中古戸建ての価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

JR総持寺駅(大阪府)の中古戸建て価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

JR総持寺駅(大阪府)の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

JR総持寺駅(大阪府)の中古戸建ての価格・相場は?

現在の価格は、87万円/坪(10年前比▲10.6%)

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JR総持寺駅(大阪府)の中古戸建て価格

  • 2,501万円(87万円/坪)
  • 10年前比▲10.6%(前年比▲1.7%
  • 平均築年 : 1995年
  • 平均駅距離 : 17.06分
  • 平均専有面積 : 95.0㎡(28.8坪)
  • 平均土地面積 : 100.0㎡(30.3坪)
※2020年時点の価格相場です。
JR総持寺駅(大阪府)の中古戸建て価格推移

◆JR総持寺駅の中古戸建て価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 96万円/坪
2010年 97万円/坪
2015年 95万円/坪
2020年(現在) 87万円/坪
2025年 78万円/坪
2030年 69万円/坪
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■現在の中古戸建て価格

JR総持寺駅:2,501万円(87万円/坪、10年前比-10.6%)

(参考)周囲の中古戸建て価格は?
茨木市:3,332万円(110万円/坪、10年前比▲5.5%
吹田市:3,892万円(123万円/坪、10年前比0.0%
高槻市:3,779万円(132万円/坪、10年前比▲10.6%
箕面市:4,019万円(127万円/坪、10年前比+0.5%
摂津市:2,552万円(84万円/坪、10年前比▲12.6%
豊能郡豊能町:2,838万円(78万円/坪、10年前比▲36.4%

JR総持寺駅(大阪府)の価格は過去10年で▲10.6%となっており、資産性が低いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲12.9%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、▲21.0%

2030年のJR総持寺駅の中古戸建て価格を予想
  • グッドシナリオ
    2,551万円(88.8万円/坪、10年間で+2.0%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    1,976万円(68.8万円/坪、10年間で▲21.0%を予想)
  • バッドシナリオ
    1,332万円(46.3万円/坪、10年間で▲46.8%を予想)

(参考)周囲の中古戸建て価格は?
茨木市:3,170万円(105万円/坪、10年後は▲4.9%
吹田市:3,729万円(117万円/坪、10年後は▲4.2%
高槻市:2,986万円(104万円/坪、10年後は▲21.0%
箕面市:4,116万円(130万円/坪、10年後は+2.4%
摂津市:1,851万円(61万円/坪、10年後は▲27.5%
豊能郡豊能町:2,884万円(79万円/坪、10年後は+1.6%

ノーマルシナリオで、10年後に▲21.0%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲8.9%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

茨木市内の中古戸建て価格を見る

茨木市の駅周辺の価格を見る

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価格を詳細に分析しよう

■築年数で価格はどうなる?

 中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。

 このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。

 では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。

◆JR総持寺駅の築年数別の中古戸建て坪単価

築年数 坪(3.3㎡)単価
1年 118.5万円/坪
5年 112.1万円/坪
10年 101.9万円/坪
15年 96.3万円/坪
20年 84.6万円/坪
25年 70.2万円/坪
30年 68.4万円/坪
35年 64.2万円/坪
40年 43.6万円/坪
JR総持寺駅(大阪府)の築年数別の中古戸建て坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆茨木市の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
茨木-1 住居表示 大阪府茨木市駅前4−5−7 83.7万円/坪
(27.2万円/㎡)
前年比+0.7%
最寄り駅 茨木駅から700m
土地面積 109㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域
茨木-2 住居表示 大阪府茨木市中津町11−3 76.0万円/坪
(24.7万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 茨木市駅から700m
土地面積 185㎡
用途区分 第二種住居地域
茨木-3 住居表示 大阪府茨木市穂積台7−10−3 49.8万円/坪
(16.2万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 宇野辺駅から850m
土地面積 99㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
茨木-4 住居表示 大阪府茨木市竹橋町7−16 84.9万円/坪
(27.6万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 茨木市駅から450m
土地面積 202㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域
茨木-5 住居表示 大阪府茨木市大池2−19−15 65.2万円/坪
(21.2万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 茨木市駅から1500m
土地面積 224㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
茨木-6 住居表示 大阪府茨木市鮎川1−11−5 48.3万円/坪
(15.7万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 茨木市駅から1600m
土地面積 92㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
茨木-7 住居表示 大阪府茨木市上泉町3−24 74.8万円/坪
(24.3万円/㎡)
前年比+0.8%
最寄り駅 茨木市駅から850m
土地面積 109㎡
用途区分 第一種住居地域
茨木-8 住居表示 大阪府茨木市新中条町9−7 80.0万円/坪
(26.0万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 茨木駅から1000m
土地面積 101㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域
茨木-9 住居表示 大阪府茨木市南春日丘2−7−24 48.3万円/坪
(15.7万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 茨木駅から2000m
土地面積 240㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
茨木-10 住居表示 大阪府茨木市上穂積2−4−11 58.2万円/坪
(18.9万円/㎡)
前年比+1.1%
最寄り駅 茨木駅から1400m
土地面積 92㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域
茨木-11 住居表示 大阪府茨木市平田2−33−18 45.2万円/坪
(14.7万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 茨木市駅から2400m
土地面積 112㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域
茨木-12 住居表示 大阪府茨木市総持寺1−9−27 51.4万円/坪
(16.7万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 総持寺駅から500m
土地面積 175㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
茨木-13 住居表示 大阪府茨木市沢良宜浜2−19−2 50.5万円/坪
(16.4万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 沢良宜駅から650m
土地面積 209㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域
茨木-14 住居表示 大阪府茨木市橋の内3−12−4 55.4万円/坪
(18.0万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 総持寺駅から800m
土地面積 165㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
茨木-15 住居表示 大阪府茨木市大字大岩559番 9.8万円/坪
(3.2万円/㎡)
前年比▲1.2%
最寄り駅 茨木駅から8200m
土地面積 416㎡
用途区分
茨木-16 住居表示 大阪府茨木市西福井2−13−13 40.6万円/坪
(13.2万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 茨木駅から3900m
土地面積 104㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
茨木-17 住居表示 大阪府茨木市太田3−8−16 41.2万円/坪
(13.4万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 JR総持寺駅から1900m
土地面積 87㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
茨木-18 住居表示 大阪府茨木市蔵垣内2−17−15 53.2万円/坪
(17.3万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 千里丘駅から900m
土地面積 163㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
茨木-19 住居表示 大阪府茨木市松ヶ本町5−39 98.5万円/坪
(32.0万円/㎡)
前年比+1.6%
最寄り駅 茨木駅から350m
土地面積 2051㎡
用途区分 第二種住居地域

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 JR総持寺駅がある茨木市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、JR総持寺駅を含む、茨木市はどうなるのだろうか。

◆茨木市の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 280,033 人 100.0(基準年)
2020年 283,805 人 101.3
2025年 284,085 人 101.4
2030年 281,581 人 100.6
2035年 277,246 人 99.0
2040年 271,829 人 97.1
2045年 265,917 人 95.0

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

茨木市の将来推計人口

(参考)JR総持寺駅のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
茨木市:95.0

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
吹田市:97.7
高槻市:81.0
箕面市:97.4
摂津市:78.8
豊能郡豊能町:43.2

 茨木市の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 95.0だ。周辺エリアの平均79.6に比べると、有望なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

JR総持寺駅の中古戸建ての過去の売買事例

 JR総持寺駅付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆茨木市の中古戸建ての成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2020年
第1四半期
住居表示 大阪府茨木市太田 3,000万円
・92.3万円/坪
(30.0万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積100㎡)
最寄り駅 JR総持寺駅から徒歩23分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 2019年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 大阪府茨木市西太田町 1,100万円
・33.8万円/坪
(11.0万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積90㎡)
最寄り駅 JR総持寺駅から徒歩23分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 1982年築、0
2020年
第1四半期
住居表示 大阪府茨木市西太田町 1,700万円
・52.3万円/坪
(17.0万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積90㎡)
最寄り駅 JR総持寺駅から徒歩20分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 ー年築、0
2020年
第1四半期
住居表示 大阪府茨木市西河原 2,200万円
・90.3万円/坪
(29.3万円/m²)
・床面積75㎡
(土地面積45㎡)
最寄り駅 JR総持寺駅から徒歩5分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 2009年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 大阪府茨木市庄 1,100万円
・67.7万円/坪
(22.0万円/m²)
・床面積50㎡
(土地面積80㎡)
最寄り駅 JR総持寺駅から徒歩9分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 1964年築、0
2020年
第1四半期
住居表示 大阪府茨木市庄 2,900万円
・99.1万円/坪
(32.2万円/m²)
・床面積90㎡
(土地面積55㎡)
最寄り駅 JR総持寺駅から徒歩5分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 2020年築、木造
2020年
第1四半期
住居表示 大阪府茨木市三島町 6,300万円
・96.9万円/坪
(31.5万円/m²)
・床面積200㎡
(土地面積310㎡)
最寄り駅 JR総持寺駅から徒歩6分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 2003年築、木造
2019年
第4四半期
住居表示 大阪府茨木市庄 1,000万円
・25.6万円/坪
(8.3万円/m²)
・床面積120㎡
(土地面積65㎡)
最寄り駅 JR総持寺駅から徒歩5分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 ー年築、RC、木造
2019年
第1四半期
住居表示 大阪府茨木市庄 1,900万円
・58.5万円/坪
(19.0万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積45㎡)
最寄り駅 JR総持寺駅から徒歩4分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 1993年築、木造
2019年
第1四半期
住居表示 大阪府茨木市庄 920万円
・33.3万円/坪
(10.8万円/m²)
・床面積85㎡
(土地面積55㎡)
最寄り駅 JR総持寺駅から徒歩4分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 1979年築、木造
2019年
第2四半期
住居表示 大阪府茨木市三島町 4,700万円
・144.6万円/坪
(47.0万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積115㎡)
最寄り駅 JR総持寺駅から徒歩9分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 2019年築、木造
2019年
第4四半期
住居表示 大阪府茨木市三島町 18,000万円
・110.8万円/坪
(36.0万円/m²)
・床面積500㎡
(土地面積340㎡)
最寄り駅 JR総持寺駅から徒歩9分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 2019年築、木造
2019年
第2四半期
住居表示 大阪府茨木市三島町 3,500万円
・102.6万円/坪
(33.3万円/m²)
・床面積105㎡
(土地面積100㎡)
最寄り駅 JR総持寺駅から徒歩7分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 2018年築、木造
2019年
第3四半期
住居表示 大阪府茨木市三島丘 3,300万円
・112.8万円/坪
(36.7万円/m²)
・床面積90㎡
(土地面積95㎡)
最寄り駅 JR総持寺駅から徒歩14分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 2019年築、木造
2019年
第3四半期
住居表示 大阪府茨木市三島丘 6,200万円
・70.7万円/坪
(23.0万円/m²)
・床面積270㎡
(土地面積200㎡)
最寄り駅 JR総持寺駅から徒歩13分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 1990年築、鉄骨造
2019年
第3四半期
住居表示 大阪府茨木市三島丘 270万円
・23.7万円/坪
(7.7万円/m²)
・床面積35㎡
(土地面積35㎡)
最寄り駅 JR総持寺駅から徒歩11分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 1967年築、木造
2019年
第1四半期
住居表示 大阪府茨木市三島丘 2,800万円
・95.7万円/坪
(31.1万円/m²)
・床面積90㎡
(土地面積60㎡)
最寄り駅 JR総持寺駅から徒歩9分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 2019年築、木造
2019年
第1四半期
住居表示 大阪府茨木市三島丘 16,000万円
・298.4万円/坪
(97.0万円/m²)
・床面積165㎡
(土地面積1100㎡)
最寄り駅 JR総持寺駅から徒歩9分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 1982年築、軽量鉄骨造
2019年
第4四半期
住居表示 大阪府茨木市花園 1,600万円
・49.2万円/坪
(16.0万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積100㎡)
最寄り駅 JR総持寺駅から徒歩56分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 ー年築、0
2019年
第3四半期
住居表示 大阪府高槻市上土室 3,200万円
・103.6万円/坪
(33.7万円/m²)
・床面積95㎡
(土地面積110㎡)
最寄り駅 JR総持寺駅から徒歩52分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 2019年築、木造
※参考:国土交通省「土地情報総合システム

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