長野県下諏訪町の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこでAIにより、過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移を推計した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう。（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）
長野県下諏訪町の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、1,812万円（10年前比+7.1%）
長野県下諏訪町の中古戸建て価格
- 1,812万円（31万円/坪）
- 10年前比+7.1%（前年比▲0.1%）
- 築年 : 1987年
- 駅距離 : 18.0分
- 専有面積 : 112.5㎡（34.0坪）
- 土地面積 : 191.7㎡（58.0坪）
◆長野県下諏訪町の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2009年 | 30万円／坪 |
| 2014年 | 29万円／坪 |
| 2019年 | 29万円／坪 |
| 2024年 | 31万円／坪 |
| 2029年 | 31万円／坪 |
| 2034年 | 31万円／坪 |
不動産の価格に関する公的評価額としては「公示地価」があるが、"実勢価格（実際に取引される価格）"とは異なる。都市部の実勢価格は公示地価の1.5～2.0倍、一方で地方では公示地価の1.0～1.1倍と言われる。
実勢価格については分かりやすい指標がないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計した。
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■現在の中古戸建て価格
長野県下諏訪町：1,812万円（31万円/坪、10年前比+7.1%）
（参考）長野県下諏訪町のあるエリアの中古戸建て価格は？
長野県：3,051万円（33万円/坪、10年前比+6.1%）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
長野県松本市：2,899万円（42万円/坪、10年前比+9.3%）
長野県岡谷市：2,045万円（33万円/坪、10年前比+11.4%）
長野県諏訪市：2,370万円（36万円/坪、10年前比+14.8%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+11.8%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲0.9%
- グッドシナリオ
1,975万円（34万円/坪、10年間で+9.0%を予想） - ノーマルシナリオ
1,795万円（31万円/坪、10年間で▲0.9%を予想） - バッドシナリオ
1,616万円（28万円/坪、10年間で▲10.8%を予想）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲6.7%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。
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価格を詳細に分析しよう
■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？
中古戸建ての資産価値を決める要素は多数ある。広さ、間取り、建築した住宅メーカーなどの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。
通常、中古戸建ての立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。
では、長野県下諏訪町における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。
◆長野県下諏訪町の徒歩距離別の中古戸建て坪単価 |
|
| 駅からの徒歩分数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1分 | 31万円／坪 |
| 5分 | 29万円／坪 |
| 10分 | 29万円／坪 |
| 15分 | 29万円／坪 |
| 20分 | 29万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
■築年数で価格はどうなる？
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆長野県下諏訪町の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 80万円／坪 |
| 5年 | 69万円／坪 |
| 10年 | 61万円／坪 |
| 15年 | 51万円／坪 |
| 20年 | 43万円／坪 |
| 25年 | 38万円／坪 |
| 30年 | 33万円／坪 |
| 35年 | 30万円／坪 |
| 40年 | 26万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆下諏訪町の公示地価（2025年1月）
| 地点名 | 下諏訪町-1 | 下諏訪町-2 |
|---|---|---|
| 住居表示 | 長野県下諏訪町字いかり4996番4《地番》 | 長野県下諏訪町字上町5525番2外《地番》 |
| 最寄り駅 | 下諏訪駅から1000m | 下諏訪駅から400m |
| 土地面積 | 334㎡ | 183㎡ |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 |
| 取引価格 | 14万円/坪 （4.3万円/㎡） 前年比▲0.9% |
13万円/坪 （3.9万円/㎡） 前年比▲0.8% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
下諏訪町の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、下諏訪町はどうなるのだろうか。
◆下諏訪町の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 19,155人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 17,837人 | 93.1 | |
| 2030年 | 16,515人 | 86.2 | |
| 2035年 | 15,235人 | 79.5 | |
| 2040年 | 13,999人 | 73.1 | |
| 2045年 | 12,875人 | 67.2 | |
| 2050年 | 11,842人 | 61.8 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）長野県下諏訪町のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
下諏訪町：61.8
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
長野県松本市：85.9
長野県岡谷市：65.9
長野県諏訪市：75.7
長野県長和町：50.4
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） | ||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,401万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,101万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,268万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,085万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 4,903万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 5,720万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 6,537万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 7,354万円 | 26.3万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 28.6万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が2.49%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2026年4月調査 | ||
 |
 |
長野県下諏訪町の中古戸建ての過去の売買事例
長野県下諏訪町付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆下諏訪町の中古戸建ての成約事例
| 取引時期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2025年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 長野県諏訪郡下諏訪町社 | 長野県諏訪郡下諏訪町（大字なし） | 長野県諏訪郡下諏訪町（大字なし） | 長野県諏訪郡下諏訪町社 | 長野県諏訪郡下諏訪町（大字なし） | 長野県諏訪郡下諏訪町（大字なし） | 長野県諏訪郡下諏訪町（大字なし） | 長野県諏訪郡下諏訪町（大字なし） | 長野県諏訪郡下諏訪町社 | 長野県諏訪郡下諏訪町（大字なし） | 長野県諏訪郡下諏訪町社 | 長野県諏訪郡下諏訪町（大字なし） | 長野県諏訪郡下諏訪町（大字なし） | 長野県諏訪郡下諏訪町（大字なし） | 長野県諏訪郡下諏訪町（大字なし） | 長野県諏訪郡下諏訪町社 | 長野県諏訪郡下諏訪町（大字なし） | 長野県諏訪郡下諏訪町（大字なし） | 長野県諏訪郡下諏訪町社 | 長野県諏訪郡下諏訪町（大字なし） |
| 最寄駅 | 下諏訪駅から徒歩24分 | 下諏訪駅から徒歩18分 | 下諏訪駅から徒歩23分 | 下諏訪駅から徒歩20分 | 下諏訪駅から徒歩21分 | 下諏訪駅から徒歩6分 | 下諏訪駅から徒歩29分 | 下諏訪駅から徒歩18分 | 下諏訪駅から徒歩28分 | 下諏訪駅から徒歩13分 | 下諏訪駅から徒歩25分 | 下諏訪駅から徒歩14分 | 下諏訪駅から徒歩ー分 | 下諏訪駅から徒歩8分 | 下諏訪駅から徒歩16分 | 下諏訪駅から徒歩16分 | 下諏訪駅から徒歩6分 | 下諏訪駅から徒歩8分 | 下諏訪駅から徒歩ー分 | 下諏訪駅から徒歩6分 |
| 用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種住居地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 準工業地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 準工業地域 | 商業地域 | 準工業地域 | 第2種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種低層住居専用地域 | 準工業地域 |
| 建物属性 | 1963年築、木造 | 1984年築、木造 | 1962年築、木造 | 1991年築、木造 | 1983年築、木造 | 年築、ー | 年築、木造 | 1986年築、木造 | 1971年築、木造 | 1988年築、木造 | 2024年築、木造 | 1985年築、木造 | 1973年築、木造 | 1967年築、木造 | 1966年築、木造 | 2013年築、木造 | 1959年築、木造 | 2009年築、木造 | 1971年築、木造 | 1964年築、木造 |
| 取引価格 |
410万円 ・11万円/坪 （3.4万円/m²） ・床面積120㎡ （土地面積310㎡） |
990万円 ・44万円/坪 （13万円/m²） ・床面積75㎡ （土地面積165㎡） |
150万円 ・3.8万円/坪 （1.2万円/m²） ・床面積130㎡ （土地面積170㎡） |
480万円 ・17万円/坪 （5.1万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積165㎡） |
800万円 ・48万円/坪 （15万円/m²） ・床面積55㎡ （土地面積75㎡） |
1,300万円 ・ー万円/坪 （ー万円/m²） ・床面積ー㎡ （土地面積220㎡） |
800万円 ・25万円/坪 （7.6万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積350㎡） |
1,200万円 ・38万円/坪 （11万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積130㎡） |
420万円 ・20万円/坪 （6.0万円/m²） ・床面積70㎡ （土地面積195㎡） |
1,500万円 ・47万円/坪 （14万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積320㎡） |
4,200万円 ・139万円/坪 （42万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積250㎡） |
730万円 ・24万円/坪 （7.3万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積155㎡） |
400万円 ・13万円/坪 （4.0万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積135㎡） |
130万円 ・4.8万円/坪 （1.4万円/m²） ・床面積90㎡ （土地面積105㎡） |
630万円 ・30万円/坪 （9.0万円/m²） ・床面積70㎡ （土地面積165㎡） |
6,200万円 ・186万円/坪 （56万円/m²） ・床面積110㎡ （土地面積190㎡） |
400万円 ・15万円/坪 （4.4万円/m²） ・床面積90㎡ （土地面積115㎡） |
1,800万円 ・54万円/坪 （16万円/m²） ・床面積110㎡ （土地面積270㎡） |
150万円 ・5.0万円/坪 （1.5万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積195㎡） |
280万円 ・6.4万円/坪 （1.9万円/m²） ・床面積145㎡ （土地面積240㎡） |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
下諏訪町内の中古戸建て価格を見る
下諏訪町の駅周辺の価格を見る
長野県下諏訪町の土地、中古マンションを見る
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長野県下諏訪町の中古戸建てに関するFAQ
- Q長野県下諏訪町の中古戸建て価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？
- A
長野県下諏訪町の中古戸建て価格は、現在の平均価格が約31万円/坪となっており、10年前と比べて+7.1％となっている。詳しくは記事を確認しよう。
- Q長野県下諏訪町の中古戸建て価格は今後10年でどうなる見込みか？
- A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約31万円/坪となり、▲0.9%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。
- Q長野県下諏訪町の公示地価はいくら？
- A
代表的な地点としては、長野県下諏訪町字いかり4996番4《地番》（下諏訪駅から1000m、第1種住居地域）が、13万円/坪（4.3万円/㎡、前年比▲0.9%）だった（2025年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。
- Q公示地価は相場価格（実勢価格）が大きく異なるのはなぜですか？
- A
公示地価は不動産の公的な評価額ではあるものの、一般的に"実勢価格（実際に取引される価格）"と異なることが多い。公示地価に対する実勢価格は、都市部であれば1.5～2.0倍、地方では1.0～1.1倍と高くなる傾向にある。実勢価格の標準的な指標はないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計している。
- Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？
- A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。
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