岡山県真庭市の中古戸建て価格は1,446万円(10年前比+21.3%)! 10年後の価格推移も予想

岡山県真庭市の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）

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岡山県真庭市の中古戸建ての価格・相場は？

現在の価格は、1,446万円（10年前比+21.3%）

◆岡山県真庭市の中古戸建て価格推移
年	坪（3.3㎡）単価
2009年	14万円／坪
2014年	14万円／坪
2019年	15万円／坪
2024年	17万円／坪
2029年	16万円／坪
2034年	15万円／坪

■現在の中古戸建て価格

岡山県真庭市：1,446万円（17万円/坪、10年前比+21.3%）

（参考）岡山県真庭市のあるエリアの中古戸建て価格は？
岡山県：2,272万円（38万円/坪、10年前比+10.3%）

（参考）周囲の中古戸建て価格は？
岡山県津山市：2,013万円（29万円/坪、10年前比+8.3%）
岡山県高梁市：828万円（12万円/坪、10年前比▲8.7%）
岡山県新見市：1,151万円（15万円/坪、10年前比+0.5%）
鳥取県倉吉市：1,415万円（21万円/坪、10年前比+6.1%）
鳥取県三朝町：1,485万円（24万円/坪、10年前比+12.4%）

10年後の予想価格は、▲14.0%

（参考）周囲の中古戸建て価格（ノーマルシナリオ）は？
鳥取県倉吉市：1,366万円（21万円/坪、10年後は▲3.5%）
鳥取県三朝町：1,558万円（25万円/坪、10年後は+5.0%）
岡山県津山市：1,834万円（27万円/坪、10年後は▲8.9%）
岡山県高梁市：1,026万円（15万円/坪、10年後は+23.8%）
岡山県新見市：1,098万円（15万円/坪、10年後は▲4.6%）

※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。

価格を詳細に分析しよう

■築年数で価格はどうなる？

　中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。

　このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。

　では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。

◆岡山県真庭市の築年数別の中古戸建て坪単価
築年数	坪（3.3㎡）単価
1年	60万円／坪
5年	48万円／坪
10年	40万円／坪
15年	27万円／坪
20年	19万円／坪
25年	16万円／坪
30年	13万円／坪
35年	11万円／坪
40年	9.3万円／坪

※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。

■公示地価はいくら？

　公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

　とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

◆真庭市の公示地価（2025年1月）

※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

　真庭市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

　日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

　では、真庭市はどうなるのだろうか。

◆真庭市の総人口推移予想
年	総人口	指数 (2020年＝100)
2020年	42,725人	100.0（基準年）
2025年	38,867人	91.0
2030年	35,658人	83.5
2035年	32,647人	76.4
2040年	29,821人	69.8
2045年	27,135人	63.5
2050年	24,564人	57.5

※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）

（参考）岡山県真庭市のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
真庭市：57.5

（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
岡山県津山市：70.7
岡山県高梁市：48.3
岡山県新見市：52.3
岡山県鏡野町：69.8
岡山県美咲町：55.8

自分の年収でいくらの不動産が買える？

　多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

　住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

　なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別）
年収	借入可能額（目安）	月々の返済額
200万円	1,452万円	5.0万円
300万円	2,179万円	7.5万円
400万円	3,389万円	11.7万円
500万円	4,236万円	14.6万円
600万円	5,084万円	17.5万円
700万円	5,931万円	20.4万円
800万円	6,778万円	23.3万円
900万円	7,626万円	26.3万円
1,000万円	8,000万円	27.5万円
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が2.25%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2026年3月調査

岡山県真庭市の中古戸建ての過去の売買事例

　岡山県真庭市付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

◆真庭市の中古戸建ての成約事例

※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」