区恵比寿 9,400万円
・482.1万円/坪
(156.7万円/m²)
・床面積60㎡
最寄り駅 恵比寿駅から徒歩7分
用途区分 近隣商業地域
建物属性 2002年築、3LDK、SRC
2020年
第2四半期
住居表示 東京都目黒区中目黒 5,500万円
・307.7万円/坪
(100.0万円/m²)
・床面積55㎡
最寄り駅 恵比寿駅から徒歩7分
用途区分 第2種中高層住居専用地域
建物属性 1970年築、2LDK、RC
2020年
第1四半期
住居表示 東京都渋谷区恵比寿 8,500万円
・373.6万円/坪
(121.4万円/m²)
・床面積70㎡
最寄り駅 恵比寿駅から徒歩8分
用途区分 近隣商業地域
建物属性 2000年築、2LDK、RC
2020年
第1四半期
住居表示 東京都目黒区三田 1,600万円
・328.2万円/坪
(106.7万円/m²)
・床面積15㎡
最寄り駅 恵比寿駅から徒歩8分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 1989年築、1K、RC
2020年
第2四半期
住居表示 東京都渋谷区広尾 5,900万円
・403.4万円/坪
(131.1万円/m²)
・床面積45㎡
最寄り駅 恵比寿駅から徒歩9分
用途区分 商業地域
建物属性 2000年築、1LDK、SRC
2020年
第2四半期
住居表示 東京都渋谷区恵比寿 5,400万円
・332.3万円/坪
(108.0万円/m²)
・床面積50㎡
最寄り駅 恵比寿駅から徒歩9分
用途区分 近隣商業地域
建物属性 2003年築、1LDK、RC
2020年
第1四半期
住居表示 東京都渋谷区恵比寿南 9,800万円
・502.6万円/坪
(163.3万円/m²)
・床面積60㎡
最寄り駅 恵比寿駅から徒歩11分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 2005年築、2LDK、RC
※参考:国土交通省「土地情報総合システム

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不動産の購入・売却におすすめの記事

 不動産の購入や売却を考えているなら、査定価格(売却価格)が分かる一括査定サイト、中古マンションの相場、住宅ローン金利などを知っておきたいところ。ダイヤモンド不動産研究所では、不動産の購入や売却におすすめの3つのコンテンツを用意しているので参考にしよう。

不動産の査定におすすめの一括査定サイト比較!

不動産を売却するなら「不動産一括査定サイト」の利用がおすすめ。一度の依頼で、複数社の査定価格を知ることができ、その中から売却依頼したい不動産仲介会社を比較検討できる便利なサービスだ。査定は無料でできるので、ぜひ活用してみよう。

不動産一括査定サイト主要6社を比較

一括査定サイト名 suumo売却査定 home4u イエウール ライフルホームズ リビンマッチ マンションナビ
おすすめな人 知名度の高いスーモで、大手から地元の会社まで多数の不動産会社に査定してほしい人 信頼できる会社が運営しており、査定不動産会社も大手がいいという人。店舗や事務所の査定にも対応 多数の不動産仲介会社に査定して欲しい人。農地の査定にも対応 多数の不動産仲介会社に査定して欲しい人。投資用物件の査定にも対応 大都市だけでなく、地方の不動産も含めて幅広いエリアで査定したいと考えている人 マンションの売却・賃貸を考えている人
提携社数 2000以上 1800以上 1900以上 3691以上 1700以上 2500
最大紹介会社数 10
(物件所在地によって異なる)
6 6 6 6 9
主な対応物件 マンション、戸建て、土地 マンション、戸建て、土地 マンション、戸建て、土地など マンション、戸建て、土地など マンション、戸建て、土地など マンション
対応エリア 全国 全国 全国 全国 全国 全国
  公式サイト
(無料査定も可能)
公式サイト
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以下の記事では、不動産一括査定サイトと査定業社33社を徹底比較しているので参考にしてほしい。

>>不動産一括査定サイト&査定業者33社を比較! おすすめ、メリット・デメリット、選び方などを徹底解説

 


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※実質金利とは、表面金利(貸出金利)に手数料や保証料を加えたもの

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