中古戸建ての価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

千葉県南房総市市部の中古戸建て価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

千葉県南房総市市部の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

千葉県南房総市市部の中古戸建ての価格・相場は?

現在の価格は、83万円/坪(10年前比▲18.0%)

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千葉県南房総市市部の中古戸建て価格

  • 2,435万円(83万円/坪)
  • 10年前比▲18.0%(前年比+0.6%
  • 平均築年 : 1991年
  • 平均駅距離 : 11.1分
  • 平均専有面積 : 97.0㎡(29.4坪)
  • 平均土地面積 : 325.0㎡(98.5坪)
※2020年時点の価格相場です。
千葉県南房総市市部の中古戸建て価格推移

◆千葉県南房総市市部の中古戸建て価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 98万円/坪
2010年 101万円/坪
2015年 88万円/坪
2020年(現在) 83万円/坪
2025年 92万円/坪
2030年 102万円/坪
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■現在の中古戸建て価格

千葉県南房総市市部:2,435万円(83万円/坪、10年前比-18.0%)

(参考)周囲の中古戸建て価格は?
南房総市:2,176万円(74万円/坪、10年前比▲18.3%
館山市:2,237万円(74万円/坪、10年前比▲22.2%
鴨川市:2,197万円(73万円/坪、10年前比+13.4%
安房郡鋸南町:1,931万円(71万円/坪、10年前比▲36.4%

千葉県南房総市市部の価格は過去10年で▲18.0%となっており、資産性が低いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲15.9%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、+23.1%

2030年の千葉県南房総市市部の中古戸建て価格を予想
  • グッドシナリオ
    3,868万円(131.8万円/坪、10年間で+58.9%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    2,996万円(102.1万円/坪、10年間で+23.1%を予想)
  • バッドシナリオ
    2,020万円(68.8万円/坪、10年間で▲17.0%を予想)
ノーマルシナリオで、10年後に+23.1%を予想しており、有望なエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+13.8%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■駅からの徒歩距離で価格はどうなる?

 中古戸建ての資産価値を決める要素は多数ある。広さ、間取り、建築した住宅メーカーなどの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。

 通常、中古戸建ての立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。

 では、千葉県南房総市市部における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。

◆千葉県南房総市市部の徒歩距離別の中古戸建て坪単価

駅からの徒歩分数 坪(3.3㎡)単価
1分 64.4万円/坪
5分 46.6万円/坪
10分 42.9万円/坪
15分 64.9万円/坪
20分 33.1万円/坪
千葉県南房総市市部の徒歩距離別の中古戸建て坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに移動平均を算出。グラフ上のオレンジ色の円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。隣の駅が近接する場合や、最寄り駅が存在しないまたは遠い場合は、正確に予測できないことがある。

■築年数で価格はどうなる?

 中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。

 このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。

 では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。

◆千葉県南房総市市部の築年数別の中古戸建て坪単価

築年数 坪(3.3㎡)単価
1年 78.9万円/坪
5年 68.7万円/坪
10年 60.0万円/坪
15年 49.0万円/坪
20年 41.6万円/坪
25年 29.6万円/坪
30年 25.1万円/坪
35年 19.2万円/坪
40年 8.1万円/坪
千葉県南房総市市部の築年数別の中古戸建て坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 南房総市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、南房総市はどうなるのだろうか。

◆南房総市の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 39,033 人 100.0(基準年)
2020年 35,937 人 92.1
2025年 32,764 人 83.9
2030年 29,571 人 75.8
2035年 26,383 人 67.6
2040年 23,301 人 59.7
2045年 20,406 人 52.3

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

南房総市の将来推計人口

(参考)千葉県南房総市市部のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
南房総市:52.3

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
館山市:70.2
鴨川市:68.5
安房郡鋸南町:42.7

 南房総市の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 52.3だ。周辺エリアの平均60.5に比べると、注意が必要なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

千葉県南房総市市部の中古戸建ての過去の売買事例

 千葉県南房総市市部付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆南房総市の中古戸建ての成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2019年
第4四半期
住居表示 千葉県南房総市市部 580万円
・21.0万円/坪
(6.8万円/m²)
・床面積85㎡
(土地面積460㎡)
最寄り駅 岩井駅から徒歩20分
用途区分 都市計画区域外
建物属性 1987年築、木造
2019年
第4四半期
住居表示 千葉県南房総市市部 210万円
・14.4万円/坪
(4.7万円/m²)
・床面積45㎡
(土地面積620㎡)
最寄り駅 岩井駅から徒歩20分
用途区分 都市計画区域外
建物属性 1986年築、木造
2019年
第2四半期
住居表示 千葉県南房総市市部 1,900万円
・77.9万円/坪
(25.3万円/m²)
・床面積75㎡
(土地面積320㎡)
最寄り駅 岩井駅から徒歩10分
用途区分 都市計画区域外
建物属性 2019年築、木造
2017年
第4四半期
住居表示 千葉県南房総市市部 320万円
・21.9万円/坪
(7.1万円/m²)
・床面積45㎡
(土地面積150㎡)
最寄り駅 岩井駅から徒歩19分
用途区分 都市計画区域外
建物属性 1986年築、木造
2017年
第1四半期
住居表示 千葉県南房総市市部 90万円
・5.5万円/坪
(1.8万円/m²)
・床面積50㎡
(土地面積70㎡)
最寄り駅 岩井駅から徒歩10分
用途区分 都市計画区域外
建物属性 1989年築、木造
2017年
第3四半期
住居表示 千葉県南房総市市部 3,000万円
・61.5万円/坪
(20.0万円/m²)
・床面積150㎡
(土地面積280㎡)
最寄り駅 岩井駅から徒歩5分
用途区分 都市計画区域外
建物属性 2017年築、木造
2017年
第3四半期
住居表示 千葉県南房総市市部 400万円
・30.8万円/坪
(10.0万円/m²)
・床面積40㎡
(土地面積280㎡)
最寄り駅 岩井駅から徒歩4分
用途区分 都市計画区域外
建物属性 1980年築、木造
2017年
第3四半期
住居表示 千葉県南房総市市部 80万円
・4.9万円/坪
(1.6万円/m²)
・床面積50㎡
(土地面積165㎡)
最寄り駅 岩井駅から徒歩4分
用途区分 都市計画区域外
建物属性 1992年築、木造
2016年
第4四半期
住居表示 千葉県南房総市市部 400万円
・16.4万円/坪
(5.3万円/m²)
・床面積75㎡
(土地面積430㎡)
最寄り駅 岩井駅から徒歩20分
用途区分 都市計画区域外
建物属性 1989年築、木造
2015年
第4四半期
住居表示 千葉県南房総市市部 2万円
・0.1万円/坪
(0.0万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積260㎡)
最寄り駅 岩井駅から徒歩20分
用途区分 都市計画区域外
建物属性 1965年築、木造
2014年
第3四半期
住居表示 千葉県南房総市市部 420万円
・28.7万円/坪
(9.3万円/m²)
・床面積45㎡
(土地面積185㎡)
最寄り駅 岩井駅から徒歩11分
用途区分 都市計画区域外
建物属性 1991年築、木造
2012年
第4四半期
住居表示 千葉県南房総市市部 2,400万円
・82.1万円/坪
(26.7万円/m²)
・床面積90㎡
(土地面積250㎡)
最寄り駅 岩井駅から徒歩15分
用途区分 都市計画区域外
建物属性 2012年築、木造
2012年
第2四半期
住居表示 千葉県南房総市市部 350万円
・14.4万円/坪
(4.7万円/m²)
・床面積75㎡
(土地面積220㎡)
最寄り駅 岩井駅から徒歩8分
用途区分 都市計画区域外
建物属性 1974年築、木造
2011年
第2四半期
住居表示 千葉県南房総市市部 780万円
・3.6万円/坪
(1.2万円/m²)
・床面積670㎡
(土地面積1200㎡)
最寄り駅 岩井駅から徒歩15分
用途区分 都市計画区域外
建物属性 1988年築、鉄骨造
2011年
第2四半期
住居表示 千葉県南房総市市部 2,400万円
・86.9万円/坪
(28.2万円/m²)
・床面積85㎡
(土地面積270㎡)
最寄り駅 岩井駅から徒歩1分
用途区分 都市計画区域外
建物属性 2010年築、木造
2010年
第1四半期
住居表示 千葉県南房総市市部 3,100万円
・95.4万円/坪
(31.0万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積300㎡)
最寄り駅 岩井駅から徒歩16分
用途区分 都市計画区域外
建物属性 2010年築、木造
2010年
第1四半期
住居表示 千葉県南房総市市部 2,200万円
・79.6万円/坪
(25.9万円/m²)
・床面積85㎡
(土地面積250㎡)
最寄り駅 岩井駅から徒歩1分
用途区分 都市計画区域外
建物属性 2010年築、木造
2009年
第1四半期
住居表示 千葉県南房総市市部 660万円
・23.9万円/坪
(7.8万円/m²)
・床面積85㎡
(土地面積270㎡)
最寄り駅 岩井駅から徒歩12分
用途区分 都市計画区域外
建物属性 1978年築、木造
2009年
第1四半期
住居表示 千葉県南房総市市部 690万円
・26.5万円/坪
(8.6万円/m²)
・床面積80㎡
(土地面積95㎡)
最寄り駅 岩井駅から徒歩7分
用途区分 都市計画区域外
建物属性 1994年築、RC
2008年
第4四半期
住居表示 千葉県南房総市市部 2,800万円
・78.3万円/坪
(25.5万円/m²)
・床面積110㎡
(土地面積270㎡)
最寄り駅 岩井駅から徒歩2分
用途区分 都市計画区域外
建物属性 2008年築、木造
※参考:国土交通省「土地情報総合システム

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