中古マンション価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

池袋駅(東京都)の中古マンション価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

池袋駅(東京都)の中古マンションを購入、売却する際は、地域の中古マンションの価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

池袋駅(東京都)の中古マンションの価格・相場は?

現在の価格は、451万円/坪(10年前比+63.9%)

 池袋駅(東京都)の中古戸建て価格相場は坪単価 451万円(136.4万円/㎡)となった。過去10年間で+63.9%となっている。これは池袋駅周辺の取引価格(売却価格)を参考にして作成したものだ。エリアの標準的な中古マンションの価格・相場となる。

池袋駅(東京都)の中古マンション価格

  • 2,728万円(451万円/坪)
  • 10年前比+63.9%(前年比+4.2%
  • 平均築年 : 1999年
  • 平均駅距離 : 8.92分
  • 平均専有面積 : 20.0㎡(6.1坪)
※2020年時点の価格相場です。
池袋駅(東京都)の中古マンション価格推移

■現在の中古マンション価格

池袋駅:2,728万円(451万円/坪、10年前比+63.9%)

(参考)周囲の中古マンション価格は?
新宿区:3,671万円(405万円/坪、10年前比+52.7%
文京区:4,597万円(434万円/坪、10年前比+38.9%
中野区:3,257万円(308万円/坪、10年前比+50.1%
北区:4,558万円(335万円/坪、10年前比+45.2%
板橋区:3,753万円(248万円/坪、10年前比+29.8%

池袋駅(東京都)の価格は過去10年で+63.9%となっており、資産性が高いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+54.2%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

 不動産価格は、景気や経済動向に左右される。2008年のリーマン・ショック以降、不動産価格は下落したが、2012年頃からアベノミクス(ゼロ金利をはじめとした金融政策、大規模な財政政策など)により景気が回復すると、都市部を中心に不動産価格は大きく上昇した。

 一方で、不動産価格の二極化も進んでいる。少子高齢化が進む日本では、今なお都市への人口移動が続いており、都心の不動産価格が大きく上昇する一方で、需要が少ない郊外の不動産は下落が続いている。

10年後の予想価格は、+20.5%

 では、今後の価格動向はどうなるのだろうか。景気動向、人口推移などにより将来予想が変化するので、以下のように3つのシナリオを作成した。メインシナリオとなる「ノーマルシナリオ」は、現在の経済動向(GDP規模)は横ばいで推移し、人口増減は政府の予想通りになるというケースだ。

2030年の中古マンション価格を予想
  • グッドシナリオ
    3,465万円(572.7万円/坪、10年間で+27.0%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    3,288万円(543.5万円/坪、10年間で+20.5%を予想)
  • バッドシナリオ
    2,886万円(477.0万円/坪、10年間で+5.8%を予想)

■10年後の中古マンション価格

池袋駅:3,288万円(543.5万円/坪、10年後は+20.5%

(参考)周囲の中古マンション価格は?
新宿区:4,185万円(461万円/坪、10年後は+14.0%
文京区:5,365万円(507万円/坪、10年後は+16.7%
中野区:3,353万円(317万円/坪、10年後は+2.9%
北区:4,430万円(326万円/坪、10年後は▲2.8%
板橋区:2,787万円(184万円/坪、10年後は▲25.7%

ノーマルシナリオで、10年後に+20.5%を予想しており、有望なエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+1.0%であるのに比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

 コロナ禍において、今後の不動産価格を読むのは非常に難しい。しかし10年という長期でみれば、やはりGDPなどの日本の経済力、その地域の人口増減が重要な指標となる。

 日本全体では人口はすでに減少傾向にあるが、市区町村単位で見ると大都市の中心部では今なお、人口は増加傾向にある。さらに、大都市でも人口が減少傾向にあるエリアもあり、「勝ち組、負け組」がより鮮明になっていくだろう。

◆池袋駅の中古マンション価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 288万円/坪
2010年 275万円/坪
2015年 356万円/坪
2020年(現在) 451万円/坪
2025年 497万円/坪
2030年 544万円/坪

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

豊島区の中古マンション価格一覧

池袋駅(東京都)の土地、中古戸建てを見る

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■駅からの徒歩距離で価格はどうなる?

 中古マンションの資産価値を決める要素は多数ある。広さ、間取り、建築したディベロッパー、部屋のある階数、部屋の向き、管理状況などの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。

 通常、マンションの立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。特にマンションは駅へのアクセスの良さを求めて購入する人が多いため、駅に近いほど需要があり、資産価値が高い(値下がりしにくい)という傾向が強い。

 では、池袋駅における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。

◆池袋駅の徒歩距離別の中古マンション坪単価

駅からの徒歩分数 坪(3.3㎡)単価
1分 328.2万円/坪
5分 330.4万円/坪
10分 370.1万円/坪
15分 313.8万円/坪
20分 261.4万円/坪
池袋駅(東京都)の徒歩距離別の中古マンション坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに移動平均を算出。グラフ上のオレンジ色の円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。隣の駅が近接する場合や、最寄り駅が存在しないまたは遠い場合は、正確に予測できないことがある。

■築年数で価格はどうなる?

 通常、マンションの築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほどマンション価格は安くなる。そこで、実際の築年数別の中古マンションの価格・相場を見ておこう。

 これを参考にすれば、購入したマンションが将来、どんなペースで価格が下落していくかが予想しやすい。例えば築10年のマンションを購入して、10年後に売却する事になった場合、築10年と築20年の中古マンション価格を比べれば、おおよその価格変動が分かるというわけだ。

 価格下落が激しい地域の場合、将来売却しようとしても住宅ローン残高のほうが多い預貯金などを取り崩さなければ売却できないので、将来の資産価値も気にしておきたいところだ。

◆池袋駅の築年数別の中古マンション坪単価

築年数 坪(3.3㎡)単価
1年 506.2万円/坪
5年 441.0万円/坪
10年 400.9万円/坪
15年 364.3万円/坪
20年 324.2万円/坪
25年 247.7万円/坪
30年 239.3万円/坪
35年 247.8万円/坪
40年 195.6万円/坪
池袋駅(東京都)の築年数別の中古マンション坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆豊島区の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
豊島-1 住居表示 東京都豊島区目白2−36−16 256.9万円/坪
(83.5万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 目白駅から200m
土地面積 125㎡
用途区分 第一種住居地域
豊島-2 住居表示 東京都豊島区南池袋2−39−9 176.9万円/坪
(57.5万円/㎡)
前年比▲0.3%
最寄り駅 東池袋駅から250m
土地面積 115㎡
用途区分 第一種住居地域
豊島-3 住居表示 東京都豊島区東池袋2−12−9 217.2万円/坪
(70.6万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 大塚駅から380m
土地面積 194㎡
用途区分 第一種住居地域
豊島-4 住居表示 東京都豊島区目白4−1−22 270.8万円/坪
(88.0万円/㎡)
前年比▲0.3%
最寄り駅 目白駅から470m
土地面積 215㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
豊島-5 住居表示 東京都豊島区南大塚1−4−24 218.5万円/坪
(71.0万円/㎡)
前年比▲0.1%
最寄り駅 新大塚駅から750m
土地面積 404㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
豊島-6 住居表示 東京都豊島区千早4−22−13 159.4万円/坪
(51.8万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 千川駅から410m
土地面積 135㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
豊島-7 住居表示 東京都豊島区千川1−20−8 199.1万円/坪
(64.7万円/㎡)
前年比▲1.2%
最寄り駅 千川駅から360m
土地面積 187㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
豊島-8 住居表示 東京都豊島区池袋本町4−8−11 153.8万円/坪
(50.0万円/㎡)
前年比▲0.4%
最寄り駅 北池袋駅から380m
土地面積 146㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
豊島-9 住居表示 東京都豊島区雑司が谷3−20−10 185.8万円/坪
(60.4万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 雑司が谷駅から210m
土地面積 188㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
豊島-10 住居表示 東京都豊島区池袋3−9−2 185.8万円/坪
(60.4万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 要町駅から300m
土地面積 73㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
豊島-11 住居表示 東京都豊島区北大塚1−24−3 211.7万円/坪
(68.8万円/㎡)
前年比▲1.1%
最寄り駅 大塚駅から550m
土地面積 138㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
豊島-12 住居表示 東京都豊島区高田1−3−11 163.1万円/坪
(53.0万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 雑司が谷駅から1000m
土地面積 115㎡
用途区分 第一種住居地域
豊島-13 住居表示 東京都豊島区駒込7−14−15 158.5万円/坪
(51.5万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 駒込駅から920m
土地面積 80㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
豊島-14 住居表示 東京都豊島区西巣鴨1−30−2 167.7万円/坪
(54.5万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 大塚駅から850m
土地面積 112㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
豊島-15 住居表示 東京都豊島区南長崎2−7−10 168.9万円/坪
(54.9万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 椎名町駅から650m
土地面積 132㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
豊島-16 住居表示 東京都豊島区西池袋3−7−5 197.5万円/坪
(64.2万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 池袋駅から700m
土地面積 198㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
豊島-17 住居表示 東京都豊島区雑司が谷1−25−7 173.8万円/坪
(56.5万円/㎡)
前年比−%
最寄り駅 護国寺駅から690m
土地面積 108㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
豊島-18 住居表示 東京都豊島区駒込4−10−16 246.2万円/坪
(80.0万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 駒込駅から500m
土地面積 1877㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
豊島-19 住居表示 東京都豊島区千早2−44−8 172.3万円/坪
(56.0万円/㎡)
前年比▲0.9%
最寄り駅 千川駅から400m
土地面積 363㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 池袋駅がある豊島区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、池袋駅を含む、豊島区はどうなるのだろうか。

◆豊島区の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 291,167 人 100.0(基準年)
2020年 291,637 人 100.2
2025年 292,783 人 100.6
2030年 294,221 人 101.0
2035年 295,577 人 101.5
2040年 295,542 人 101.5
2045年 293,799 人 100.9

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

豊島区の将来推計人口

(参考)池袋駅のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
豊島区:100.9

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
新宿区:101.3
文京区:113.3
中野区:99.2
北区:98.6
板橋区:108.6

 豊島区の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 100.9だ。周辺エリアの平均104.2に比べると、注意が必要なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、中古マンションを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

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池袋駅の中古マンションの過去の売買事例

 池袋駅付近での実際の中古マンションの成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆豊島区の中古マンションの成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2020年
第1四半期
住居表示 東京都豊島区池袋 2,400万円
・369.2万円/坪
(120.0万円/m²)
・床面積20㎡
最寄り駅 池袋駅から徒歩9分
用途区分 商業地域
建物属性 2012年築、1K、RC
2020年
第2四半期
住居表示 東京都豊島区池袋 2,900万円
・446.2万円/坪
(145.0万円/m²)
・床面積20㎡
最寄り駅 池袋駅から徒歩9分
用途区分 商業地域
建物属性 2012年築、1K、RC
2020年
第2四半期
住居表示 東京都豊島区東池袋 2,900万円
・446.2万円/坪
(145.0万円/m²)
・床面積20㎡
最寄り駅 池袋駅から徒歩10分
用途区分 商業地域
建物属性 2015年築、1K、RC
2020年
第1四半期
住居表示 東京都豊島区池袋 2,100万円
・323.1万円/坪
(105.0万円/m²)
・床面積20㎡
最寄り駅 池袋駅から徒歩10分
用途区分 商業地域
建物属性 2004年築、1K、SRC
2020年
第2四半期
住居表示 東京都豊島区池袋 1,400万円
・215.4万円/坪
(70.0万円/m²)
・床面積20㎡
最寄り駅 池袋駅から徒歩10分
用途区分 商業地域
建物属性 2004年築、0、SRC
2020年
第2四半期
住居表示 東京都豊島区西池袋 1,800万円
・276.9万円/坪
(90.0万円/m²)
・床面積20㎡
最寄り駅 池袋駅から徒歩10分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 ー年築、1K、RC
2020年
第2四半期
住居表示 東京都豊島区西池袋 2,300万円
・353.8万円/坪
(115.0万円/m²)
・床面積20㎡
最寄り駅 池袋駅から徒歩10分
用途区分 商業地域
建物属性 2009年築、1K、RC
2020年
第2四半期
住居表示 東京都豊島区東池袋 5,700万円
・318.9万円/坪
(103.6万円/m²)
・床面積55㎡
最寄り駅 池袋駅から徒歩11分
用途区分 商業地域
建物属性 2003年築、2LDK、RC
2020年
第1四半期
住居表示 東京都豊島区池袋 1,900万円
・292.3万円/坪
(95.0万円/m²)
・床面積20㎡
最寄り駅 池袋駅から徒歩11分
用途区分 近隣商業地域
建物属性 2010年築、1K、RC
2020年
第1四半期
住居表示 東京都豊島区池袋 1,900万円
・292.3万円/坪
(95.0万円/m²)
・床面積20㎡
最寄り駅 池袋駅から徒歩11分
用途区分 近隣商業地域
建物属性 2010年築、1K、RC
2020年
第1四半期
住居表示 東京都豊島区池袋 4,400万円
・225.6万円/坪
(73.3万円/m²)
・床面積60㎡
最寄り駅 池袋駅から徒歩11分
用途区分 近隣商業地域
建物属性 2002年築、2LDK、SRC
2020年
第2四半期
住居表示 東京都豊島区池袋 1,800万円
・276.9万円/坪
(90.0万円/m²)
・床面積20㎡
最寄り駅 池袋駅から徒歩11分
用途区分 近隣商業地域
建物属性 2010年築、1K、RC
2020年
第2四半期
住居表示 東京都豊島区池袋 1,700万円
・261.5万円/坪
(85.0万円/m²)
・床面積20㎡
最寄り駅 池袋駅から徒歩11分
用途区分 近隣商業地域
建物属性 2010年築、1K、RC
2020年
第1四半期
住居表示 東京都豊島区池袋 2,500万円
・384.6万円/坪
(125.0万円/m²)
・床面積20㎡
最寄り駅 池袋駅から徒歩12分
用途区分 商業地域
建物属性 2011年築、1K、RC
2020年
第2四半期
住居表示 東京都豊島区池袋 2,200万円
・338.5万円/坪
(110.0万円/m²)
・床面積20㎡
最寄り駅 池袋駅から徒歩12分
用途区分 商業地域
建物属性 2011年築、0、RC
2020年
第1四半期
住居表示 東京都豊島区上池袋 1,500万円
・184.6万円/坪
(60.0万円/m²)
・床面積25㎡
最寄り駅 池袋駅から徒歩12分
用途区分 商業地域
建物属性 1986年築、1K、SRC
2020年
第1四半期
住居表示 東京都豊島区池袋 2,700万円
・415.4万円/坪
(135.0万円/m²)
・床面積20㎡
最寄り駅 池袋駅から徒歩13分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 2013年築、1K、RC
2020年
第1四半期
住居表示 東京都豊島区池袋 2,800万円
・344.6万円/坪
(112.0万円/m²)
・床面積25㎡
最寄り駅 池袋駅から徒歩13分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 2013年築、1K、RC
2020年
第1四半期
住居表示 東京都豊島区池袋本町 2,600万円
・400.0万円/坪
(130.0万円/m²)
・床面積20㎡
最寄り駅 池袋駅から徒歩15分
用途区分 商業地域
建物属性 2010年築、1K、RC
2020年
第1四半期
住居表示 東京都豊島区池袋 3,100万円
・238.5万円/坪
(77.5万円/m²)
・床面積40㎡
最寄り駅 池袋駅から徒歩15分
用途区分 近隣商業地域
建物属性 1984年築、2DK、RC
※参考:国土交通省「土地情報総合システム

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不動産の購入・売却におすすめの記事

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