北海道札幌市東区伏古9条の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこでAIにより、過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移を推計した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう。（価格推移は都市空間総合研究所の水谷昂太郎氏の協力で作成）
北海道札幌市東区伏古9条の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、3,028万円（10年前比+58.1%）
北海道札幌市東区伏古9条の中古戸建て価格
- 3,028万円（51万円/坪）
- 10年前比+58.1%（前年比+0.9%）
- 築年 : 1993年
- 駅距離 : 20.0分
- 専有面積 : 140.0㎡（42.3坪）
- 土地面積 : 198.3㎡（60.0坪）
◆北海道札幌市東区伏古9条の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2009年 | 31万円／坪 |
| 2014年 | 32万円／坪 |
| 2019年 | 40万円／坪 |
| 2024年 | 51万円／坪 |
| 2029年 | 53万円／坪 |
| 2034年 |
61万円/坪（グッドシナリオ） |
不動産の価格に関する公的評価額としては「公示地価」があるが、"実勢価格（実際に取引される価格）"とは異なる。都市部の実勢価格は公示地価の1.5～2.0倍、一方で地方では公示地価の1.0～1.1倍と言われる。
実勢価格については分かりやすい指標がないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計した。
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■現在の中古戸建て価格
北海道札幌市東区伏古9条：3,028万円（51万円/坪、10年前比+58.1%）
（参考）周辺の中古戸建て価格（万円/坪）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+57.1%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
【将来】ノーマルシナリオで、10年後に+9.3%を予想しており、有望なエリアと言えそうだ。
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+13.4%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を予測、2024年を基準年（現在価格）とした。AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。過去（2005年～2024年）の価格動向や人口推計を基に、ノーマルシナリオは最も可能性が高いとAIが予測した将来価格の推移を示している。グッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合の楽観的な予測、バッドシナリオは、将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約0.9倍で推移した場合の悲観的な予測となっている。
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札幌市東区の戸建て相場ランキング（町＝大字）
| 順位 | 町名 | 坪単価 (万円) |
総額 (万円) |
10年前比 変動率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 北9条東 | 133万円 | 10,169万円 | 49.8% |
| 2 | 東雁来11条 | 107万円 | 8,039万円 | 42.8% |
| 3 | 北12条東 | 107万円 | 4,970万円 | 63.0% |
| 4 | 東苗穂15条 | 104万円 | 7,517万円 | 40.9% |
| 5 | 東雁来13条 | 104万円 | 5,981万円 | 44.9% |
| 6 | 東雁来12条 | 103万円 | 5,683万円 | 41.4% |
| 7 | 北13条東 | 101万円 | 3,934万円 | 70.5% |
| 8 | 北45条東 | 98万円 | 4,496万円 | 58.5% |
| 9 | 北23条東 | 97万円 | 6,432万円 | 57.1% |
| 10 | 伏古3条 | 95万円 | 7,697万円 | 46.1% |
| 11 | 北11条東 | 95万円 | 3,831万円 | 105.3% |
| 12 | 北14条東 | 93万円 | 4,747万円 | 59.8% |
| 13 | 伏古5条 | 91万円 | 4,995万円 | 60.9% |
| 14 | 東苗穂町 | 89万円 | 5,361万円 | 45.1% |
| 15 | 東雁来10条 | 89万円 | 5,066万円 | 50.7% |
| 16 | 伏古2条 | 86万円 | 4,618万円 | 64.0% |
| 17 | 伏古14条 | 84万円 | 5,039万円 | 60.8% |
| 18 | 北47条東 | 84万円 | 4,097万円 | 62.0% |
| 19 | 北46条東 | 83万円 | 4,073万円 | 60.0% |
| 20 | 北28条東 | 82万円 | 4,442万円 | 66.7% |
| 21 | 北42条東 | 82万円 | 3,754万円 | 69.7% |
| 22 | 東雁来町 | 82万円 | 4,891万円 | 46.6% |
| 23 | 北17条東 | 80万円 | 4,979万円 | 56.7% |
| 24 | 東雁来9条 | 79万円 | 3,534万円 | 57.9% |
| 25 | 北33条東 | 78万円 | 4,202万円 | 67.0% |
| 26 | 伏古6条 | 77万円 | 3,779万円 | 65.3% |
| 27 | 北39条東 | 77万円 | 3,913万円 | 54.2% |
| 28 | 北8条東 | 75万円 | 3,152万円 | 89.7% |
| 29 | 北22条東 | 75万円 | 3,601万円 | 60.1% |
| 30 | 東雁来7条 | 75万円 | 4,820万円 | 70.5% |
| 31 | 北32条東 | 75万円 | 3,358万円 | 75.6% |
| 32 | 伏古13条 | 74万円 | 4,424万円 | 64.3% |
| 33 | 北16条東 | 72万円 | 2,882万円 | 75.0% |
| 34 | 北38条東 | 72万円 | 3,890万円 | 60.8% |
| 35 | 北26条東 | 72万円 | 3,913万円 | 65.7% |
| 36 | 北34条東 | 71万円 | 3,034万円 | 63.1% |
| 37 | 北25条東 | 70万円 | 3,440万円 | 69.7% |
| 38 | 北19条東 | 70万円 | 3,767万円 | 60.1% |
| 39 | 東苗穂9条 | 70万円 | 4,278万円 | 61.2% |
| 40 | 北21条東 | 69万円 | 3,328万円 | 57.9% |
| 41 | 北41条東 | 69万円 | 3,367万円 | 70.6% |
| 42 | 北35条東 | 68万円 | 3,344万円 | 70.2% |
| 43 | 北51条東 | 68万円 | 3,875万円 | 60.6% |
| 44 | 北43条東 | 68万円 | 2,852万円 | 79.4% |
| 45 | 北40条東 | 68万円 | 3,598万円 | 62.2% |
| 46 | 東雁来8条 | 68万円 | 4,253万円 | 77.7% |
| 47 | 北37条東 | 67万円 | 3,295万円 | 64.9% |
| 48 | 北20条東 | 67万円 | 2,998万円 | 66.4% |
| 49 | 北49条東 | 66万円 | 3,312万円 | 59.1% |
| 50 | 北36条東 | 66万円 | 3,644万円 | 72.4% |
| 51 | 本町2条 | 66万円 | 3,168万円 | 66.3% |
| 52 | 東苗穂11条 | 66万円 | 3,823万円 | 67.8% |
| 53 | 北48条東 | 66万円 | 3,344万円 | 59.2% |
| 54 | 東苗穂13条 | 65万円 | 3,917万円 | 65.5% |
| 55 | 北27条東 | 65万円 | 2,961万円 | 72.8% |
| 56 | 北44条東 | 65万円 | 3,113万円 | 82.2% |
| 57 | 北24条東 | 64万円 | 3,118万円 | 72.2% |
| 58 | 東苗穂4条 | 64万円 | 2,957万円 | 52.6% |
| 59 | 東苗穂12条 | 64万円 | 3,683万円 | 65.5% |
| 60 | 北31条東 | 63万円 | 2,657万円 | 61.5% |
| 61 | 東苗穂14条 | 63万円 | 3,985万円 | 63.9% |
| 62 | 本町1条 | 63万円 | 2,970万円 | 66.6% |
| 63 | 伏古4条 | 63万円 | 3,786万円 | 64.2% |
| 64 | 北18条東 | 62万円 | 2,919万円 | 79.8% |
| 65 | 東苗穂8条 | 62万円 | 3,717万円 | 61.1% |
| 66 | 東苗穂3条 | 62万円 | 3,526万円 | 58.1% |
| 67 | 伏古1条 | 61万円 | 3,658万円 | 64.1% |
| 68 | 中沼1条 | 61万円 | 4,195万円 | 59.9% |
| 69 | 東苗穂7条 | 61万円 | 3,637万円 | 67.8% |
| 70 | 伏古11条 | 60万円 | 3,890万円 | 58.6% |
| 71 | 北30条東 | 60万円 | 2,938万円 | 65.3% |
| 72 | 伏古7条 | 60万円 | 3,418万円 | 61.4% |
| 73 | 東苗穂5条 | 59万円 | 3,527万円 | 58.7% |
| 74 | 伏古12条 | 59万円 | 3,698万円 | 68.1% |
| 75 | 東苗穂6条 | 58万円 | 3,182万円 | 71.0% |
| 76 | 伏古8条 | 58万円 | 2,800万円 | 59.1% |
| 77 | 東苗穂10条 | 58万円 | 4,199万円 | 64.2% |
| 78 | 北50条東 | 53万円 | 2,695万円 | 66.4% |
| 79 | 伏古10条 | 52万円 | 2,679万円 | 66.0% |
| 80 | 伏古9条 | 51万円 | 3,028万円 | 58.1% |
| 81 | 北丘珠5条 | 45万円 | 2,407万円 | 57.5% |
| 82 | 苗穂町 | 44万円 | 2,027万円 | 59.3% |
| 83 | 北丘珠4条 | 41万円 | 2,583万円 | 57.8% |
| 84 | 中沼西5条 | 40万円 | 2,367万円 | 47.5% |
| 85 | 中沼西2条 | 38万円 | 3,094万円 | 47.7% |
| 86 | 北丘珠3条 | 36万円 | 1,858万円 | 68.9% |
| 87 | 中沼西3条 | 34万円 | 1,897万円 | 62.8% |
| 88 | 中沼西1条 | 31万円 | 1,850万円 | 56.9% |
| 89 | 北丘珠2条 | 26万円 | 1,659万円 | 48.4% |
| 90 | 中沼6条 | 19万円 | 1,144万円 | 43.7% |
| 91 | 中沼2条 | 16万円 | 1,109万円 | 36.4% |
| 92 | 中沼4条 | 16万円 | 1,012万円 | 54.2% |
| 93 | 丘珠町 | 16万円 | 737万円 | 52.0% |
| 94 | 中沼町 | 15万円 | 896万円 | 37.3% |
札幌市東区の戸建て相場ランキング（駅）
| 順位 | 駅名 | 坪単価 (万円) |
総額 (万円) |
10年前比 変動率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 北13条東駅 | 99万円 | 4,164万円 | 108.1% |
| 2 | 東区役所前駅 | 81万円 | 3,980万円 | 71.0% |
| 3 | 栄町駅 | 69万円 | 3,376万円 | 66.1% |
| 4 | 元町駅 | 69万円 | 3,534万円 | 60.5% |
| 5 | 環状通東駅 | 67万円 | 3,630万円 | 59.1% |
| 6 | 新道東駅 | 62万円 | 3,575万円 | 66.4% |
価格を詳細に分析しよう
■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？
中古戸建ての資産価値を決める要素は多数ある。広さ、間取り、建築した住宅メーカーなどの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。
通常、中古戸建ての立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。
では、北海道札幌市東区伏古9条における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。
◆北海道札幌市東区伏古9条の徒歩距離別の中古戸建て坪単価 |
|
| 駅からの徒歩分数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1分 | 49万円／坪 |
| 5分 | 46万円／坪 |
| 10分 | 44万円／坪 |
| 15分 | 42万円／坪 |
| 20分 | 42万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
■築年数で価格はどうなる？
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆北海道札幌市東区伏古9条の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 88万円／坪 |
| 5年 | 80万円／坪 |
| 10年 | 71万円／坪 |
| 15年 | 62万円／坪 |
| 20年 | 51万円／坪 |
| 25年 | 46万円／坪 |
| 30年 | 42万円／坪 |
| 35年 | 38万円／坪 |
| 40年 | 34万円／坪 |
※水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で算出した。エリア全体の平均的な価格傾向を示すもので、個別物件の実際の取引価格とは異なる場合がある。
北海道札幌市東区伏古9条の中古戸建ての過去の売買事例
北海道札幌市東区伏古9条付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆札幌市東区の中古戸建ての成約事例
| 取引時期 | 2023年第3四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2023年第4四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第1四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第2四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第3四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2024年第4四半期 | 2025年第1四半期 | 2025年第1四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 北海道札幌市東区苗穂町 | 北海道札幌市東区北10条東 | 北海道札幌市東区北38条東 | 北海道札幌市東区北10条東 | 北海道札幌市東区北46条東 | 北海道札幌市東区北35条東 | 北海道札幌市東区北43条東 | 北海道札幌市東区北43条東 | 北海道札幌市東区北46条東 | 北海道札幌市東区北46条東 | 北海道札幌市東区中沼西1条 | 北海道札幌市東区北39条東 | 北海道札幌市東区中沼西1条 | 北海道札幌市東区北36条東 | 北海道札幌市東区北11条東 | 北海道札幌市東区北40条東 | 北海道札幌市東区北16条東 | 北海道札幌市東区本町2条 | 北海道札幌市東区北39条東 | 北海道札幌市東区東雁来8条 |
| 最寄駅 | 環状通東駅から徒歩18分 | 東区役所前駅から徒歩9分 | 栄町（札幌）駅から徒歩10分 | 東区役所前駅から徒歩10分 | 栄町（札幌）駅から徒歩13分 | 新道東駅から徒歩20分 | 栄町（札幌）駅から徒歩8分 | 栄町（札幌）駅から徒歩8分 | 栄町（札幌）駅から徒歩25分 | 麻生駅から徒歩23分 | あいの里教育大駅から徒歩ー分 | 栄町（札幌）駅から徒歩11分 | あいの里教育大駅から徒歩ー分 | 新道東駅から徒歩8分 | 東区役所前駅から徒歩4分 | 栄町（札幌）駅から徒歩5分 | 環状通東駅から徒歩4分 | 新道東駅から徒歩24分 | 栄町（札幌）駅から徒歩8分 | 新道東駅から徒歩ー分 |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 |
| 建物属性 | 1989年築、木造 | 1990年築、木造 | 1990年築、木造 | 1984年築、木造 | 1988年築、木造 | 2023年築、木造 | 2024年築、木造 | 2024年築、木造 | 2024年築、木造 | 1996年築、木造 | 1996年築、木造 | 2024年築、木造 | 1995年築、木造 | 1979年築、木造 | 1979年築、木造 | 2010年築、木造 | 1975年築、木造 | 1992年築、木造 | 2005年築、木造 | 2014年築、木造 |
| 取引価格 |
2,000万円 ・38万円/坪 （11万円/m²） ・床面積175㎡ （土地面積165㎡） |
2,400万円 ・43万円/坪 （13万円/m²） ・床面積185㎡ （土地面積155㎡） |
2,500万円 ・46万円/坪 （14万円/m²） ・床面積180㎡ （土地面積200㎡） |
1,800万円 ・44万円/坪 （13万円/m²） ・床面積135㎡ （土地面積125㎡） |
3,400万円 ・59万円/坪 （18万円/m²） ・床面積190㎡ （土地面積270㎡） |
3,300万円 ・104万円/坪 （31万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積130㎡） |
4,300万円 ・123万円/坪 （37万円/m²） ・床面積115㎡ （土地面積140㎡） |
4,600万円 ・132万円/坪 （40万円/m²） ・床面積115㎡ （土地面積140㎡） |
3,700万円 ・116万円/坪 （35万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積145㎡） |
2,000万円 ・37万円/坪 （11万円/m²） ・床面積180㎡ （土地面積210㎡） |
800万円 ・17万円/坪 （5.0万円/m²） ・床面積160㎡ （土地面積280㎡） |
4,100万円 ・123万円/坪 （37万円/m²） ・床面積110㎡ （土地面積145㎡） |
4,000万円 ・68万円/坪 （21万円/m²） ・床面積195㎡ （土地面積200㎡） |
2,700万円 ・52万円/坪 （16万円/m²） ・床面積170㎡ （土地面積125㎡） |
3,000万円 ・83万円/坪 （25万円/m²） ・床面積120㎡ （土地面積190㎡） |
4,200万円 ・116万円/坪 （35万円/m²） ・床面積120㎡ （土地面積185㎡） |
1,200万円 ・36万円/坪 （11万円/m²） ・床面積110㎡ （土地面積140㎡） |
2,200万円 ・85万円/坪 （26万円/m²） ・床面積85㎡ （土地面積290㎡） |
3,400万円 ・83万円/坪 （25万円/m²） ・床面積135㎡ （土地面積140㎡） |
1,900万円 ・60万円/坪 （18万円/m²） ・床面積105㎡ （土地面積115㎡） |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆札幌市東区の公示地価（2025年1月）
| 地点名 | 札幌市東区-1 | 札幌市東区-2 | 札幌市東区-3 | 札幌市東区-4 | 札幌市東区-5 | 札幌市東区-6 | 札幌市東区-7 | 札幌市東区-8 | 札幌市東区-9 | 札幌市東区-10 | 札幌市東区-11 | 札幌市東区-12 | 札幌市東区-13 | 札幌市東区-14 | 札幌市東区-15 | 札幌市東区-16 | 札幌市東区-17 | 札幌市東区-18 | 札幌市東区-19 | 札幌市東区-20 | 札幌市東区-21 | 札幌市東区-22 | 札幌市東区-23 | 札幌市東区-24 | 札幌市東区-25 | 札幌市東区-26 | 札幌市東区-27 | 札幌市東区-28 | 札幌市東区-29 | 札幌市東区-30 | 札幌市東区-31 | 札幌市東区-32 | 札幌市東区-33 | 札幌市東区-34 | 札幌市東区-51 | 札幌市東区-56 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 北海道札幌市東区苗穂町5-6-20 | 北海道札幌市東区北11条東4-1-3 | 北海道札幌市東区北12条東12-1-2 | 北海道札幌市東区北35条東18-2-6 | 北海道札幌市東区北38条東14-4-5 | 北海道札幌市東区北43条東14-4-5 | 北海道札幌市東区本町2条2-2-35 | 北海道札幌市東区東苗穂10条2-16-8 | 北海道札幌市東区東苗穂14条2-3-31 | 北海道札幌市東区東苗穂6条2-7-29 | 北海道札幌市東区東苗穂8条3-6-2 | 北海道札幌市東区北36条東25-2-24 | 北海道札幌市東区北36条東28-3-22 | 北海道札幌市東区北43条東9-1-23 | 北海道札幌市東区北46条東3-3-23 | 北海道札幌市東区北50条東6-4-5 | 北海道札幌市東区伏古11条2-3-18 | 北海道札幌市東区伏古10条4-5-17 | 北海道札幌市東区伏古2条5-3-14 | 北海道札幌市東区伏古8条3-2-37 | 北海道札幌市東区北17条東18-1-29 | 北海道札幌市東区北18条東4-4-37 | 北海道札幌市東区北19条東18-2-32 | 北海道札幌市東区北21条東23-4-25 | 北海道札幌市東区北21条東6-2-5 | 北海道札幌市東区北22条東8-5-6 | 北海道札幌市東区北25条東14-1-28 | 北海道札幌市東区北25条東18-2-27 | 北海道札幌市東区北26条東3-2-17 | 北海道札幌市東区北30条東19-4-6 | 北海道札幌市東区北32条東12-1-8 | 北海道札幌市東区北35条東9-2-14 | 北海道札幌市東区北40条東6-4-31 | 北海道札幌市東区北丘珠4条2-5-20 | 北海道札幌市東区北9条東3-1-1 | 北海道札幌市東区中沼1条3-6-8 |
| 最寄り駅 | 環状通東駅から1500m | 北13条東駅から500m | 東区役所前駅から450m | 新道東駅から390m | 栄町駅から630m | 栄町駅から280m | 環状通東駅から800m | 新道東駅から4600m | 新道東駅から5500m | 新道東駅から3600m | 新道東駅から4500m | 新道東駅から1600m | 新道東駅から2500m | 栄町駅から750m | 麻生駅から1200m | 太平駅から450m | 元町駅から2300m | 元町駅から2700m | 環状通東駅から1800m | 元町駅から2000m | 環状通東駅から550m | 北18条駅から920m | 環状通東駅から950m | 環状通東駅から1500m | 北24条駅から1400m | 元町駅から1100m | 元町駅から280m | 元町駅から400m | 北24条駅から1200m | 新道東駅から900m | 新道東駅から700m | 新道東駅から900m | 栄町駅から1300m | 新道東駅から5400m | さっぽろ駅から560m | 新道東駅から8600m |
| 土地面積 | 167㎡ | 231㎡ | 171㎡ | 189㎡ | 175㎡ | 173㎡ | 273㎡ | 196㎡ | 220㎡ | 165㎡ | 194㎡ | 154㎡ | 203㎡ | 247㎡ | 185㎡ | 137㎡ | 233㎡ | 234㎡ | 231㎡ | 166㎡ | 197㎡ | 170㎡ | 202㎡ | 216㎡ | 226㎡ | 165㎡ | 208㎡ | 254㎡ | 212㎡ | 215㎡ | 358㎡ | 218㎡ | 159㎡ | 178㎡ | 1763㎡ | 231㎡ |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第1種低層住居専用地域 | 第2種低層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 第2種中高層住居専用地域 | 近隣商業地域 | |
| 取引価格 | 31万円/坪 （9.4万円/㎡） 前年比+4.5% |
73万円/坪 （22万円/㎡） 前年比+6.8% |
67万円/坪 （20万円/㎡） 前年比+4.6% |
47万円/坪 （14万円/㎡） 前年比+3.7% |
46万円/坪 （14万円/㎡） 前年比+3.8% |
55万円/坪 （17万円/㎡） 前年比+3.1% |
43万円/坪 （13万円/㎡） 前年比+3.2% |
22万円/坪 （6.6万円/㎡） 前年比+0.0% |
19万円/坪 （5.8万円/㎡） 前年比+0.0% |
26万円/坪 （7.8万円/㎡） 前年比+1.3% |
23万円/坪 （7.1万円/㎡） 前年比+0.0% |
29万円/坪 （8.9万円/㎡） 前年比+4.1% |
25万円/坪 （7.6万円/㎡） 前年比+2.0% |
37万円/坪 （11万円/㎡） 前年比+2.7% |
33万円/坪 （9.9万円/㎡） 前年比+3.1% |
31万円/坪 （9.3万円/㎡） 前年比+2.8% |
26万円/坪 （8.0万円/㎡） 前年比+1.9% |
30万円/坪 （9.1万円/㎡） 前年比+2.8% |
31万円/坪 （9.3万円/㎡） 前年比+2.2% |
32万円/坪 （9.6万円/㎡） 前年比+1.4% |
51万円/坪 （16万円/㎡） 前年比+3.3% |
47万円/坪 （14万円/㎡） 前年比+2.9% |
41万円/坪 （12万円/㎡） 前年比+4.2% |
36万円/坪 （11万円/㎡） 前年比+0.9% |
42万円/坪 （13万円/㎡） 前年比+2.4% |
40万円/坪 （12万円/㎡） 前年比+2.6% |
63万円/坪 （19万円/㎡） 前年比+3.3% |
50万円/坪 （15万円/㎡） 前年比+4.1% |
40万円/坪 （12万円/㎡） 前年比+3.4% |
36万円/坪 （11万円/㎡） 前年比+4.8% |
44万円/坪 （13万円/㎡） 前年比+3.1% |
36万円/坪 （11万円/㎡） 前年比+2.8% |
36万円/坪 （11万円/㎡） 前年比+2.8% |
11万円/坪 （3.3万円/㎡） 前年比+6.5% |
105万円/坪 （32万円/㎡） 前年比+6.4% |
6.0万円/坪 （1.8万円/㎡） 前年比+5.2% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
札幌市東区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2020年を100とした場合、2050年には、全国の人口は83.0まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、札幌市東区はどうなるのだろうか。
◆札幌市東区の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2020年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 265,379人 | 100.0（基準年） | |
| 2025年 | 265,235人 | 99.9 | |
| 2030年 | 263,219人 | 99.2 | |
| 2035年 | 259,561人 | 97.8 | |
| 2040年 | 253,995人 | 95.7 | |
| 2045年 | 247,031人 | 93.1 | |
| 2050年 | 239,347人 | 90.2 | |
※出所：人口問題研究所（令和5・2023年推計）
（参考）北海道札幌市東区伏古9条のあるエリアの人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
札幌市東区：90.2
（参考）周囲の将来人口推計は？（2020年=100として、2050年を推計）
北海道札幌市中央区：102.8
北海道札幌市北区：91.0
北海道札幌市白石区：91.4
北海道江別市：78.0
北海道当別町：57.2
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） | ||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,401万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,101万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,268万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,085万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 4,903万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 5,720万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 6,537万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 7,354万円 | 26.3万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 28.6万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が2.49%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2026年6月調査 | ||
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北海道札幌市東区伏古9条の中古戸建てに関するFAQ
- Q北海道札幌市東区伏古9条の中古戸建て価格は過去10年でどれくらい上昇または下落している？
- A
北海道札幌市東区伏古9条の中古戸建て価格は、現在の平均価格が約51万円/坪となっており、10年前と比べて+58.1％となっている。詳しくは記事を確認しよう。
- Q北海道札幌市東区伏古9条の中古戸建て価格は今後10年でどうなる見込みか？
- A
ダイヤモンド不動産研究所の調査によると、ノーマルシナリオでは今後10年で約55万円/坪となり、+9.3%の変化が予測されている。また、記事では、10年後のグッドシナリオ・バッドシナリオについても掲載している。
- Q北海道札幌市東区伏古9条の公示地価はいくら？
- A
代表的な地点としては、北海道札幌市東区苗穂町5-6-20（環状通東駅から1500m、第1種住居地域）が、29万円/坪（9.4万円/㎡、前年比4.5%）だった（2025年1月の公示地価）。ダイヤモンド不動産研究所では、全国の地価ランキングも作成しているので、こちらも参考にしてほしい。
- Q公示地価は相場価格（実勢価格）が大きく異なるのはなぜですか？
- A
公示地価は不動産の公的な評価額ではあるものの、一般的に'実勢価格（実際に取引される価格）'と異なることが多い。公示地価に対する実勢価格は、都市部であれば1.5～2.0倍、地方では1.0～1.1倍と高くなる傾向にある。実勢価格の標準的な指標はないため、当サイトでは市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格をAIで推計している。
- Q不動産価格データベースの将来予測はどのように算出されている？
- A
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を基に価格を推定し、2024年を基準年（現在価格）として、AI（機械学習）による予測モデル「LightGBM」の手法で2005年〜2024年までの取引データを学習し、2025年〜2034年の価格相場を予測している。「グッドシナリオ」では人口と地価が1.1倍、「バッドシナリオ」では0.9倍として算出した。ダイヤモンド不動産研究所が水谷昂太郎氏（都市空間総合研究所 代表取締役CEO）と協力して作成した独自データである。
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