佐賀県唐津市浜玉町浜崎の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
佐賀県唐津市浜玉町浜崎の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、2,229万円（10年前比+79.4%）
佐賀県唐津市浜玉町浜崎の中古戸建て価格
- 2,229万円（59万円/坪）
- 10年前比+79.4%（前年比+13.9%）
- 平均築年 : 1993年
- 平均駅距離 : 6分
- 平均専有面積 : 125.0㎡（37.8坪）
- 平均土地面積 : 250.0㎡（75.6坪）
◆佐賀県唐津市浜玉町浜崎の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2007年 | 24万円／坪 |
| 2012年 | 33万円／坪 |
| 2017年 | 39万円／坪 |
| 2022年 | 59万円／坪 |
| 2027年 | 66万円／坪 |
| 2032年 | 74万円／坪 |
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■現在の中古戸建て価格
佐賀県唐津市浜玉町浜崎：2,229万円（59万円/坪、10年前比+79.4%）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
佐賀県佐賀市：1,599万円（46万円/坪、10年前比+24.5%）
佐賀県多久市：787万円（22万円/坪、10年前比+7.1%）
佐賀県伊万里市：977万円（27万円/坪、10年前比+11.2%）
佐賀県武雄市：1,575万円（45万円/坪、10年前比+64.1%）
佐賀県小城市：1,183万円（34万円/坪、10年前比▲3.8%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+20.6%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、+25.7%
- ノーマルシナリオ
2,802万円（74万円/坪、10年間で+25.7%を予想）
（参考）周囲の中古戸建て価格（ノーマルシナリオ）は？
佐賀県佐賀市：1,760万円（51万円/坪、10年後は+10.1%）
佐賀県多久市：985万円（27万円/坪、10年後は+25.2%）
佐賀県伊万里市：884万円（24万円/坪、10年後は▲9.5%）
佐賀県武雄市：1,956万円（56万円/坪、10年後は+24.2%）
佐賀県小城市：1,105万円（32万円/坪、10年後は▲6.6%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+8.7%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2022年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2022年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2023年〜2032年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2022年以降は1.1倍、GDPが2022年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2022年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる？
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆佐賀県唐津市浜玉町浜崎の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 72万円／坪 |
| 5年 | 64万円／坪 |
| 10年 | 51万円／坪 |
| 15年 | 30万円／坪 |
| 20年 | 35万円／坪 |
| 25年 | 28万円／坪 |
| 30年 | 21万円／坪 |
| 35年 | 25万円／坪 |
| 40年 | 8.4万円／坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆唐津市の公示地価（2024年1月）
| 地点名 | 唐津市-1 | 唐津市-2 | 唐津市-3 | 唐津市-4 | 唐津市-5 | 唐津市-6 | 唐津市-7 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 佐賀県唐津市浜玉町浜崎字浦町1581番 | 佐賀県唐津市東城内2-30 | 佐賀県唐津市鏡字宮ノ原1830番45 | 佐賀県唐津市唐房6丁目4974番3 | 佐賀県唐津市二夕子1-6-42 | 佐賀県唐津市町田4-7-27 | 佐賀県唐津市鏡新開63番2 |
| 最寄り駅 | 浜崎駅から950m | 唐津駅から1100m | 東唐津駅から1600m | 西唐津駅から4300m | 西唐津駅から800m | 唐津駅から1200m | 東唐津駅から310m |
| 土地面積 | 172㎡ | 397㎡ | 306㎡ | 202㎡ | 190㎡ | 267㎡ | 202㎡ |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 |
| 取引価格 | 8.0万円/坪 （2.6万円/㎡） 前年比+0.0% |
18万円/坪 （5.8万円/㎡） 前年比+2.1% |
12万円/坪 （3.9万円/㎡） 前年比+2.4% |
5.7万円/坪 （1.9万円/㎡） 前年比▲1.1% |
8.9万円/坪 （2.9万円/㎡） 前年比+0.0% |
15万円/坪 （4.9万円/㎡） 前年比+2.7% |
18万円/坪 （5.8万円/㎡） 前年比+3.5% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
唐津市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、唐津市はどうなるのだろうか。
◆唐津市の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 117,373人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 110,274人 | 94.0 | |
| 2030年 | 103,933人 | 88.5 | |
| 2035年 | 97,754人 | 83.3 | |
| 2040年 | 91,762人 | 78.2 | |
| 2045年 | 85,955人 | 73.2 | |
| 2050年 | 80,289人 | 68.4 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）佐賀県唐津市浜玉町浜崎のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
唐津市：68.4
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
佐賀県佐賀市：83.3
佐賀県多久市：56.3
佐賀県伊万里市：67.8
佐賀県武雄市：76.3
佐賀県小城市：77.9
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,535万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,303万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,583万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,478万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5,374万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 6,270万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 7,165万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
|
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が1.89%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2025年6月調査 |
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佐賀県唐津市浜玉町浜崎の中古戸建ての過去の売買事例
佐賀県唐津市浜玉町浜崎付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆唐津市の中古戸建ての成約事例
| 取引時期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 佐賀県唐津市東唐津 | 佐賀県唐津市二タ子 | 佐賀県唐津市佐志中通 | 佐賀県唐津市藤崎通 | 佐賀県唐津市鏡 | 佐賀県唐津市町田 | 佐賀県唐津市原 | 佐賀県唐津市原 | 佐賀県唐津市菜畑 | 佐賀県唐津市旭が丘 | 佐賀県唐津市大名小路 | 佐賀県唐津市湊町 | 佐賀県唐津市二タ子 | 佐賀県唐津市二タ子 | 佐賀県唐津市西大島町 | 佐賀県唐津市町田 | 佐賀県唐津市山下町 | 佐賀県唐津市久里 | 佐賀県唐津市山本 | 佐賀県唐津市山本 |
| 最寄駅 | 唐津駅から徒歩24分 | 西唐津駅から徒歩5分 | ー駅から徒歩ー分 | 西唐津駅から徒歩10分 | 虹ノ松原駅から徒歩16分 | 唐津駅から徒歩10分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | 唐津駅から徒歩10分 | 唐津駅から徒歩16分 | 唐津駅から徒歩9分 | ー駅から徒歩ー分 | 西唐津駅から徒歩5分 | 西唐津駅から徒歩5分 | 西唐津駅から徒歩21分 | 唐津駅から徒歩10分 | 唐津駅から徒歩11分 | ー駅から徒歩ー分 | 山本駅から徒歩3分 | 山本駅から徒歩3分 |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 商業地域 | 都市計画区域外 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種中高層住居専用地域 | 近隣商業地域 | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） |
| 建物属性 | 2023年築、木造 | 2003年築、RC | 年築、木造 | 1966年築、木造 | 2024年築、木造 | 2024年築、木造 | 1984年築、木造 | 2006年築、木造 | 2002年築、木造 | 1969年築、木造 | 1991年築、木造 | 1992年築、木造 | 1977年築、木造 | 1996年築、木造 | 戦前年築、木造 | 1987年築、木造 | 2000年築、木造 | 年築、木造 | 1968年築、木造 | 年築、木造 |
| 取引価格 | 2,100万円 ・38万円/坪 （11万円/m²） ・床面積60㎡ （土地面積185㎡） |
1,700万円 ・36万円/坪 （11万円/m²） ・床面積130㎡ （土地面積155㎡） |
280万円 ・4.4万円/坪 （1.3万円/m²） ・床面積90㎡ （土地面積210㎡） |
30万円 ・1.5万円/坪 （0.5万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積65㎡） |
3,200万円 ・53万円/坪 （16万円/m²） ・床面積110㎡ （土地面積200㎡） |
2,700万円 ・48万円/坪 （15万円/m²） ・床面積115㎡ （土地面積185㎡） |
2,400万円 ・15万円/坪 （4.5万円/m²） ・床面積210㎡ （土地面積540㎡） |
900万円 ・6.6万円/坪 （2.0万円/m²） ・床面積260㎡ （土地面積450㎡） |
400万円 ・20万円/坪 （6.2万円/m²） ・床面積70㎡ （土地面積65㎡） |
2,000万円 ・35万円/坪 （11万円/m²） ・床面積130㎡ （土地面積190㎡） |
2,700万円 ・17万円/坪 （5.1万円/m²） ・床面積90㎡ （土地面積530㎡） |
900万円 ・4.1万円/坪 （1.2万円/m²） ・床面積250㎡ （土地面積730㎡） |
1,000万円 ・6.7万円/坪 （2.0万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積490㎡） |
800万円 ・16万円/坪 （4.8万円/m²） ・床面積70㎡ （土地面積165㎡） |
200万円 ・2.9万円/坪 （0.9万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積230㎡） |
1,500万円 ・13万円/坪 （3.9万円/m²） ・床面積75㎡ （土地面積380㎡） |
4,500万円 ・32万円/坪 （9.6万円/m²） ・床面積370㎡ （土地面積470㎡） |
1,200万円 ・5.1万円/坪 （1.5万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積770㎡） |
270万円 ・4.7万円/坪 （1.4万円/m²） ・床面積175㎡ （土地面積190㎡） |
80万円 ・0.3万円/坪 （0.1万円/m²） ・床面積175㎡ （土地面積770㎡） |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
※「取引価格」の坪単価および平米単価は「総額÷土地面積」で計算
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