京都府京都市伏見区の中古マンションを購入、売却する際は、地域の中古マンションの価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
京都府京都市伏見区の中古マンションの価格・相場は？
現在の価格は、1,752万円（10年前比+35.6%）
京都府京都市伏見区の中古マンション価格
- 1,752万円（89万円/坪）
- 10年前比+35.6%（前年比+2.0%）
- 平均築年 : 1991年
- 平均駅距離 : 7分
- 平均専有面積 : 65.0㎡（19.7坪）
◆京都府京都市伏見区の中古マンション価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2007年 | 72万円／坪 |
| 2012年 | 66万円／坪 |
| 2017年 | 79万円／坪 |
| 2022年 | 89万円／坪 |
| 2027年 | 100万円／坪 |
| 2032年 | 112万円／坪 |
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■現在の中古マンション価格
京都府京都市伏見区：1,752万円（89万円/坪、10年前比+35.6%）
（参考）京都府京都市伏見区のあるエリアの中古マンション価格は？
京都府：2,513万円（139万円/坪、10年前比+49.7%）
（参考）周囲の中古マンション価格は？
京都府京都市東山区：2,617万円（192万円/坪、10年前比+57.5%）
京都府京都市山科区：1,426万円（79万円/坪、10年前比+44.9%）
京都府宇治市：1,714万円（87万円/坪、10年前比+34.1%）
京都府向日市：3,094万円（146万円/坪、10年前比+68.8%）
京都府長岡京市：2,073万円（105万円/坪、10年前比+19.9%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+45.0%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、+25.1%
- ノーマルシナリオ
2,193万円（112万円/坪、10年間で+25.1%を予想）
（参考）周囲の中古マンション価格（ノーマルシナリオ）は？
京都府京都市東山区：2,216万円（163万円/坪、10年後は▲15.3%）
京都府京都市山科区：1,639万円（90万円/坪、10年後は+15.0%）
京都府宇治市：2,110万円（107万円/坪、10年後は+23.1%）
京都府向日市：2,341万円（111万円/坪、10年後は▲24.3%）
京都府長岡京市：1,822万円（93万円/坪、10年後は▲12.1%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲2.7%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2022年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2022年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2023年〜2032年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2022年以降は1.1倍、GDPが2022年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2022年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？
中古マンションの資産価値を決める要素は多数ある。広さ、間取り、建築したディベロッパー、部屋のある階数、部屋の向き、管理状況などの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。
通常、マンションの立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。特にマンションは駅へのアクセスの良さを求めて購入する人が多いため、駅に近いほど需要があり、資産価値が高い（値下がりしにくい）という傾向が強い。
では、京都府京都市伏見区における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。
◆京都府京都市伏見区の徒歩距離別の中古マンション坪単価 |
|
| 駅からの徒歩分数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1分 | 80万円／坪 |
| 5分 | 80万円／坪 |
| 10分 | 76万円／坪 |
| 15分 | 73万円／坪 |
| 20分 | 63万円／坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに移動平均を算出。グラフ上のオレンジ色の円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。隣の駅が近接する場合や、最寄り駅が存在しないまたは遠い場合は、正確に予測できないことがある。
■築年数で価格はどうなる？
通常、マンションの築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほどマンション価格は安くなる。そこで、実際の築年数別の中古マンションの価格・相場を見ておこう。
これを参考にすれば、購入したマンションが将来、どんなペースで価格が下落していくかが予想しやすい。例えば築10年のマンションを購入して、10年後に売却する事になった場合、築10年と築20年の中古マンション価格を比べれば、おおよその価格変動が分かるというわけだ。
価格下落が激しい地域の場合、将来売却しようとしても住宅ローン残高のほうが多い預貯金などを取り崩さなければ売却できないので、将来の資産価値も気にしておきたいところだ。
◆京都府京都市伏見区の築年数別の中古マンション坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 135万円／坪 |
| 5年 | 115万円／坪 |
| 10年 | 95万円／坪 |
| 15年 | 83万円／坪 |
| 20年 | 68万円／坪 |
| 25年 | 65万円／坪 |
| 30年 | 59万円／坪 |
| 35年 | 53万円／坪 |
| 40年 | 46万円／坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆京都市伏見区の公示地価（2024年1月）
| 地点名 | 京都市伏見区-1 | 京都市伏見区-2 | 京都市伏見区-3 | 京都市伏見区-4 | 京都市伏見区-5 | 京都市伏見区-6 | 京都市伏見区-7 | 京都市伏見区-8 | 京都市伏見区-9 | 京都市伏見区-10 | 京都市伏見区-11 | 京都市伏見区-12 | 京都市伏見区-13 | 京都市伏見区-14 | 京都市伏見区-15 | 京都市伏見区-16 | 京都市伏見区-17 | 京都市伏見区-18 | 京都市伏見区-19 | 京都市伏見区-20 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 京都府京都市伏見区納所町586番10外 | 京都府京都市伏見区向島中島町21番22外 | 京都府京都市伏見区向島上林町9番15 | 京都府京都市伏見区深草西浦町3丁目26番 | 京都府京都市伏見区横大路中ノ庄町5番1 | 京都府京都市伏見区下鳥羽西柳長町93番 | 京都府京都市伏見区深草川久保町8番15 | 京都府京都市伏見区深草仙石屋敷町6番14 | 京都府京都市伏見区銀座町4丁目288番1 | 京都府京都市伏見区桃山町和泉2番25 | 京都府京都市伏見区竹田浄菩提院町268番 | 京都府京都市伏見区桃山毛利長門東町34番56 | 京都府京都市伏見区醍醐落保町64番 | 京都府京都市伏見区深草大亀谷古御香町128番2 | 京都府京都市伏見区桃山井伊掃部東町44番1 | 京都府京都市伏見区桃山紅雪町109番 | 京都府京都市伏見区醍醐大高町4番13 | 京都府京都市伏見区深草大亀谷大山町53番25 | 京都府京都市伏見区桃山町島津58番20 | 京都府京都市伏見区深草谷口町70番5 |
| 最寄り駅 | 淀駅から700m | 観月橋駅から600m | 向島駅から1200m | 龍谷大前深草駅から800m | 中書島駅から2600m | 丹波橋駅から2200m | 龍谷大前深草駅から600m | 藤森駅から850m | 丹波橋駅から300m | 桃山南口駅から550m | 竹田駅から730m | 近鉄丹波橋駅から570m | 醍醐駅から830m | JR藤森駅から1200m | 近鉄丹波橋駅から600m | 桃山南口駅から1200m | 小野駅から1000m | JR藤森駅から700m | 近鉄丹波橋駅から720m | 藤森駅から1500m |
| 土地面積 | 67㎡ | 83㎡ | 81㎡ | 210㎡ | 244㎡ | 136㎡ | 107㎡ | 66㎡ | 58㎡ | 63㎡ | 99㎡ | 250㎡ | 274㎡ | 142㎡ | 210㎡ | 225㎡ | 194㎡ | 189㎡ | 262㎡ | 165㎡ |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 |
| 取引価格 | 36万円/坪 （12万円/㎡） 前年比+1.7% |
36万円/坪 （12万円/㎡） 前年比+0.9% |
33万円/坪 （11万円/㎡） 前年比+1.0% |
57万円/坪 （18万円/㎡） 前年比+5.1% |
31万円/坪 （10万円/㎡） 前年比+1.0% |
42万円/坪 （14万円/㎡） 前年比+0.7% |
57万円/坪 （19万円/㎡） 前年比+3.9% |
61万円/坪 （20万円/㎡） 前年比+4.2% |
88万円/坪 （29万円/㎡） 前年比+5.6% |
45万円/坪 （15万円/㎡） 前年比+1.4% |
52万円/坪 （17万円/㎡） 前年比+3.7% |
85万円/坪 （28万円/㎡） 前年比+3.8% |
36万円/坪 （12万円/㎡） 前年比+0.0% |
30万円/坪 （9.6万円/㎡） 前年比+0.3% |
93万円/坪 （30万円/㎡） 前年比+4.2% |
35万円/坪 （11万円/㎡） 前年比+0.9% |
40万円/坪 （13万円/㎡） 前年比+0.8% |
38万円/坪 （12万円/㎡） 前年比+1.7% |
84万円/坪 （27万円/㎡） 前年比+0.7% |
29万円/坪 （9.3万円/㎡） 前年比+0.0% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
京都市伏見区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、京都市伏見区はどうなるのだろうか。
◆京都市伏見区の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 277,858人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 271,668人 | 97.8 | |
| 2030年 | 263,396人 | 94.8 | |
| 2035年 | 253,759人 | 91.3 | |
| 2040年 | 242,813人 | 87.4 | |
| 2045年 | 231,323人 | 83.3 | |
| 2050年 | 220,074人 | 79.2 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）京都府京都市伏見区のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
京都市伏見区：79.2
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
京都府京都市東山区：79.1
京都府京都市南区：90.9
京都府京都市山科区：80.4
京都府宇治市：72.5
京都府向日市：87.3
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古マンションを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,535万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,303万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,583万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,478万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5,374万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 6,270万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 7,165万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
|
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が1.89%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2025年6月調査 |
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京都府京都市伏見区の中古マンションの過去の売買事例
京都府京都市伏見区付近での実際の中古マンションの成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆京都市伏見区の中古マンションの成約事例
| 取引時期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 京都府京都市伏見区深草善導寺町 | 京都府京都市伏見区深草池ノ内町 | 京都府京都市伏見区住吉学区 | 京都府京都市伏見区桃山町養斉 | 京都府京都市伏見区深草西浦町 | 京都府京都市伏見区深草西浦町 | 京都府京都市伏見区納所町 | 京都府京都市伏見区深草越後屋敷町 | 京都府京都市伏見区納所町 | 京都府京都市伏見区向島二ノ丸町 | 京都府京都市伏見区向島二ノ丸町 | 京都府京都市伏見区住吉学区 | 京都府京都市伏見区深草泓ノ壺町 | 京都府京都市伏見区深草飯食町 | 京都府京都市伏見区深草西伊達町 | 京都府京都市伏見区南浜学区 | 京都府京都市伏見区南浜学区 | 京都府京都市伏見区桃山町泰長老 | 京都府京都市伏見区南浜学区 | 京都府京都市伏見区桃山町山ノ下 |
| 最寄駅 | 伏見駅から徒歩3分 | 藤森駅から徒歩10分 | 伏見駅から徒歩6分 | 桃山南口駅から徒歩4分 | くいな橋駅から徒歩8分 | くいな橋駅から徒歩8分 | 淀駅から徒歩4分 | 伏見駅から徒歩9分 | 淀駅から徒歩4分 | 向島駅から徒歩5分 | 向島駅から徒歩3分 | 丹波橋駅から徒歩9分 | 竹田駅から徒歩12分 | 藤森駅から徒歩2分 | 藤森駅から徒歩7分 | 桃山御陵前駅から徒歩4分 | 桃山御陵前駅から徒歩5分 | 桃山駅から徒歩5分 | 桃山御陵前駅から徒歩4分 | 六地蔵（京都市営）駅から徒歩12分 |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 |
| 建物属性 | 2016年築、4LDK、RC | 2019年築、3LDK、RC | 2002年築、2LDK、RC | 1991年築、3LDK、RC | 1982年築、3LDK、SRC | 1982年築、3LDK、SRC | 2004年築、3LDK、RC | 1987年築、3LDK、RC | 2004年築、2LDK、RC | 1981年築、4DK、SRC | 1982年築、4DK、SRC | 1991年築、1DK、RC | 1989年築、1K、RC | 1989年築、1R、RC | 2012年築、4LDK、RC | 2015年築、3LDK、RC | 2018年築、2LDK、RC | 2017年築、3LDK、RC | 2018年築、2LDK、RC | 2003年築、3LDK、RC |
| 取引価格 | 3,900万円 ・151万円/坪 （46万円/m²） ・床面積ー㎡ |
3,500万円 ・193万円/坪 （58万円/m²） ・床面積ー㎡ |
3,100万円 ・136万円/坪 （41万円/m²） ・床面積ー㎡ |
2,500万円 ・103万円/坪 （31万円/m²） ・床面積ー㎡ |
1,900万円 ・78万円/坪 （24万円/m²） ・床面積ー㎡ |
1,900万円 ・78万円/坪 （24万円/m²） ・床面積ー㎡ |
1,700万円 ・86万円/坪 （26万円/m²） ・床面積ー㎡ |
1,200万円 ・66万円/坪 （20万円/m²） ・床面積ー㎡ |
1,100万円 ・61万円/坪 （18万円/m²） ・床面積ー㎡ |
1,100万円 ・56万円/坪 （17万円/m²） ・床面積ー㎡ |
900万円 ・46万円/坪 （14万円/m²） ・床面積ー㎡ |
780万円 ・74万円/坪 （22万円/m²） ・床面積ー㎡ |
570万円 ・94万円/坪 （29万円/m²） ・床面積ー㎡ |
310万円 ・68万円/坪 （21万円/m²） ・床面積ー㎡ |
4,900万円 ・154万円/坪 （47万円/m²） ・床面積ー㎡ |
4,400万円 ・207万円/坪 （63万円/m²） ・床面積ー㎡ |
3,900万円 ・215万円/坪 （65万円/m²） ・床面積ー㎡ |
3,900万円 ・184万円/坪 （56万円/m²） ・床面積ー㎡ |
3,500万円 ・210万円/坪 （64万円/m²） ・床面積ー㎡ |
2,600万円 ・132万円/坪 （40万円/m²） ・床面積ー㎡ |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
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