神奈川県平塚市錦町の中古マンションを購入、売却する際は、地域の中古マンションの価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
神奈川県平塚市錦町の中古マンションの価格・相場は？
現在の価格は、2,417万円（10年前比+32.4%）
神奈川県平塚市錦町の中古マンション価格
- 2,417万円（133万円/坪）
- 10年前比+32.4%（前年比+4.1%）
- 平均築年 : 1998年
- 平均駅距離 : 8分
- 平均専有面積 : 60.0㎡（18.2坪）
◆神奈川県平塚市錦町の中古マンション価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2007年 | 109万円／坪 |
| 2012年 | 101万円／坪 |
| 2017年 | 99万円／坪 |
| 2022年 | 133万円／坪 |
| 2027年 | 131万円／坪 |
| 2032年 | 129万円／坪 |
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■現在の中古マンション価格
神奈川県平塚市錦町：2,417万円（133万円/坪、10年前比+32.4%）
（参考）周囲の中古マンション価格は？
神奈川県茅ケ崎市：2,771万円（131万円/坪、10年前比+32.0%）
神奈川県秦野市：927万円（47万円/坪、10年前比▲5.6%）
神奈川県厚木市：1,547万円（79万円/坪、10年前比+5.7%）
神奈川県伊勢原市：955万円（49万円/坪、10年前比▲0.7%）
神奈川県寒川町：1,014万円（52万円/坪、10年前比+0.6%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+6.4%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲2.9%
- ノーマルシナリオ
2,346万円（129万円/坪、10年間で▲2.9%を予想）
（参考）周囲の中古マンション価格（ノーマルシナリオ）は？
神奈川県茅ケ崎市：3,047万円（144万円/坪、10年後は+10.0%）
神奈川県秦野市：876万円（45万円/坪、10年後は▲5.5%）
神奈川県厚木市：1,442万円（73万円/坪、10年後は▲6.8%）
神奈川県伊勢原市：931万円（47万円/坪、10年後は▲2.5%）
神奈川県寒川町：1,155万円（59万円/坪、10年後は+14.0%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+1.8%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2022年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2022年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2023年〜2032年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2022年以降は1.1倍、GDPが2022年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2022年以降は0.9倍として算出
平塚市内の中古マンション価格を見る
駅の価格を見る
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価格を詳細に分析しよう
■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？
中古マンションの資産価値を決める要素は多数ある。広さ、間取り、建築したディベロッパー、部屋のある階数、部屋の向き、管理状況などの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。
通常、マンションの立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。特にマンションは駅へのアクセスの良さを求めて購入する人が多いため、駅に近いほど需要があり、資産価値が高い（値下がりしにくい）という傾向が強い。
では、神奈川県平塚市錦町における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。
◆神奈川県平塚市錦町の徒歩距離別の中古マンション坪単価 |
|
| 駅からの徒歩分数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1分 | 100万円／坪 |
| 5分 | 97万円／坪 |
| 10分 | 90万円／坪 |
| 15分 | 87万円／坪 |
| 20分 | 82万円／坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに移動平均を算出。グラフ上のオレンジ色の円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。隣の駅が近接する場合や、最寄り駅が存在しないまたは遠い場合は、正確に予測できないことがある。
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆平塚市の公示地価（2024年1月）
| 地点名 | 平塚市-1 | 平塚市-2 | 平塚市-3 | 平塚市-4 | 平塚市-5 | 平塚市-6 | 平塚市-7 | 平塚市-8 | 平塚市-9 | 平塚市-10 | 平塚市-11 | 平塚市-12 | 平塚市-13 | 平塚市-14 | 平塚市-15 | 平塚市-16 | 平塚市-17 | 平塚市-18 | 平塚市-19 | 平塚市-20 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 神奈川県平塚市中里16-13 | 神奈川県平塚市桃浜町3-7 | 神奈川県平塚市中堂2-10 | 神奈川県平塚市四之宮5-11-22 | 神奈川県平塚市田村7-22-3 | 神奈川県平塚市大神6-12-35 | 神奈川県平塚市中原2-3-31 | 神奈川県平塚市札場町30-5 | 神奈川県平塚市西八幡3-6-36 | 神奈川県平塚市八重咲町21-28 | 神奈川県平塚市西真土3-5-25 | 神奈川県平塚市南金目字柳町1106番1 | 神奈川県平塚市根坂間字前田371番7 | 神奈川県平塚市老松町14-9 | 神奈川県平塚市虹ケ浜17-20 | 神奈川県平塚市公所字宮の前217番6 | 神奈川県平塚市黒部丘16-39 | 神奈川県平塚市万田2-14-10 | 神奈川県平塚市ふじみ野1-33-15 | 神奈川県平塚市岡崎字山王久保3664番8 |
| 最寄り駅 | 平塚駅から2300m | 平塚駅から650m | 平塚駅から1400m | 平塚駅から3500m | 平塚駅から5600m | 平塚駅から6800m | 平塚駅から3100m | 平塚駅から1500m | 平塚駅から2100m | 平塚駅から450m | 平塚駅から3600m | 平塚駅から7000m | 平塚駅から4900m | 平塚駅から800m | 平塚駅から2300m | 平塚駅から5800m | 平塚駅から2000m | 平塚駅から4800m | 伊勢原駅から2700m | 伊勢原駅から3400m |
| 土地面積 | 132㎡ | 100㎡ | 165㎡ | 194㎡ | 111㎡ | 131㎡ | 148㎡ | 195㎡ | 168㎡ | 247㎡ | 132㎡ | 100㎡ | 103㎡ | 155㎡ | 183㎡ | 170㎡ | 129㎡ | 134㎡ | 183㎡ | 102㎡ |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 |
| 取引価格 | 54万円/坪 （17万円/㎡） 前年比+3.0% |
78万円/坪 （25万円/㎡） 前年比+6.8% |
54万円/坪 （18万円/㎡） 前年比+2.3% |
43万円/坪 （14万円/㎡） 前年比+1.5% |
37万円/坪 （12万円/㎡） 前年比+2.6% |
38万円/坪 （12万円/㎡） 前年比+4.3% |
47万円/坪 （15万円/㎡） 前年比+2.7% |
47万円/坪 （15万円/㎡） 前年比+2.0% |
53万円/坪 （17万円/㎡） 前年比+2.4% |
91万円/坪 （30万円/㎡） 前年比+6.1% |
39万円/坪 （13万円/㎡） 前年比+1.6% |
23万円/坪 （7.5万円/㎡） 前年比+0.5% |
34万円/坪 （11万円/㎡） 前年比+0.9% |
69万円/坪 （22万円/㎡） 前年比+6.2% |
52万円/坪 （17万円/㎡） 前年比+1.8% |
23万円/坪 （7.5万円/㎡） 前年比+1.4% |
59万円/坪 （19万円/㎡） 前年比+6.7% |
29万円/坪 （9.3万円/㎡） 前年比+1.6% |
27万円/坪 （8.6万円/㎡） 前年比+1.2% |
26万円/坪 （8.3万円/㎡） 前年比+1.2% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
平塚市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、平塚市はどうなるのだろうか。
◆平塚市の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 258,422人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 255,442人 | 98.8 | |
| 2030年 | 249,773人 | 96.7 | |
| 2035年 | 242,998人 | 94.0 | |
| 2040年 | 235,346人 | 91.1 | |
| 2045年 | 227,250人 | 87.9 | |
| 2050年 | 219,555人 | 85.0 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）神奈川県平塚市錦町のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
平塚市：85.0
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
神奈川県茅ヶ崎市：93.8
神奈川県秦野市：77.7
神奈川県厚木市：84.5
神奈川県伊勢原市：85.7
神奈川県寒川町：87.2
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古マンションを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,535万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,303万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,583万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,478万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5,374万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 6,270万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 7,165万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
|
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が1.89%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2025年6月調査 |
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神奈川県平塚市錦町の中古マンションの過去の売買事例
神奈川県平塚市錦町付近での実際の中古マンションの成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆平塚市の中古マンションの成約事例
| 取引時期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 神奈川県平塚市桃浜町 | 神奈川県平塚市南原 | 神奈川県平塚市千石河岸 | 神奈川県平塚市南原 | 神奈川県平塚市千石河岸 | 神奈川県平塚市東八幡 | 神奈川県平塚市西八幡 | 神奈川県平塚市東八幡 | 神奈川県平塚市袖ケ浜 | 神奈川県平塚市袖ケ浜 | 神奈川県平塚市龍城ケ丘 | 神奈川県平塚市菫平 | 神奈川県平塚市平塚 | 神奈川県平塚市長持 | 神奈川県平塚市高村 | 神奈川県平塚市高村 | 神奈川県平塚市天沼 | 神奈川県平塚市高浜台 | 神奈川県平塚市花水台 | 神奈川県平塚市代官町 |
| 最寄駅 | 平塚駅から徒歩6分 | 平塚駅から徒歩ー分 | 平塚駅から徒歩24分 | 平塚駅から徒歩ー分 | 平塚駅から徒歩ー分 | 平塚駅から徒歩ー分 | 平塚駅から徒歩ー分 | 平塚駅から徒歩ー分 | 平塚駅から徒歩14分 | 平塚駅から徒歩14分 | 平塚駅から徒歩12分 | 平塚駅から徒歩20分 | 平塚駅から徒歩24分 | 平塚駅から徒歩ー分 | 平塚駅から徒歩ー分 | 平塚駅から徒歩ー分 | 平塚駅から徒歩16分 | 平塚駅から徒歩19分 | 平塚駅から徒歩20分 | 平塚駅から徒歩7分 |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 近隣商業地域 | 近隣商業地域 | 近隣商業地域 | 近隣商業地域 |
| 建物属性 | 2012年築、3LDK、RC | 2003年築、4LDK、SRC | 1982年築、2LDK、RC | 2003年築、4LDK、ー | 1982年築、3DK、RC | 1997年築、3LDK、RC | 1985年築、3DK+S、RC | 1988年築、3DK、RC | 2008年築、3LDK、RC | 1999年築、3LDK、RC | 2001年築、3LDK、RC | 1983年築、3LDK、SRC | 1990年築、2LDK、RC | 1992年築、2LDK、ー | 1977年築、3DK、RC | 1977年築、3DK、RC | 2006年築、4LDK、RC | 2003年築、3LDK、ー | 1976年築、2DK、SRC | 1989年築、2K、RC |
| 取引価格 | 4,300万円 ・167万円/坪 （51万円/m²） ・床面積ー㎡ |
3,400万円 ・112万円/坪 （34万円/m²） ・床面積ー㎡ |
2,000万円 ・132万円/坪 （40万円/m²） ・床面積ー㎡ |
1,800万円 ・70万円/坪 （21万円/m²） ・床面積ー㎡ |
1,400万円 ・84万円/坪 （26万円/m²） ・床面積ー㎡ |
1,000万円 ・44万円/坪 （13万円/m²） ・床面積ー㎡ |
800万円 ・41万円/坪 （12万円/m²） ・床面積ー㎡ |
620万円 ・32万円/坪 （9.5万円/m²） ・床面積ー㎡ |
3,500万円 ・165万円/坪 （50万円/m²） ・床面積ー㎡ |
3,300万円 ・136万円/坪 （41万円/m²） ・床面積ー㎡ |
2,600万円 ・114万円/坪 （35万円/m²） ・床面積ー㎡ |
2,000万円 ・110万円/坪 （33万円/m²） ・床面積ー㎡ |
1,000万円 ・60万円/坪 （18万円/m²） ・床面積ー㎡ |
400万円 ・24万円/坪 （7.3万円/m²） ・床面積ー㎡ |
370万円 ・20万円/坪 （6.2万円/m²） ・床面積ー㎡ |
230万円 ・14万円/坪 （4.2万円/m²） ・床面積ー㎡ |
3,800万円 ・139万円/坪 （42万円/m²） ・床面積ー㎡ |
3,400万円 ・132万円/坪 （40万円/m²） ・床面積ー㎡ |
790万円 ・75万円/坪 （23万円/m²） ・床面積ー㎡ |
780万円 ・64万円/坪 （20万円/m²） ・床面積ー㎡ |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
平塚市内の中古マンション価格を見る
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