佐賀県小城市の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
佐賀県小城市の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、1,183万円（10年前比▲3.8%）
佐賀県小城市の中古戸建て価格
- 1,183万円（34万円/坪）
- 10年前比▲3.8%（前年比+0.4%）
- 平均築年 : 1994年
- 平均駅距離 : 21分
- 平均専有面積 : 115.0㎡（34.8坪）
- 平均土地面積 : 240.0㎡（72.6坪）
◆佐賀県小城市の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2007年 | 33万円／坪 |
| 2012年 | 35万円／坪 |
| 2017年 | 36万円／坪 |
| 2022年 | 34万円／坪 |
| 2027年 | 33万円／坪 |
| 2032年 | 32万円／坪 |
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■現在の中古戸建て価格
佐賀県小城市：1,183万円（34万円/坪、10年前比-3.8%）
（参考）佐賀県小城市のあるエリアの中古戸建て価格は？
佐賀県：1,477万円（41万円/坪、10年前比+21.4%）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
佐賀県佐賀市：1,599万円（46万円/坪、10年前比+24.5%）
佐賀県唐津市：1,226万円（34万円/坪、10年前比▲6.1%）
佐賀県多久市：787万円（22万円/坪、10年前比+7.1%）
佐賀県江北町：1,501万円（41万円/坪、10年前比+21.4%）
佐賀県白石町：720万円（19万円/坪、10年前比+11.3%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+11.6%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲6.6%
- ノーマルシナリオ
1,105万円（32万円/坪、10年間で▲6.6%を予想）
（参考）周囲の中古戸建て価格（ノーマルシナリオ）は？
佐賀県佐賀市：1,760万円（51万円/坪、10年後は+10.1%）
佐賀県唐津市：1,137万円（31万円/坪、10年後は▲7.3%）
佐賀県多久市：985万円（27万円/坪、10年後は+25.2%）
佐賀県江北町：1,179万円（32万円/坪、10年後は▲21.5%）
佐賀県白石町：503万円（13万円/坪、10年後は▲30.2%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲4.7%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2022年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2022年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2023年〜2032年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2022年以降は1.1倍、GDPが2022年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2022年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる？
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆佐賀県小城市の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 58万円／坪 |
| 5年 | 46万円／坪 |
| 10年 | 33万円／坪 |
| 15年 | 28万円／坪 |
| 20年 | 25万円／坪 |
| 25年 | 22万円／坪 |
| 30年 | 18万円／坪 |
| 35年 | 19万円／坪 |
| 40年 | 13万円／坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
小城市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、小城市はどうなるのだろうか。
◆小城市の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 43,952人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 42,690人 | 97.1 | |
| 2030年 | 41,225人 | 93.8 | |
| 2035年 | 39,641人 | 90.2 | |
| 2040年 | 37,894人 | 86.2 | |
| 2045年 | 36,090人 | 82.1 | |
| 2050年 | 34,241人 | 77.9 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）佐賀県小城市のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
小城市：77.9
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
佐賀県佐賀市：83.3
佐賀県唐津市：68.4
佐賀県多久市：56.3
佐賀県江北町：86.9
佐賀県白石町：56.9
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,535万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,303万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,583万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,478万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5,374万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 6,270万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 7,165万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 26.1万円 |
|
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が1.89%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2025年6月調査 |
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佐賀県小城市の中古戸建ての過去の売買事例
佐賀県小城市付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆小城市の中古戸建ての成約事例
| 取引時期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第3四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 佐賀県小城市小城町畑田 | 佐賀県小城市三日月町長神田 | 佐賀県小城市小城町畑田 | 佐賀県小城市小城町畑田 | 佐賀県小城市三日月町織島 | 佐賀県小城市小城町畑田 | 佐賀県小城市小城町松尾 | 佐賀県小城市牛津町柿樋瀬 | 佐賀県小城市三日月町樋口 | 佐賀県小城市牛津町柿樋瀬 | 佐賀県小城市三日月町長神田 | 佐賀県小城市三日月町長神田 | 佐賀県小城市三日月町久米 | 佐賀県小城市芦刈町三王崎 | 佐賀県小城市三日月町長神田 | 佐賀県小城市三日月町長神田 | 佐賀県小城市三日月町久米 | 佐賀県小城市三日月町久米 | 佐賀県小城市小城町 |
| 最寄駅 | 小城駅から徒歩14分 | 小城駅から徒歩24分 | 小城駅から徒歩24分 | 小城駅から徒歩26分 | ー駅から徒歩ー分 | 小城駅から徒歩18分 | 小城駅から徒歩26分 | 牛津駅から徒歩23分 | 久保田駅から徒歩16分 | 牛津駅から徒歩18分 | 小城駅から徒歩21分 | 小城駅から徒歩24分 | 小城駅から徒歩13分 | ー駅から徒歩ー分 | ー駅から徒歩ー分 | 小城駅から徒歩21分 | 小城駅から徒歩4分 | 小城駅から徒歩14分 | 小城駅から徒歩15分 |
| 用途区分 | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） | 未分類都市計画区域（非線引き） |
| 建物属性 | 年築、木造 | 2023年築、木造 | 1991年築、木造 | 1980年築、木造 | 1989年築、木造 | 1980年築、木造 | 1976年築、木造 | 2002年築、木造 | 2023年築、木造 | 1990年築、木造 | 1996年築、木造 | 1994年築、木造 | 1985年築、木造 | 1977年築、軽量鉄骨造 | 2024年築、軽量鉄骨造 | 年築、ー | 2015年築、木造 | 2024年築、木造 | 2002年築、木造 |
| 取引価格 | 4,900万円 ・70万円/坪 （21万円/m²） ・床面積95㎡ （土地面積230㎡） |
2,200万円 ・42万円/坪 （13万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積175㎡） |
1,500万円 ・22万円/坪 （6.5万円/m²） ・床面積155㎡ （土地面積230㎡） |
1,300万円 ・6.0万円/坪 （1.8万円/m²） ・床面積300㎡ （土地面積710㎡） |
530万円 ・9.2万円/坪 （2.8万円/m²） ・床面積130㎡ （土地面積190㎡） |
400万円 ・4.6万円/坪 （1.4万円/m²） ・床面積85㎡ （土地面積290㎡） |
120万円 ・1.4万円/坪 （0.4万円/m²） ・床面積70㎡ （土地面積290㎡） |
2,300万円 ・33万円/坪 （10万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積230㎡） |
2,000万円 ・29万円/坪 （8.7万円/m²） ・床面積90㎡ （土地面積230㎡） |
1,400万円 ・21万円/坪 （6.4万円/m²） ・床面積115㎡ （土地面積220㎡） |
1,300万円 ・13万円/坪 （3.9万円/m²） ・床面積115㎡ （土地面積330㎡） |
500万円 ・7.5万円/坪 （2.3万円/m²） ・床面積115㎡ （土地面積220㎡） |
400万円 ・3.5万円/坪 （1.1万円/m²） ・床面積210㎡ （土地面積380㎡） |
85万円 ・1.9万円/坪 （0.6万円/m²） ・床面積90㎡ （土地面積150㎡） |
4,700万円 ・67万円/坪 （20万円/m²） ・床面積120㎡ （土地面積230㎡） |
4,200万円 ・58万円/坪 （18万円/m²） ・床面積110㎡ （土地面積240㎡） |
2,300万円 ・32万円/坪 （9.6万円/m²） ・床面積75㎡ （土地面積240㎡） |
1,700万円 ・30万円/坪 （9.2万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積185㎡） |
1,600万円 ・3.3万円/坪 （1.0万円/m²） ・床面積195㎡ （土地面積1600㎡） |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
※「取引価格」の坪単価および平米単価は「総額÷土地面積」で計算
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