岐阜県関市虹ケ丘北の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこでAIにより、過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移を推計した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう。（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）
岐阜県関市虹ケ丘北の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、2,535万円（10年前比+22.0%）
岐阜県関市虹ケ丘北の中古戸建て価格
- 2,535万円（37万円/坪）
- 10年前比+22.0%（前年比▲1.3%）
- 築年 : 2003年
- 駅距離 : 60.0分
- 専有面積 : 105.0㎡（31.8坪）
- 土地面積 : 228.1㎡（69.0坪）
◆岐阜県関市虹ケ丘北の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2009年 | 32万円／坪 |
| 2014年 | 30万円／坪 |
| 2019年 | 30万円／坪 |
| 2024年 | 37万円／坪 |
| 2029年 | 34万円／坪 |
| 2034年 |
35万円/坪（グッドシナリオ） |
不動産の価格に関する公的評価額としては「公示地価」があるが、"実勢価格（実際に取引される価格）"とは異なる。都市部の実勢価格は公示地価の1.5～2.0倍、一方で地方では公示地価の1.0～1.1倍と言われる。
実勢価格については分かりやすい指標がないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計した。
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■現在の中古戸建て価格
岐阜県関市虹ケ丘北：2,535万円（37万円/坪、10年前比+22.0%）
（参考）周辺の中古戸建て価格（万円/坪）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+14.1%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
【将来】ノーマルシナリオで、10年後に▲13.2%を予想しており、少し注意が必要だ。
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲3.2%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。
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関市の戸建て相場ランキング（町＝大字）
| 順位 | 町名 | 坪単価 (万円) |
総額 (万円) |
10年前比 変動率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 鋳物師屋 | 82万円 | 5,385万円 | 14.7% |
| 2 | 平賀町 | 52万円 | 2,786万円 | 23.8% |
| 3 | 東山 | 51万円 | 3,193万円 | 29.6% |
| 4 | 関ノ上 | 49万円 | 3,079万円 | 27.4% |
| 5 | 稲口 | 49万円 | 4,011万円 | 31.6% |
| 6 | 大杉 | 46万円 | 3,454万円 | 28.4% |
| 7 | 東新町 | 45万円 | 2,308万円 | 27.5% |
| 8 | 小瀬南 | 45万円 | 2,678万円 | 13.6% |
| 9 | 下之保 | 40万円 | 3,818万円 | 50.7% |
| 10 | 倉知 | 39万円 | 2,342万円 | 22.3% |
| 11 | 肥田瀬 | 38万円 | 2,822万円 | 19.3% |
| 12 | 春里町 | 38万円 | 1,951万円 | 23.8% |
| 13 | 下有知 | 38万円 | 3,184万円 | 24.1% |
| 14 | 小瀬 | 38万円 | 2,264万円 | 30.5% |
| 15 | 桜台 | 37万円 | 2,223万円 | 19.7% |
| 16 | 市平賀 | 37万円 | 2,772万円 | 12.0% |
| 17 | 虹ケ丘北 | 37万円 | 2,535万円 | 22.0% |
| 18 | 西福野町 | 37万円 | 3,292万円 | 5.2% |
| 19 | 迫間台 | 36万円 | 2,620万円 | 21.9% |
| 20 | 桜本町 | 36万円 | 2,874万円 | -8.1% |
| 21 | 神野 | 35万円 | 3,985万円 | 44.5% |
| 22 | 安桜台 | 33万円 | 2,075万円 | 7.5% |
| 23 | 大平台 | 33万円 | 1,976万円 | 21.3% |
| 24 | 星ケ丘 | 33万円 | 2,172万円 | 18.0% |
| 25 | 武芸川町八幡 | 32万円 | 2,790万円 | 28.2% |
| 26 | 西本郷通 | 31万円 | 1,859万円 | 16.6% |
| 27 | 神明町 | 31万円 | 1,376万円 | 23.5% |
| 28 | 東町 | 29万円 | 1,729万円 | 15.1% |
| 29 | 千疋北 | 28万円 | 1,773万円 | 16.8% |
| 30 | 十六所 | 28万円 | 1,488万円 | 13.2% |
| 31 | 桜ケ丘 | 27万円 | 1,793万円 | 8.6% |
| 32 | 小屋名 | 27万円 | 2,073万円 | 11.2% |
| 33 | 前山町 | 25万円 | 1,907万円 | 13.4% |
| 34 | 山田 | 25万円 | 1,439万円 | 23.5% |
| 35 | 津保川台 | 25万円 | 1,595万円 | 14.5% |
| 36 | 板取 | 24万円 | 1,571万円 | 35.4% |
| 37 | 巾 | 22万円 | 1,260万円 | 12.0% |
| 38 | 旭ケ丘 | 22万円 | 1,032万円 | 10.3% |
| 39 | 北福野町 | 20万円 | 1,935万円 | 0.2% |
| 40 | 上白金 | 20万円 | 1,386万円 | 4.9% |
| 41 | 広見 | 20万円 | 1,157万円 | 13.7% |
| 42 | 豊岡町 | 20万円 | 1,199万円 | -3.4% |
| 43 | 池尻 | 17万円 | 1,846万円 | -1.0% |
| 44 | 向山町 | 16万円 | 783万円 | -18.4% |
| 45 | 西田原 | 15万円 | 1,007万円 | 1.5% |
| 46 | 関口町 | 15万円 | 884万円 | -5.0% |
| 47 | 武芸川町小知野 | 14万円 | 881万円 | 17.4% |
| 48 | 洞戸市場 | 14万円 | 1,636万円 | 33.6% |
| 49 | 広見北町 | 12万円 | 771万円 | -2.1% |
| 50 | 栄町 | 12万円 | 369万円 | 0.9% |
| 51 | 中之保 | 12万円 | 1,326万円 | 47.4% |
| 52 | 一ツ山町 | 9.3万円 | 270万円 | -12.8% |
関市の戸建て相場ランキング（駅）
| 順位 | 駅名 | 坪単価 (万円) |
総額 (万円) |
10年前比 変動率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 関口駅 | 38万円 | 2,301万円 | 22.7% |
| 2 | 関下有知駅 | 37万円 | 2,654万円 | 21.4% |
| 3 | 関駅 | 34万円 | 2,116万円 | 16.3% |
| 4 | せきてらす前駅 | 29万円 | 1,662万円 | 14.4% |
| 5 | 関富岡駅 | 28万円 | 2,287万円 | 13.1% |
| 6 | 関市役所前駅 | 20万円 | 1,469万円 | 9.9% |
価格を詳細に分析しよう
■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？
中古戸建ての資産価値を決める要素は多数ある。広さ、間取り、建築した住宅メーカーなどの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。
通常、中古戸建ての立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。
では、岐阜県関市虹ケ丘北における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。
◆岐阜県関市虹ケ丘北の徒歩距離別の中古戸建て坪単価 |
|
| 駅からの徒歩分数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1分 | 32万円／坪 |
| 5分 | 31万円／坪 |
| 10分 | 30万円／坪 |
| 15分 | 30万円／坪 |
| 20分 | 30万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
■築年数で価格はどうなる？
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆岐阜県関市虹ケ丘北の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 57万円／坪 |
| 5年 | 53万円／坪 |
| 10年 | 43万円／坪 |
| 15年 | 37万円／坪 |
| 20年 | 31万円／坪 |
| 25年 | 27万円／坪 |
| 30年 | 24万円／坪 |
| 35年 | 21万円／坪 |
| 40年 | 18万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
岐阜県関市虹ケ丘北の中古戸建ての過去の売買事例
岐阜県関市虹ケ丘北付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆関市の中古戸建ての成約事例
| 取引時期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 岐阜県関市桜ケ丘 | 岐阜県関市桜ケ丘 | 岐阜県関市巾 | 岐阜県関市西福野町 | 岐阜県関市南天神 | 岐阜県関市明生町 | 岐阜県関市北福野町 | 岐阜県関市巾 | 岐阜県関市雄飛ケ丘 | 岐阜県関市吉野町 | 岐阜県関市星ケ丘 | 岐阜県関市東山 | 岐阜県関市星ケ丘 | 岐阜県関市東福野町 | 岐阜県関市西本郷通 | 岐阜県関市市平賀 | 岐阜県関市巾 | 岐阜県関市豊岡町 | 岐阜県関市平賀町 | 岐阜県関市吉本町 |
| 最寄駅 | 関口駅から徒歩13分 | 関口駅から徒歩13分 | 関（岐阜）駅から徒歩ー分 | 関（岐阜）駅から徒歩15分 | 関口駅から徒歩5分 | 関口駅から徒歩11分 | 関（岐阜）駅から徒歩16分 | 関（岐阜）駅から徒歩ー分 | 関（岐阜）駅から徒歩18分 | 関口駅から徒歩13分 | 関（岐阜）駅から徒歩ー分 | 関富岡駅から徒歩20分 | 関（岐阜）駅から徒歩ー分 | 関（岐阜）駅から徒歩9分 | 関（岐阜）駅から徒歩14分 | 関富岡駅から徒歩14分 | せきてらす前駅から徒歩ー分 | 関口駅から徒歩6分 | 関口駅から徒歩11分 | 関口駅から徒歩10分 |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 |
| 建物属性 | 2023年築、木造 | 2023年築、木造 | 2021年築、木造 | 2023年築、木造 | 2022年築、木造 | 2023年築、木造 | 1971年築、木造 | 1977年築、木造 | 1969年築、木造 | 2023年築、木造 | 1982年築、木造 | 1990年築、軽量鉄骨造 | 1981年築、木造 | 1974年築、木造 | 1978年築、木造 | 年築、ー | 2025年築、木造 | 1975年築、木造 | 2024年築、木造 | 年築、木造 |
| 取引価格 |
2,600万円 ・72万円/坪 （22万円/m²） ・床面積120㎡ （土地面積370㎡） |
2,700万円 ・74万円/坪 （23万円/m²） ・床面積120㎡ （土地面積195㎡） |
3,600万円 ・103万円/坪 （31万円/m²） ・床面積115㎡ （土地面積230㎡） |
2,600万円 ・78万円/坪 （24万円/m²） ・床面積110㎡ （土地面積140㎡） |
2,300万円 ・72万円/坪 （22万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積195㎡） |
2,200万円 ・73万円/坪 （22万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積200㎡） |
430万円 ・7.7万円/坪 （2.3万円/m²） ・床面積185㎡ （土地面積210㎡） |
550万円 ・23万円/坪 （6.9万円/m²） ・床面積80㎡ （土地面積130㎡） |
500万円 ・28万円/坪 （8.3万円/m²） ・床面積60㎡ （土地面積165㎡） |
2,100万円 ・58万円/坪 （18万円/m²） ・床面積120㎡ （土地面積230㎡） |
450万円 ・15万円/坪 （4.5万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積230㎡） |
440万円 ・15万円/坪 （4.4万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積165㎡） |
250万円 ・9.2万円/坪 （2.8万円/m²） ・床面積90㎡ （土地面積200㎡） |
230万円 ・6.3万円/坪 （1.9万円/m²） ・床面積120㎡ （土地面積120㎡） |
280万円 ・9.2万円/坪 （2.8万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積130㎡） |
1,900万円 ・70万円/坪 （21万円/m²） ・床面積90㎡ （土地面積210㎡） |
3,300万円 ・104万円/坪 （31万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積220㎡） |
500万円 ・11万円/坪 （3.2万円/m²） ・床面積155㎡ （土地面積300㎡） |
2,500万円 ・72万円/坪 （22万円/m²） ・床面積115㎡ （土地面積220㎡） |
150万円 ・ー万円/坪 （ー万円/m²） ・床面積ー㎡ （土地面積220㎡） |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆関市の公示地価（2025年1月）
| 地点名 | 関市-1 | 関市-2 | 関市-3 | 関市-4 | 関市-5 | 関市-9 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 岐阜県関市巾3丁目88番4《地番》 | 岐阜県関市西福野町2-4-17 | 岐阜県関市西本郷通5-4-17 | 岐阜県関市豊岡町1-1-31 | 岐阜県関市鋳物師屋5-8-31 | 岐阜県関市武芸川町八幡字松葉366番1《地番》 |
| 最寄り駅 | 関駅から3300m | 関駅から1200m | 関駅から1200m | 関口駅から200m | 関口駅から1300m | 岐阜駅から20000m |
| 土地面積 | 198㎡ | 161㎡ | 243㎡ | 310㎡ | 187㎡ | 197㎡ |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第2種中高層住居専用地域 | |
| 取引価格 | 11万円/坪 （3.3万円/㎡） 前年比+0.0% |
14万円/坪 （4.2万円/㎡） 前年比▲0.7% |
13万円/坪 （3.9万円/㎡） 前年比▲0.3% |
13万円/坪 （4.0万円/㎡） 前年比▲0.2% |
13万円/坪 （3.9万円/㎡） 前年比▲0.3% |
5.8万円/坪 （1.8万円/㎡） 前年比▲1.1% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
関市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、関市はどうなるのだろうか。
◆関市の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 85,283人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 81,718人 | 95.8 | |
| 2030年 | 77,711人 | 91.1 | |
| 2035年 | 73,410人 | 86.1 | |
| 2040年 | 68,803人 | 80.7 | |
| 2045年 | 64,065人 | 75.1 | |
| 2050年 | 59,419人 | 69.7 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）岐阜県関市虹ケ丘北のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
関市：69.7
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
岐阜県岐阜市：80.8
岐阜県美濃市：58.9
岐阜県美濃加茂市：95.2
岐阜県各務原市：82.4
岐阜県山県市：54.9
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） | ||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,401万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,101万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,268万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,085万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 4,903万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 5,720万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 6,537万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 7,354万円 | 26.3万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 28.6万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が2.49%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2026年6月調査 | ||
 |
 |
岐阜県関市虹ケ丘北の中古戸建てに関するFAQ
- Q岐阜県関市虹ケ丘北の中古戸建て価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？
- A
岐阜県関市虹ケ丘北の中古戸建て価格は、現在の平均価格が約37万円/坪となっており、10年前と比べて+22.0％となっている。詳しくは記事を確認しよう。
- Q岐阜県関市虹ケ丘北の中古戸建て価格は今後10年でどうなる見込みか？
- A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約32万円/坪となり、▲13.2%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。
- Q岐阜県関市虹ケ丘北の公示地価はいくら？
- A
代表的な地点としては、岐阜県関市巾3丁目88番4《地番》（関駅から3300m、第1種住居地域）が、10万円/坪（3.3万円/㎡、前年比0.0%）だった（2025年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。
- Q公示地価は相場価格（実勢価格）が大きく異なるのはなぜですか？
- A
公示地価は不動産の公的な評価額ではあるものの、一般的に'実勢価格（実際に取引される価格）'と異なることが多い。公示地価に対する実勢価格は、都市部であれば1.5～2.0倍、地方では1.0～1.1倍と高くなる傾向にある。実勢価格の標準的な指標はないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計している。
- Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？
- A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。
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