岐阜県飛騨市神岡町小萱の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
岐阜県飛騨市神岡町小萱の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、49万円/坪(10年前比▲49.0%)
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岐阜県飛騨市神岡町小萱の中古戸建て価格
- 1,846万円(49万円/坪)
- 10年前比▲49.0%(前年比▲6.7%)
- 平均築年 : 1980年
- 平均駅距離 : -1分
- 平均専有面積 : 125.0㎡(37.9坪)
- 平均土地面積 : 230.0㎡(69.7坪)
◆岐阜県飛騨市神岡町小萱の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 109万円/坪 |
2010年 | 96万円/坪 |
2015年 | 74万円/坪 |
2020年(現在) | 49万円/坪 |
2025年 | 35万円/坪 |
2030年 | 21万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
岐阜県飛騨市神岡町小萱:1,846万円(49万円/坪、10年前比-49.0%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
飛騨市:2,675万円(71万円/坪、10年前比▲49.0%)
:2,541万円(62万円/坪、10年前比▲37.8%)
大野郡白川村:2,236万円(62万円/坪、10年前比▲8.0%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲31.6%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲56.0%
- グッドシナリオ
1,047万円(27.7万円/坪、10年間で▲43.3%を予想) - ノーマルシナリオ
812万円(21.5万円/坪、10年間で▲56.0%を予想) - バッドシナリオ
561万円(14.8万円/坪、10年間で▲69.6%を予想)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲23.2%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆岐阜県飛騨市神岡町小萱の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 29.0万円/坪 |
5年 | 25.4万円/坪 |
10年 | 28.0万円/坪 |
15年 | 23.7万円/坪 |
20年 | 26.8万円/坪 |
25年 | 18.9万円/坪 |
30年 | 13.6万円/坪 |
35年 | 11.4万円/坪 |
40年 | 8.5万円/坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆飛騨市の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
飛騨-1 | 住居表示 | 岐阜県飛騨市古川町殿町7−23 | 13.2万円/坪 (4.3万円/㎡) 前年比▲4.7% |
最寄り駅 | 飛騨古川駅から300m | ||
土地面積 | 175㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
飛騨-2 | 住居表示 | 岐阜県飛騨市古川町幸栄町10−30 | 9.8万円/坪 (3.2万円/㎡) 前年比▲3.6% |
最寄り駅 | 飛騨古川駅から1100m | ||
土地面積 | 343㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
飛騨-3 | 住居表示 | 岐阜県飛騨市神岡町船津字大島2049番5 | 7.4万円/坪 (2.4万円/㎡) 前年比▲4.8% |
最寄り駅 | 杉崎駅から19000m | ||
土地面積 | 136㎡ | ||
用途区分 | ー |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
飛騨市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、飛騨市はどうなるのだろうか。
◆飛騨市の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 24,696 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 22,739 人 | 92.1 | |
2025年 | 20,754 人 | 84.0 | |
2030年 | 18,857 人 | 76.4 | |
2035年 | 16,996 人 | 68.8 | |
2040年 | 15,225 人 | 61.6 | |
2045年 | 13,585 人 | 55.0 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
(参考)岐阜県飛騨市神岡町小萱のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
飛騨市:55.0
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
:70.5
大野郡白川村:73.6
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
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