【AI予測】荒川区役所前駅(東京都)の中古マンション価格相場は4,740万円(10年前比+100.0%)! 10年後の価格推移も公開

2026年3月18日公開（2026年3月18日更新）

ダイヤモンド不動産研究所

監修者: 水谷昂太郎・都市空間総合研究所 代表取締役CEO、清水千弘・一橋大学 大学院ソーシャル・データサイエンス研究科教授、秋山祐樹・東京都市大学 建築都市デザイン学部都市工学科教授

荒川区役所前駅（東京都）の中古マンションを購入、売却する際は、地域の中古マンションの価格・相場を知っておくことが重要だ。そこでAIにより、過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移を推計した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう。（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）

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• 荒川区役所前駅(東京都)の中古マンションの価格・相場は？
  • 現在の価格は、4,740万円（10年前比+100.0%）
• 価格を詳細に分析しよう
  • 駅からの徒歩距離で価格はどうなる？
  • 築年数で価格はどうなる？
  • 荒川区役所前駅(東京都)の中古マンションの過去の売買事例
  • 公示地価はいくら
• エリアの将来性を人口予想から検討しよう
• 自分の年収でいくらの不動産が買える？

荒川区役所前駅（東京都）の中古マンションの価格・相場は？

現在の価格は、4,740万円（10年前比+100.0%）

荒川区役所前駅（東京都）の中古マンション価格

• 4,740万円（316万円/坪）
• 10年前比+100.0%（前年比+9.3%）

• 築年 : 2006年
• 駅距離 : 4.0分
• 専有面積 : 49.6㎡（15.0坪）

※2024年時点の価格相場。「価格」「築数」「駅距離」「面積」は独自に予測した値の中央値。

◆荒川区役所前駅の中古マンション価格推移
年	坪（3.3㎡）単価
2009年	127万円／坪
2014年	158万円／坪
2019年	224万円／坪
2024年	316万円／坪
2029年	463万円／坪
2034年	670万円/坪（グッドシナリオ） 609万円/坪（ノーマルシナリオ） 548万円/坪（バッドシナリオ）

　不動産の価格に関する公的評価額としては「公示地価」があるが、"実勢価格（実際に取引される価格）"とは異なる。都市部の実勢価格は公示地価の1.5～2.0倍、一方で地方では公示地価の1.0～1.1倍と言われる。

　実勢価格については分かりやすい指標がないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計した。

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エリア相場推移はあくまで目安にすぎない。実際に売却を進める際は、物件ごとの条件や不動産会社の販売戦略を踏まえた査定が必要となる。売却を前向きに検討している場合は、後悔しないためにも、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額や提案内容を比較しておきたい。

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■現在の中古マンション価格

荒川区役所前駅：4,740万円（316万円/坪、10年前比+100.0%）

（参考）周辺の中古マンション価格（万円/坪）

【現在】荒川区役所前駅（東京都）の価格は過去10年で+100.0%となっており、資産性が高いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+86.4%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。

【将来】ノーマルシナリオで、10年後に+92.7%を予想しており、有望なエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+55.1%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。

荒川区役所前駅(東京都)周辺のマンション推定売買価格相場

荒川区のマンション相場ランキング（町＝大字）

荒川区のマンション相場ランキング（駅）

価格を詳細に分析しよう

■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？

　中古マンションの資産価値を決める要素は多数ある。広さ、間取り、建築したディベロッパー、部屋のある階数、部屋の向き、管理状況などの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。

　通常、マンションの立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。特にマンションは駅へのアクセスの良さを求めて購入する人が多いため、駅に近いほど需要があり、資産価値が高い（値下がりしにくい）という傾向が強い。

　では、荒川区役所前駅における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。

※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。

■築年数で価格はどうなる？

　通常、マンションの築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほどマンション価格は安くなる。そこで、実際の築年数別の中古マンションの価格・相場を見ておこう。

　これを参考にすれば、購入したマンションが将来、どんなペースで価格が下落していくかが予想しやすい。例えば築10年のマンションを購入して、10年後に売却する事になった場合、築10年と築20年の中古マンション価格を比べれば、おおよその価格変動が分かるというわけだ。

　価格下落が激しい地域の場合、将来売却しようとしても住宅ローン残高のほうが多い預貯金などを取り崩さなければ売却できないので、将来の資産価値も気にしておきたいところだ。

※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。

荒川区役所前駅の中古マンションの過去の売買事例

　荒川区役所前駅付近での実際の中古マンションの成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

◆荒川区の中古マンションの成約事例

※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」

■公示地価はいくら？

　公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

　とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

◆荒川区の公示地価（2025年1月）

※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

　荒川区役所前駅がある荒川区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

　日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

　では、荒川区役所前駅を含む、荒川区はどうなるのだろうか。

※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）

（参考）荒川区役所前駅のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
荒川区：106.3

（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
東京都文京区：113.1
東京都台東区：115.7
東京都墨田区：109.2
東京都北区：101.0
東京都足立区：102.3

自分の年収でいくらの不動産が買える？

　多くの人は、中古マンションを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

　住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

　なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。