ワンルームマンション投資家は注意！フラット35の4月改正で、住宅ローンを借りられなくなる!?

不動産投資を行っていても借りやすい住宅ローン「フラット35」について、不動産投資家にとっては利用が難しくなってしまうという制度改定が、2020年4月から実施される。特にワンルームマンション投資を行っている人の中には、「自宅が購入できなくなる」人も出てくることが予想される。（住宅ジャーナリスト・山下和之）

年収400万円以上なら返済負担率35％が上限に

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住宅金融支援機構は、2020年4月の制度改定についてリリースしている。

　フラット35は、全期間固定金利型としては金利が低い住宅ローンとして人気がある。性能が高い住宅に当初の金利が引き下げられる「フラット35S」などがあるため、年間10万人前後の利用者がある人気の住宅ローンだ。不動産投資を行っていても比較的、融資が出やすい住宅ローンとしても知られる。

　住宅金融支援機構と民間金融機関が連携して実施されている住宅ローンだが、融資額や融資基準などの制度の枠組みは住宅金融支援機構が決定している。時代の変化に合わせて、毎年のように制度改定が行われているが、2020年4月にも「総返済負担率」の算定方法が見直される。

　返済負担率というのは、年収に占める年間返済額の割合のことで、たとえば、年間返済額が120万円（月10万円）で、年収が600万円なら、

　120万円÷600万円＝0.2

　となり、返済負担率は20％だ。年間返済額が150万円になれば返済負担率は25％で、年間返済額200万円だと返済負担率は約33％になる。

　この返済負担率、フラット35では、
・年収400万円未満は30％が上限
・年収400万円以上は35％が上限
　と決まっている。利用者の健全な家計運営に鑑みて、上限が設定されているわけだ。

年収には投資用物件の不動産所得を加算できる

　返済負担率の計算に当たっては、さまざまな条件がある。不動産投資を行っている人は、投資先不動産から得られる不動産所得を年収に加えることができることになっている。

　たとえば、下記の図表1にあるように、会社員などとしての年収が600万円で、投資用不動産からの年間の不動産所得が50万円ある場合、年収は600万円＋50万円で650万円として計算していいことになっている。

　一方で、年間の返済額に関しては、住宅ローンの返済額と、自動車ローンなどの住宅以外の返済負担がある場合には、それも加えて総返済額として計算する必要がある。そして、投資用物件の返済については加算する必要がない（2020年3月末まで）。図表1では、計算を分かりやすくするため、ほかの返済はなく、住宅ローンの返済だけとして試算する。

　この人が、今回4000万円のフラット35を借り入れてマイホームを取得する場合、フラット35の年間返済額が135万円とすれば、返済負担率の計算では、図表1の➂にあるように、住宅に関する年間返済額の135万円が分子となって、年収600万円＋不動産所得50万円の合計650万円が分母となる。

　結果、0.207ということだから、返済負担率は20.7％になる。

　これなら、返済負担率35％以下という基準をクリアできるから、問題なくフラット35を借り入れることができるわけだ。

投資用物件の返済額も返済負担率に算入される

　しかし、2020年4月の借入申し込み分より、年間返済額に、投資用物件に関するローン返済額の120万円を加えて返済負担率を計算しなければならなくなる。

　その試算が図表1の④。返済負担率計算における分子である年間の総負担額は、住宅ローンの年間返済額135万円に、投資用物件ローンの年間返済額120万円を加えた、255万円に増える。それに対して、分母の年収600万円＋年間賃料収入50万円の合計650万円は変わらないので、返済負担率は0.392となって、上限である35%を超えてしまう。これでは、フラット35を借りることはできないことになる。

　それでも、どうしても利用したいという場合には、借入額を減らして、住宅に関する年間返済額を107万円に抑えることができれば（つまり物件価格を抑えれば）、返済負担率は34.9％となって、基準をクリアできる計算だ。

アパート経営のローン返済額はセーフ

ワンルームマンション投資家は、今後、住宅ローンを借りにくくなる可能性がある。出所＝PIXTA

　2020年4月の改定では、不動産投資用物件が1棟の共同住宅、たとえばアパートなどであれば従来通り、返済負担に算入しなくていいことになっている。それに対して、ワンルームマンションのように、区分所有の物件が算入対象になるという違いがある。

　これは、本来不動産投資には利用できないフラット35が、区分所有マンション投資に悪用されるケースが問題になったことが影響しているともいわれる。二度と同様の問題が発生しないようにするため、マンション投資に対するスタンスが厳しくなっていると言っていいだろう。

　今回の改定に関して、住宅ローンコンサルタントの淡河範明氏はこう語っている。

「これまでは、年間返済額に、投資用物件の返済額は算入対象外となっていましたが、投資から得られた不動産所得は年収に加算されるという、不自然な計算方法となっていました。つまり、不動産所得は算入されるけれど、返済は算入されないため、現在のキャッシュフローでは過剰となる可能性のある金額が借りられてしまうため、大きな欠陥があると思っていました。2020年4月以降は、どちらも算入されるので、妥当な計算方法だと思っています」

　過剰な融資を抑制するという意味では、妥当な改定ということだが、不動産投資を行っている人にとっては、かなり厳しい改定だ。

　なお、民間の銀行・金融機関は、フラット35のように甘い審査基準を設けていないことが多い。フラット35という”ラストリゾート”が崩壊することで、ワンルームマンション投資をしている人が多額の住宅ローンを借りるのは今後、難しくなるだろう。

買い換えで住宅ローンが残っているときには要注意

　なお、2020年4月の改定においては、上記のほかにいくつかの改定が実施される。

　ひとつは、住宅の買い換え時の総返済負担率の算定における基準の見直しだ。

　現在は、住宅の買い換え予定がある場合、原則的に売却予定の物件に関する返済額は総返済負担に算入されない。ただし2020年4月以降は、売却予定額によって売却予定物件の住宅ローン残高を一括返済できる場合に限り、返済予定額に加えなくてもいいことに変更される。つまり、ローン残高が売却予定価格を上回っている場合には、そのローンに関する返済額も加算しなければならなくなる。売却する住宅と新規に購入する住宅のローンが重なって、“ダブルローン”にならないようにするわけだ。

　ただし、「住宅ローンの残額と売却予定額の差額を手持金などでまかなうことができることが資料などで確認できる場合」には、返済負担率計算から除いていいことになっているので、買い換えの場合にはその点に注意しながら、計画を立てるようにしたい。

【参考記事はこちら】＞＞「住み替え」の流れとノウハウを紹介！「不動産売却」と「買い替え」のどちらを先にすればいいのかを徹底解説

借り換えでは返済期間が15年以下でもOKに

　このほか、現在はセカンドハウス向けのフラット35を複数申し込むことができるが、4月からは1つだけとなる。当然、すでにフラット35のセカンドハウス融資を利用している人が、フラット35で新たにセカンドハウスを取得することはできなくなる。

　これも賃貸目的の不正理由を防ぐための措置であり、制度改定のリリースにおいては、「フラット35の返済中にセカンドハウスを第三者に賃貸することはできませんのでご注意ください」と告知している。

　いまひとつ、フラット35の借り換え融資の借入期間が変更される。3月までは借り換えに当たっての返済期間は、原則的に15年となっているが、2020年4月からは15年未満でもOKに変更される。

　これまでは借り換え後の返済期間が15年を切ってしまう人は、フラット35への借り換えはできなかったが、2020年4月からは借り換え後の返済期間が15年を切ってしまう人でもフラット35に借り換えて負担の軽減を図れるようになるわけだ。

まとめ

　2020年4月のフラット35の制度改定は、対象となる以下の人々には大きなインパクトとなる。なお、駆け込みでの借り入れは可能だが、3月末までの時間は限られており、かなり厳しいだろう。

・ワンルームマンション投資家のフラット35借入
・価値が下がった物件からの住み替え
・セカンドハウスの取得

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プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

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年収 （給与所得者）: 300万円以上

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年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

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その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
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無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
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住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

PayPay銀行の住宅ローンは、ネット銀行ならではの低金利が特徴です。がん50％団信も付帯するようになり、auじぶん銀行などと人気を分けています。

ネット銀行ならではの、お申込みから契約までネットでお手続きを完結できる点も魅力的です。

ただし、審査は厳しめです。

条件のいい借り手に絞ることで低金利を実現しているものと思われます。当初の計画では、徐々に融資対象を拡大していくとしていましたが、今後どうするのか注目しています。

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年収 （給与所得者）: 200万円以上

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年齢 （借入時）: 20歳以上65歳未満

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その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳未満）
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一般団信プラス（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金）

がん50％保障団信（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分）
全疾病保障＆入院保障（けが・病気により入院した場合、毎月返済が無料になる他、就業不能状態が12ヵ月継続すると、住宅ローン残高がゼロ円に）

オプション （特約）の団信: がん100％保障団信（借入時年齢：51歳未満）
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死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金
11疾病保障団信（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア連生団信
（一般団信、借入時年齢：65歳未満）
金利+0.20％
（連帯債務で借り入れを行う二人のどちらかが、死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）ペア連生団信
（がん100%、借入時年齢：51歳未満）
金利+0.40％
（連帯債務で借り入れを行う二人のどちらかが、がんと診断及び死亡・高度障害になった場合、ローン残高が0円）

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店舗での対面相談のみに対応

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住宅ローン・通期引下げプラン（住信SBIネット銀行の対面専用商品、新規借入）・変動金利

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※こちらの商品は住信SBIネット銀行の住宅ローンです。上記は新規借入で物件価格80%以内で借入れの場合。新規借入で変動金利タイプをご選択の場合、物件価格の80％超～100％以内でお借入れした場合は表示金利に年0.09％、100％超でお借入れの場合は表示金利に年0.16％上乗せ。借り換えの場合は融資率にかかわらず、金利は一律となります。

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特徴・評判

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審査基準

団体信用
生命保険

SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
全国10支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。

住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。

また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。

審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。

関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
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500万円以上、2億円以下
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融資を受けられるエリア: ■自社商品
日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
■フラット35
－

使い道: ー

年収 （給与所得者）: ■自社商品
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勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
－
■フラット35
－

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
－
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
－
■フラット35
－

年齢 （借入時）: ■自社商品
－
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
－
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 【満50歳以下】
一般団信
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＋就業不能保障
＋全疾病保障
＋先進医療特約
【51歳以上】
一般団信
＋就業不能保障
＋全疾病保障
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一般団信（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）

３大疾病50％保障（がんと診断確定された場合、ローン残高が50％に。急性心筋梗塞、脳卒中で手術、または60日以上後遺症が継続するなどの状態でローン残高が50％に）

就業不能保障（就業不能状態なら毎月のローン返済を最大12カ月保障。8大疾病以外は24カ月保障、当初３カ月免責）

全疾病保障（8疾病で就業不能状態が12カ月超の場合。または、8疾病以外のすべてのけがや病気で就業不能状態が24カ月超の場合、ローン残高が0円）

先進医療特約（通算1000万円まで）

オプション （特約）の団信: 3大疾病100%保障【40歳未満】
金利+年0.2％3大疾病50%保障【40歳以上】
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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。