東京都港区の中古マンション価格推移は+20.3%(10年後予想)！今後の相場は高騰する？

東京都港区の中古マンションを購入、売却する際は、地域の中古マンションの価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）

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東京都港区の中古マンションの価格・相場は？

現在の価格は、6,204万円（10年前比+49.2%）

◆東京都港区の中古マンション価格推移
年	坪（3.3㎡）単価
2007年	330万円／坪
2012年	305万円／坪
2017年	376万円／坪
2022年	456万円／坪
2027年	502万円／坪
2032年	548万円／坪

■現在の中古マンション価格

東京都港区：6,204万円（456万円/坪、10年前比+49.2%）

（参考）東京都港区のあるエリアの中古マンション価格は？
東京都：4,619万円（305万円/坪、10年前比+63.8%）

（参考）周囲の中古マンション価格は？
東京都千代田区：3,943万円（435万円/坪、10年前比+57.4%）
東京都中央区：4,796万円（396万円/坪、10年前比+53.6%）
東京都新宿区：2,942万円（389万円/坪、10年前比+59.7%）
東京都江東区：5,510万円（304万円/坪、10年前比+68.2%）
東京都品川区：4,547万円（376万円/坪、10年前比+53.4%）

10年後の予想価格は、+20.3%

（参考）周囲の中古マンション価格（ノーマルシナリオ）は？
東京都千代田区：4,914万円（542万円/坪、10年後は+24.6%）
東京都中央区：5,869万円（485万円/坪、10年後は+22.4%）
東京都新宿区：3,639万円（481万円/坪、10年後は+23.7%）
東京都江東区：6,911万円（381万円/坪、10年後は+25.4%）
東京都品川区：5,692万円（470万円/坪、10年後は+25.2%）

※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2022年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2022年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2023年〜2032年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2022年以降は1.1倍、GDPが2022年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2022年以降は0.9倍として算出

 

価格を詳細に分析しよう

■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？

　中古マンションの資産価値を決める要素は多数ある。広さ、間取り、建築したディベロッパー、部屋のある階数、部屋の向き、管理状況などの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。

　通常、マンションの立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。特にマンションは駅へのアクセスの良さを求めて購入する人が多いため、駅に近いほど需要があり、資産価値が高い（値下がりしにくい）という傾向が強い。

　では、東京都港区における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。

◆東京都港区の徒歩距離別の中古マンション坪単価
駅からの徒歩分数	坪（3.3㎡）単価
1分	344万円／坪
5分	358万円／坪
10分	332万円／坪
15分	319万円／坪
20分	267万円／坪

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに移動平均を算出。グラフ上のオレンジ色の円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。隣の駅が近接する場合や、最寄り駅が存在しないまたは遠い場合は、正確に予測できないことがある。

■築年数で価格はどうなる？

　通常、マンションの築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほどマンション価格は安くなる。そこで、実際の築年数別の中古マンションの価格・相場を見ておこう。

　これを参考にすれば、購入したマンションが将来、どんなペースで価格が下落していくかが予想しやすい。例えば築10年のマンションを購入して、10年後に売却する事になった場合、築10年と築20年の中古マンション価格を比べれば、おおよその価格変動が分かるというわけだ。

　価格下落が激しい地域の場合、将来売却しようとしても住宅ローン残高のほうが多い預貯金などを取り崩さなければ売却できないので、将来の資産価値も気にしておきたいところだ。

◆東京都港区の築年数別の中古マンション坪単価
築年数	坪（3.3㎡）単価
1年	411万円／坪
5年	377万円／坪
10年	344万円／坪
15年	381万円／坪
20年	393万円／坪
25年	250万円／坪
30年	203万円／坪
35年	219万円／坪
40年	226万円／坪

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。

■公示地価はいくら？

　公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

　とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

◆港区の公示地価（2024年1月）

※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

　港区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

　日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

　では、港区はどうなるのだろうか。

◆港区の総人口推移予想
年	総人口	指数 (2020年＝100)
2020年	260,486人	100.0（基準年）
2025年	269,627人	103.5
2030年	283,075人	108.7
2035年	294,403人	113.0
2040年	303,333人	116.4
2045年	309,348人	118.8
2050年	312,556人	120.0

※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）

（参考）東京都港区のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
港区：120.0

（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
東京都千代田区：119.7
東京都中央区：124.7
東京都新宿区：104.2
東京都江東区：113.0
東京都品川区：110.1

自分の年収でいくらの不動産が買える？

　多くの人は、中古マンションを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

　住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

　なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別）
年収	借入可能額（目安）	月々の返済額
200万円	1,535万円	5.0万円
300万円	2,303万円	7.5万円
400万円	3,583万円	11.7万円
500万円	4,478万円	14.6万円
600万円	5,374万円	17.5万円
700万円	6,270万円	20.4万円
800万円	7,165万円	23.3万円
900万円	8,000万円	26.1万円
1,000万円	8,000万円	26.1万円
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が1.89%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2025年6月調査

東京都港区の中古マンションの過去の売買事例

　東京都港区付近での実際の中古マンションの成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

◆港区の中古マンションの成約事例

※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」