【AI予測】大塚台東の中古マンション売却価格相場は1,744万円(10年前比+53.9%)! 10年後の価格推移も公開｜宮崎県宮崎市

宮崎県宮崎市大塚台東で中古マンションの売却を検討するなら、まず「いくらで売れるか」「今が売り時か」「どう売るか」を知ることが重要だ。本記事ではAIによる価格予測（過去15年＋今後10年）に加え、実際の中古マンション売却相場・売却方法・費用・高く売るコツ・査定方法までを解説する。（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）

宮崎県宮崎市大塚台東の中古マンションの売却価格・相場は？【AI予測】

現在の価格は、1,744万円（10年前比+53.9%）

◆宮崎県宮崎市大塚台東の中古マンション価格推移
年	坪（3.3㎡）単価
2009年	42万円／坪
2014年	52万円／坪
2019年	65万円／坪
2024年	79万円／坪
2029年	89万円／坪
2034年	109万円/坪（グッドシナリオ） 99万円/坪（ノーマルシナリオ） 89万円/坪（バッドシナリオ）

　不動産の価格に関する公的評価額としては「公示地価」があるが、"実勢価格（実際に取引される価格）"とは異なる。都市部の実勢価格は公示地価の1.5～2.0倍、一方で地方では公示地価の1.0～1.1倍と言われる。

　実勢価格については分かりやすい指標がないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計した。

■現在の中古マンション価格

宮崎県宮崎市大塚台東：1,744万円（79万円/坪、10年前比+53.9%）

※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。

宮崎市の中古マンション相場ランキング（町＝大字）

宮崎市の中古マンション相場ランキング（駅）

宮崎県宮崎市大塚台東の中古マンションは実際いくらで売れている？売却相場と成約事例

「相場」と「実際に売れる価格（成約価格）」は必ずしも一致しない。ここでは国土交通省が公開する実際の成約事例から、宮崎県宮崎市大塚台東の中古マンションがどの価格帯で売買されているかを見ていこう。

実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、売却価格相場算定の参考としよう。

◆宮崎市の中古マンションの成約事例

※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」

宮崎県宮崎市大塚台東周辺のマンション推定売買価格相場

宮崎県宮崎市大塚台東の中古マンションには「買い手」がいるのか？

　売却を考えるうえで気になるのが「そもそも買い手がいるのか」という点だろう。上記の成約事例は、過去1年間での同市区町村内での成約事例を最大50件掲載しているが、20件以上ある市区町村であれば売買が比較的活発なエリアと言えるだろう。

大塚台東のある宮崎市の中古マンション売却に強い不動産会社は？

　この地域を拠点に営業している主な不動産会社を紹介する。オンラインでの売却査定に対応している場合は、そのリンクも記載した。大手仲介会社、地域密着型、買い取り専門業者など、それぞれの特徴を理解して自分の状況に合った会社を選ぼう。

大塚台東のある宮崎市の主な不動産会社一覧

売却価格を詳細に分析しよう（駅距離・築年数・公示地価）

■築年数で価格はどうなる？

　通常、マンションの築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほどマンション価格は安くなる。そこで、実際の築年数別の中古マンションの価格・相場を見ておこう。

　これを参考にすれば、購入したマンションが将来、どんなペースで価格が下落していくかが予想しやすい。例えば築10年のマンションを購入して、10年後に売却する事になった場合、築10年と築20年の中古マンション価格を比べれば、おおよその価格変動が分かるというわけだ。

　価格下落が激しい地域の場合、将来売却しようとしても住宅ローン残高のほうが多い預貯金などを取り崩さなければ売却できないので、将来の資産価値も気にしておきたいところだ。

◆宮崎県宮崎市大塚台東の築年数別の中古マンション坪単価
築年数	坪（3.3㎡）単価
1年	109万円／坪
5年	94万円／坪
10年	81万円／坪
15年	71万円／坪
20年	57万円／坪
25年	48万円／坪
30年	39万円／坪
35年	29万円／坪
40年	26万円／坪

※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。

　売却する立場から押さえておきたいのは、マンションは築年数の経過とともに価格が下がりやすく、とくに築20年を超えると下落が大きくなる傾向があるという点だ。上のグラフで下落の傾きが緩やかなエリアは、それだけ立地や資産性が価格を支えていることを意味する。

　だからこそ、売却を検討しているなら早めに現在価格を把握しておきたい。とくに築古のマンションは、管理状態や修繕積立金の積立状況が価格を左右するため、建物の維持状況もあわせて確認したい。

■公示地価はいくら？

　公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

　とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

◆宮崎市の公示地価（2025年1月）

※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」

宮崎県宮崎市大塚台東の中古マンションの売り時はいつ？AI価格予測から考える

「今売るべきか、もう少し待つべきか」は売却を検討する誰もが悩むポイントだ。当サイトのAI価格予測をもとに、宮崎県宮崎市大塚台東の中古マンションの売り時を考えてみよう。

　売却のタイミングについては、将来価格予想が下落傾向にあるエリアの場合は、早期の売却を検討してもいいだろう。その際、政府が試算している人口予想も同時に確認し、エリアの人口推移を確認しておき、エリアとしての将来性も頭に入れておくと、買い主との交渉もスムーズにいきやすくなる。

　一方で将来価格予想が上昇しているエリアについては焦って売却する必要はない。ただし金利動向や経済情勢によって将来価格は変動するだけでなく、維持コスト（管理費・修繕積立金・固定資産税）もかかるため、利用しない場合は早めの売却も選択肢になる。

中古マンションを高く売る5つのポイント

　　同じ物件でも、売り方次第で数百万円の差がつくことがある。中古マンションを高く売るためのポイントを5つ紹介する。

中古マンションの査定はどこがいい？一括査定の使い方

「どのタイプの会社が自分に合うか分からない」そんなときに便利なのが一括査定サービスだ。

　一括査定とは、一度の情報入力で複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できる無料サービスのこと。複数社の査定額を比較できるため売却相場が分かり、信頼できる会社を見つけやすい。1社ずつ問い合わせる手間がかからないのが最大のメリットだ。

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

　宮崎市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

　日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

　では、宮崎市はどうなるのだろうか。

◆宮崎市の総人口推移予想
年	総人口	指数 (2020年＝100)
2020年	401,339人	100.0（基準年）
2025年	396,765人	98.9
2030年	389,824人	97.1
2035年	381,423人	95.0
2040年	371,679人	92.6
2045年	360,485人	89.8
2050年	348,569人	86.9

※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）

（参考）宮崎県宮崎市大塚台東のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
宮崎市：86.9

（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
宮崎県都城市：77.8
宮崎県日南市：58.1
宮崎県小林市：66.3
宮崎県西都市：59.3
宮崎県三股町：87.0