地方の高利回り物件を買い、満室経営するしくみとは？ (投資家けーちゃんこと寺尾恵介さん)損保業界の営業スタイルを応用した不動産投資のカリスマが語る

　こうした取組みが実を結んだといえるのが、4棟目にあたる金沢のマンションだ。

 「造りは悪くないのに、50％以上が空室。オーナーと管理会社に信頼関係が欠けていたからだと思いました」。

　破格の安値で購入した後、自分の経営方針を管理会社にプレゼンテーションした。そのうえで、賃料について協議。意気に感じた管理会社は、寺尾さんのプランより月額収入の上積みを提示したので、家賃15％ダウンを受け入れてリフォームも敢行した。

　この結果、たった3カ月で満室を実現。管理会社ともども勝利の美酒に酔いしれたという。

　その後、寺尾さんは東京に転勤したが、「信頼関係を築いていれば、関係者とはメールのやり取りで事足ります」。

　遠隔地オーナーとなった今、「要求はしっかりと伝え、応えてくれれば賛辞を惜しまない」姿勢が、不動産会社、リフォーム業者などを引きつけている。営業の現場で培った人心掌握術や明るいキャラクターでチームを束ねる。これが寺尾流の不動産投資成功術である。

＞＞これも重要！
不動産投資成功への2つの逆転発想とは？

（1）リフォーム代、設備代をケチケチしないように！
投資計画を狂わせる空室は絶対に避けたい。入居を進めるために必要な設備やリフォームを見極めて、しっかりコストをかけよう。入居率を上げて、長期で回収できればいい。

（2）賃料の引き下げ、営業経費は小出しにせず、大胆に使え
賃料引き下げは入居率アップのための常套手段。効果を上げるため、他との違いが鮮明になる水準で勝負。広告費などの営業経費も、他を圧倒するくらいでやっと効果が出る。