広島県坂町坂東の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこでAIにより、過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移を推計した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう。（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）
広島県坂町坂東の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、2,897万円（10年前比+28.1%）
広島県坂町坂東の中古戸建て価格
- 2,897万円（68万円/坪）
- 10年前比+28.1%（前年比+0.6%）
- 築年 : 2003年
- 駅距離 : 11.0分
- 専有面積 : 105.0㎡（31.8坪）
- 土地面積 : 140.5㎡（42.5坪）
◆広島県坂町坂東の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2009年 | 53万円／坪 |
| 2014年 | 53万円／坪 |
| 2019年 | 58万円／坪 |
| 2024年 | 68万円／坪 |
| 2029年 | 70万円／坪 |
| 2034年 | 72万円／坪 |
不動産の価格に関する公的評価額としては「公示地価」があるが、"実勢価格（実際に取引される価格）"とは異なる。都市部の実勢価格は公示地価の1.5～2.0倍、一方で地方では公示地価の1.0～1.1倍と言われる。
実勢価格については分かりやすい指標がないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計した。
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■現在の中古戸建て価格
広島県坂町坂東：2,897万円（68万円/坪、10年前比+28.1%）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
広島県広島市南区：3,227万円（98万円/坪、10年前比+26.2%）
広島県広島市安芸区：3,146万円（64万円/坪、10年前比+35.3%）
広島県呉市：1,506万円（30万円/坪、10年前比+4.1%）
広島県海田町：2,725万円（74万円/坪、10年前比+35.7%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+25.0%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、+6.2%
- ノーマルシナリオ
3,077万円（72万円/坪、10年間で+6.2%を予想）
（参考）周囲の中古戸建て価格（ノーマルシナリオ）は？
広島県広島市南区：3,607万円（109万円/坪、10年後は+11.8%）
広島県広島市安芸区：3,394万円（69万円/坪、10年後は+7.9%）
広島県呉市：1,524万円（30万円/坪、10年後は+1.2%）
広島県海田町：2,903万円（79万円/坪、10年後は+6.5%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+6.8%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。
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価格を詳細に分析しよう
■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？
中古戸建ての資産価値を決める要素は多数ある。広さ、間取り、建築した住宅メーカーなどの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。
通常、中古戸建ての立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。
では、広島県坂町坂東における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。
◆広島県坂町坂東の徒歩距離別の中古戸建て坪単価 |
|
| 駅からの徒歩分数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1分 | 59万円／坪 |
| 5分 | 57万円／坪 |
| 10分 | 54万円／坪 |
| 15分 | 53万円／坪 |
| 20分 | 53万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
■築年数で価格はどうなる？
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆広島県坂町坂東の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 92万円／坪 |
| 5年 | 80万円／坪 |
| 10年 | 72万円／坪 |
| 15年 | 63万円／坪 |
| 20年 | 54万円／坪 |
| 25年 | 48万円／坪 |
| 30年 | 45万円／坪 |
| 35年 | 41万円／坪 |
| 40年 | 39万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆坂町の公示地価（2025年1月）
| 地点名 | 坂町-1 | 坂町-2 | 坂町-3 |
|---|---|---|---|
| 住居表示 | 広島県坂町坂東2-1-18 | 広島県坂町小屋浦3-16-12 | 広島県坂町坂西4-3-18 |
| 最寄り駅 | 坂駅から500m | 小屋浦駅から400m | 坂駅から1500m |
| 土地面積 | 271㎡ | 158㎡ | 347㎡ |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種中高層住居専用地域 |
| 取引価格 | 39万円/坪 （12万円/㎡） 前年比+0.9% |
19万円/坪 （5.6万円/㎡） 前年比+0.0% |
13万円/坪 （4.1万円/㎡） 前年比▲0.2% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
坂町の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、坂町はどうなるのだろうか。
◆坂町の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 12,582人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 12,197人 | 96.9 | |
| 2030年 | 11,725人 | 93.2 | |
| 2035年 | 11,241人 | 89.3 | |
| 2040年 | 10,769人 | 85.6 | |
| 2045年 | 10,305人 | 81.9 | |
| 2050年 | 9,840人 | 78.2 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）広島県坂町坂東のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
坂町：78.2
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
広島県広島市南区：90.8
広島県広島市安芸区：83.2
広島県呉市：60.2
広島県海田町：85.6
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） | ||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,452万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,179万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,389万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,236万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5,084万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 5,931万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 6,778万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 7,626万円 | 26.3万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 27.5万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が2.25%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2026年3月調査 | ||
 |
 |
広島県坂町坂東の中古戸建ての過去の売買事例
広島県坂町坂東付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆坂町の中古戸建ての成約事例
| 取引時期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第2四半期 | 2025年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 広島県安芸郡坂町坂西 | 広島県安芸郡坂町鯛尾 | 広島県安芸郡坂町平成ヶ浜 | 広島県安芸郡坂町横浜東 | 広島県安芸郡坂町平成ヶ浜 | 広島県安芸郡坂町坂東 | 広島県安芸郡坂町坂東 | 広島県安芸郡坂町小屋浦 | 広島県安芸郡坂町坂東 | 広島県安芸郡坂町坂東 | 広島県安芸郡坂町平成ヶ浜 | 広島県安芸郡坂町坂東 | 広島県安芸郡坂町坂西 | 広島県安芸郡坂町横浜西 | 広島県安芸郡坂町（大字なし） | 広島県安芸郡坂町植田 | 広島県安芸郡坂町鯛尾 | 広島県安芸郡坂町坂東 | 広島県安芸郡坂町坂東 | 広島県安芸郡坂町坂西 |
| 最寄駅 | 坂駅から徒歩ー分 | 坂駅から徒歩21分 | 坂駅から徒歩13分 | 坂駅から徒歩12分 | 坂駅から徒歩13分 | 坂駅から徒歩15分 | 坂駅から徒歩13分 | 小屋浦駅から徒歩6分 | 坂駅から徒歩14分 | 坂駅から徒歩9分 | 坂駅から徒歩8分 | 坂駅から徒歩9分 | 坂駅から徒歩6分 | 坂駅から徒歩14分 | 水尻駅から徒歩7分 | 坂駅から徒歩20分 | 坂駅から徒歩26分 | 坂駅から徒歩15分 | 坂駅から徒歩8分 | 坂駅から徒歩1分 |
| 用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種住居地域 | 商業地域 | 第1種住居地域 | 商業地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種住居地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第2種住居地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種住居地域 | 市街化調整区域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種住居地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種住居地域 | 近隣商業地域 |
| 建物属性 | （戦前）年築、木造 | 1970年築、木造 | 2006年築、木造 | 1969年築、木造 | 2006年築、木造 | 2020年築、木造 | 1965年築、木造 | 1955年築、木造 | 2020年築、木造 | 2024年築、木造 | 2023年築、木造 | 2024年築、木造 | 2024年築、木造 | 2023年築、木造 | 1953年築、木造 | 1972年築、木造 | 1972年築、木造 | 1960年築、木造 | 2025年築、ー | 年築、木造 |
| 取引価格 |
400万円 ・8.8万円/坪 （2.7万円/m²） ・床面積150㎡ （土地面積270㎡） |
50万円 ・1.3万円/坪 （0.4万円/m²） ・床面積130㎡ （土地面積175㎡） |
3,200万円 ・88万円/坪 （27万円/m²） ・床面積120㎡ （土地面積175㎡） |
600万円 ・28万円/坪 （8.6万円/m²） ・床面積70㎡ （土地面積150㎡） |
4,200万円 ・116万円/坪 （35万円/m²） ・床面積120㎡ （土地面積175㎡） |
3,000万円 ・90万円/坪 （27万円/m²） ・床面積110㎡ （土地面積200㎡） |
550万円 ・40万円/坪 （12万円/m²） ・床面積45㎡ （土地面積100㎡） |
100万円 ・2.1万円/坪 （0.6万円/m²） ・床面積160㎡ （土地面積250㎡） |
3,000万円 ・90万円/坪 （27万円/m²） ・床面積110㎡ （土地面積195㎡） |
4,000万円 ・120万円/坪 （36万円/m²） ・床面積110㎡ （土地面積115㎡） |
3,900万円 ・123万円/坪 （37万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積115㎡） |
4,000万円 ・126万円/坪 （38万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積120㎡） |
4,300万円 ・135万円/坪 （41万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積115㎡） |
4,400万円 ・132万円/坪 （40万円/m²） ・床面積110㎡ （土地面積185㎡） |
50万円 ・8.3万円/坪 （2.5万円/m²） ・床面積20㎡ （土地面積190㎡） |
450万円 ・11万円/坪 （3.2万円/m²） ・床面積140㎡ （土地面積330㎡） |
300万円 ・7.9万円/坪 （2.4万円/m²） ・床面積125㎡ （土地面積300㎡） |
400万円 ・19万円/坪 （5.7万円/m²） ・床面積70㎡ （土地面積230㎡） |
4,500万円 ・156万円/坪 （47万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積145㎡） |
500万円 ・19万円/坪 （5.9万円/m²） ・床面積85㎡ （土地面積80㎡） |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
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広島県坂町坂東の中古戸建てに関するFAQ
- Q広島県坂町坂東の中古戸建て価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？
- A
広島県坂町坂東の中古戸建て価格は、現在の平均価格が約68万円/坪となっており、10年前と比べて+28.1％となっている。詳しくは記事を確認しよう。
- Q広島県坂町坂東の中古戸建て価格は今後10年でどうなる見込みか？
- A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約72万円/坪となり、+6.2%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。
- Q広島県坂町坂東の公示地価はいくら？
- A
代表的な地点としては、広島県坂町坂東2-1-18（坂駅から500m、第1種住居地域）が、36万円/坪（12万円/㎡、前年比0.9%）だった（2025年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。
- Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？
- A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。
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