稚子塚駅（富山県）の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
稚子塚駅（富山県）の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、1,016万円（10年前比▲8.0%）
稚子塚駅（富山県）の中古戸建て価格
- 1,016万円（28万円/坪）
- 10年前比▲8.0%（前年比▲0.6%）
- 平均築年 : 2002年
- 平均駅距離 : 7分
- 平均専有面積 : 120.0㎡（36.3坪）
- 平均土地面積 : 220.0㎡（66.6坪）
◆稚子塚駅の中古戸建て価格推移 |
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| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2007年 | 31万円／坪 |
| 2012年 | 30万円／坪 |
| 2017年 | 30万円／坪 |
| 2022年 | 28万円／坪 |
| 2027年 | 27万円／坪 |
| 2032年 | 25万円／坪 |
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高値売却の実績で
高評価
| 「SREリアルティ」売却査定（旧ソニー不動産） | |
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| 特徴 |
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|---|---|
| 対応物件 | マンション、戸建て、土地（建物付きを含む）、収益用不動産 |
| 対応エリア | 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪府、兵庫県、京都府 |
| 運営会社 | SREホールディングス株式会社 |
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■現在の中古戸建て価格
稚子塚駅：1,016万円（28万円/坪、10年前比-8.0%）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
富山県富山市：1,460万円（37万円/坪、10年前比+2.9%）
富山県黒部市：1,321万円（28万円/坪、10年前比▲44.0%）
富山県舟橋村：1,143万円（28万円/坪、10年前比▲8.0%）
富山県上市町：711万円（17万円/坪、10年前比▲14.0%）
長野県大町市：571万円（14万円/坪、10年前比▲9.1%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲14.4%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲10.3%
- ノーマルシナリオ
912万円（25万円/坪、10年間で▲10.3%を予想）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
富山県富山市：1,501万円（38万円/坪、10年後は+2.9%）
富山県黒部市：1,139万円（24万円/坪、10年後は▲13.8%）
富山県舟橋村：1,025万円（25万円/坪、10年後は▲10.3%）
富山県上市町：351万円（8.6万円/坪、10年後は▲50.6%）
長野県大町市：378万円（9.3万円/坪、10年後は▲33.8%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲21.1%であるのに比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2022年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2022年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2023年〜2032年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2022年以降は1.1倍、GDPが2022年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2022年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる？
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆稚子塚駅の築年数別の中古戸建て坪単価 |
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| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 45万円／坪 |
| 5年 | 39万円／坪 |
| 10年 | 31万円／坪 |
| 15年 | 33万円／坪 |
| 20年 | 23万円／坪 |
| 25年 | 22万円／坪 |
| 30年 | 17万円／坪 |
| 35年 | 13万円／坪 |
| 40年 | 7.6万円／坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
稚子塚駅がある立山町の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、稚子塚駅を含む、立山町はどうなるのだろうか。
◆立山町の総人口推移予想 |
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| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 24,792人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 23,495人 | 94.8 | |
| 2030年 | 22,127人 | 89.3 | |
| 2035年 | 20,728人 | 83.6 | |
| 2040年 | 19,307人 | 77.9 | |
| 2045年 | 17,897人 | 72.2 | |
| 2050年 | 16,518人 | 66.6 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）稚子塚駅のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
立山町：66.6
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
富山県富山市：81.7
富山県黒部市：74.1
富山県舟橋村：98.2
富山県上市町：57.3
長野県大町市：55.4
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
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| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,535万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,303万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,583万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,478万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5,374万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 6,270万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 7,165万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
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※新規借入。金利は、21-35年固定金利が1.89%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2025年10月調査 |
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稚子塚駅の中古戸建ての過去の売買事例
稚子塚駅付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆立山町の中古戸建ての成約事例
| 取引時期 | 2023年第3四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 富山県立山町前沢新町 | 富山県立山町前沢 | 富山県立山町五百石 | 富山県立山町五郎丸 | 富山県立山町利田 |
| 最寄駅 | 五百石駅から徒歩10分 | 五百石駅から徒歩6分 | 五百石駅から徒歩7分 | 稚子塚駅から徒歩24分 | 越中三郷駅から徒歩25分 |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） |
| 建物属性 | 2023年築、木造 | 1956年築、木造 | 1980年築、木造 | 年築、ー | 1994年築、木造 |
| 取引価格 | 2,000万円 ・31万円/坪 （9.5万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積210㎡） |
350万円 ・6.8万円/坪 （2.1万円/m²） ・床面積180㎡ （土地面積170㎡） |
550万円 ・6.5万円/坪 （2.0万円/m²） ・床面積140㎡ （土地面積280㎡） |
3,900万円 ・59万円/坪 （18万円/m²） ・床面積130㎡ （土地面積220㎡） |
1,700万円 ・22万円/坪 （6.8万円/m²） ・床面積115㎡ （土地面積250㎡） |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
※「取引価格」の坪単価および平米単価は「総額÷土地面積」で計算
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稚子塚駅(富山県)の中古戸建てに関するFAQ
- Q稚子塚駅(富山県)の中古戸建て価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？
- A
稚子塚駅(富山県)の中古戸建て価格は、現在の平均価格が約28万円/坪となっており、10年前と比べて▲8.0％となっている。詳しくは記事を確認しよう。
- Q稚子塚駅(富山県)の中古戸建て価格は今後10年でどうなる見込みか？
- A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約25万円/坪となり、▲10.3%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。
- Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？
- A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2022年を基準年（現在価格）として、2009年〜2022年までの価格推移を状態空間モデルで学習。将来推計データ（人口、GDPなど）を変数として2032年までの価格を予測している。「グッドシナリオ」では人口とGDPが1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授・東京大学空間情報科学センター客員研究員）と協力して作成した独自データである。
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高値売却の実績で
高評価
| 「SREリアルティ」売却査定（旧ソニー不動産） | |
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| 特徴 |
・売却専門の担当者がマンツーマンで高値売却をサポート |
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| 対応物件 | マンション、戸建て、土地（建物付きを含む）、収益用不動産 |
| 対応エリア | 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪府、兵庫県、京都府 |
| 運営会社 | SREホールディングス株式会社 |
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