中古戸建ての価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

千葉県印西市平賀の中古戸建て価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

千葉県印西市平賀の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

千葉県印西市平賀の中古戸建ての価格・相場は?

現在の価格は、91万円/坪(10年前比▲3.9%)

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千葉県印西市平賀の中古戸建て価格

  • 3,154万円(91万円/坪)
  • 10年前比▲3.9%(前年比+1.2%
  • 平均築年 : 2013年
  • 平均駅距離 : 29.5分
  • 平均専有面積 : 115.0㎡(34.8坪)
  • 平均土地面積 : 180.0㎡(54.5坪)
※2020年時点の価格相場です。
千葉県印西市平賀の中古戸建て価格推移

◆千葉県印西市平賀の中古戸建て価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 90万円/坪
2010年 94万円/坪
2015年 82万円/坪
2020年(現在) 91万円/坪
2025年 90万円/坪
2030年 89万円/坪
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■現在の中古戸建て価格

千葉県印西市平賀:3,154万円(91万円/坪、10年前比-3.9%)

(参考)周囲の中古戸建て価格は?
印西市:2,444万円(70万円/坪、10年前比▲3.9%
成田市:2,987万円(90万円/坪、10年前比+12.8%
佐倉市:2,673万円(84万円/坪、10年前比▲17.0%
柏市:2,787万円(92万円/坪、10年前比+2.2%
八千代市:3,220万円(101万円/坪、10年前比+1.0%
我孫子市:2,137万円(67万円/坪、10年前比▲16.2%

千葉県印西市平賀の価格は過去10年で▲3.9%となっており、資産性が低いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲3.5%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、▲1.9%

2030年の千葉県印西市平賀の中古戸建て価格を予想
  • グッドシナリオ
    3,629万円(104.3万円/坪、10年間で+15.1%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    3,093万円(88.9万円/坪、10年間で▲1.9%を予想)
  • バッドシナリオ
    2,140万円(61.5万円/坪、10年間で▲32.2%を予想)
ノーマルシナリオで、10年後に▲1.9%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲7.3%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■築年数で価格はどうなる?

 中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。

 このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。

 では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。

◆千葉県印西市平賀の築年数別の中古戸建て坪単価

築年数 坪(3.3㎡)単価
1年 95.7万円/坪
5年 87.0万円/坪
10年 65.5万円/坪
15年 47.2万円/坪
20年 35.2万円/坪
25年 35.0万円/坪
30年 34.3万円/坪
35年 30.2万円/坪
40年 15.2万円/坪
千葉県印西市平賀の築年数別の中古戸建て坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆印西市の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
印西-1 住居表示 千葉県印西市木下字樽場1521番162 14.0万円/坪
(4.6万円/㎡)
前年比▲0.9%
最寄り駅 木下駅から150m
土地面積 198㎡
用途区分 第一種住居地域
印西-2 住居表示 千葉県印西市小林字宿1606番14外 11.0万円/坪
(3.6万円/㎡)
前年比▲0.3%
最寄り駅 小林駅から750m
土地面積 165㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
印西-3 住居表示 千葉県印西市大森字西埜原3422番31 11.6万円/坪
(3.8万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 木下駅から770m
土地面積 131㎡
用途区分 第一種住居地域
印西-4 住居表示 千葉県印西市高花5丁目17番6 17.0万円/坪
(5.5万円/㎡)
前年比▲1.8%
最寄り駅 千葉ニュータウン中央駅から2600m
土地面積 229㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
印西-5 住居表示 千葉県印西市大森字東埜原3602番93 12.1万円/坪
(3.9万円/㎡)
前年比▲1.0%
最寄り駅 木下駅から440m
土地面積 135㎡
用途区分 第一種住居地域
印西-6 住居表示 千葉県印西市笠神字笠神前788番2外 3.6万円/坪
(1.2万円/㎡)
前年比▲0.9%
最寄り駅 小林駅から2300m
土地面積 1094㎡
用途区分
印西-7 住居表示 千葉県印西市木下東2丁目10番15 9.3万円/坪
(3.0万円/㎡)
前年比▲1.0%
最寄り駅 木下駅から1500m
土地面積 199㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
印西-8 住居表示 千葉県印西市小林北3丁目7番2 12.4万円/坪
(4.0万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 小林駅から350m
土地面積 190㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
印西-9 住居表示 千葉県印西市小林大門下1丁目13番7 11.4万円/坪
(3.7万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 小林駅から1600m
土地面積 187㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
印西-10 住居表示 千葉県印西市木刈5丁目17番12 20.3万円/坪
(6.6万円/㎡)
前年比▲2.8%
最寄り駅 千葉ニュータウン中央駅から2000m
土地面積 226㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
印西-11 住居表示 千葉県印西市平賀学園台2丁目15番9 10.1万円/坪
(3.3万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 京成酒々井駅から2800m
土地面積 182㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
印西-12 住居表示 千葉県印西市若萩3丁目15番4 21.6万円/坪
(7.0万円/㎡)
前年比+0.4%
最寄り駅 印旛日本医大駅から700m
土地面積 227㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
印西-13 住居表示 千葉県印西市滝野2丁目15番14 21.2万円/坪
(6.9万円/㎡)
前年比+2.4%
最寄り駅 印西牧の原駅から1700m
土地面積 210㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
印西-14 住居表示 千葉県印西市船尾字本郷1309番 4.2万円/坪
(1.4万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 千葉ニュータウン中央駅から3500m
土地面積 300㎡
用途区分
印西-15 住居表示 千葉県印西市造谷字東門原534番7外 4.7万円/坪
(1.5万円/㎡)
前年比▲1.9%
最寄り駅 印西牧の原駅から2600m
土地面積 704㎡
用途区分
印西-16 住居表示 千葉県印西市平賀字古井戸後876番 3.2万円/坪
(1.0万円/㎡)
前年比▲1.0%
最寄り駅 京成酒々井駅から3400m
土地面積 995㎡
用途区分

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 印西市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、印西市はどうなるのだろうか。

◆印西市の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 92,670 人 100.0(基準年)
2020年 95,578 人 103.1
2025年 97,555 人 105.3
2030年 98,600 人 106.4
2035年 98,781 人 106.6
2040年 98,118 人 105.9
2045年 96,761 人 104.4

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

印西市の将来推計人口

(参考)千葉県印西市平賀のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
印西市:104.4

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
成田市:96.6
佐倉市:83.8
柏市:98.3
八千代市:92.4
我孫子市:83.7

 印西市の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 104.4だ。周辺エリアの平均91.0に比べると、有望なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

千葉県印西市平賀の中古戸建ての過去の売買事例

 千葉県印西市平賀付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆印西市の中古戸建ての成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2016年
第2四半期
住居表示 千葉県印西市平賀 4,100万円
・28.7万円/坪
(9.3万円/m²)
・床面積440㎡
(土地面積570㎡)
最寄り駅 京成酒々井駅から徒歩29分
用途区分 市街化調整区域
建物属性 1991年築、木造
2012年
第1四半期
住居表示 千葉県印西市平賀 150万円
・5.8万円/坪
(1.9万円/m²)
・床面積80㎡
(土地面積500㎡)
最寄り駅 京成酒々井駅から徒歩56分
用途区分 市街化調整区域
建物属性 1969年築、木造
2007年
第3四半期
住居表示 千葉県印西市平賀 770万円
・18.2万円/坪
(5.9万円/m²)
・床面積130㎡
(土地面積260㎡)
最寄り駅 京成酒々井駅から徒歩30分
用途区分 市街化調整区域
建物属性 1999年築、木造
※参考:国土交通省「土地情報総合システム

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